Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 22 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


54G

Minute n° 24/74


N° RG 22/01627 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W24W


20 copies





EXPERTISE





GROSSE délivrée
le22/01/2024
àla SCP AVOCAGIR
Me Pauline BERGEON
Me Jean-jacques BERTIN
Me Thomas BLAU
la SCP CLAIRE LE BARAZER & LAURÈNE D’AMIENS
la SCP CLAIRE LE BARAZER & LAURÈNE D’AMIENS
la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES
la SCP EYQUEM BARRIERE - DONITIAN - CAILLOL
Me Christine GIRERD
Me Tanguy HUERRE

COPIE délivrée
le22/01/2024
au service expertise

Rendue le VINGT DEUX JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 18 Décembre 2023

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


DEMANDERESSE

S.A.S. GINKO EYE INVEST, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 20]
[Localité 9]
non comparante
représentée par Me Sylvain LEROY, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Me Raphaël CHIKLI, avocat plaidant au barreau de PARIS


DÉFENDERESSES

S.A.R.L. BUREAU D ETUDES VIVIEN prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 27]
[Localité 10]
défaillant






Société SCBA - SOCIETE DE COORDINATION DU BATIMENT ATLANTIQUE, prise en la personne de ses représentants légaux
Prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Me Christine GIRERD, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Me Louis THEVENOT de la SELARL LT AVOCAT, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE


S.A. ALLIANZ IARD, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
 [Localité 22]
représentée par Me Thomas BLAU, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Me Bruno THORRIGNAC, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.A. AXA FRANCE IARD, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 8]
[Localité 21]
représentée par Maître Eve DONITIAN de la SCP EYQUEM BARRIERE - DONITIAN - CAILLOL, avocats au barreau de BORDEAUX

S.A.S. GINKO COMMERCE, , prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 6]
[Localité 23]
représentée par Me Tanguy HUERRE, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Me Jérôme MARTIN de la SELARL MARTIN ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.A.S. GTM BATIMENT AQUITAINE, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 13]
[Localité 11]
représentée par Maître Jean CORONAT de la SCP AVOCAGIR, avocats au barreau de BORDEAUX

S.A.S. SMAC, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 4]
[Localité 23]
représentée par Me Pauline BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX


Compagnie d’assurance SMABTP, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 17]
 [Localité 15]/FRANCE
représentée par Me Jean-jacques BERTIN, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A. SMA SA assureur RD RCP de la société GTM BATIMENT AQUITAINE, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 17]
[Localité 16]
représentée par Maître Jean CORONAT de la SCP AVOCAGIR, avocats au barreau de BORDEAUX

SOCIETE OUVRIERS PLOMBIERS COUVREURS ZINGUEURS
prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 14]
[Localité 18]
représentée par Maître Fabien DUCOS-ADER de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, Maître Stéphane CHAGNAUD de la SELARL CHGNAUD CHABAUD et LAGRANGE

SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TR AVAUX PUBLICS assureur RD et RCP de la société SOPCZ, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 17]
[Localité 16]
représentée par Me Jean-jacques BERTIN, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S. EGIS BÂTIMENTS MANAGEMENT, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 12]
[Localité 26]
représentée par Maître Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Me Anne RIQUELME de la SELARL MOLAS RIQUELME ASSOCIES, avocat plaidant au barreau PARIS

S.A. ALLIANZ IARD assureur RD et RCP de la société EGIS BATIMENT MANAGEMENT, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 22]
représentée par Me Thomas BLAU, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S. BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 19]
[Localité 24]
représentée par Maître Laurène D’AMIENS de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Le cabinet GVB AVOCATS, avocats plaidants au barreau de PARIS

Société QBE EUROPE assureur RD et RCP de la société BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 25]
représentée par Maître Laurène D’AMIENS de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Le cabinet GVB AVOCATS, avocats plaidants au barreau de PARIS



INTERVENANT VOLONTAIRE

SAS BORDEAUX COEUR COMMERCE, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 6]
[Localité 23]
représentée par Me Tanguy HUERRE, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Me Jérôme MARTIN de la SELARL MARTIN ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS




