Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 3 — 22 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/02335 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XIEB
N° de MINUTE : 24/00032

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE GROS SAULE SISE [Adresse 2] ET [Adresse 1] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC EN EXERCICE, LA SOCIÉTÉ CADOT BEAUPLET SAFAR DONT LE SIÈGE SOCIAL EST SITUÉ 
[Adresse 6]
[Localité 4] 
représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

C/

DEFENDEURS

Monsieur [V] [H] [P]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Non représenté

Madame [C] [M] épouse [P]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Décembre 2023.




JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE
 
Monsieur [V] [P] et Madame [C] [M] épouse [P] sont propriétaires des lots 616, 631 et 4235 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
 
Par acte en date du 28 février 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [V] [P] et Madame [C] [M] épouse [P] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
condamner solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [C] [M] épouse [P] à lui payer la somme de 23 804,87 euros au titre des appels impayés au 16 janvier 2023,condamner solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [C] [M] épouse [P] à lui payer la somme de 4 126,20 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965assortir la condamnation des intérêts au taux légal à compter du :1er mars 2018 sur la somme de 2 474,92 euros24 juin 2020 sur la somme de 12 799,05 euros28 juin 2021 sur la somme de 20 060,03 euros27 juillet 2021 sur la somme de 20 120,03 euros28 février 2023 sur le surpluscondamner solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [C] [M] épouse [P] à lui payer la somme de 2 800 euros à titre de dommages et intérêtscondamner solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [C] [M] épouse [P] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Eric AUDINEAUordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 20 septembre 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixée à l’audience du 4 décembre 2023 et mise en délibéré au 22 janvier 2024.

Monsieur [V] [P] et Madame [C] [M] épouse [P], régulièrement assignés dans les modalités prévues à l'article 656 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION
 
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.







Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
la matrice cadastralele contrat de syndicles procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes sur la période allant du 25 février 2016 au 13 décembre 2022un décompte des impayés arrêté au 16 janvier 2023des appels de provision, régularisations de charges et factures de frais.
Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 4 126,20 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

Il ressort de la procédure que les défendeurs sont mariés. La solidarité sera donc retenue en application de l’article 220 du code civil.
 
En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [C] [M] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 23 804,87 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 16 janvier 2023.

Au regard des lettres de mise en demeure dont il est justifié par la production d’un accusé de réception, la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du :
-24 juin 2020 au 27 juin 2021 sur la somme de 12 602 euros
-28 juin 2021 au 26 juillet 2021 sur la somme de 20 060,03 euros
-27 juillet 2021 au 27 février 2023 sur la somme de 20 120,03 euros
-28 février 2023 sur le surplus

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter du 28 février 2023.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.


Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants : 
frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 322 euros,frais de transmission de dossier d’un montant de 626 euros,frais de commandement de payer d’un montant de 498,19 euros,frais de préparation et envoi du dossier à l’avocat d’un montant de 330,01 eurosfrais de contentieux d’un montant de 960 eurosfrais d’assignation d’un montant de 1 150 eurosfrais de mise en demeure par avocat d’un montant de 120 eurosfrais d’hypothèque de 120 euros Soit un montant total de 4126,20 euros.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le syndicat des copropriétaires produit les accusés de réception de deux lettres de mise en demeure et produit le contrat de syndic prévoyant une tarification maximale de 60 euros s’agissant des mises en demeure. Seule la somme de 120 euros sera par conséquent retenue.

Les frais d’assignation étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient également de déduire les frais de « transmission de dossier », de « préparation et envoi du dossier » et de « contentieux » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Les frais de sommation de payer seront également écartés comme ne correspondant pas à une dépense nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance. Les frais de mise en demeure par avocat seront écartés pour les mêmes motifs.

Les frais d’hypothèque, qui n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement de la créance, seront écartés.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Monsieur [V] [P] et Madame [C] [M] épouse [P] sont redevables de la somme de 120 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.





En l’espèce, il ressort du jugement du 24 janvier 2017 que Monsieur [V] [P] et Madame [C] [M] épouse [P] ont déjà été condamnés suite à des impayés de leurs charges de copropriété. Cette condamnation précédente et leur persistance à ne pas s’acquitter de leurs charges caractérisent leur mauvaise foi. 

Leur refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance. Monsieur [V] [P] et Madame [C] [M] épouse [P] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts. 

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [V] [P] et Madame [C] [M] épouse [P], partie perdante, supporteront la charge des dépens de la présente instance. Il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Eric AUDINEAU.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.






























PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

-Condamne solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [C] [M] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5] (93) les sommes de :
-23 804,87 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 16 janvier 2023,
-120 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,
Soit la somme totale de 23 924,87 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du :
-24 juin 2020 au 27 juin 2021 sur la somme de 12 602 euros
-28 juin 2021 au 26 juillet 2021 sur la somme de 20 060,03 euros
-27 juillet 2021 au 27 février 2023 sur la somme de 20 120,03 euros
-28 février 2023 sur le surplus

-Ordonne la capitalisation des intérêts à compter du 28 février 2023,

-Condamne solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [C] [M] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5] (93) la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

-Condamne solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [C] [M] épouse [P] aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Eric AUDINEAU en application de l'article 699 du code de procédure civile, 

-Condamne solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [C] [M] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5] (93) la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, qui sera recouvrée directement par Maître Eric AUDINEAU.

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.


LE GREFFIERLE JUGE



MADAME SEGHIRMADAME CORON