Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 18 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 18 JANVIER 2024



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/11859 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD5WW



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Mai 2021 - Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1120001569





APPELANTE

 

Madame [C] [E] épouse [B]

[Adresse 3]

[Localité 8]



Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Ayant pour avocat plaidant, présent à l'audience, Me Cyrille AUCHÉ de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1540







INTIMEES 



S.A. NEXITY PROPERTY MANAGEMENT

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentée et assistée par Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399





S.C.I. AURA

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Serge CONTI de la SELARL CONTI & SCEG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0253

Ayant pour avocat plaidant, présent à l'audience, Me Emmanuelle DUBREY, de la SELARL CONTI & SCEG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0253





S.C.I. VENDÔMES BUREAUX

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]



Représentée par Me Cécile ROUQUETTE TEROUANNE de la SELARL CORNET-VINCEN-SEGUREL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0098

Ayant pour avocat plaidant, présent à l'audience, Me Soline DOUCET, de la SELARL CORNET-VINCEN-SEGUREL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0098

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, présidente

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

 





ARRET :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, au lieu et place de François LEPLAT et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 17 novembre 2010, la SCI VENDOME BUREAUX, représentée par son mandataire la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT, a donné à bail à M. [A] [B] et Mme [C] [B] un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 8].



La société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT est chargée de la gestion de l'immeuble.



Le 19 mars 2015, le gardien de l'immeuble, qui était en possession des clefs de l'appartement remises par Mme [B], a laissé entrer dans les lieux un individu qui s'était présenté comme mandaté par la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT pour inspecter un dégât des eaux, lequel a dérobé des bijoux appartenant à Mme [B].



Mme [C] [B] a déposé une plainte qui a fait l'objet d'un classement sans suite,

l'identité de l'auteur du vol étant demeurée inconnue. 



Mme [C] [B] a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur, la

société AXA, qui a procédé a une indemnisation partielle du fait de l'existence d'un plafond de garantie contractuel.



Par acte d'huissier du 29 novembre 2019, Mme [C] [B] a fait assigner Ia SCI

VENDOME BUREAUX et la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT devant le pôle civil de proximité du tribunal d'instance de Paris aux fins de, au visa des articles 1725 et 1384 (ancienne rédaction) du code civil : 

- juger que la SCI VENDOME et la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT sont responsables au titre de la faute lourde commise par le gardien mandaté pour assurer la surveillance de l'immeuble, 

- à titre principal, les condamner solidairement à lui verser la somme de 36.667 euros en réparation de son préjudice, 

- a titre subsidiaire, les condamner solidairement à lui verser la somme de 25.240 euros en

réparation de son préjudice, 

- les condamner solidairement au paiement d'une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



La SCI VENDOME BUREAUX a assigné en intervention forcée la société AURA, en qualité d'employeur du gardien, aux fins de garantie. 



Par jugement contradictoire entrepris du 7 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ainsi statué :

Rejette la fin de non recevoir soulevée par la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT du fait de défaut de qualité à défendre ;

Déboute Mme [C] [B] de l'ensemble de ses demandes ;

Déboute la SCI VENDOME BUREAUX et la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT de leurs demandes subsidiaires en relèvement et garantie à l'encontre de la société AURA ;

Condamne Mme [C] [B] aux entiers dépens ; 

Déboute la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT de sa demande formée sur le fondement de l'article 699 du Code de procédure civile ;

Condamne Mme [C] [B] à payer la somme de 1.500 euros à la SCI VENDÔME BUREAUX et la somme de 1.500 euros à la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI VENDÔME BUREAUX à payer la somme de 1.500 euros à la société AURA au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 24 juin 2021 par Mme [C] [B] née [E],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 novembre 2023 par lesquelles Mme [C] [B] née [E] demande à la cour de :



REFORMER le jugement de première instance en ses dispositions dont appel ; 

Et statuant à nouveau, 

Principalement : 

CONDAMNER solidairement la SCI VENDOME et la SA NEXITY PROPERTY MANAGEMENT à verser à Mme [B] la somme de 36.667 euros en réparation du préjudice subi résultant du vol de ses bijoux ; 

Subsidiairement : 

CONDAMNER solidairement l SCI VENDOME et la SA NEXITY PROPERTY MANAGEMENT à verser à Mme [B] la somme de 25.240 euros en réparation du 

préjudice subi résultant du vol de ses bijoux ; 

En tout état de cause : 

DEBOUTER toutes les parties de leurs demandes, fins et conclusions, 

CONDAMNER solidairement la SCI VENDOME et la SA NEXITY PROPERTY MANAGEMENT à verser à Mme [B] la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral ; 

DEBOUTER la SCI VENDOME et la SA NEXITY PROPERTY MANAGEMENT de leurs demandes au titre d'un article 700 et les CONDAMNER solidairement à verser à Mme [B] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU en application de l'article 699 du CPC. 



