Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 22 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



JUGEMENT
procédure accélérée au fond


72A

Minute n° 24/73


N° RG 22/00622 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WNH4

2 copies















GROSSE délivrée
le22/01/2024
àla SELARL CABINET JACQUES CHAMBAUD
la SCP TMV



Rendue le VINGT DEUX JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 18 Décembre 2023

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet SERGIC, société par actions simplifiée, au capital social de 24.346.456 €, dont le siège social est situé sis [Adresse 4]-[Localité 3], immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de LILLE sous le numéro 428 748 909 et prise en la personne de son Président en exercice, domicilié ès qualité audit siège.
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV, avocats au barreau de BORDEAUX


DÉFENDERESSE

Madame [G] [K] [T]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Jacques CHAMBAUD de la SELARL CABINET JACQUES CHAMBAUD, avocats au barreau de BORDEAUX


I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 24 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 5] à [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet SERGIC, a fait assigner Madame [T] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de la voir condamner à lui payer :
- la somme de 16 484,46 euros correspondant aux charges échues au 10 janvier 2022, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 octobre 2021 outre la somme de 659,01 euros au titre des appels de fonds entre le 1er avril et le 31 décembre 2022 ;
- la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de gestion et le cas échéant les frais d’exécution forcée.

Le syndicat des copropriétaires expose que Madame [T], propriétaire des lots 3 et 5 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6], ne s’acquitte pas du paiement des charges lui incombant en dépit de la mise en demeure en date du 26 octobre 2021 restée infructueuse ; que par son incurie et le défaut d’entretien de son appartement, elle a exposé le syndic à un surcroît de travail, et causé un préjudice au syndicat des copropriétaires, contraint d’engager à sa place une action en expulsion de squatters installés dans son appartement, et privé de sommes nécessaires à l’engagement de certains travaux.

L’affaire, appelée à l’audience du 09 mai 2022, a été renvoyée à maintes reprises pour échanges et conclusions des parties et tentative de résolution amiable avant d’être retenue à celle du 18 décembre 2023. 

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- le syndicat des copropriétaires, désormais représenté par la SARL JACQUART GESTION, le 14 décembre 2023, par des conclusions aux termes desquelles il maintient ses demandes tout en les actualisant au 13 décembre 2023 à la somme de 17 977 euros, sollicite le rejet des demandes de la défenderesse, et sa condamnation à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

- Madame [T], le 12 décembre 2023, par des conclusions aux termes desquelles elle conclut au débouté du syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, à titre principal à défaut d’établir le montant des sommes dues, à titre subsidiaire en raison de sa responsabilité dans l’installation des squatters ; à titre encore plus subsidiaire, elle demande qu’il soit enjoint au demandeur de justifie de sa créance en communiquant les pièces justificatives, et que soient déduits de la créance du syndicat des copropriétaires les règlements effectués par elle à hauteur de 2 728,96 euros ainsi que les sommes qu’elle conteste devoir (365 euros au titre de l’action judiciaire et travaux de remise en état de la porte et de réfection de la toiture qui n’ont pas été réalisés) ; en tout état de cause elle sollicite le rejet de la demande de dommages et intérêts et la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens. 

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes, prétentions et moyens des parties.


II - MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges échues

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions sur charges ou des sommes exigibles, après avoir constaté, selon les cas, l’approbation du budget prévisionnel ou l’approbation des comptes annuels, et la défaillance du copropriétaire concerné.

En l’espèce, le demandeur verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des 09 janvier 2017, 04 juillet 2017, 02 mai 2018, 09 novembre 2018, 04 septembre 2019, 21 juin 2021, 28 septembre 2022 et 07 septembre 2023 approuvant les comptes des exercices de janvier 2015 au 31 décembre 2022 et le budget provisionnel et de travaux pour les exercices entre le 1er octobre 2019 et le 31 décembre 2024 ainsi que les divers appels de fonds correspondant au budget prévisionnel. 

Madame [T] s’oppose à la demande en faisant valoir qu’elle a été victime de squatters d’avril 2014 à 2017, que le demandeur ne produit aucun justificatif de la créance alléguée, dont le montant très important est vraisemblablement dû à une fuite d’eau pendant la période où son appartement a été squatté ; qu’elle n’a pas à supporter ce coût dans la mesure où cette situation résulte de l’incurie du syndicat des copropriétaires qu’elle a alerté à plusieurs reprises sur la faiblesse de la porte d’entrée, défaillance utilisée par les squatters pour s’introduire dans son appartement ; qu’en outre aucune facture n’est produite ; que le demandeur met à sa charge des consommations relatives à un robinet extérieur dans les parties communes dont le montant doit être divisé entre les copropriétaires ; que les appels de fonds enfin versés aux débats comportent des incohérences ; qu’il convient de déduire les deux versements de 2 460,79 euros et 268,17 euros effectués le 27 juin 2018 et le 23 juin 2021.

