Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 18 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 18 JANVIER 2024



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/19588 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGXGF



Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Juillet 2021 - Tribunal de proximité de LONGJUMEAU - RG n° 11-20-973





APPELANTS

 

Monsieur [K] [B]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Madame [V] [Z] épouse [B]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentés par Me Marilou LEPAGE, avocat au barreau de PARIS

Ayant pour Avocat plaidant Me Marine FEVRIER, Avocat au Barreau des HAUTS-DE- SEINE, toque PN 568







INTIME 



Monsieur [C] [B]

Maison de retraite [6]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représenté par Me Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l'ESSONNE

Rep légal : Mme [I] [G] (TUTEUR) en vertu d'un pouvoir général

Rep légal : M. [P] [B] (TUTEUR) en vertu d'un pouvoir général













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, au lieu et place de François LEPLAT, Président de chambre, et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 5 mars 2016, M. [C] [B] a donné à bail une maison individuelle située [Adresse 3]) à M. [K] [B] et Mme [V] [B], moyennant un loyer mensuel de 300 euros, outre une provision sur charges à hauteur de 30 euros mensuels. 

 

Les locataires ont quitté les lieux en 2019 ; un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie a été établi le 5 septembre 2019.

 

Par décision du juge des tutelles du tribunal de Longjumeau du 8 mars 2018, M. [C] [B] a été placé sous curatelle ; par décision du 12 janvier 2021, la curatelle a été convertie en tutelle, cette mesure étant valable jusqu'au 12 janvier 2026 et l'intéressé étant représenté par Mme [I] [G] et M. [P] [B].



Par acte d'huissier de justice du 18 mai 2020, M. [C] [B], assisté de son curateur, a assigné M. [K] [U] et Mme [V] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Longjumeau en paiement de diverses sommes au titre de l'arriéré locatif et de réparations locatives et condamnation à remettre les clés du bien loué sous astreinte.

M. et Mme [B] s'y sont opposés et ont reconventionnellement demandé la restitution de sommes indûment versées selon eux.

 

Par jugement contradictoire du 1er juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Longjumeau a statué ainsi : 



- DÉBOUTE M. [C] [B] de ses demandes de condamnation au titre du solde 

locatif ; 

- CONDAMNE conjointement M. et Mme [B] à payer à M. [C] [B] la somme de 2.893 euros au titre des réparations locatives assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2020 ; 

- DÉBOUTE M. [C] [B] de sa demande de restitution des clés sous astreinte ; 

- DÉBOUTE M. et Mme [B] de leur demande de condamnation de M. [C] [B] à leur restituer la somme de 400 euros ; 

- CONDAMNE conjointement M. et Mme [B] à payer à M. [C] [B] la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE conjointement M. et Mme [B] aux dépens. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 20 octobre 2021 par M. [K] [B] et Mme [V] [B],



Vu les dernières écritures remises au greffe le 20 janvier 2022 par lesquelles M. [K] [B] et Mme [V] [B] demandent à la cour de :



RÉFORMER le jugement rendu le 1 er juillet 2021 par le tribunal de proximité de Longjumeau en ce qu'il a : 

 

CONDAMNÉ conjointement Monsieur [K] [B] et Madame [V] [B] à payer à Monsieur [C] [B] la somme de 2.893 euros au titre des réparations locatives assorties des intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2020 ; 

DÉBOUTÉ Monsieur [K] [B] et Madame [V] [B] de leur demande de condamnation de Monsieur [C] [B] à leur restituer la somme de 400 euros ; 

CONDAMNÉ conjointement Monsieur [K] [B] et Madame [V] [B] à payer à Monsieur [C] [B] la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNÉ conjointement Monsieur [K] [B] et Madame [V] [B] aux dépens dont le coût de la sommation de payer et du procès-verbal d'huissier valant constat des lieux de sortie dans le respect des dispositions de l'article 3-2 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°89-1290 du 23 décembre 1986 et du code de commerce fixant le tarif des actes des huissiers de justice. 