I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES


Par acte en date du 27 août 2021, la SAS GINKO EYE INVEST a assigné la SAS GINKO COMMERCE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :
- ordonner à la défenderesse de réaliser les travaux de nature à faire cesser les troubles, infiltrations et autres désordres affectant les locaux donnés à bail, dans un délai de deux mois et sous astreinte de 250 euros par jour à l’expiration de ce délai;
- ordonner la suspension et l’annulation des loyers et charges jusqu’à la réalisation complète des travaux et la cessation définitive des désordres ;
- condamner la défenderesse au paiement, à titre provisionnel, d’une somme de 1 607 690 euros à valoir sur la réparation de son préjudice ;
- la condamner au paiement d’une somme de 4 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La demanderesse exposait que par acte en date du 16 avril 2020, la défenderesse lui avait donné à bail des locaux à usage commercial situés dans l’ensemble immobilier GINKO C2-2 au sein de l’[Adresse 29] pour y exercer une activité d’ophtalmologie ; qu’elle subissait depuis fin 2020 des désordres récurrents liés à des dégâts des eaux, qui s’étaient reproduits à maintes reprises sans que sa bailleresse y remédie, lui occasionnant divers préjudices et un préjudice d’exploitation important. Le dossier a été enregistré à la 1ère section sous le n° RG 21/01786 .

L’affaire, appelée à l’audience du 25 octobre 2021, a fait l’objet de plusieurs renvois pour échange des conclusions des parties.

Par actes en date des 26 et 27 juillet, 03, 30 et 31 août 2022, la SAS GINKO COMMERCE a assigné dans la cause la SASU GTM BATIMENT AQUITAINE et son assureur la SA SMA, la société OUVRIERS PLOMBIERS COUVREURS ZINGUEURS (la société SOPCZ) et son assureur la société SMABTP, la SAS EGIS BATIMENTS MANAGEMENT et son assureur la SA ALLIANZ IARD, et la société BUREAU VERITAS et son assureur la société QBE EUROPE. RG 22/01627 2ème s aux fins de les voir condamnées in solidum à garantir la société BOUYGUES IMMOBILIER de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre. Le dossier a été enregistré à la 2ème section sous le n° RG 22/01627.
Par acte en date du 10 novembre 2022, la SAS EGIS BATIMENTS MANAGEMENT a assigné dans la cause la société SCBA - SOCIETE DE COORDINATION DU BATIMENT ATLANTIQUE aux fins de la voir condamnée à la garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre. Le dossier a été enregistré à la 1ère section sous le n° RG 22/02133.

Par acte en date du 23 mars 2023, la société SCBA a assigné dans la cause la SA ALLIANZ IARD et la SMABTP. Le dossier a été enregistré à la 1ère section sous le n° RG 23/720.

Par acte en date du 06 avril 2023, la SASU GTM BATIMENT AQUITAINE a assigné en intervention forcée dans la cause la SAS SMAC aux fins de la voir condamnée à la garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre et lui rendre l’expertise commune. Le dossier a été enregistré à la 2ème section sous le n° RG 23/0827.

Par acte en date du 20 avril 2023, la SMABTP a assigné dans la cause la SA AXA FRANCE IARD et la SARL BUREAU D’ETUDES VIVIEN aux fins de la voir condamnée à la garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre. Le dossier a été enregistré à la 2ème section sous le n° RG 23/00881.

Enfin, par acte en date du 25 août 2023, la SAS EGIS BATIMENTS ILE DE FRANCE a assigné dans la cause la SARL BUREAU D’ETUDES VIVIEN. Le dossier a été enregistré à la 1ère section sous le n° RG 23/01773.

Les dossiers ont fait l’objet de jonctions successives en cours d’instance, par mention au dossier, sous le seul n° RG 22/01627.

L’affaire a finalement été retenue, et plaidée, à l’audience de la 1ère section du 18 décembre 2023.

Les parties ont développé leurs observations et s’en sont remis à leur dossier et à leurs écritures respectives.