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 novembre 2023 au terme desquelles la SCI Vendôme Bureaux demande à la cour de :



RECEVOIR la SCI VENDOME BUREAUX en ses demandes et LA DECLARER bien fondée, 

Y faisant droit, 

A titre principal, 

CONFIRMER le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 7 mai 2021 en toutes ses dispositions, 

A titre subsidiaire, si la cour devait réformer le jugement entrepris, 

LIMITER à la somme de 6.042 euros le montant du préjudice indemnisable allégué par Mme [B], 

DIRE recevables les demandes de la SCI VENDOME BUREAUX à l'encontre de la société AURA, 

CONDAMNER la société AURA à relever et garantir la SCI VENDOME BUREAUX de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre,

En toute hypothèse, y ajoutant, 

CONDAMNER Mme [B] à verser la somme de 5.000 euros à la SCI VENDOME BUREAUX, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNER Mme [B], aux entiers dépens de l'instance et allouer à la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL (Maître Cécile ROUQUETTE-TÉROUANNE) le bénéfice de l'article 699 du Code de procédure civile. 



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 23 mars 2022 par lesquelles la SA Nexity Property Management demande à la cour de :



CONFIRMER le jugement entrepris et ce, en toutes ses dispositions 

Et, statuant à nouveau, 

DEBOUTER Mme [B] ou toute autre partie de ses demandes à l'encontre de 

NEXITY PROPERTY MANAGEMENT,

DEBOUTER la société AURA de ses demandes à l'encontre de NEXITY PROPERTY 

MANAGEMENT,

A titre subsidiaire, 

CONDAMNER la société AURA à relever et garantir NEXITY PROPERTY MANAGEMENT de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, 

En tout cas, 

CONDAMNER Mme [B], sinon tout succombant, dont la société AURA, à payer à la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT la somme de 5.000 euros sur le fondement de 

l'article 700 du Code de procédure civile assortie de l'exécution provisoire, ainsi qu'aux entiers dépens, dont recouvrement direct au profit de Maître BLANGY SCP CORDELIER ET ASSOCIE sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. 





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 novembre 2023 par lesquelles la SARL Aura demande à la cour de :



-DONNER ACTE à la concluante qu'elle n'a été rendue destinataire ni des conclusions de l'appelante Mme [B] ni de celles de NEXITY,

- CONFIRMER le jugement rendu ayant débouté Mme [B] et la SCI VENDOME de toutes leurs demandes à l'encontre de la société AURA,

En tout état de cause, 

-CONSTATER l'acquisition de la prescription à agir à l'encontre de la société AURA,

-DECLARER IRRECEVABLE MME [B] en l'absence d'éléments relatif à l'indemnisation de sa compagnie d'assurance,

-CONSTATER l'absence d'éléments permettant d'établir les circonstances du vol,

-DEBOUTER toutes parties de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société AURA,



A titre subsidiaire, 

-ORDONNER un PARTAGE DE RESPONSABILITE entre les parties

-REDUIRE le droit à indemnisation de Mme [B] DE 50 %

-CONDAMNER la SCI VENDOME et la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENTà relever et garantir la concluante de toutes condamnations prononcées à son encontre,



-A TITRE SUBSIDIAIRE, réduire les sommes réclamées par Mme [B] à la somme de 5.000 euros,

-CONDAMNER la SCI VENDOME à régler à la concluante la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance.





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à  " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce.



Sur les demandes de Mme [B] à l'encontre de la SCI Vendôme Bureaux et de la SA Nexity Property Management



* Sur la responsabilité de la SCI Vendôme Bureaux



¿ A titre principal, sur la responsabilité contractuelle de la SCI Vendôme Bureaux



En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, 'le bailleur est obligé : 

(...) b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (...).'



Selon l'article 1725 du code civil, 'le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel'.



Ainsi que l'a rappelé avec pertinence le premier juge, le bailleur n'encourt aucune responsabilité à raison du vol commis par un tiers au préjudice du locataire dans les locaux objet du bail, sauf dans le cas où la commission du vol se rattache, par un lien direct de causalité, à une faute déterminée du bailleur ou de ses préposés.



En l'espèce, le bail liant les parties prévoit au chapitre II A de ses conditions particulières, au titre des 'parties et équipements communs', un gardien, au même titre qu'un digicode, une antenne TV, un local poubelles, un ascenseur jusqu'au 5ème étage et un visiophone.



Le chapitre III des conditions générales du bail, intitulé 'règlement intérieur', comporte un article III-1 intitulé 'gardiens et concierges' ainsi libellé : '[le locataire s'engage à respecter les règles suivantes : ] s'entendre directement avec les gardiens s'il le juge à propos, le bailleur demeurant étranger à tous arrangements pouvant intervenir entre eux (garde des clés de l'appartement, remise de télégramme, pli ou paquet recommandé etc...) ; le bailleur ne pourra en aucun cas être tenu par des promesses, engagements ou décharges obtenus de ceux-ci'.







Le chapitre I-C-2-2 des conditions générales prévoit en outre que 'le locataire s'oblige à permettre la visite des lieux loués par le représentant du bailleur, rendez-vous préalablement pris, sauf cas d'urgence ; le locataire informera le bailleur des dispositions prises pour laisser l'accès aux lieux en son absence et en cas de nécessité ; à défaut, le bailleur pourra faire ouvrir les lieux aux frais du locataire'.



La cour relève au préalable que la mention d'un 'gardien' au niveau des 'parties et équipements communs' ne constitue pas une obligation contractuelle de faire surveiller et sécuriser les locaux loués par une société de gardiennage, contrairement à ce que soutient Mme [B].



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par Mme [B], laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que, non seulement il n'était pas convenu au contrat que le locataire remette au gardien un jeu de clés, mais qu'au contraire, il était précisé d'une part que le bailleur ne saurait être tenu pour responsable si le locataire s'entendait avec le gardien pour la garde des clés, et d'autre part, que les modalités de visite des lieux loués par les représentants du bailleur sont encadrées, un rendez-vous préalable devant être pris sauf urgence ; le premier juge relève à juste titre que celle-ci n'était pas caractérisée en l'espèce, Mme [B] ayant précisé dans la plainte déposée auprès des services de police qu'elle avait avisé la société Nexity Property Management d'une possible infiltration le 9 février 2015, soit plus d'un mois auparavant.



La cour ajoute qu'en l'espèce, en l'absence d'urgence, Mme [B] pouvait convenir d'un rendez-vous avec son bailleur durant ses heures de disponibilité ; qu'elle a fait le choix de laisser ses clés au gardien, ce que d'autres locataires n'ont pas fait, telle que Mme [F] qui a indiqué lors de l'enquête de police qu'elle avait croisé le gardien et l'individu, que le gardien lui avait indiqué qu'il fallait qu'il passe chez elle et qu'elle avait répondu que cela était impossible car elle était absente pour la journée.



C'est encore par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que la remise volontaire des clefs par Mme [B] au gardien qui les avait acceptées, avait constitué entre eux un contrat de dépôt régi par les articles 1915 et suivants du code civil, auquel la SCI Vendôme Bureaux était étrangère ; il en a exactement déduit que c'est dans le cadre de ce contrat, et non dans le cadre du contrat de bail, que le gardien a fait pénétrer un individu dans le logement, de sorte que Mme [B] ne saurait rechercher la responsabilité contractuelle de la SCI Vendôme Bureaux.



¿ A titre subsidiaire, sur la responsabilité du commettant du fait du préposé



Selon l'article 1384 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige antérieur au 1er octobre 2016, date d'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, 'on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde (...).

Les maîtres et les commettants, [sont responsables] du dommage causé par leurs domestiques et préposés dans les fonctions auxquelles ils les ont employés (...)'.



La responsabilité du commettant du fait du préposé implique l'existence d'un lien de subordination, caractérisé par le pouvoir de donner des ordres au préposé.



Or, en l'espèce, si le mandat de gestion immobilière conclu entre la SA Nexity Property Management et la société Axa Real Estate Investment Managers France pour les sociétés propriétaires de l'immeuble le 24 décembre 2013 (pages 27-28) prévoit que 'le mandant donne délégation à l'administrateur de biens, qui l'accepte, d'organiser le travail des gardiens afin d'assurer le bon fonctionnement et la valorisation de l'immeuble et la satisfaction des besoins légitimes de ses locataires', y compris la gestion de la paye, il résulte du contrat multiservices conclu le 6 février 2004 entre la société Saggel Gestion mandataire du bailleur et la SARL Aura qu'un agent d'accueil, employé par cette dernière société, est mis à la disposition du bailleur. 



Il en résulte qu'aucun lien de subordination n'est démontré entre la SCI Vendôme Bureaux et le gardien de l'immeuble, lequel est employé par la SARL Aura, et donc sous sa subordination.



En conséquence, la responsabilité de la SCI Vendôme Bureaux ne saurait être établie en tant que commettant du fait de son préposé.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [B] des demandes dirigées contre la SCI Vendôme Bureaux.



* Sur la responsabilité de la SA Nexity Property Management



¿ A titre principal, sur la faute personnelle du mandataire



- Sur la faute délictuelle par manquement contractuel



Devant la cour, Mme [B] fait valoir que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Ass. Plén., 13 janvier 2020, n°17-19.963), soutient que la SA Nexity Property Management aurait dû contractualiser une obligation de surveillance générale pour le gardien, et conclut qu'elle a commis une faute en qualité de mandataire et de gestionnaire de l'immeuble en s'abstenant de le faire.



La SA Nexity Property Management fait valoir qu'elle a convenu avec la SARL Aura de la mise à disposition d'un agent d'accueil ayant notamment pour mission la gestion des accès à l'immeuble.



Ainsi qu'il a été jugé plus haut, la mention d'un 'gardien' au niveau des 'parties et équipements communs' dans le bail ne constitue pas une obligation contractuelle de faire surveiller et sécuriser les locaux loués par une société de gardiennage.



En conséquence, aucune faute délictuelle par manquement contractuel n'est établie à l'égard de la SA Nexity Property Management.



- Sur la faute de négligence et d'imprudence



Devant la cour, Mme [B] soutient que l'auteur des faits avait une parfaite connaissance de l'immeuble, de la situation concernant le dégât des eaux et des protocoles de réparation de la SA Nexity Property Management, de sorte que cette dernière avait donc été 'relativement imprudente et négligente puisque les informations qu'elle détenait ont atterri dans des mains malveillantes'.



S'il résulte de l'audition du gardien, M. [D], devant les services de police que l'individu s'est présenté en indiquant être mandaté par Nexity pour constater les dégâts des eaux au cinquième étage, une autre locataire de l'immeuble, Mme [H], qui l'a reçu brièvement chez elle, a indiqué qu'il ne s'était pas présenté comme étant mandaté par une entreprise.



Au demeurant, aucun élément produit ne permet d'établir qu'une négligence ou imprudence aurait été commise par la SA Nexity Property Management, les informations qu'aurait détenu l'auteur des faits ayant pu lui être transmises par plusieurs sources, telles que l'entourage des locataires. 



En conséquence, la responsabilité de la SA Nexity Property Management ne saurait être engagée à ce titre.



¿ A titre subsidiaire, sur la responsabilité du commettant du fait du préposé



Le premier juge a relevé à juste titre que le gardien était employé par la SARL Aura avec laquelle la SCI Vendôme Bureaux, représentée alors par la société Saggel Gestion, avait conclu un contrat de service prévoyant notamment la mise à disposition d'un agent d'accueil, et qu'il n'était pas établi l'existence d'un lien de subordination entre le gardien et la SA Nexity Property Management.



Il en a exactement déduit que la preuve de la qualité de commettant de la SA Nexity Property Management à l'égard du gardien n'était pas rapportée, de sorte que sa responsabilité ne saurait être retenue, sans qu'il soit nécessaire d'examiner la faute du gardien et le caractère exonératoire du contrat de dépôt conclu entre Mme [B] et ce dernier.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a débouté Mme [B] de ses demandes dirigées contre la SA Nexity Property Management.



Sur les demandes en garantie formées à l'encontre de la SARL Aura par la SCI Vendôme Bureaux et la SA Nexity Property Management



Ainsi que l'a considéré à juste titre le premier juge, le débouté des demandes principales rend sans objet les demandes subsidiaires en garantie formées par la SCI Vendôme Bureaux et la SA Nexity Property Management à l'encontre de la SARL Aura.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI Vendôme Bureaux et la SA Nexity Property Management de leurs demandes en garantie.



Sur la demande en garantie formée par la SARL Aura à l'encontre de la SCI Vendôme Bureaux et de la SA Nexity Property Management



La SARL Aura n'étant pas condamnée, la demande en garantie formée à titre subsidiaire devant la cour par cette dernière à l'encontre de la SCI Vendôme Bureaux et de la SA Nexity Property Management est dépourvue d'objet et la SARL Aura en sera déboutée. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile en première instance.



Mme [B], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.



S'agissant de la procédure d'appel, il est équitable de condamner Mme [B] à payer la somme de 500 euros à la SCI Vendôme Bureaux et la somme de 500 euros à la SA Nexity Property Management au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Et y ajoutant,



Déboute la SARL Aura de sa demande de condamnation de la SCI Vendôme Bureaux et de la SA Nexity Property Management à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,



Condamne Mme [C] [B] à payer la somme de 500 euros à la SCI Vendôme Bureaux et la somme de 500 euros à la SA Nexity Property Management sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [C] [B] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Pour le Président empêché