Cour d'Appel · Chambre civile — 9 janvier 2024

ARRET N°



N° RG 22/00328 



N°Portalis DBWA-V-B7G-CKWJ



















- M. [E] [L]

- Mme [X] [L]

- Mme [B] [L]

- Mme [G] [L]

- M [Y] [I]

- Mme[M] [I] épouse [A]





C/



S.A.R.L. GESTRIMMOB (GESTION IMMOBILIERE )



















COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE



CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 09 JANVIER 2024





Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Fort-de-France, en date du 19 Avril 2022, enregistré sous le n° 20/01140 ;





APPELANTS :



Monsieur [E] [L]

[Adresse 4]

[Localité 10]



Madame [X] [L]

[Adresse 17]

[Localité 9]



Madame [B] [L]

[Adresse 2]

[Localité 9]



Madame [G] [L]

[Adresse 2]

[Localité 9]



Madame [Y] [I]

[Adresse 3] 

[Adresse 3]

[Localité 11]



Madame [M] [I] épouse [A]

[Adresse 5]

[Localité 7]



Tous représentés (ées) par Me Sylvette ROMER, avocat au barreau de MARTINIQUE









INTIMEE :



LA SARL GESTRIMMOB (GESTION IMMOBILIERE) agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 18] 

[Adresse 12] 

et [Adresse 12]

[Localité 8]



Représentée par Me Valérie VADELEUX de la SELARL VADELEUX & ASSOCIES, avocat au barreau de MARTINIQUE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Novembre 2023, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine PARIS, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :



Présidente : Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller

Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère



Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL,



Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 09 Janvier 2024 ;





ARRÊT : Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE



Monsieur [U] [R] [L], est décédé le 9 juillet 2008 à [Localité 13].



Son épouse madame [F], [G], [C] [P] est décédée le 20 septembre 2019 à [Localité 13]. 



Madame [F] [P] a fait l'objet d'une mesure de tutelle confiée à son fils [N] [L] en 2009. 

Par ordonnance en date du 22 novembre 2018, monsieur [N] [L] a été déchargé de ses fonctions au profit de monsieur[W] [L], petit fils de [F] [P] en qualité de tuteur et de madame [X] [L] subrogée-tutrice.



Par acte en date du 6 août 2020 monsieur [E] [L], madame [X] [L], madame [D] [L], madame [G] [L], madame [Y] [I] et madame [M] [I] [A] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Fort de France la SARL Gestrimmob aux fins de l'entendre condamner au paiement des sommes 

suivantes :

* 98 987 € au titre du préjudice financier subi à verser sur le compte de l'indivision,

* 30 000 € au titre du préjudice moral subi à verser sur le compte de l'indivision,

* 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens à Monsieur [E] [L] ».



Par jugement en date du 19 avril 2022, les demandeurs étaient déboutés et condamnés à verser à la SARL Gestrimmob la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'au paiement des dépens.



La décision était assortie de l'exécution provisoire.



Par déclaration en date du 25 août 2022 les consorts [L] ont fait appel de ce jugement en ce qu'ils ont été déboutés de leurs demandes et condamnés aux dépens et au paiement de la somme de 1 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Dans leurs premières et dernières conclusions communiquées par voie électronique le 25 novembre 2022, les consorts [L] demandent à la cour de statuer comme suit :



-'Déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par les appelants à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Fort-de-France 19 avril 2022 ;

- L'infirmer en toutes ses dispositions.



Statuant de nouveau,



- Condamner la SARL Gestrimmob au paiement de la somme de :

* 98'987 € au titre du préjudice financier subi à verser sur le

compte de l'indivision successorale ;

* 30'000 € au titre du préjudice moral à verser sur le compte de l'indivision successorale ; 

- Condamner la SARL Gestrimmob à payer à Monsieur [E] [L], Madame [X] [L], Madame [B] [L] Madame [G] [L], Madame [Y] [I] et Madame [M] [I] [A] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile .'