Elles ont conclu pour la dernière fois :

- la SAS GINKO EYE INVEST, le 15 décembre 2023, par des écritures aux termes desquelles elle sollicite une expertise des lieux loués, qu’il soit ordonné à la SAS BORDEAUX COEUR COMMERCE d’effectuer la vidange régulière des canalisations et de prendre toutes mesures nécessaires pour mettre un terme aux nouveaux dégâts des eaux apparus à partir de septembre 2022 puis au cours de l’année 2023, qu’il soit ordonné à la bailleresse de suspendre tous loyers et charges jusqu’à la cessation définitive des désordres, et qu’elle soit condamnée à lui payer à titre provisionnel une somme de 48 600 euros pour le remboursement des travaux réalisés dans le centre pour en permettre l’ouverture, une somme de 475 667 euros pour la perte d’exploitation, et une somme de 21 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

- la SNC GINKO COMMERCE et la SAS BORDEAUX COEUR COMMERCE, intervenante volontaire, le 11 décembre 2023, par des conclusions aux termes desquelles elles soutiennent in limine litis l’irrecevabilité des demandes, à titre subsidiaire le rejet de toutes les demandes tenant à la réalisation des travaux sous astreinte, à la suspension des loyers et charges et à l’octroi d’une provision, à l’exception de la demande d’expertise sur laquelle elles formulent les plus expresses protestations et réserves ; à titre infiniment subsidiaire, elles sollicitent la condamnation de la SASU GTM BATIMENT AQUITAINE et de son assureur la SA SMA, de la société OUVRIERS PLOM BIERS COUVREURS ZINGUEURS (la société SOPCZ) et de son assureur la société SMABTP, de la SAS EGIS BATIMENTS ILE DE FRANCE et de son assureur la SA ALLIANZ IARD, de la société BUREAU VERITAS CONSTRUCTION et de son assureur la société QBE EUROPE, de la SMAC et de la SARL BUREAU D’ETUDES VIVIEN et de la société AXA FRANCE IARD à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ; à titre reconventionnel, elles demandent la condamnation de la société GINKO EYE INVEST à communiquer à la société BORDEAUX COEUR COMMERCE, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, divers documents qu’elle devait produire en application du contrat, et sa condamnation au paiement de provisions de 158 279,95 euros à la société GINKO COMMERCE et de 230 853,56 euros à la société BORDEAUX COEUR COMMERCE au titre des loyers et charges dus, outre une somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

- la SASU GTM BATIMENT AQUITAINE et son assureur la SA SMA, le 07 décembre 2023, par des écritures dans lesquelles elles demandent à titre principal le rejet des demandes des sociétés GINKO COMMERCE et GINKO EYE INVEST à leur encontre ; à titre subsidiaire, à la condamnation des sociétés SCBA, EGIS BATIMENTS ILE DE FRANCE, ALLIANZ IARD, BUREAU VERITAS, QBE EUROPE, SMAC et SOPCZ à les relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ; qu’il leur soit donné acte qu’elles ne s’opposent pas à la demande d’expertise sous les plus expresses protestations et réserves d’usage ;

- la société OUVRIERS PLOMBIERS COUVREURS ZINGUEURS (la société SOPCZ), le 18 décembre 2023, par des écritures dans lesquelles elle demande qu’il lui soit donné acte qu’elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise sous les plus expresses protestations et réserves d’usage ; que la société GINKO EYE INVEST soit déboutée de ses demandes de provisions comme se heurtant à des contestations sérieuses ; que les sociétés EGIS BATIMENT, ALLIANZ, BUREAU VERITAS, QBE EUROPE et GTM BATIMENT soient condamnées in solidum à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, les parties succombantes étant condamnées aux dépens ;

