Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 19 janvier 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 19 JANVIER 2024



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/10468 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHY6Y



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Mai 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 23/52574





APPELANTE



S.A.S.U. P.N.1, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 4]



Ayant pour avocat postulant Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Représenté à l'audience par Me Frédéric PERRIN





INTIMÉE 



S.A.R.L. PORTFOLIO INVESTISSEMENTS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Ayant pour avocat postulant Me Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

représenté à l'audience par Me Bruno BARILLON



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 novembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, chargé du rapport. 



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire





Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 



- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



Par acte du 11 mai 2020, la société Portfolio Investissements a consenti à M. [S], aux droits duquel est venue la société PN1, un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1], dans le [Localité 4], aux fins d'exploitation d'un restaurant. 



Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2023, le bailleur a délivré au locataire une sommation d'avoir, dans le délai d'un mois, à exploiter son activité dans les lieux loués de façon effective et continue sans interruption. 



Les causes de la sommation n'ayant pas été régularisées dans le délai d'un mois, la société Portfolio Investissements a, par acte du 20 mars 2023, fait assigner la société PN1 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir prononcer la résiliation de plein droit du bail au 12 février 2023, ordonner l'expulsion de la locataire et la voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle et provisionnelle de 10.037 euros à compter du 12 février 2023 jusqu'à libération des lieux. 



Par ordonnance rendue le 17 mai 2023, le premier juge a : 

- constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ; 

- dit que la société PN1 devra libérer les locaux situés [Adresse 1], à [Localité 4], et, faute de l'avoir fait, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ; 

- rappelé que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

- condamné la société PN1 à payer à la société Portfolio investissements à compter du 13 février 2023, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer, majoré des charges et taxes, et à compter du 6ème mois suivant la signification de la présente ordonnance, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 10.037 euros, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ; 

- dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; 

- condamné la société PN1 à payer à la société Portfolio investissements la somme de 2.300 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens dont le coût de la sommation et des constats d'huissier réalisés les 28 et 30 novembre 2022, 15 et 21 février 2023.



Par déclaration du 12 juin 2023, la société PN1 a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société Portfolio investissements. 



Par dernières conclusions remises et notifiées le 16 novembre 2023, elle demande à la cour de : 

à titre principal, 

- débouter la société Portfolio investissements de toutes ses demandes formées en  cause d'appel ; 

- infirmer l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société Portfolio investissements ; 

statuant à nouveau,

à titre principal, 

- dire qu'il existe une contestation sérieuse sur la validité de la clause résolutoire insérée au bail en ce qu'elle est susceptible d'être déclarée non-écrite et que le commandement délivré est privé de tout effet ; 

- débouter la société Portfolio investissements de sa demande de résiliation de plein droit du bail par l'effet de sa clause résolutoire, et de toutes ses demandes subséquentes ;

- dire que la clause résolutoire du bail ne peut sanctionner un défaut d'exploitation continue et effective de son activité dans le local par le preneur ; 

- débouter la société Portfolio investissements de ses demandes tendant à prononcer la résiliation de plein droit du bail par l'effet de la clause résolutoire, et de toutes ses demandes subséquentes ; 

à titre subsidiaire, 

- dire que le juge des référés n'est pas compétent pour statuer sur la résiliation judiciaire du bail, le défaut supposé d'exploitation continue du local par le preneur et les demandes de dommages et intérêts au titre de la conservation du dépôt de garantie ; 

- débouter la société Portfolio investissements de ses demandes en la matière ; 

- dire que l'acquisition de la clause résolutoire n'est pas acquise en raison de l'exploitation effective des lieux ; 

- condamner la société Portfolio investissements à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

- confirmer l'ordonnance entreprise pour le surplus. 



Par dernières conclusions remises et notifiées le 17 novembre 2023, la société Portfolio investissements demande à la cour de : 

- confirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus de ses demandes ; 

statuant à nouveau du chef infirmé,

- ordonner qu'elle conserve définitivement le dépôt de garantie ; 

- débouter la société PN1 de l'ensemble de ses demandes formulées à son encontre ;

- condamner la société PN1 à lui verser la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens, qui seront recouvrés pour ceux la concernant par la SELARL 2H Avocats, représentée par Me Schwab, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 novembre 2023.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.





SUR CE, LA COUR,





Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. L'article L.145-15 du même code énonce que sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. 



Sur la validité de la clause résolutoire



La société PN1 invoque, au visa des articles L.145-15 et L. 145-41 du code de commerce, l'existence d'une contestation sérieuse portant sur la validité de la clause résolutoire, susceptible d'être réputée non écrite, en ce que cette clause :

- offre une option au bailleur entre deux modalités de mise en oeuvre (mise en demeure ou commandement), ce qui constitue une violation des dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du code de commerce qui imposent le recours à un commandement ;

- ne détaille pas les obligations auxquelles elle s'applique, cette clause ne prévoyant pas expressément le défaut d'exploitation d'activité dans les lieux loués.



La société Portfolio investissements conclut à la validité de la clause résolutoire en opposant que :

- la clause résolutoire n'offre aucune option au bailleur, le premier juge ayant parfaitement retenu que le non-paiement des loyers suppose la délivrance d'un commandement de payer et la violation de l'une des autres obligations du locataire renvoie à la délivrance d'une mise en demeure d'exécuter ; 

- la mention de la clause résolutoire 'charges et conditions du bail' correspond à celle de l'article V du bail intitulé 'Charges et conditions' qui prescrit, notamment, l'obligation pour le preneur d'occuper et d'exploiter les lieux. 