Et, statuant à nouveau : 

DEBOUTER Monsieur [C] [B] de sa demande de paiement par Monsieur [K] [B] et par Madame [V] [B] à la somme de 2.893 euros au titre des réparations locatives assorties des intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2020 ; 

CONDAMNER Monsieur [C] [B] au paiement de la somme de 400 euros à Monsieur [K] [B] et Madame [V] [B] ; 

CONDAMNER Monsieur [C] [B] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNER Monsieur [C] [B] aux entiers dépens dont coût de la sommation de payer et du procès-verbal d'huissier valant constant des lieux de sortie dans le respect des dispositions de l'article 3-2 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°89-1290 du 23 décembre 1986 et du code de commerce fixant le tarif des actes des huissiers de justice





Vu les dernières écritures remises au greffe le 25 octobre 2023 au terme desquelles M. [C] [B], représenté par ses tuteurs, Mme [I] [G] et M. [P] [B], forme appel incident et demande à la cour de :



A titre principal : 

INFIRMER le jugement en ce qu'il a limité la condamnation de Monsieur [K] [B] et de Madame [V] [B] à la somme de 2 893 € au titre des réparations locatives et débouté Monsieur [C] [B] de ses demandes concernant le solde locatif 

 

Puis statuant à nouveau : 

CONDAMNER les époux [K] et [V] [B] in solidum à payer à Monsieur [C] [B] les sommes suivantes : 

 

- 923.24 euros correspondant aux loyer, charges dues au 05 septembre 2019, date du départ des locataires des lieux loués, 

- 8.919 euros au titre des réparations locatives, 

 

A titre subsidiaire : 

CONFIRMER la décision de 1 ère instance en ce qu'elle : 

CONDAMNE conjointement M. et Mme [B] à payer à M. [C] [B] la somme de 2.893 euros au titre des réparations locatives assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2020 ; 

- DÉBOUTE M. [C] [B] de sa demande de restitution des clés sous astreinte ; 

- DÉBOUTE M. et Mme [B] de leur demande de condamnation de M. [C] [B] à leur restituer la somme de 400 euros ; 

- CONDAMNE conjointement M. et Mme [B] à payer à M. [C] [B] la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

En tout état de cause : 

DEBOUTER les époux [K] et [V] [B] de l'ensemble de leurs demandes fins et prétentions ;

CONDAMNER les époux [K] et [V] [B] à verser à Monsieur [C] [W], [O] [B] une somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC en cause d'appel . 



Le conseil de M. [K] [B] et Mme [V] [B] ne s'est pas présenté à l'audience de plaidoiries du 6 décembre 2012 et n'a pas déposé de dossier, ni dans le délai prévu à l'article 912 alinéa 3 du code de procédure civile, ni dans le délai supplémentaire qui lui a été indiqué par message au RPVA le jour de l'audience.

 

Ainsi les pièces visées dans les conclusions et numérotées dans le bordereau récapitulatif n'ont pas été produites.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



La cour observe que le chef de dispositif par lequel le premier juge a rejeté la demande de M. [C] [B] en restitution des clés sous astreinte n'est pas discuté, n'a pas fait l'objet d'un appel et que la cour n'est donc pas saisie ; ce chef de dispositif est donc définitif.



1-Sur les réparations locatives



M. [K] [U] et Mme [V] [B] demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il les condamnés à payer la somme de 2.893 euros au titre des réparations locatives et concluent au rejet de toute demande à ce titre.

M. [C] [B] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a limité leur condamnation à la somme de 2.893 euros au titre des réparations locatives et réitère sa demande à hauteur de 8.919 euros.



L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé 

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; 

d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.



Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l'existence des dégradations locatives.



Aux termes de l'article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.



Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Les réparations locatives n'impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d'un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté (Civ. 3ème 7 mars 1972, Bull 151, pourvoi 70-14.409, Civ. 3ème 17 octobre 1990, Bull 188, pourvoi 88-20.194).



L'article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme 'l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement'.



L'article 6 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose encore que le bailleur est obligé 'd'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien et à l'entretien normal des locaux loués'.



Lorsqu'il n'a pas été fait d'état d'entrée dans les lieux, comme c'est le cas en l'espèce, le preneur est présumé les avoir reçues en bon état de réparations locatives et de les rendre tels, comme le prévoit l'article 1731 du code civil.



M. [K] [U] et Mme [V] [B] soutiennent avoir quitté les lieux le 22 août 2019 mais n'en rapportent pas la preuve et notamment ne démontrent pas avoir restitué les clés au bailleur avant le 5 septembre 2019, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal d'huissier de justice, contradictoirement, l'huissier indiquant qu'à cette occasion les locataires ont remis l'ensemble des clés.



Le premier juge a exactement rappelé les dispositions légales.



C'est par des motifs exacts, pertinents et détaillés, auxquels il convient de se référer, qui ne sont pas utilement contredits par les parties, lesquelles ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a en substance :

-retenu que M. [K] [U] et Mme [V] [B] devaient être condamnés à payer à M. [C] [B] la somme de 2.893 euros correspondant à des frais de nettoyage complet de l'appartement qui se révèle très sale, et à l'enlèvement du mobilier leur appartenant;

-rejeté les autres demandes, les désordres constatés n'étant pas compatibles avec une occupation d'à peine plus de trois ans ; la cour ajoute qu'il ne résulte pas du constat d'huissier que des dégradations ont été commises mais seulement un état de vétusté, d'usage et de saleté avancés des divers revêtements et équipements.

La facture de petite plomberie (142 euros), dépourvue de toute précision, sera également écartée.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. et Mme [B] à payer à M. [C] [B] la somme de 2.893 euros au titre des réparations locatives. 



En revanche, s'agissant des frais d'entretien du jardin, il convient de rappeler qu'aux termes du décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, il incombe au locataire de procéder à l'entretien courant des jardins privatifs dont il a l'usage exclusif, notamment :

"Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage."



M. [C] [B] produit une facture correspondant à la taille des tilleuls, lauriers, pommiers et des haies du jardin, ainsi qu'à l'abattage d'un sapin mort , à la tonte de l'herbe et au ramassage des déchets verts et mises en décharge pour une somme totale de 1.000 euros.

Si cette facture date certes du 8 novembre 2019, soit deux mois après l'état des lieux de sortie, il n'en reste pas moins que ce dernier indique que le jardin, dans sa partie avant comme dans sa partie arrière, est en mauvais état d'entretien et que plusieurs objets jonchent le sol, comme en témoignent les photographies jointes ; l'absence de taille des arbres et des haies, comme de tonte de l'herbe, est évidente au vu de ces photographies.

L'état du jardin ainsi constaté excède les notions de vétusté et d'usure normale des lieux et révèle un manque d'entretien par les locataires, la facture produite n'étant ni excessive ni incohérente au regard de l'occupation des lieux par M. [K] [U] et Mme [V] [B] et de l'état des lieux de sortie.

Toutefois l'abattage d'un arbre mort n'incombe pas au locataire au vu du décret précité; le tarif de cette intervention n'étant pas détaillé dans la facture produite, la cour considère que la somme de 300 euros doit être retirée du montant total de la facture et des sommes mises à la charge des locataires.



Il convient donc d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté cette demande et de condamner in solidum M. et Mme [B] à payer à M. [C] [B] la somme de 700 euros au titre de la remise en bon état d'entretien du jardin.



2-Sur le solde locatif



M. [C] [B] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes concernant le solde locatif ; il demande à la cour la somme de 923.24 euros correspondant "aux loyer et charges" dues au 5 septembre 2019, date du départ des locataires des lieux loués.