- la société SCBA, le 20 novembre 2023, par des écritures aux termes desquelles, à titre principal, elle s’associe à la demande d’expertise au contradictoire de ses assureurs les sociétés ALLIANZ et SMABTP, tous droits et moyens demeurant réservés, et sous toutes protestations et réserves d’usage, soutient l’incompétence du juge des référés pour statuer sur les demandes de provisions et de garantie qui se heurtent à des contestations sérieuses, sollicite le débouté de la société EGIS BATIMENTS ILE DE FRANCE ou de toute autre partie de ses demandes à son encontre ; à titre subsidiaire, elle demande la condamnation in solidum des sociétés GTM BATIMENT AQUITAINE, SOPCZ, BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, EGIS BATIMENTS ILE DE FRANCE, SMA, SMABTP, QBE, BUREAU D’ETUDES VIVIEN, AXA FRANCE IARD et la SMAC à la garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre, condamner les sociétés ALLIANZ et SMABTP en qualité d’assureurs respectifs à la garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre ; en tout état de cause, condamner tout succombant à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

- la SMABTP, assureur de la société SOPCZ et de la société SCBA, le 18 décembre 2023, par des écritures dans lesquelles elle soutient l’irrecevabilité des demandes de la société GINKO EYE INVEST, l’irrecevabilité de la demande de garantie de la société BOUYGUES IMMOBILIER à son encontre en qualité d’assureur de la société SOPCZ, le rejet des demandes de provision de la société GINKO EYE INVEST et des demandes de relevé indemne à son encontre comme se heurtant à des contestations sérieuses ; en toute hypothèse, la condamnation in solidum des sociétés BET VIVIEN, AXA, EGIS BATIMENT, ALLIANZ, BUREAU VERITAS et QBE à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, la limitation de la provision susceptible d’être prononcée à son encontre en qualité d’assureur de la société SOPCZ au titre du préjudice immatériel allégué par la société GINKO EYE INVEST à la somme de 1 000 000 euros dont à déduire la franchise contractuelle de 7 200 euros, la limitation de la condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre en qualité d’assureur de la société SCBA à la somme de 2 000 000 euros dont à déduire la franchise contractuelle de 10 %, les parties succombantes étant condamnées aux dépens ;

- la société EGIS BATIMENTS ILE DE FRANCE venant aux droits de la société EGIS BATIMENTS MANAGEMENT, le 13 décembre 2023, par des écritures dans lesquelles elle soutient à titre principal l’irrecevabilité des demandes des sociétés GINKO COMMERCE et BORDEAUX COEUR COMMERCE, le rejet de leurs demandes et leur condamnation à lui verser chacune une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ; à titre subsidiaire, elle sollicite le rejet des demandes à son encontre comme se heurtant à des contestations sérieuses ; à titre infiniment subsidiaire, le débouté des sociétés GTM BATIMENT AQUITAINE, SMA, SCBA, SMABTP, SOPCZ, BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, QBE et toute autre partie de leurs demandes à son encontre et la condamnation des mêmes et du BUREAU D’ETUDES VIVIEN, des sociétés ALLIANZ IARD et AXA FRANCE IARD à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ; à titre encore plus subsidiaire, la détermination des responsabilités de chaque partie ; en toute hypothèse, la condamnation de tout succombant à lui payer une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens 

- la SA SMAC, le 18 décembre 2023, par des écritures dans lesquelles elle demande sa mise hors de cause faute pour les sociétés GTM BATIMENT AQUITAINE et SMA de justifier d’un motif légitime pour lui voir déclarer les opérations d’expertise communes et opposables, le rejet des demandes de provisions et de relevé indemne formulées par la société GINKO EYE INVEST et par les sociétés GTM BATIMENT AQUITAINE et SMA, les sociétés GINKO COMMERCE et BORDEAUX COEUR COMMERCE et toute autre partie comme se heurtant à une contestation sérieuse, et la condamnation solidaire de toutes les parties succombantes à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