En l'espèce, le contrat signé le 11 mai 2020 relatif à la location à la société PN1 des locaux situés [Adresse 1], à [Localité 4], prévoit :

- en son article VII '1° Clause résolutoire', qu''il est expressément convenu qu'à défaut par le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du bail ou de payer exactement un seul terme ou fraction de loyer et/ou d'indemnité d'occupation, ou accessoires à l'échéance prévue, comme à défautde paiement de tous arriérés dus par suite d'indexation, de révision ou de renouvellement, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d'exécuter ou un simple commandement de payer signifié à personne ou à domicile, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user la présente clause et demeuré sans effet pendant ce délai.

Si le preneur refusait d'évacuer les lieux, il suffira pour l'y contraindre sans délai d'une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, exécutoire par provision et sans caution nonobstant appel. Dans ce cas, quelle que soit la cause de la résiliation, le dépot de garantie ci-après mentionné a l'article VIII-8 demeurera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intéréts sans préjudice de tous autres.' ;

- en son article V 'Charges et conditions - 3° Etat d'occupation et d'exploitation des lieux', que 'le preneur s'engage à exploiter son activité, dans les lieux loués, de façon effective et continue, sans interruption à l'exception des périodes de congés annuels.'



Il est constant que, par acte de commissaire de justice délivré le 12 janvier 2023, la société Portfolio Investissements a 'fait sommation à la société PN1 d'avoir, dans le délai d'un mois à compter de la délivrance de la présente sommation, à exploiter son activité dans les lieux loués, de façon effective et continue, sans interruption, conformément aux stipulations contractuelles précitées'.



Sur les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire



Si la clause résolutoire renvoie, notamment, à une mise en demeure d'exécuter, cette disposition ne rend pas cette clause manifestement contraire aux dispositions de l'article L. 145-41 précité dès lors que la bailleresse a, en l'espèce, conformément à cet article, mis en oeuvre cette clause par un acte extrajudiciaire, en l'espèce une sommation par acte de commissaire de justice. L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.





Sur la nature du manquement reproché 



Un commandement de payer ou de faire doit indiquer de façon précise et sans équivoque le manquement au bail invoqué et rappeler les clauses du bail s'y rapportant afin de permettre à son destinataire de prendre la mesure exacte des injonctions et d'y apporter une réponse appropriée dans le délai requis.



La résiliation de plein droit du bail prévue par l'article L. 145-41 ne peut sanctionner qu'un manquement pour lequel la mise en oeuvre de la clause résolutoire est prévue. 



Au cas d'espèce, en se référant à 'une seule des charges et conditions du bail', mention qui, à l'évidence, renvoie à l'article 'Charges et conditions', lequel prévoit l'obligation d'exploitation des lieux loués, la clause résolutoire vise le comportement reproché, de sorte que sa validité ne se heurte sur ce point à aucune contestation sérieuse. 



L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef. 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



La société Portfolio investissements fait grief à la société PN1 de ne pas avoir exploité les locaux donnés à bail de façon effective et continue.



La société PN1 oppose que son restaurant est bien exploité et que le constat produit par la bailleresse en première instance correspond à une période de travaux au cours de laquelle le restaurant était fermé.



En l'espèce, par actes de commissaire de justice dressés les 28 novembre 2022 à 17 h, 30 novembre 2022 à 18h40, 15 février 2023 à 11h33 et 21 février 2023 à 12h45, a été constatée la fermeture de l'établissement situé [Adresse 1], à [Localité 4]. 



La société PN1 établit cependant, par la production d'une facture émise par la société E2PS, que l'établissement a fait l'objet, du 3 février au 28 avril 2023, de travaux de peinture, électricité, et carrelage (pièce PN1 n°12). Elle démontre également que l'établissement était bien ouvert le 13 juillet 2023 (pièce PN1 n°13), en août 2023 comme cela ressort des relevés de caisse produits (pièce PN1 n°19) ainsi que les 14 et 15 novembre 2023 (pièces PN1 n°17 et 18). 



Ces éléments accréditent que les travaux réalisés dans les lieux à la date des constats des 15 et 21 février 2023 n'ont pas permis au locataire de déférer, dans le mois prescrit, à la sommation d'exploiter délivrée le 5 janvier 2023. L'appréciation de la durée de fermeture de l'établissement au regard de l'obligation d'exploitation continue des locaux excède les pouvoirs du juge des référés, de sorte que le manquement de la locataire à son obligation d'exploiter les lieux loués de façon effective et continue et, partant, l'acquisition de la clause résolutoire se heurtent à une contestation sérieuse. 



La cour dira, en conséquence, n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Portfolio investissements et infirmera en ce sens l'ordonnance entreprise.



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Au regard de l'issue du litige en appel, la société Portfolio investissements supportera les dépens de première instance et d'appel. L'ordonnance déférée sera infirmée de ce chef.



L'équité commande de la condamner au paiement de la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.











PAR CES MOTIFS



Infirme l'ordonnance entreprise ;



Statuant à nouveau,



Dit n'y avoir lieu à référé ;



Condamne la société Portfolio investissements aux dépens de première instance et d'appel ; 



La condamne au paiement de la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT