Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 18 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 18 JANVIER 2024



(n° , 10 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15320 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEIEI



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Juin 2021 -Juge des contentieux de la protection de LAGNY SUR MARNE - RG n° 11-20-1450





APPELANTE

 

Madame [M] [U]

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentée par Me Clémence JOUY-CHAMONTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J0135

Ayant pour Avocat plaidant : Me Claire KOLLEN ' SELARL JK AVOCATS, Avocat au 

Barreau de Meaux 







INTIMES 



Monsieur [F] [W]

[Adresse 4]

[Localité 7]



Représenté et assisté par Me Isabelle ULMANN de la SELARL ULMANN EDERY, avocat au barreau de PARIS, toque : A0449



Madame [B] [W] NÉE [O]

[Adresse 4]

[Localité 7]



Représentée et assistée par Me Isabelle ULMANN de la SELARL ULMANN EDERY, avocat au barreau de PARIS, toque : A0449



S.A. DAUCHEZ ADMINISTRATEUR DE BIENS (DAUCHEZ ADB), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au dit siège,

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Virginie DOMAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2440

Ayant pour avocat plaidant, présent à l'audience, Me Sophie RAKOTO de AARPI MOUNET HUSSON-FORTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0668







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, conseiller

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE





ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, au lieu et place de François LEPLAT, Président de chambre, et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 15 décembre 2017, M. [F] [W] et Mme [B] [W], ayant pour mandataire la SA Dauchez, Administrateurs de Biens, ont donné à bail à Mme [M] [U] un appartement de type F3 ainsi que deux places de parking , situés [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 865 euros, outre 123 euros pour charges , outre éventuelles régularisations, et ce pour une durée de trois ans.

Un dépôt de garantie d'un montant de 865 euros a été versé par la locataire. 



Mme [U] a donné congé et quitté les lieux à l'été 2020.



Se plaignant d'un dysfonctionnement du chauffage depuis son entrée dans les lieux, Mme [M] [U], par acte des 9 et 13 octobre 2020, a assigné M. et Mme [W] et la société Dauchez, Administrateurs de Biens, en réparation de son trouble de jouissance et restitution d'une partie du dépôt de garantie.

 

Par jugement contradictoire entrepris du 26 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny sur Marne a:



-DÉCLARÉ recevable l'action de Mme [M] [U] à l'encontre de la SA DAUCHEZ ADMINISTRATEUR DE BIENS à l'exception de la demande de la restitution du dépôt de garantie ; 

- DÉCLARÉ irrecevable la demande de Mme [M] [U] contre la SA DAUCHEZ ADMINISTRATEUR DE BIENS au titre de la restitution du dépôt de garantie ; 

- CONDAMNÉ solidairement M. [F] [W] et Mme [B] [W] à verser à Mme [M] [U] la somme de 259,58 € au titre du remboursement du dépôt de garanti remis lors de la conclusion du bail du 15 décembre 2017 ;

- DÉBOUTÉ Mme [U] du surplus de ses demandes ; 



- CONDAMNÉ in solidum M. et Mme [W] à verser à Mme [U] une somme de 300 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- DÉBOUTÉ la SA DAUCHEZ ADMINISTRATEUR DE BIENS, M. et Mme [W] au titre de leur demande d'article 700 du Code de procédure civile ; 

- CONDAMNÉ in solidum M. et Mme [W] aux dépens ;

- RAPPELÉ que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit .



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 5 août 2021par Mme [M] [U];



Vu les dernières écritures remises au greffe le 30 mars 2022 par lesquelles Mme [M] [U] demande à la cour de :



- Déclarer recevable et bien fondé l'appel régularisé par Mme [M] [U] ; 

- INFIRMER le jugement du Tribunal de Proximité de Lagny-sur-Marne du 28 juin 2021 en ce qu'il a : "DÉBOUTÉ Mme [U] du surplus de ses demandes "; 

 

Y faisant droit et statuant de nouveau, 

 

- Constater que Mme [U] a subi un trouble de jouissance imputable à la société 

DAUCHEZ en qualité de mandataire et aux époux [W] en qualité de bailleurs ; 

- CONDAMNER solidairement l'Agence DAUCHEZ et M. et Mme [W] à verser à Mme [U] la somme de 15.314,00 € en réparation du trouble de jouissance subi ; 

- CONFIRMER le jugement du Tribunal de Proximité de Lagny-sur-Marne du 28 juin 2021 en ce qu'il a : 

 

- DÉCLARÉ recevable l'action de Mme [M] [U] à l'encontre de la SA DAUCHEZ ADMINISTRATEUR DE BIENS à l'exception de la demande de la restitution du dépôt de garantie ; 

- CONDAMNÉ solidairement M. [F] [W] et Mme [B] [W] à verser à Mme [M] [U] la somme de 259,58 € au titre du remboursement du dépôt de garantie remis lors de la conclusion du bail du 15 décembre 2017 ; 

- CONDAMNÉ in solidum M. et Mme [W] à verser à Mme [U] une somme de 300 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- DÉBOUTÉ la SA DAUCHEZ ADMINISTRATEUR DE BIENS, M. et Mme [W] au titre de leur demande d'article 700 du Code de procédure civile ; 

- CONDAMNÉ in solidum M. et Mme [W] aux dépens ; 

- RAPPELÉ que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 



- PRENDRE ACTE du désistement de Mme [U] sur le surplus ; 

 

En tout état de cause, 

 

- CONDAMNER solidairement l'Agence DAUCHEZ et M. et Mme [W] à verser à Mme [U] la somme de 3.000,00 €, au titre de l'article 700 du Code de Procédure 

Civile ; 

- CONDAMNER solidairement l'Agence DAUCHEZ et M. et Mme [W] aux entiers dépens.

 



Vu les dernières écritures remises au greffe le 7 novembre 2023 au terme desquelles M. et Mme [W] forment appel incident et demandent à la cour de :



Dire et juger M. [F] [W] et Mme [B] [W] tant recevables 

que bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions ; 



DÉBOUTER Mme [M] [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions; CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [M] [U] de sa 

demande en réparation au titre du préjudice de jouissance ; 

REFORMER le jugement entrepris et ce qu'il a condamné M. [F] [W] et Mme [B] [W] à verser à Mme [M] [U] la somme de 259,58 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie remis lors de la conclusion du bail du 15 décembre 2017, et statuant à nouveau : 

DÉBOUTER Mme [M] [U] de sa demande de remboursement de la somme de 259,58 € ; 

REFORMER le jugement entrepris et ce qu'il a condamné M. [F] [W] et Mme [B] [W] à payer à Mme [M] [U] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNER Mme [M] [U] à payer à M. [F] [W] et Mme [B] [W] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNER Mme [M] [U] aux entiers dépens. 





Vu les dernières écritures remises au greffe le 30 décembre 2021 par lesquelles la société DAUCHEZ ADB demande à la cour de :



-DECLARER recevable et bien fondée la société DAUCHEZ ADMINISTRATION DE BIENS en ses demandes ; 

 

Y faisant droit 

 

-PRENDRE ACTE que Mme [M] [U] s'est désistée de son appel concernant la question de l'irrecevabilité de sa demande à l'égard de la société DAUCHEZ ADMINISTRATION DE BIENS au titre de la restitution du dépôt de garantie ; 

-CONFIRMER le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal de proximité de LAGNY SUR MARNE le 28 juin 2021 en ce qu'il a débouté Mme [M] [U] de sa demande en réparation au titre du préjudice de jouissance ; 

-DEBOUTER Mme [M] [U] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 

 

En tout état de cause : 

 

-CONDAMNER Mme [M] [U] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

-LA CONDAMNER aux entiers dépens d'appel, dont recouvrement, pour cette dernière, au profit de Maître DOMAIN, Avocat à la Cour, en application de l'article 699 du même Code. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Mme [U] s'est désistée de son appel en ce qui concerne le chef de dispositif du jugement déclarant irrecevable sa demande contre la SA DAUCHEZ ADMINISTRATEUR DE BIENS au titre de la restitution du dépôt de garantie, ce chef de dispositif est donc définitif.