- la société ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur des sociétés EGIS et SCBA, le 13 décembre 2023, par des écritures aux termes desquelles, à titre principal, elle sollicite le débouté de toutes les parties de leurs demandes à son encontre ; à titre subsidiaire, elle demande la condamnation in solidum des sociétés GINKO COMMERCE, BORDEAUX COEUR COMMERCE, GTM BATIMENT AQUITAINE, SOPCZ, BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, SMA, SMABTP, QBE, BUREAU D’ETUDES VIVIEN, AXA FRANCE IARD et la SMAC à la relever et garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre, faire application de ses franchises et plafonds ; sur la demande d’expertise, lui donner acte de ses protestations et réserves ; en tout état de cause, condamner in solidum tous succombants à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, dont distraction au profit de son conseil en application des l’article 699 du code de procédure civile ;

- la SAS BUREAU VERITAS CONSTRUCTION et la SA QBE EUROPE venant aux droits de QBE INSURANCE (Europe) Limited, le 12 décembre 2023, par des écritures aux termes desquelles elles déclarent s’en rapporter sur la demande d’expertise, demandent qu’il leur soit donné acte de leurs plus expresses protestations et réserves ; elles soutiennent irrecevables la demande de provision de la société GINKO EYE INVEST et les appels en garantie subséquents ; à défaut, elles demandent leur rejet tenant l’existence de contestations sérieuses ; subsidiairement, le rejet de tout appel en garantie à leur encontre, le burau VERITAS n’étant pas un constructeur et ne pouvant y être assimilé ; à défaut, la condamnation in solidum des sociétés GTM BATIMENT AQUITAINE, SOPCZ, EGIS BATIMENT, SMAC, SMA, SMABTP, ALLIANZ, BUREAU D’ETUDES VIVIEN, AXA FRANCE IARD et la SMAC à les garantir de toute condamnation qui excéderait la part fixée comme la charge du contrôleur technique ; condamner la SNC GINKO COMMERCE et tout succombant à leur payer respectivement une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

- la société AXA FRANCE IARD, prise en sa qualité d’assureur de la société BET VIVIEN, le 15 décembre 2023, par des écritures dans lesquelles elle demande qu’il leur soit donné acte qu’elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise sous les plus expresses protestations et réserves d’usage et sollicite le rejet de toutes les demandes à son encontre ; à titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation in solidum des sociétés GINKO COMMERCE, BORDEAUX COEUR COMMERCE, GTM BATIMENT AQUITAINE et son assureur la SMA, SOPCZ et son assureur la SMABTP, BUREAU VERITAS et son assureur QBE, SMAC, EGIS et ALLIANZ, assureur des sociétés EGIS et SCBA, à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ; en tout état de cause, elle demande à être autorisée à opposer ses franchises contractuelles, et la condanation de toutes les parties succombantes à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

La société BET VIVIEN, régulièrement assignée par acte remis à personne habilitée, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. La procédure est régulière et elle a bénéficié d’un délai suffisant pour préparer sa défense. Il sera statué en son absence par décision réputée contradictoire.







II – MOTIFS DE LA DECISION :

Il y a lieu à titre liminaire de déclarer la société BORDEAUX COEUR COMMERCE recevable en son intervention volontaire pour avoir acquis le centre commercial par acte notarié du 17 décembre 2021, ce dont la locataire a été régulièrement informée le 20 décembre 2021.

sur la recevabilité des demandes :

La société GINKO COMMERCE et la société BORDEAUX COEUR COMMERCE soulèvent in limine litis l’irrecevabilité des demandes de la société GINKO EYE INVEST au visa de l’article 16 des conditions générales du contrat de bail, aux termes duquel “ le preneur et son assureur renoncent à tout recours contre le bailleur, ses prestataires et mandataires et notamment son assureur (...) En cas de dégâts des eaux, d’humidité ou de toute autre circonstance atteignant ses biens propres ou les biens pouvant être considérés comme immeubles par destination installés à ses frais, le preneur devant s’assurer contre ces riques .”

Elles soutiennent que dans la mesure où le local a été livré “brut de décoffrage et fluides en attente”, seuls les travaux d’aménagement appartenant au preneur sont affectés par les désordres allégués ; que par cette clause, la demanderesse a renoncé sans équivoque à demander réparation non seulement des dommages matériels mais aussi des éventuels préjudices pour privation de jouissance ou perte d’exploitation.