La somme de 923.24 euros sollicitée par M. [C] [B] correspond en réalité à un arriéré de charges :

-taxes sur les ordures ménagères de 2016 à 2019, à hauteur de 761,33 euros

- entretien de la chaudière sur lequel il a été obligé de conclure un contrat à hauteur de 248,18 euros

soit 1323,14 euros au titre du rappel des charges

somme ramenée à 923,24 euros après déduction d'une somme de 400 euros déjà versée.



Sur le paiement de la taxe sur les ordures ménagères



L'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu'une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire : 

-un décompte des charges selon leur nature, (...)

A compter de l'envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d'exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire pendant six mois. 

En outre, le premier alinéa de cet article énonce un principe général selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification.



Le bailleur doit ainsi être en mesure d'établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives, peu important que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve; la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur qui, bien que n'ayant pas justifié sa demande chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges en présentant les justificatifs et ce même en cours d'instance.



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. [C] [B], qui ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a en substance:



-rappelé que le contrat de location prévoit expressément une provision pour charges de 30 euros par mois et qu'il résulte du décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables, prévoit que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est une charge récupérable auprès du locataire ;

- néanmoins constaté que le bailleur, qui ne conteste pas le paiement régulier de la provision pour charges mensuelle, ne produit aucun document de régularisation des charges justifiant de l'existence d'un solde restant à charge des locataires.



Devant la cour, nonobstant la production des avis d'imposition justifiant certes de la taxe sur les ordures ménagères, il n'est pas davantage produit de décomptes de charges clairs et précis faisant la synthèse, pour chaque année, des sommes payées par le locataire au titre des provisions pour charges et des sommes dues et justifiées, faisant ressortir qu'il resterait une somme à la charge des anciens locataires au titre de la taxe sur les ordures ménagères. 

Les avis d'échéance, adressés mois par mois à M. [K] [U] et Mme [V] [B] en 2018 et 2019, produits devant la cour ne constituent pas davantage des décomptes de charges intelligibles. 



Sur la demande en paiement au titre du contrat d'entretien de la chaudière



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. [C] [B] qui ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance que la somme de 248,18 euros au titre du contrat d'entretien de la chaudière que le bailleur expose avoir été contraint de souscrire pour pallier la défaillance des locataires, porte sur la période du 1er août 2019 au 31 juillet 2020 alors que les locataires ont quitté les lieux l'été 2019.

Aucun élément nouveau n'est produit devant la cour, qui observe au surplus que les motifs par lequel le premier juge a constaté que les locataires versaient au demeurant aux débats une facture du 31 octobre 2018 relatif à l'entretien de la chaudière, ne sont pas critiqués expressément par M. [C] [B], nonobstant l'absence de production de cette pièce devant la cour par M. [K] [U] et Mme [V] [B].



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [C] [B] au titre du solde locatif.



3-Sur la demande de restitution de la somme de 400 euros formée par M. [K] [U] et Mme [V] [B] 

 

C'est encore par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, qui ne produisent aucun élément nouveau devant la cour que le premier juge a rejeté cette demande, M. [K] [U] et Mme [V] [B] n'établissant pas à quel titre ils ont payé les somme de 400 euros à M. [C] [B] et sur quel fondement cette somme serait indue et devrait être restituée, se bornant à affirmer péremptoirement qu'ils ont versé cette somme "indûment afin de ne pas amplifier le conflit familial".



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.





Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. 



Il est équitable d'allouer à M. [C] [B] une indemnité de procédure de 800 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté certaines demandes au titre des réparations locatives,



Et statuant à nouveau,



Condamne in solidum M. [K] [U] et Mme [V] [B] à payer à M. [C] [B] la somme de 700 euros au titre des réparations locatives relatives au défaut d'entretien du jardin;



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Condamne in solidum M. [K] [U] et Mme [V] [B] à payer à M. [C] [B] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [K] [U] et Mme [V] [B] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.





           La greffière                                                              Pour le président empêché