Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 9 janvier 2024

Du 09 janvier 2024


5AE


SCI/



PPP Contentieux général

N° RG 23/00832 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XSOT







[B] [Z] [X] [U]

C/

[V] [J] [Y]










 

- Expéditions délivrées à
Me Morgane DUPRE-BIRKHAHN 
Me Alexa LAMOURELLE 

- FE délivrée à Me Morgane DUPRE-BIRKHAHN 

Le 09/01/2024








TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 09 janvier 2024



JUGE : Madame Clémence CARON, VP Placé

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES,



DEMANDERESSE :

Madame [B] [Z] [X] [U]
née le 20 Décembre 1995 à [Localité 9]
[Adresse 5]
[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/010557 du 12/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentée par Maître Morgane DUPRE-BIRKHAHN de la SELARL HARNO & ASSOCIES (barreau de Bordeaux) 




DEFENDERESSE :

Madame [V] [J] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Représentée par Me Alexa LAMOURELLE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Novembre 2023


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 



EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [B] [U] est rentrée en contact via WhatsApp avec Madame [V] [J], née [Y] suite à une annonce relative à la mise en location d'un de ses biens immobiliers sis [Adresse 7]. 

Par contrat de bail en date du 26 avril 2022, Madame [V] [J], née [Y] a ensuite donné en location un bien situé [Adresse 6] à [Localité 8] à Madame [B] [U] moyennant un loyer mensuel de 1200 € charges comprises. 

Madame [B] [U] a également versé un dépôt de garantie d'un montant de 1200 €. 

Aucun procès-verbal d'état des lieux d’entrée n'a été contradictoirement réalisé entre les parties. 

Déplorant plusieurs désordres dans le logement et plusieurs difficultés dans ses relations avec sa bailleresse, Madame [B] [U] a quitté les lieux le 05 juillet 2022. 

Le montant du dépôt de garantie n'a pas été restitué à la locataire. 

Par requête en date du 16 février 2022, Madame [B] [U] a fait assigner Madame [V] [J], née [Y], devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judicaire de Bordeaux aux fins de condamnation en paiement de la somme totale de 6221,35 euros décomposée comme suit:
1920 euros au titre du montant du dépôt de garantie majoré d'une pénalité de 10 % liée au retard dans la restitution du dépôt de garantie ;2000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des désordres et de l'insalubrité ;3019,35 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de jouissance paisible du logement correspondant aux loyers versés pendant la durée du contrat de bail ; 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et des répercussions sur sa santé ;1200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la bailleresse aux dépens de l'instance. 
Après plusieurs renvois, l'affaire a été utilement appelée à l’audience du 09 novembre 2023. Madame [B] [U] est représentée et maintient ses demandes. Elle actualise la demande formée au titre de la restitution du montant du dépôt de garantie majoré à la somme de 3120 euros (décembre 2023 inclus). Elle indique avoir fait l'objet de menaces par sa bailleresse pour quitter les lieux. 

Madame [V] [J], née [Y] est également représentée à l’audience. Elle conclut au rejet des demandes de Madame [B] [U] formées à son encontre. Elle explique que le logement n'est pas insalubre et fait valoir que Madame [B] [U] ne produit aucun constat d'huissier au soutien de ses prétentions. Elle ajoute que sa locataire a quitté les lieux sans prévenir et est dans ces conditions redevable du montant du loyer pendant la période du préavis. 

La décision a été mise en délibéré au 09 janvier 2024.

MOTIVATION :

1) Sur la demande en restitution du dépôt de garantie majoré de 
10 % lié au retard dans sa restitution

Selon l’article 22 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, " Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à " un " mois de loyer en principal. " Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. "

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la " remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire ", déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. " A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. 

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.






Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes. 

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ". 

En l’espèce, il convient de constater que Madame [B] [U] justifie de la signature du contrat de bail et de son envoi à la bailleresse le 27 avril 2022. Elle justifie aussi du versement des loyers dûs à compter de son entrée dans les lieux le 16 mai 2022. Elle produit utilement aux débats la copie des échanges SMS adressés à sa bailleresse au sein desquels cette dernière exprime le 15 juin 2022 à plusieurs reprises sa volonté d'arrêter la location et de trouver un accord sur le départ de sa locataire. 

Au vu de ces éléments, n'ayant pas signé le contrat de location et ne l'ayant pas retourné à Madame [B] [U], Madame [V] [J], née [Y] ne peut valablement s'en prévaloir en demandant l'application des conditions de résiliation du bail. Elle ne peut donc obtenir le paiement du mois de préavis non effectué par sa locataire. 

En conséquence, il convient de faire droit à la demande principale de Madame [B] [U] en restitution du dépôt de garantie majoré de 10 % lié au retard dans sa restitution. La bailleresse n'ayant toutefois eu connaissance de la nouvelle adresse de Madame [B] [U] qu'à compter du 16 février 2022, date de délivrance de l'assignation, il convient de dire que la majoration de 10% du loyer débutera du mois de mars 2023 au mois de décembre 2023. 


Madame [V] [J], née [Y] sera donc condamnée à verser à Madame [B] [U] la somme de 2400 euros au titre de la demande formée à titre principal. 

2) Sur la demande de dommages et intérêts pour défaut de jouissance paisible des lieux

Il résulte de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 que “le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation”. 

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le décret n 2002-120 du 30 janvier 2002.

Ainsi, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. 




En outre, le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l'utilisation normale de ses locataires ;Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. 
Le même décret prévoit que le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.
 
Enfin le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.








En l'espèce, il convient de constater que Madame [B] [U] ne verse au soutien de sa demande de réparation que la copie de messages échangés avec sa bailleresse et trois photographies en gros plan du bac de douche, du bas d'un meuble de cuisine et du bas du seuil de l'entrée. Or, ces éléments ne suffisent pas à rapporter la preuve de la réalité des désordres invoqués. Il convient en outre de constater que pour le surplus, Madame [B] [U] ne verse aux débats que des pièces faisant uniquement état de ses propres déclarations. Tel est le cas des deux dépôts de plainte effectués par Madame [B] [U] auprès des services de police et ayant toutes deux fait l'objet d'un classement sans suite par Madame le Procureur. 

Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts pour défaut de jouissance paisible des lieux formée par Madame [B] [U] à l'encontre de Madame [V] [J], née [Y] sera rejetée. 

3) Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice moral

Madame [B] [U] sollicite l'indemnisation de son préjudice moral. 

En droit, il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 1353 du Code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

En l'espèce, il convient de constater que Madame [B] [U] ne verse à la procédure aucune pièce permettant d'examiner la réalité de son préjudice ni de justifier le quantum de la somme sollicitée. En effet, elle ne verse au soutien de sa demande indemnitaire que la copie de l'extrait de naissance de son fils [W] né le 18 octobre 2022. 

Dans ces conditions, sa demande formée en réparation de son préjudice moral sera rejetée. 

4) Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [V] [J], née [Y], qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens. 


- Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [V] [J], née [Y], condamnée aux dépens, devra verser à Madame [B] [U] la somme de 1000 euros à ce titre.

- Sur l'exécution provisoire

Par application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [V] [J], née [Y] à payer à Madame [B] [U] la somme de 2400 euros en restitution du dépôt de garantie majoré de 10 % sur la période des mois de mars à décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formées par Madame [B] [U] ;

CONDAMNE Madame [V] [J], née [Y] à payer à Madame [B] [U] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile; 

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ; 

CONDAMNE Madame [V] [J], née [Y] aux dépens;

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision. 

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE JUGE