Cependant, compte tenu de l’ampleur des désordres, affectant la quasi totalité des bureaux de consultation et des salles d’examen, des pieds de cloisons aux plinthes, aux peintures et à certaines zones du parquet, la clause de renonciation n’a pas vocation à s’appliquer, les dégâts ne se limitant pas aux seuls biens du preneur et ne pouvant être couverts par l’assurance souscrite par ses soins.

Les demandes seront dès lors déclarées recevables.

Sur l’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

En l’espèce, la demanderesse, par les pièces qu’elle verse aux débats, justifie d’un intérêt légitime à faire rechercher par expertise la réalité des désordres allégués et à en rechercher les causes, sans qu’il soit préjugé des responsabilités encourues. Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande d’expertise, qui sera ordonnée à ses frais avancés, dans les termes et conditions précisés au dispositif.

La société SMAC sollicite sa mise hors de cause en faisant valoir qu’en sa qualité de titulaire du lot “revêtement de façades”, elle n’est pas concernée par la mesure d’expertise, seul subsistant à ce jour le dysfonctionnement lié au refoulement des eaux pluviales.

Il importe cependant de relever que les locaux ont fait l’objet de désordres successifs depuis décembre 2020, que certains semblent avoir été résolus à la faveur notamment de l’intervention de la société SMAC, mais que l’origine de tous les désordres n’est pas établie avec certitude en dépit des réunions organisées par l’expert missionné par la SMA, assureur dommages ouvrages.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner une expertise au contradictoire de toutes les parties ayant participé à la construction de l’immeuble litigieux, en ce compris la société SMAC dont la présence apparaît nécessaire en l’état des constatations.

sur les demandes tenant à la réalisation des travaux sous astreinte, à la suspension des loyers et charges et à l’octroi de provisions :

La SAS GINKO EYE INVEST demande en outre qu’il soit ordonné à la SAS BORDEAUX COEUR COMMERCE d’effectuer la vidange régulière des canalisations et de prendre toutes mesures nécessaires pour mettre un terme aux nouveaux dégâts des eaux apparus à partir de septembre 2022 puis au cours de l’année 2023, de suspendre tous loyers et charges jusqu’à la cessation définitive des désordres, et qu’elle soit condamnée à lui payer à titre provisionnel une somme de 48 600 euros pour le remboursement des travaux réalisés dans le centre pour en permettre l’ouverture outre une somme de 475 667 euros pour la perte d’exploitation.

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujour, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande de suspension des loyers ne constitue pas une mesure conservatoire ou de remise en état au sens de l’article 835 alinéa 1er dès lors qu’elle n’est pas de nature à prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite alors que le manquement du bailleur à son obligation de delivrance n’est pas établi de manière certaine, les désordres allégués ne rendant pas l’exploitation du fonds impossible, cependant qu’il ressort des débats que la demanderesse ne s’est acquittée ni de ses loyers ni de ses charges depuis son entrée dans les lieux.

Les demandes de réalisation de travaux (dont la nature est indéterminée) et de provisions ne peuvent d’avantage prospérer sur le fondement de l’article 835 alinea 2 dès lors que si la réalité des désordres est avérée, en l’absence de constats ou d’expertise contradictoires opposables à toutes les parties, leur cause et origine n’est pas établie avec certitude, de sorte que leur imputabilité se heurte à une contestation sérieuse qui commande le rejet des demandes.

Les défendeurs opposent surabondamment, à bon droit, que la demanderesse ne démontre par ailleurs ni l’incidence des désordres sur son chiffre d’affaires, ni la réalité et le quantum des préjudices, cependant qu’elle reste taisante sur une éventuelle indemnisation de son assureur.

Ces éléments constituent autant de questions auxquelles l’expertise sollicitée a précisément pour objet de répondre.