Sur le trouble de jouissance



Comme devant le premier juge, Mme [U] soutient qu'une défaillance de chauffage tenant aux dysfonctionnements des têtes de réglage des radiateurs a affecté son logement, empêchant une diffusion effective de chaleur ; elle demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté ses demandes et sollicite à nouveau la condamnation des bailleurs et de l'agence Dauchez à lui payer la somme de 15.314 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu'elle estime avoir subi.



Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que des obligations de délivrance d'un logement décent, d'entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d'habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière.



L'article 6 précité dispose plus particulièrement que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, et qu'il est tenu :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...)

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;





L'obligation de délivrance d'un logement décent et d'assurer la jouissance paisible du bien loué a un caractère d'ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n° 11-27.650 ; 3ème Civ., 23 novembre 2011 n°10-25978).



L'indemnisation pour le trouble de jouissance paisible des lieux subi par le locataire doit intervenir dès lors qu'il en a avisé le bailleur et l'a mis en demeure d'y remédier (3ème Civ 27 novembre 2012 no11-24.722). 



L'article 3 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit comporter "Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement". 

lI incombe au propriétaire de prendre toutes dispositions utiles pour remédier aux dysfonctionnements avérés qui affectent le chauffage du logement loué, même s'il n'y a pas atteinte à l'habitabilité du local ni à la sécurité de ses occupants (3 ème Civ., 5 juillet 1995, Bull. civ. III, n° 163 ; 3e Civ., 11 octobre 2018, pourvoi n° 17-21.286).





Aux termes de l'article 1353 du code civil :

« Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d'un manquement de son cocontractant à ses obligations d'en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretien ou de jouissance paisible d'en rapporter la preuve. 



Le bailleur ne saurait être dispensé d'indemniser un préjudice de jouissance avéré en faisant valoir qu'il a procédé aux diligences nécessaires pour faire réaliser des travaux d'entretien et de réparations du logement donné à bail et que le locataire en a entravé la réalisation et fait obstacle à ce que cesse le trouble de jouissance dont il demande réparation, sans démontrer que la faute imputée au locataire a présenté les caractères de la force majeure (3e Civ., 5 janvier 2010, pourvoi n° 08-21.140).



L'indemnisation d'un trouble de jouissance du locataire suppose que soit caractérisée, outre l'existence de désordres, celle d'un trouble qui en est résulté pour le locataire dans sa jouissance des lieux.





En l'espèce, il résulte des pièces du dossier que:



-l'état des lieux d'entrée du 11 décembre 2017 mentionne, dans la cuisine, la chambre 1 et la salle de bains des radiateurs de chauffage central "en bon état non testé", dans le séjour et la chambre 2 un radiateur de chauffage central également en "état moyen non testé"; il en résulte donc que le bon fonctionnement des radiateurs n'était pas établi à l'entrée dans les lieux;



-dès le 4 janvier 2018, Mme [U] a informé la société Dauchez d'un dysfonctionnement du chauffage depuis son entrée dans l'appartement;



- la chaudière de l'appartement a été changée dès le 10 janvier 2018, son bon fonctionnement n'étant dès lors plus mis en cause par l'ex locataire ; la facture de l'entreprise [Y] [J] mandatée par l'agence Dauchez fait état d'une intervention globale sur le chauffage central incluant « un désembouage des radiateurs », remise en charge du réseau sanitaire eau froide, remplissage et purge du circuit de chauffage, raccordement électrique à partir du circuit existant vérifié, mise en chauffe, essai de fonctionnement;



-toutefois le 18 janvier 2018, Mme [U] a informé par courriel l'agence Dauchez de la persistance de la défaillance de chauffage, exposant que le plombier intervenu le 10 janvier avait bien changé la chaudière et désemboué les radiateurs mais lui avait indiqué lors de l'intervention que cela ne suffisait pas à faire fonctionner correctement ceux-ci, en raison de l'encrassement important des têtes de réglage et qu'il avait préconisé le changement de ces dernières ; la locataire indiquait que le plombier avait donc "dû faire parvenir un devis à vos services vendredi 11 janvier" mais qu'elle n'avait à ce jour aucune nouvelle, étant observé que l'une des pièces ne chauffant quasiment pas était le salon "où une personne âgée passe toute sa journée";



- Mme [U] a fait dresser un procès-verbal de constat d'huissier de justice le 5 février 2018 d'où il résulte qu'après ouverture de tous les robinets thermostatiques de tous les radiateurs de l'appartement à leur maximum, et alors que la chaudière fonctionne, "Le sèche serviette de la salle de bains et le radiateur de la chambre 2 (deuxième porte à gauche) sont tièdes en partie haute et froids en partie basse ; Les radiateurs du séjour, de la cuisine et de la chambre 1 (première porte à gauche) sont froids ; » , et ce alors que par ailleurs l'eau qui s'écoule du robinet de l'évier de la cuisine est chaude ; ces constatations qui font foi jusqu'à preuve contraire révèlent indéniablement un dysfonctionnement des radiateurs qui, allumés au maximum, ne produisent pas, ou très peu, de chaleur.



-le 2 mars 2018, l'agence Dauchez a mandaté l'entreprise [Y] [J], pour une intervention "en urgence" au domicile de Mme [U] afin de « procéder à la réalisation des travaux suivant le devis (...) en annexe en date du 19 janvier 2018 d'un montant de 610,28 euros TTC"; ce "devis joint" n'est pas produit devant la cour ; les courriels échangés le 31 juillet 2018 et les 1er et 6 août 2018 au sein de cette agence démontrent que le devis en question n'a pas été retrouvé mais que l'entreprise de plomberie mandatée, qui avait annulé son intervention le 30 mars 2018, devait recontacter la locataire afin de procéder au remplacement des robinets de radiateurs ; que le plombier a indiqué pour sa part à l'agence Dauchez que c'est la locataire qui devait le rappeler quand elle serait disponible, ce qu'elle n'a pas fait ; suite à ces remises au point "un nouveau rendez-vous devait finalement être calé au début septembre car elle [la locataire]part en vacances (mail interne à l'agence Dauchez du 6 août 2018 à 16h57). Aucun élément postérieur n'est produit par les parties, les bailleurs et l'agence Dauchez ne font pas état d'une intervention ; 



-le 12 juillet 2018, après de nombreux échanges entre l'assistance de protection juridique de la locataire et l'agence Dauchez, dans le cadre d'une tentative de résolution amiable du litige, la somme de 905,33 euros (correspondant à un mois de loyer et au coût d'achat de deux radiateurs) a été offerte à la locataire, ce qui démontre à tout le moins, même sans reconnaissance de responsabilité, que l'existence d'unen défectuosité du chauffage a bien été envisagée par les bailleurs et l'agence Dauchez.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'un dysfonctionnement des radiateurs et l'absence de chauffage correct existait depuis l'entrée dans les lieux et était parfaitement connu du mandataire du bailleur dès janvier 2018, que le plombier avait recommandé une intervention sur les radiateurs, avait établi un devis qui a été validé et qu'en tout état de cause aucune intervention n'a été effectuée.



Le fonctionnement correct du chauffage relève de l'obligation de délivrance, de garantie de jouissance paisible et d'entretien des bailleurs. 