Il résulte des pièces et des débats que la créance dont se prévaut le syndicat des copropriétaires correspond notamment à la consommation d’eau constatée dans la copropriété au cours des années 2015, 2016 et 2017, période pendant laquelle le logement de Madame [T] était squatté, et a fait l’objet de nombreuses dégradations et notamment de fuites d’eau dans la salle de bains.

Madame [T], qui ne démontre pas avoir alerté le syndicat des copropriétaires sur les défaillances de la porte d’entrée, et a au contraire écrit que les squatteurs avaient fracturé la porte d’entrée de l’immeuble, ne peut soutenir utilement que cette situation résulte exclusivement de l’incurie du demandeur alors que mise en demeure par le syndicat des copropriétaires, dès le 13 juillet 2015, de faire cesser le trouble de jouissance résultant de la présence des squatteurs, elle ne justifie pas avoir entrepris de démarches pour obtenir leur expulsion avant le 19 mai 2017, soit postérieurement à l’assignation délivrée le 29 mars 2017 par le demandeur sur autorisation de l’AG du 09 janvier 2017. Elle est donc pour une large partie responsable des désordres occasionnés par cette occupation, notamment de la surconsommation d’eau que l’assemblée générale du 04 septembre 2019 a décidé de lui imputer. Même si la défenderesse a contesté le principe de cette imputation par courrier du 31 août 2019, elle ne justifie pas avoir exercé de recours contre le procès-verbal d’assemblée générale qui est dès lors définitif.

Sur le montant des sommes réclamées, Madame [T] oppose en revanche à juste titre que le demandeur, qui ne produit ni les factures d’eau litigieuses ni le jugement du 22 septembre 2020 qui l’a condamné à payer à la Lyonnaise des Eaux une somme de 11 291 euros, ne justifie pas du montant exact de la somme qualifiée de “consommation résiduelle”mise à la charge exclusive de Madame [T], laquelle relève que des incertitudes demeurent sur l’origine de cette consommation, dont une partie semble provenir du robinet extérieur situé dans les parties communes, et alors qu’en juillet 2016 seuls deux appartements sur les 6 disposaient de compteurs individuels, le sien étant d’ailleurs bloqué.

Ces considérations justifient que sur la somme de 10 180,92 euros (7 139,37 + 2 955,38 + 86,17) réclamée à ce titre (sous l’intitulé “solde de charges 2015, 2016 et 2017"), seule la somme de 8 000 euros soit mise à la charge de Madame [T], la différence de 2 180,92 euros étant laissée à la charge de la copropriété tout entière.

Il y a lieu par ailleurs de déduire de la créance du syndicat des copropriétaires :
- la somme de 365 euros imputée le 1er février 2017 au titre de l’action judiciaire, Madame [T] s’étant acquittée à ce titre de la somme de 2 000 euros, 
- et celle de 3 018,69 euros correspondant à 75 % des sommes imputables à la défenderesse au titre des travaux de réfection de la toiture qui ont été votés mais pas encore engagés, de sorte que la défenderesse peut soutenir qu’en l’état elle n’est tenue d’y participer qu’à hauteur de 25 %.

Il n’y a pas lieu en revanche de déduire les deux versements de 2 460,79 euros et 268,17 euros effectués le 27 juin 2018 et le 23 juin 2021, dont il n’est justifié que par la copie des chèques sans preuve de leur débit du compte de Madame [T].

Cette dernière sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 12 412,39 euros (17 977 - 2 180,92 -365 - 3 018,69 euros) majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 octobre 2021.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive :

Les circonstances de l’espèce ne permettent pas de caractériser de la part de Madame [T] une résistance abusive dès lors que la défenderesse a effectué au cours des années écoulées des démarches pour remédier à la situation, et a contesté à plusieurs reprises l’imputation des sommes litigieuses, qui ne lui ont été officiellement réclamées que le 26 octobre 2021. 

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Il apparait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais, non compris dans les dépens, qu’il a exposés dans le cadre de l’instance. La défenderesse sera condamnée, outre les dépens, à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et sera quant à elle déboutée de sa demande sur le même fondement. 


III - DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et susceptible d’appel ;

Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne Madame [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic la SARL JACQUART GESTION :

- la somme de 12 412,39 euros correspondant aux charges échues au 13 décembre 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2021 ;

- la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Condamne Madame [T] aux entiers dépens en ce compris les frais de gestion et le cas échéant les frais d’exécution forcée.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


Le Greffier,Le Président,