Ils reprochent à l'agence de s'être immiscée dans la gestion des biens appartenant à Madame [F] [L] sans posséder de mandat écrit. Ils font valoir que trois locaux à usage d'habitation dont madame [P] était usufruitière sont concernés par la procédure, un appartement de type trois situé [Adresse 6] à [Localité 14], un appartement de type deux situé [Adresse 1] à [Localité 14] ainsi qu'un appartement de type trois au même endroit. Ils soutiennent que l'agence a volontairement confondu les biens immobiliers appartenant à Monsieur [N] [L] avec ceux appartenant à Madame [F] [P] dont elle avait l'usufruit et d'avoir versé les loyers appartenant à Madame [F] [P] sur le compte personnel de Monsieur [N] [L] à la banque des Antilles Françaises ( BDAF) devenue CEPAC. Ils soutiennent que le tuteur a retiré 96'000 € de ce compte ce qui constitue une faute grave de l'agent immobilier.Ils précisent que par ordonnance du 14 juin 2021 le juge de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut d'intérêt à agir et de la prescription de l'action soulevées par l'agence. Ils fondent leur action sur la responsabilité délictuelle de l'agence au visa des dispositions de l'article 1241 du code civil et rappellent que l'agence est tenue de vérifier la qualité exacte du mandant et doit détenir un mandat écrit selon une règle d'ordre public. Ils soutiennent que l'agent immobilier avait connaissance de la mise sous tutelle et que pourtant il a versé les fonds sur le compte personnel du tuteur et soutiennent que l'absence de mise en cause de Monsieur [N] [L] à la présente procédure n'exclut pas celle de l'agence. Ils lui reprochent d'avoir agi en violation des intérêts de la défunte et par conséquence de ses héritiers, et soutiennent qu'ils sont fondés à solliciter à titre conservatoire afin de préserver la succession une demande en dommages-intérêts pour le compte de l'indivision, équivalent au montant des loyers perçus.Ils estiment qu'il y a présomption d'abus de faiblesse et d'abus de confiance à l'égard de Madame [F] [P] et soutiennent que l'agence a détourné la somme de 98'987 € dont ils demandent paiement et qu'ils ont subi un préjudice moral l'agence s'étant servie de l'état de vulnérabilité de Madame [F] [L].



Dans ses dernières conclusions communiquées le 13 avril 2023 la SARL Gestrimmob demande à la cour de statuer comme suit :



'Vu les articles 1241 et suivants du code civil,

Vu les articles 1984 et suivant du code civil,

Vu les pièces versées aux débats ;

- Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées ;

- Recevoir la SARL GESTRIMMOB en ses présentes écritures et les dires bien fondées.



En conséquence : 

- Confirmer purement et simplement le jugement du Tribunal Judiciaire de Fort de France en date du 19 avril 2022 ;



Y ajoutant, 



- Condamner Monsieur [E] [L], Madame [X] [L], Madame [B] [L], Madame[G] [L], Madame [Y] [I], Madame [M] [I] épouse [A] à payer insolidum à la SARL GESTRIMMOB la somme de 4 500 € au titre 

de l'article 700 du code deprocédure civile et aux entiers dépens d'appel; 

- Débouter les appelants de toutes leurs demandes.'



Elle conteste le fondement juridique basé sur la responsabilité délictuelle et soutient n'avoir commis aucune faute. Elle rappelle qu'elle n'est pas tutrice et que les fautes reprochées ne peuvent l'être qu'à l'égard du tuteur. Elle souligne que ce dernier n'est pas à la cause. Elle produit un mandat de gestion du 1er juillet 2009 qui fait état de la représentation de Monsieur [L] concernant les biens donnés à bail puis d'un mandat de gestion intervenu sous l'égide du second tuteur [W] [L] le 8 février 2019. Elle rappelle que l'ordonnance du juge des tutelles autorisait le tuteur à percevoir seul les pensions et revenus de toute nature de l'intéressé et pouvait faire fonctionner seul pendant la durée du mandat le compte de dépôt de l'intéressé. Elle conteste toute complicité et rappelle que le procureur de la République n'a pas estimé utile de poursuivre les faits reprochés à la suite de la plainte de Madame [B] [L]. Elle précise que pour le F3 situé 4, Passage à morne table il y avait déjà un locataire dans le local qui versait directement les loyers sur un compte dont Monsieur [N] [L] a remis le RIB à l'agence. Elle conteste avoir eu tout contact avec Madame [F] [L] ou avoir eu connaissance de la tutelle avant l'interpellation d'[W] [L]. Elle produit au surplus un document aux termes duquel les héritiers se seraient arrangés sur la répartition des immeubles. Elle conteste également l'existence d'un préjudice, les créances réclamées sur la période 2009 à 2015 étant a minima prescrites et conteste tout préjudice moral.