Aucun défaut d'entretien de la part de la locataire n'est établi qui serait de nature à expliquer le dysfonctionnement observé.



A supposer que Mme [U] n'ait pas été disponible pour un premier rendez-vous avec le plombier le 30 mars 2018, ce qui, au demeurant, n'est pas clairement établi, les circonstances de l'annulation de ce rendez-vous ne résultant pas clairement des pièces produites de part et d'autres, cela ne suffit en tout état de cause pas à établir que le dysfonctionnement du chauffage et l'absence de réparation lui soit imputable ; il n'est pas davantage établi ni allégué que cette indisponibilité ponctuelle ait pu présenter les caractères de la force majeure pour le bailleur. 



A supposer encore que la locataire n'ait pas recontacté elle même l'entrepreneur en vue de l'intervention, comme le soutient l'agence Dauchez, cette circonstance ne démontre ni que les bailleurs ont remédié au dysfonctionnement des radiateurs ni que les radiateurs se seraient remis à fonctionner tous seuls.



L'agence Dauchez produit une demande de devis de plomberie, du 31 mars 2020, en vue de «chiffrer le remplacement des cannes et retour emboués » sans plus d'explication ; en tout état de cause il ne s'agit que d'une demande de devis, et au demeurant postérieure de deux ans au dysfonctionnement de radiateurs observé.



Le manquement des bailleurs à leurs obligations précitées a causé à Mme [U] un trouble de jouissance qu'il convient de réparer.



Sur le préjudice subi



Comme devant le premier juge Mme [U] demande à titre de dommages-intérêts la somme de 15.314 euros calculée « forfaitairement » à la "moitié du loyer mensuel du mois de décembre 2017 jusqu'au mois de juillet 2020".



Elle produit une facture justifiant de l'achat de deux chauffages d'appoint pour 39,98 euros au total et fait état de dépenses d'électricité plus importantes liées à l'utilisation intensive du chauffage d'appoint mais sans argumenter plus précisément l'augmentation qu'elle impute à la nécessité d'un chauffage supplémentaire.



Le préjudice, pour être réparable, doit être personnel, direct et certain ; la réparation du dommage doit être intégrale, sans excéder le préjudice subi puisque les dommages et intérêts alloués doivent réparer le préjudice subi «sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit» (2ème Civ 29 mars 2006, no04-15776; 23 janvier 2003, Bull no20).



Mme [U] ne saurait sérieusement se prévaloir du trouble de jouissance causé par une absence de chauffage correct sur des périodes de l'année où aucun chauffage n'est habituellement nécessaire, soit du mois de mai à la fin du mois de septembre. 

De plus, les manquements ci-dessus établis ont nécessité l'achat de radiateurs d'appoint et ont nécessairement entraîné une surconsommation d'électricité dont témoignent les factures produites et qu'il convient de prendre en compte ; toutefois il n'est pas démontré que cette surconsommation soit tout entière imputable aux circonstances précitées.



Au vu de ces éléments, il convient de considérer que le trouble de jouissance de Mme [U] doit être évalué à la somme de 2.960 euros, outre 40 euros au titre du préjudice matériel, soit la somme totale de 3.000 euros, d'où il convient de déduire la somme de 905,33 euros déjà amiablement réglée, ce paiement n'étant pas contesté par l'ex locataire.

M. et Mme [W] seront donc condamnés solidairement à payer à Mme [U] la somme de 2.094,67 euros.



L'agence Dauchez a fait preuve de négligence en n'assurant pas le suivi du dysfonctionnement des radiateurs dont se plaignait la locataire, constaté par huissier de justice, ni mis en oeuvre les interventions nécessaires, et en ne s'assurant pas du réglement du problème; cette négligence est à l'origine du préjudice subi par Mme [U] et l'agence Dauchez sera donc condamnée in solidum avec les bailleurs à payer les sommes précitées à titre de dommages-intérêts.



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de Mme [U].