Les demandes aux fins de relever et garantir sont en conséquence dépourvues d’objet.

sur la demande reconventionnelle des sociétés GINKO COMMERCE et BORDEAUX COEUR COMMERCE :

Les sociétés GINKO COMMERCE et BORDEAUX COEUR COMMERCE demandent la condamnation de la demanderesse :
- d’une part, à leur communiquer, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, divers documents qu’elle devait produire en application du contrat ;
- d’autre part, au paiement de provisions de 158 279,95 euros à la société GINKO COMMERCE et de 230 853,56 euros à la société BORDEAUX COEUR COMMERCE au titre des loyers et charges dus.

Elles exposent que le preneur s’était engagé aux termes du bail à respecter un certain nombre d’obligations qu’il n’a pas respectées, s’agissant notamment de la conformité des travaux d’aménagement qu’il devait réaliser (conformité au cahier des charges, respect des precsriptions technqiues et architecturales, obtention des autorisations administratives requises, recours à un maître d’oeuvre, attestations d’assurances etc) ; qu’il n’a payé aucune des factures pour dépôt de garantie ni charges locatives ni loyer en dépit même du commandement de payer délivré le 21 juillet 2021 pour un montant de 85 783,88 euros ; qu’il a par ailleurs manqué à son engagement d’exploiter le local de façon continue, l’ayant fermé notamment le 10 août 2021 et en décembre 2022.

Compte tenu de la nature et de l’historique du litige, il n’y a pas lieu de faire droit à la première demande, dans la mesure où il appartiendra à l’expert de réclamer les documents nécessaires à la demanderesse pour déterminer si ces manquements ont pu contribuer aux désordres.

La demande en paiement des loyers sera elle aussi rejetée, la demanderesse pouvant opposer une exception d’inexécution constitutive d’une contestation sérieuse.

sur les autres demandes :

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elle dans le cadre de la présente instance. Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera provisoirement la charge de ses dépens.


III - DÉCISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par décision réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

DECLARE la société BORDEAUX COEUR COMMERCE recevable en son intervention volontaire ; 

DIT n’y avoir lieu de mettre la société SMAC hors de cause

Vu l'article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d'expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder Monsieur [D] [I],
[Adresse 5] 
[Localité 9]
Mèl : [Courriel 28]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, et notamment l'assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux litigieux; visiter les lieux et les décrire ;

– préciser le cas échéant, la date de début effectif des travaux, si un procès-verbal de réception a été établi, et dans la négative fournir à la juridiction les éléments propres à caractériser une réception tacite ou à déterminer à quelle date l'ouvrage était réceptionnable ;

– vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l'importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l'ouvrage qu'ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d'apprécier s'il s'agit d'éléments constitutifs ou d'éléments d'équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d'ossature, de clos ou de couvert ; 

– dire si les désordres étaient apparents ou non, lors de la réception ou de la prise de possession, pour un profane,dans le cas où ces désordres auraient été cachés, rechercher leur date d'apparition ;

– dire si ces désordres apparents ont fait l'objet de réserves, si des reprises ont été effectuées, leur nature, leur date et leur utilité ou leur inefficacité pour remédier aux réserves et indiquer si les réserves ont été levées ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s'il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l'exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d'entretien ou de tout autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur ;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l'immeuble;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l'importance des préjudices subis par la sociéé GINKO EYE INVESTet proposer une base d'évaluation; 

– constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d'en aviser le juge chargé du contrôle des expertises; 

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai; 

RAPPELLE QUE, en application de l'article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties, 

 INVITE l'expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d'expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile, lesquels devront fournir aux demandeurs les coordonnées de leurs assureurs lors de la DROC et lors de l'assignation, 

 DIT que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles, 

FIXE à la somme de 5 000 euros la provision que la société GINKO EYE INVEST devra consigner par virement auprès du régisseur d’Avance et de Recettes du Tribunal Judiciaire de Bordeaux dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,

 DIT que l'expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires, 

DIT que l'expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 6 mois suivant la date de la consignation, 

REJETTE toutes les autres demandes de la société GINKO EYE INVEST ;

DEBOUTE les sociétés GINKO COMMERCE et BORDEAUX COEUR COMMERCE de leurs demandes reconventionnelles ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


Le Greffier,Le Président,