Il est référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions susvisées. 



L'ordonnance de clôture est en date du 21 septembre 2023.



L'affaire a été retenue à l'audience collégiale rapporteur du 10 novembre 2023 et mise en délibéré au 9 janvier 2024.

 



MOTIFS DE LA DÉCISION



La recevabilité de l'appel n'est pas contestée et il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.



Les appelants produisent un acte notarié du 10 août 2022 permettant d'établir qu'à la suite du décès de leur père ou grand-père [U] [R] [L] puis de leur mère [F] [T] [C] [P] les cinq enfants du couple, [N], [X], [E], [B], [G] [L], et venant par représentation de leur père [S] [L], [Y] [I] et [M] [I] sont habiles à leur succéder.



Il résulte également de cet acte que le couple s'était marié sous le régime de la communauté de biens meubles et acquêts à défaut de contrat de mariage et Madame [P] n'ayant pas pris parti à la suite de la succession de son conjoint, elle est réputée avoir opté pour l'usufruit en application des dispositions de l'article 758-4 du code civil.



La cour constate que tous les héritiers sont à la cause à l'exception de Monsieur [N] [L], tuteur de leur mère Madame [F] [P] selon ordonnance du 24 avril 2009 jusqu'à son remplacement le 22 novembre 2018 par Monsieur [W] [L], petits-fils de la défunte.



Contrairement à ce que soutiennent les appelants c'est bien en leur qualité d'héritiers de Madame [F] [P] qu'ils entendent rechercher la responsabilité de l'agence puisqu'ils lui reprochent de s'être immiscée dans la gestion des biens de Madame [F] [P].



La SARL Gestrimmob produit un mandat de gérance du 1er juillet 2009 difficilement lisible dans ses mentions manuscrites, aux termes duquel Monsieur [N] [L] apparaît en qualité de représentant des "héritiers [L]". Sans que l'identité du représenté puisse être lisible. Ce mandat porte sur l'administration de deux biens immobiliers, l'un situé [Adresse 17] et l'autre [Adresse 1] tous deux à [Localité 13]. 



 La SARL Gestrimmob produit un second mandat de gérance dont la date est difficilement lisible mais qui serait du 8 février 2019, aux termes duquel le mandant apparaît comme étant Madame [F] [L] représentée par Monsieur [W] [L] et qui porte sur deux appartements situés [Adresse 1] à [Localité 14] ( F3 et F2) et un appartement situé [Adresse 16] à [Localité 14] de type F3.



Contrairement à ce que soutiennent les appelants il y a donc bien eu un mandat écrit signé entre Monsieur [N] [L] et l'agence portant sur la gestion d'immeubles dont il n'est pas contesté que Madame [F] [P] disposait de l'usufruit. En effet il n'est pas contesté que les immeubles visés dans les deux mandats de gestion font partie de la succession de Madame [F] [P] et étaient en indivision entre les héritiers de Monsieur [U] [R] [L] et madame [P]. En application des dispositions de l'article 758-4 du code civil le conjoint est réputé avoir opté pour l'usufruit s'il décède sans avoir pris parti. Il n'est pas contesté que Madame [F] [P] n'avait pas pris parti avant son décès dans le cadre de la succession de son défunt époux. 





Il n'est pas plus contesté que les immeubles mis en location par l'intermédiaire de l'agence immobilière appartenaient à l'indivision successorale suite au décès de Monsieur [U] [L]. 



Il appartenait à l'agence immobilière de vérifier les pouvoirs de Monsieur [N] [L] pour signer le mandat de gestion et de s'assurer de l'identité du véritable propriétaire des immeubles mis en location. 



La cour constate que l'agence immobilière produit également des courriers adressés aux consorts [L] situé [Adresse 15] pour établir la déclaration de revenus fonciers le 22 février 2010, 11 mars 2011, 18 avril 2012, 3 avril 2013, 24 avril 2014, 9 avril 2015, 31 mars 2016, 4 avril 2017, le 12 mars 2018 témoignant du fait qu'elle avait connaissance que les immeubles qu'elle gérait appartenaient non pas à Monsieur [N] [L] seul, mais aux consorts [L].



En revanche, rien ne permet d'établir que l'agence avait connaissance du fait que c'était Madame [F] [P] qui avait l'usufruit des biens qu'elle gérait et que cette dernière était sous mesure de tutelle et ce avant que Monsieur [W] [L] ne soit nommé comme tuteur, seul le dernier relevé du 13 septembre 2019, postérieur à sa nomination étant adressé à Madame [F] [L]. 



