Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 22 janvier 2024

JG/ND



Numéro 24/212





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 22/01/2024 







Dossier : N° RG 22/01869 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IIGT 





Nature affaire :



Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion















Affaire :



[P] [N]





C/



S.C.I. FONCIERE RU 01/2007







 











Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 22 janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 27 Novembre 2023, devant :



Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport,



assistée de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes,





Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :



Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère 







qui en ont délibéré conformément à la loi.



























dans l'affaire opposant :













APPELANTE :



Madame [P] [N]

née le 03 Février 1973 à [Localité 6] (65)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Thierry SAGARDOYTHO de la SELARL SAGARDOYTHO-MARCO, avocat au barreau de PAU















INTIMEE :



S.C.I. FONCIERE RU 01/2007 

immatriculée au RCS de Paris sous le n° 491 471 421 

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité dit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Camille ESTRADE, avocat au barreau de PAU































sur appel de la décision 

en date du 17 FEVRIER 2022

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU



Exposé du litige et des prétentions des parties :



Par acte sous seing privé du 21 décembre 2017 à effet au 10 février 2018, la SCI Foncière RU 01/2007 a donné à bail à Madame [P] [N] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5] moyennant paiement d'un loyer et d'une provision sur charges mensuels respectivement de 798,78€ et de 16€ et un dépôt de de garantie de 798,78€ versé lors de l'entrée dans les lieux.



L'état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 10 février 2018.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 juillet 2020, réceptionnée par la SCI Foncière RU 01/2007 le 06 août 2020, [P] [N] a donné congé au bailleur à effet du 31 août 2020.



Les parties ont fixé l'état des lieux de sortie le 7 septembre 2020.

A cette date, Madame [N] n'étant pas présente, il n'a pas été effectué et la remise des clefs n'est pas intervenue.



Dans ce contexte, par acte en date du 14 septembre 2020, la SCI Foncière RU 01/2007 a fait assigner [P] [N] devant le juge des contentieux de la protection prés le tribunal judiciaire de Pau aux fins de voir :

- déclarer valide le congé en date du 30 juillet 2020 reçu le 06 août 2020,

- déclarer Madame [N] occupante sans droit ni titre et ordonner son expulsion,

- la condamner à lui payer la somme de 1.672,84 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 31 août 2020,

- la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges jusqu'à la libération effective des lieux

- la condamner aux dépens et au paiement de la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le 16 novembre 2020, par lettre recommandée avec avis de réception, Madame [N] a restitué les clefs du logement et l'état des lieux de sortie a été réalisé par constat d'huissier du 26 novembre 2020.



A l'audience du 18 février 2021, à laquelle Madame [N] n'était ni présente ni représentée, la SCI Foncière RU 01/2007 a maintenu ses demandes et sollicité que Madame [N] soit déclarée occupante sans droit ni titre du 07 septembre au 16 novembre 2020 inclus et qu'elle soit condamnée à lui verser les sommes de :

- 3.992,36€ au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés, 

- 277,90€ au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et celle de 2,54€ au titre de la régularisation des charges,

- 2.570,90€ au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie,

- 1.500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



L'affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2021.



Cependant, eu égard aux termes des demandes de la SCI Foncière RU 01/2007 et alors que Madame [N] avait été convoquée à l'adresse de son ancien logement et que sa nouvelle adresse figurait dans les pièces du demandeur, le magistrat a ordonné une réouverture des débats à l'audience du 20 mai 2021 afin que Madame [N] soit convoquée à sa nouvelle adresse.





A cette audience, Madame [N] était représentée et l'affaire a été renvoyée à l'audience du 13 septembre 2021 puis à celle du 25 novembre 2021.



Par jugement contradictoire du 17 février 2022, le juge des contentieux de la protection prés le tribunal judiciaire de Pau :

- déclaré valide le congé délivré par Mme [P] [N],

- condamné Mme [P] [N] à verser à la SCI Foncière RU 01/2007 la somme de 3.994, 90 € au titre de l'arriéré de loyers et charges,

- condamné Mme [P] [N] à verser à la SCI Foncière RU 01/2007 la somme de 277,90 € au titre de la taxe d'ordures ménagères,

- condamné Mme [P] [N] à verser à la SCI Foncière RU 01/2007 la somme de 6.093,40 € au titre des réparations locatives,

- débouté Mme [P] [N] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné Mme [P] [N] à verser à la SCI Foncière RU 01/2007 la somme de 800 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamné Mme [P] [N] aux dépens.



Par déclaration au greffe en date du 4 juillet 2022, [P] [N] a formé appel du jugement.



La clôture a été prononcée par ordonnance du 11 octobre 2023. 



**



Par conclusions en date du 4 octobre 2022, [P] [N] demande à la cour de déclarer recevable son appel, d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :



- déclarer inexistante la notification de l'assignation délivrée à la requête de la SCI Foncière RU 01/07,

- annuler l'assignation en date du 14 septembre 2020 devant le juge des contentieux et de la protection,

En conséquence,

- condamner la SCI Foncière RU 01/07 à lui verser la somme de 2.000,00 € à titre des dommages et intérêts,

- la condamner à lui verser la somme de 2.400,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.



