Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 9 janvier 2024

Du 09 janvier 2024


5AG


SCI/



PPP Contentieux général

N° RG 23/01468 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XYGB







[V] [N]

C/

S.C.I. IRMAOS










 

- Expéditions délivrées à
Me Jérôme DIROU 
Maître Stéphanie BERLAND 

- FE délivrée à 
Maître Stéphanie BERLAND 

Le 09/01/2024


Avocats : la SELURL CABINET SBA
Me Jérôme DIROU





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 09 janvier 2024



JUGE : Madame Clémence CARON, VP Placé

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES



DEMANDEUR :

Monsieur [V] [N]
né le 29 Juillet 1980 à VENEZUELA
[Adresse 2]
[Localité 5]

Représenté par Me Jérôme DIROU, Avocat au barreau de BORDEAUX




DEFENDERESSE :

S.C.I. IRMAOS
RCS ANGERS N°838 484 160
[Adresse 1]
[Localité 4]

Représentée par la SELURL CABINET SBA, Maître Stéphanie BERLAND, Avocat au barreau de BORDEAUX





DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Novembre 2023


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE:

Par acte en date du 13 octobre 2020, la SCI IRMAOS, représentée par son représentant légal a donné à bail à Monsieur [V] [N], par l'intermédiaire de l'Agence LAFORET, un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel 700 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Par acte en date du 31 mars 2023, Monsieur [V] [N] a assigné la SCI IRMAOS, représentée par son représentant légal, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de la voir condamnée :

- sous astreinte de 100€ par jour de retard dans le délai de deux mois à compter de la décision à venir, à procéder aux réparations suivantes:
changement des radiateurs ;révision du système électrique ;réaliser l'étanchéité de la porte d'entrée et de la porte sur terrasse pour qu'elles soient étanches à l'air et à l'eau ;réparer le système électrique d'alimentation du cumulus ;
- au paiement de la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance depuis l'entrée dans les lieux ;

- au paiement de la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 

A l'audience du 09 novembre 2023, Monsieur [V] [N] est représenté. Il maintient l'ensemble de ses demandes principales. A titre subsidiaire, il sollicite le prononcé d'une mesure d'expertise judiciaire avant-dire droit.

Lors de l'audience, la bailleresse est également représentée. Elle conclut au rejet de l'ensemble des demandes formées à son encontre et à titre reconventionnel, elle sollicite la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 09 janvier 2024.









MOTIFS DE LA DÉCISION

I-Sur la demande principale de Monsieur [V] [N]

Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que " le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Par conséquent, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués et de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. "

Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :
" Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;



4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre".

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, " le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. "

De plus, en droit, aux termes de l'article 1353 du Code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

S'agissant du dysfonctionnement du four

Monsieur [V] [N] sollicite la révision du système électrique sous astreinte.

En l'espèce, il convient cependant de constater que la SCI IRMAOS invoque à juste titre et justifie de la recherche effectuée s'agissant de la cause de la panne du four et de son identification comme étant due à un dysfonctionnement du module de puissance et de la commande à remplacer. La bailleresse fait ensuite justement valoir qu'elle a donné à son locataire son accord pour remplacer le four pour un montant de 299 euros le 09 décembre 2021 et que cette somme a ensuite été prise en charge par la bailleresse par déduction sur le montant du loyer de décembre 2021.

Au vu de ces éléments, aucune demande ne peut être valablement formée s'agissant du remplacement du four.

S'agissant de la marquise

Il convient en l'espèce de constater que la SCI IRMAOS justifie du remplacement des panneaux de plexiglas de la marquise suivant devis en date du 17 octobre 2021, avec acompte versé le même jour.

Dans ces conditions, la demande formée par Monsieur [V] [N] à ce titre, sera rejetée.

S'agissant du changement des radiateurs

En l'espèce, il convient tout d'abord de rappeler que la défectuosité des radiateurs n'a pas été visée par l'expert amiable dans son rapport.

Ensuite, si Monsieur [V] [N] invoque un problème de chauffage avec des radiateurs qui ne seraient pas assez puissants et surtout qui n'arriveraient pas à chauffer du fait de l'absence d'étancheité à l'air de la porte d'entrée, il convient de constater qu'il ne verse aux débats aucun élément au soutien de son argumentation.

Dans ces conditions, la demande formée par Monsieur [V] [N] à ce titre, sera rejetée.

S'agissant de la révision du système électrique

En l'espèce, malgré les désordres invoqués par Monsieur [V] [N], il convient de constater que la SCI IRMAOS justifie du fait que le dysfonctionnement des appliques a été entièrement résolu et verse en ce sens aux débats une facture en date du 04 mars 2021 et un devis en date du 16 juin 2021. De plus, il convient de rappeler que l'expert amiable n'a pas préconisé dans son rapport la révision du système électrique global et que Monsieur [N] [V] ne rapporte pas la preuve de la nécessité des réparations invoquées.

En outre, il convient de noter que la bailleresse fait valoir qu'elle souhaitait faire effectuer un diagnostic électrique complet et que le locataire n'a pas laissé l'accès au logement pour ce faire.

Dans ces conditions, la demande formée par Monsieur [V] [N] à ce titre, sera rejetée.

 S'agissant de la réparation du système électrique d'alimentation du cumulus

En l'espèce, la SCI IRMAOS justifie, suivant facture en date du le 02 février 2021, du changement à neuf du cumulus.

Dans ces conditions, la demande formée par Monsieur [V] [N] à ce titre, non justifiée, sera rejetée.



S'agissant de l'étanchéité de la porte d'entrée et de la porte sur terrasse

En l'espèce, la SCI IRMAOS justifie, suivant facture en date du 20 janvier 2021, de la rénovation de la porte d'entrée de l'appartement telle que préconisée par l'expert amiable.

Elle fait par ailleurs valoir les difficultés rencontrées s'agissant de la seule intervention au niveau de la porte-fenêtre du séjour du logement, travaux non préconisés par l'expert. En effet, la SCI IRMAOS explique sur ce point qu'il est nécessaire d'effectuer des travaux de maçonnerie avant de pouvoir intervenir sur l'étanchéité de la porte-fenêtre donnant sur la terrasse, travaux qui sont à la charge de la copropriété.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, la demande de travaux sous astreinte formée par Monsieur [V] [N] s'agissant de la porte-fenêtre donnant sur la terrasse, sera rejetée.

II-Sur la demande subsidiaire de Monsieur [V] [N]

En l'espèce, il convient de constater que Monsieur [V] [N] n'apporte aucun élément au soutien de sa demande subsidiaire tendant à voir ordonner une mesure d'expertise.

Par conséquent, sa demande sera rejetée.

III- Sur les mesures de fin de jugement

a) Sur les dépens

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [V] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

b) Sur les frais irrépétibles

En application de cet article, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité et peut, même d'office, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [V] [N] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


c) Sur l'exécution provisoire

Par application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande principale formée par Monsieur [V] [N] ;

REJETTE la demande subsidiaire formée par Monsieur [V] [N] ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] à payer à la SCI IRMAOS, représentée par son représentant légal, la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes contraires ou plus amples ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] aux dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE JUGE