Sur le dépôt de garantie



Mme [U] a versé un dépôt de garantie de 865 euros à son entrée dans les lieux.



Le jugement entrepris a condamné M. et Mme [W] à lui restituer la somme de 259,58 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, cette somme correspondant à la taxe sur les ordures ménagères 2019 (57 euros) et à l'estimation sur les charges 2020 (estimation TOM 2020 : 29,58 euros + 173 euros, estimation des autres charges 2020).

Pour mémoire les autres sommes retenues au titre des réparations locatives ne sont pas discutées.



M. et Mme [W] demandent l'infirmation du jugement et le rejet de toute demande de remboursement du dépôt de garantie.

Mme [U] demande la confirmation du jugement.



S'agissant de la taxe sur les ordures ménagères au titre de l'année 2019, la cour observe que:

-le contrat de bail stipule (page 6) que la taxe des ordures ménagères "sera appelée une fois par an" et qu'elle est "calculée au prorata du nombre de jours de présence" et "n'est pas incluse dans les provisions pour charges".

-M. et Mme [W] produisent l'avis d'imposition lisible faisant mention de cette taxe, et que son montant s'élève à la somme totale de 57 euros, étant observé que l'immeuble se trouve à l'angle du cours du Danube et du cours de l'Elbe ce qui explique que deux sommes distinctes soient mentionnées dans l'avis d'imposition (51 euros + 6 euros).



Cette somme n'a donc pas à être restituée à la locataire, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge.





S'agissant de la taxe sur les ordures ménagères au titre de l'année 2020 (29,58 euros) et de l'estimation des charges au titre de l'année 2020 (173 euros), le premier juge a exactement rappelé qu'aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la restitution du dépôt de garantie doit être effectuée déduction faite, le cas échéant, des sommes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ; selon l'alinéa 5 de l'article 22, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.



Il appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues.



En l'espèce le premier juge exactement considéré que ces sommes n'étaient étayées par aucune facture ni relevé, même à titre provisoire ; la cour observe a fortiori qu'aucun élément concernant la régularisation définitive n'est produit devant elle. 

Il en résulte que le bailleur a entendu retenir une provision de 20 % du montant du dépôt de garantie sans en justifier même provisoirement.

Le premier juge a donc estimé à bon droit que ces sommes ne pouvaient être retenues au titre d'une éventuelle régularisation des charges.





Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le jugement doit être infirmé et que M. et Mme [W] doivent être condamnés à payer à Mme [U] la somme de 202,58 euros seulement (soit 173 + 29,58)





Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Le sens de la présente décision ne justifie pas d'infirmer le jugement s'agissant de l'article 700 les dépens de première instance.

S'agissant de l'instance d'appel il convient de condamner in solidum M. et Mme [W] et l'agence Dauchez à verser à Mme [U] une indemnité de procédure de 2.000 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Constate que Mme [U] se désiste de son appel en ce qui concerne le chef de dispositif du jugement déclarant irrecevable sa demande contre la SA Dauchez administrateur de biens au titre de la restitution du dépôt de garantie ;



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile,



Et statuant à nouveau,



Condamne solidairement M. [F] [W] et Mme [B] [W], et, in solidum avec eux la SA Dauchez, Administrateurs de Biens, à payer à Mme [M] [U] la somme de 2.094,67 euros en réparation de son préjudice ;



Condamne solidairement M. [F] [W] et Mme [B] [W] à payer à Mme [M] [U] la somme de 202,58 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie remis lors de la conclusion du bail du 15 décembre 2017 ;



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Condamne in solidum M. [F] [W], Mme [B] [W] et la SA Dauchez, Administrateurs de Biens, aux dépens d'appel,



Condamne in solidum M. [F] [W] , Mme [B] [W] et la SA Dauchez, Administrateurs de Biens à payer à Mme [M] [U] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.





           La greffière                                                            Pour le président empêché