Il peut être reproché à l'agent immobilier de ne pas avoir vérifié qui était le véritable propriétaire des biens gérés, qui en était l'usufruitier, et quelle était la qualité de Monsieur [N] [L], mais il appartient aux consorts [L] de rapporter la preuve que ces fautes sont à l'origine d'un préjudice dont ils demandent réparation.



Les consorts [L] demandent paiement d'une somme de

98' 987 € correspondant au montant des loyers perçus par l'agence tels qu'ils apparaissent sur les éléments communiqués par l'agence pour effectuer les déclarations de revenus fonciers de 2009 à 2018 selon les courriers susvisés du 22 février 2010 au 28 mars 2019.



Il n'est pas contesté que l'agence a remis l'intégralité des loyers perçus, déduction faite de ses frais de gestion contractuellement prévus dans le mandat de gestion. Les appelants produisent en pièce 11 une copie d'écran d'un compte bancaire de la CEPAC avec comme profil 'Monsieur [E] [O] [L]'qui fait apparaître deux virements de 47'000 € et 49'000 € les 16 févriers 2019 et 9 janvier 2019 au profit de Monsieur [N] [L] et qui correspondraient à un livret B de monsieur [N] [L]. 



Il appartient aux appelants de rapporter la preuve d'un préjudice matériel effectif qu'ils ont subi ou que l'indivision successorale a subi, en raison des fautes de l'agence immobilière.





Les appelants ne produisent aucun élément concernant la succession en cours de sorte qu'ils n'établissent pas que les sommes perçues par le tuteur pour le compte de Madame [F] [P] en qualité d'usufruitière n'apparaissent pas à l'actif de la succession. Or l'indivision successorale ne peut établir l'existence d'un préjudice que si effectivement il apparaît que ces sommes manquent à l'actif d'autant que les appelants n'ont pas appelé à la cause le tuteur Monsieur [N] [L], qu'ils accusent d'avoir détourné cet actif et qui est également héritier de Madame [P].



Au surplus si madame [B] [L] a porté plainte, aucun élément n'est produit permettant de connaître le sort donné à cette plainte.



Il s'agit dès lors d'un préjudice purement hypothétique, le règlement de la succession étant en cours et il ne peut être fait droit à la demande de paiement de la somme de '98 987,00 € dans la mesure où il n'est pas établi que les coïndivisaires aient été privés de cette somme. 



Il n'est pas plus établi que la SARL Gestrimmob ait eu connaissance de l'existence de madame [F] [P] et de son état et la preuve d'un abus de faiblesse ou d'un abus de confiance n'est pas rapportée. Aucun élément ne permet également d'établir une collusion avec monsieur [N] [L].



Toutefois en ne procédant pas aux vérifications nécessaires sur les droits de monsieur [N] [L] sur les biens mis en gestion, l'agence immobilière a commis une faute à l'origine d'un préjudice moral. En effet par cette carence elle a manqué à la confiance que madame [F] [P] et ses ayants droits doivent avoir dans un professionnel de l'immobilier. Il convient de réparer leur préjudice moral par l'octroi de dommages-intérêts à hauteur de la somme de 

1 500 €.



Le jugement sera infirmé de ce chef.



Chacune des parties succombant partiellement, en équité chacune des parties conservera ses frais irrépétibles de 1ère instance et d'appel ainsi que ses frais irrépétibles de 1ère instance et d'appel. 





PAR CES MOTIFS 



La cour, 



CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Fort de France en date du 19 avril 2022 en ce qu'il a débouté les consorts [L] de leur demande de paiement de la somme de 98 987,00 € au titre d'un préjudice financier ;







L'INFIRME pour le surplus ;



Statuant à nouveau, 



CONDAMNE la SARL Gestrimmob à verser à la somme de 1 500, 00 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral à verser sur le compte de l'indivision détenu par le notaire chargé de la succession de madame [F] [P] et de monsieur [U] [L],M° [V] [H] [Z] ou son successeur ;



DIT que chacune des parties conservera ses dépens et ses frais irrépétibles de 1ère instance ;



Y ajoutant, 



DIT que chacune des parties conservera ses dépens d'appel ;



DÉBOUTE chacune des parties de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 





Signé par Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre et Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,