Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 3 — 22 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/02352 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XJMD
N° de MINUTE : 24/00011

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2]
[Localité 4], DONT LES RÉFÉRENCES CADASTRALES SONT SECTION V N°67, représenté par son Syndic en exercice, le cabinet ABD GESTION,
[Adresse 1] 
[Localité 6]
représentée par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0261

C/

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [V] [O]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 04 Décembre 2023.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.



EXPOSÉ DU LITIGE
 
Monsieur [Y] [O] est propriétaire des lots 11 et 24 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
 
Par acte en date du 28 février 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [Y] [O] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
condamner Monsieur [Y] [O] à lui payer la somme de 39 451,64 euros au titre des appels impayés au 15 décembre 2022, condamner Monsieur [Y] [O] à lui payer la somme de 1255,52 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,assortir la condamnation des intérêts au taux légal à compter du :4 décembre 2020 sur la somme de 1 814,90 euros15 février 2021 sur la somme de 4 402,82 euros18 février 2021 sur la somme de 4 762,06 euros10 septembre 2021 sur la somme de 2 491,94 euros17 novembre 2021 sur la somme de 3 761,79 euros15 décembre 2021 sur la somme de 3 801,79 euros10 mai 2022 sur la somme de 5 554,15 euros17 mai 2022 sur la somme de 5 968,43 euros22 septembre 2022 sur la somme de 23 219,83 euros1er décembre 2022 sur la somme de 40 451,16 euros28 février 2023 sur le surplus.condamner Monsieur [Y] [O] à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêtscondamner Monsieur [Y] [O] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Xavier GUITTONordonner la capitalisation des intérêtsrappeler l'exécution provisoire de droit.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 4 octobre 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixée à l’audience du 4 décembre 2023 et mise en délibéré au 22 janvier 2024.

Monsieur [Y] [O], régulièrement assigné dans les modalités prévues à l'article 656 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION
 
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.








Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
la matrice cadastralele contrat de syndicles procès-verbaux des assemblées générales en date des 9 juillet 2020, 2 décembre 2020, 18 juin 2021 et 11 juillet 2021un décompte des impayés arrêté au 15 décembre 2022des appels de provision, régularisations de charges et factures de frais.
Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 1 255,52 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [Y] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 39 451,64 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 15 décembre 2022.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.







Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants : 
frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 305 euros,frais de transmission du dossier à l’huissier d’un montant de 421 eurosfrais de commandement de payer d’un montant de 312,52 eurosfrais de mise en place d’un protocole d’un montant de 1 eurosfrais d’inscription d’hypothèque légale d’un montant de 216 eurosSoit un montant total de 1 255,52 euros.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Il convient de déduire les frais de « transmission dossier huissier », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Les frais de sommation de payer seront également écartés comme ne correspondant pas à une dépense nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de huit mises en demeure et produit le contrat de syndic prévoyant une tarification maximale de 40 euros s’agissant des mises en demeure. Il ne justifie cependant pas de la nécessité d’envoyer de multiples lettres de mises en demeure, parfois à seulement quelques jours d’intervalle. Seules trois mises en demeure seront retenues comme étant justifiées, pour un montant total de 120 euros. 

Les frais d’hypothèque, qui n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement de la créance, seront écartés.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Monsieur [Y] [O] est redevable de la somme de 120 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

*

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du :
4 décembre 2020 au 14 février 2021 sur la somme de 1 814,90 euros15 février 2021 au 17 février 2021 sur la somme de 4 402,82 euros18 février 2021 au 9 septembre 2021 sur la somme de 4 762,06 euros10 septembre 2021 au 16 novembre 2021 sur la somme de 2 491,94 euros17 novembre 2021 au 14 décembre 2021 sur la somme de 3 761,79 euros15 décembre 2021 au 9 mai 2022 sur la somme de 3 801,79 euros10 mai 2022 au 16 mai 2022 sur la somme de 5 554,15 euros17 mai 2022 au 21 septembre 2022 sur la somme de 5 968,43 euros22 septembre 2022 au 30 novembre 2022 sur la somme de 23 219,83 euros1er décembre 2022 au 27 février 2023 sur la somme de 40 451,16 euros28 février 2023 sur le surplus.
La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter du 28 février 2023.







Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [Y] [O], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. 

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [Y] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Xavier GUITTON.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. 




























PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

-Condamne Monsieur [Y] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] (93) les sommes de :
39 451,64 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 15 décembre 2022120 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,Soit la somme totale de 39 571,64 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du :
4 décembre 2020 au 14 février 2021 sur la somme de 1 814,90 euros15 février 2021 au 17 février 2021 sur la somme de 4 402,82 euros18 février 2021 au 9 septembre 2021 sur la somme de 4 762,06 euros10 septembre 2021 au 16 novembre 2021 sur la somme de 2 491,94 euros17 novembre 2021 au 14 décembre 2021 sur la somme de 3 761,79 euros15 décembre 2021 au 9 mai 2022 sur la somme de 3 801,79 euros10 mai 2022 au 16 mai 2022 sur la somme de 5 554,15 euros17 mai 2022 au 21 septembre 2022 sur la somme de 5 968,43 euros22 septembre 2022 au 30 novembre 2022 sur la somme de 23 219,83 euros1er décembre 2022 au 27 février 2023 sur la somme de 40 451,16 euros28 février 2023 sur le surplus.
-Ordonne la capitalisation des intérêts à compter du 28 février 2023,

-Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2]) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

-Condamne Monsieur [Y] [O] aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Xavier GUITTON en application de l'article 699 du code de procédure civile, 

-Condamne Monsieur [Y] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] (93) la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.


LE GREFFIERLE JUGE



MADAME [S]