**



Par conclusions en date du 3 janvier 2023, la SCI Foncière RU 01/2007 demande à la cour, au visa des articles 662 du code de procédure civile et 1728 du code civil, de la loi du 06 juillet 1989 et de la jurisprudence, de confirmer le jugement sauf en ce qu'il a fixé la somme due au titre des réparations locatives à 6.093,40 € et, statuant à nouveau, de :



- condamner, à titre incident, Madame [N] à lui verser la somme de 9.477,58€ correspondant aux réparations locatives dues après soustraction du dépôt de garantie,

- dire et juger que la cour d'appel n'est pas saisie des demandes formulées par Madame [N] non reprises dans le dispositif de ses conclusions,

- débouter Madame [N] de ses demandes, fins et conclusions contraires,

- la condamner à lui payer une indemnité de 2.500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en règlement de frais irrépétibles exposés en appel,

- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de Maître Camille Estrade en application de l'article 699 du code de procédure civile.



MOTIFS :



- Sur la demande relative à la validité de l'assignation :



Aux termes des articles 654 et 655 du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne et si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence.

L'huissier de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification



L'article 659 du même code dispose que lorsque la personne à qui l'acte doit être signifié n'a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l'huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu'il a accomplies pour rechercher le destinataire de l'acte.



L'article 693 du code de procédure civile précise que ce qui est prescrit notamment par les articles 654 à 659 est observé à peine de nullité sous réserve, en application de l'article 114 du code de procédure civile de la démonstration par celui qui s'en prévaut d'un grief.



En l'espèce, Madame [N] soulève la nullité de l'assignation introductive d'instance pour notification irrégulière de celle-ci au regard des dispositions de l'article 659 du code de procédure civile.



Elle soutient que les diligences de l'huissier instrumentaire pour lui remettre l'assignation en justice ont été insuffisantes puisque, compte tenu de sa notoriété locale, une recherche informatique permettait d'identifier son lieu de travail et que, un mois et demi après la délivrance de l'assignation, l'huissier lui a écrit à sa nouvelle adresse. Elle conclut que, connaissant son adresse personnelle et professionnelle, l'huissier ne pouvait valablement dresser par procès-verbal de recherches infructueuses.

Or, elle affirme n'avoir découvert l'existence de cette procédure que par hasard et qu'elle a été limitée dans ses possibilités de défense dans la mesure où, lors de la première audience, les demandes formées à son encontre étaient moindres que celles qui lui ont été ensuite opposées. Il ne peut donc être exclu que si elle avait été régulièrement touchée, elle aurait valablement comparu pour faire valoir ses droits sur les premières demandes en justice.

Elle considère que cette circonstance est de nature à lui causer un grief certain justifiant l'annulation de l'assignation du 14 septembre 2020.



La SCI Foncière RU 01/2007 lui rétorque que la signification de l'assignation introductive d'instance est régulière au regard des dispositions de l'article 659 du code de procédure. En effet, l'huissier a détaillé les diligences qu'il a effectuées et, à la date de sa signification, sa nouvelle adresse personnelle était inconnue. D'ailleurs, dès qu'elle en a été informée, par courrier du 2 novembre 2020, elle l'a avisée de la procédure engagée et, par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 février 2021, elle lui a adressé ses écritures. Puis, le 19 mars 2021, le juge des contentieux de la protection, faisant application des dispositions de l'article 662 du code de procédure civile, a décidé de rouvrir les débats, ce qui lui a permis de constituer avocat et d'être représentée dès l'audience du 20 mai 2021. Elle a alors sollicité et d'obtenu un renvoi pour y répondre, l'affaire étant alors fixée au 23 septembre 2021.

A cette date, elle a obtenu un nouveau renvoi au 25 novembre 2021.



La SCI Foncière RU 01/2007 réfute dès lors que l'appelante ait découvert par hasard l'existence de la procédure et qu'elle ait été limitée dans ses possibilités de défense. Elle précise que l'évolution de ses demandes s'explique par le fait que, à la date de l'assignation qu'elle lui a fait délivrer, l'état des lieux n'avait pu être effectué et que le montant de ses demandes n'avait pu être arrêté.

Elle estime qu'elle ne peut donc se prévaloir d'aucun grief.



En l'espèce, il ressort des pièces produites que l'huissier mandaté par la SCI Foncière RU 01/2007 a tenté, le 14 septembre 2020, de délivrer l'assignation introductive d'instance à la dernière adresse connue de Madame [N], soit l'adresse du bien loué.



L'huissier a alors détaillé les recherches qu'il a entreprises sur le site internet des pages blanches dans les départements des Pyrénées-Atlantiques, Landes et Hautes- Pyrénées. Il a en outre précisé que les services de la mairie du commissariat et de la gendarmerie n'ont pu lui fournir d'indication quant à sa nouvelle adresse.



En l'espèce, ces diligences accomplies pour parvenir à la remise de l'acte à son destinataire apparaissent suffisantes alors qu'il n'est pas établi que la SCI Foncière RU 01/2007 avait, à cette date, connaissance de la nouvelle adresse de Madame [N] et que les extraits de recherches sur moteur de recherches Google qu'elle produit comme celui du journal local en lien avec son nom ne font état que de renseignements anciens, le plus récent datant de février 2015, et n'excluent nullement une homonymie.



En tout état de cause, il résulte des pièces produites et de la chronologie des actes que Madame [N] a pu faire valoir sa défense devant le juge des contentieux de la protection et qu'elle ne caractérise aucun grief de nature à causer la nullité de l'acte introductif d'instance. 



L'exception ainsi soulevée ne saurait prospérer.



- Sur les demandes en paiement formulées par la bailleresse :



A hauteur d'appel, les parties ne remettent pas en cause la validité du congé délivré par Madame [N] et sa condamnation à payer à la SCI Foncière RU 01/2007, la somme de 3.992,36 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, celle de 2,54€ au titre de la régularisation des charges et celle de 277,90€ au titre de la taxe d'ordures ménagères. 



Cependant, l'intimée forme appel incident demandant la réformation du jugement pour lui voir accorder la somme de 9.477,58 euros correspondant aux réparations locatives dues après soustraction du dépôt de garantie.

Elle affirme que la locataire soit supporter intégralement le coût des réparations locatives sans aucun abattement possible, la vétusté ne pouvant être invoquée que si elle ne résulte pas de sa négligence ou d'un défaut d'entretien.

Or, elle soutient que Madame [N] a laissé le logement dans un état très dégradé et qu'elle a dû solliciter des devis qui chiffrent le montant des réparations à effectuer pour le montant qu'elle réclame et qui n'est pas contesté par Madame [N].



Madame [N] ne formule aucune prétention sur ce point dans le dispositif de ses conclusions.







Pour fixer à la somme de 6.093,40 € les réparations locatives au paiement desquelles cette dernière a été condamnée, le premier juge a justement rappelé que le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail et constaté que l'état des lieux d'entrée contradictoire en date du 10 février 2018, mis en rapport avec l'état des lieux de sortie établi par huissier le 26 novembre 2020, permettaient de démontrer l'existence de désordres qui dépassent l'usure normale du logement donné à bail et qui sont imputables à Madame [N].



Il a cependant pris en compte, pour les travaux de peinture, la vétusté et l'état d'usage constaté lors l'état des lieux d'entrée.

De fait, ont été alors relevés des éclats, noircissures, traces et écailles affectant les peintures de la porte palière, des murs de la cuisine, du séjour, des chambres, de la montée escalier, des salles de bains, des WC, des plafonds de la salle de bains et du cellier mais également celles des plinthes et boiseries dans plusieurs pièces.



Il ne peut donc être affirmé qu'il ne doit pas être tenu compte de cet état pour fixer le montant de la somme due en réparation des travaux de peinture à effectuer laquelle a été évaluée à sa juste valeur à la somme de 5.000 euros.



En revanche, il ressort des termes du jugement que le devis de réparation de l'interphone, dont il a été pourtant constaté qu'il était recouvert de scotch, n'a pas été retenu par le premier juge alors que l'état de dégradation qui était le sien est imputable à la locataire eu égard aux termes de l'état des lieux d'entrée.



La décision sera dès lors réformée sur ce seul point et, en sus de la somme de 6 093,40€, Madame [N] sera condamnée à payer au bailleur la somme de 678,72 euros conformément au devis de remplacement du système kit vidéo.



- Sur la demande de Madame [N] en dommages et intérêts :



Sur le fondement de l'article 32-1du code de procédure civile, Madame [N] demande la condamnation de la SCI Foncière RU 01/2007 à lui verser la somme de 2.000,00 € à titre des dommages et intérêts.



L'article 32-1 du code de procédure civile prévoit que : « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.»



Compte tenu de la solution du litige, le caractère abusif ou dilatoire de l'action de la SCI Foncière RU 01/2007 n'est pas caractérisé et la demande de Madame [N] de ce chef sera rejetée. 



- Sur les demandes accessoires :



Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application.



A hauteur d'appel, [P] [N], qui succombe à titre principal, supportera les dépens.

Il sera fait droit à la demande de l'intimé de distraction de ceux-ci au profit de Maître Camille Estrade en application de l'article 699 du code de procédure civile.



En équité, elle sera condamnée à verser à la SCI Foncière RU 01/2007 une indemnité complémentaire de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Rejette l'exception de nullité de l'assignation introductive de première instance ;



Confirme le jugement rendu le 17 février 2022 par le juge des contentieux de la protection prés le tribunal judiciaire de Pau sauf en ce qu'il a condamné Mme [P] [N] à verser à la SCI Foncière RU 01/2007 la somme de 6.093,40 € au titre des réparations locatives,



Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,



Condamne [P] [N] à verser à la SCI Foncière RU 01/2007 la somme de 6.772,12 euros au titre des réparations locatives,



Condamne [P] [N] aux dépens d'appel avec distraction au profit de Maître Camille Estrade en application de l'article 699 du code de procédure civile ;



Condamne [P] [N] à payer à la SCI Foncière RU 01/2007 la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Philippe DARRACQ, conseiller faisant fonction de Président et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. 



La Greffière, Le Président,