Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 15 janvier 2024

Du 15 janvier 2024


51Z


SCI/



PPP Contentieux général

N° RG 21/03162 - N° Portalis DBX6-W-B7F-WDLD







[T] [O]

C/

[D] [F]










 

- Expéditions délivrées à
Me Françoise AMADIO 
Me Alexis GAUCHER-PIOLA 

- FE délivrée à Me Alexis GAUCHER-PIOLA 


Le 15/01/2024


Avocats : Me Françoise AMADIO
Me Alexis GAUCHER-PIOLA





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2] - [Localité 4]

JUGEMENT EN DATE DU 15 janvier 2024



JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES,



DEMANDERESSE :

Madame [T] [O]
née le 07 Septembre 1960 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 6]

Représentée par Me Françoise AMADIO (Avocat au barreau de BORDEAUX)




DEFENDEUR :

Monsieur [D] [F]
né le 17 Décembre 1961 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 5]


Représenté par Me Alexis GAUCHER-PIOLA (Avocat au barreau de LIBOURNE)





DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Novembre 2023


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 


EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [T] [O] est locataire d'un logement situé au deuxième étage de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] en vertu d'un bail en date du 12 avril 2007 à effet du 17 avril 2007 signé entre elle et M. [Z] [U], alors propriétaire, représenté par l'agence LAPIERRE DES DEUX RIVES.

M. [Z] [U] est décédé le 24 janvier 2021.

Par acte délivré le 12 octobre 2021 Monsieur [D] [F] a fait délivrer à Madame [T] [O] un congé avec offre de vente au prix de 250.000 euros.

Par acte du 1er décembre 2021 Madame [T] [O] a fait assigner Monsieur [D] [F] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de faire annuler le congé et obtenir l'octroi de sommes à titre de dommages et intérêts et sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile.

Après plusieurs reports successifs à la demande des parties, représentées par avocat, l'affaire a été examinée à l'audience du 10 juin 2022 où Madame [T] [O], représentée par avocat, a maintenu ses demandes invoquant, outre l'absence de qualité pour Monsieur [D] [F] de délivrer le congé, la surévaluation du prix pour l'empêcher d'acquérir le bien. Elle a sollicité à titre subsidiaire une expertise. 
Monsieur [D] [F] quant à lui a expliqué être légataire à titre universel de M. [Z] [U] et soutenu que le prix de vente du bien correspondait au prix du marché pour s'opposer aux demandes et faire valider le congé.

Par jugement en date du 10 juin 2022 le juge des contentieux de la protection a rejeté le moyen de nullité tiré du défaut de qualité à agir de Monsieur [D] [F] et a ordonné une expertise confiée à Mme [P] [K] - [Y] pour déterminer la valeur du bien.

Mme [P] [K] - [Y] a déposé son rapport le 23 décembre 2022.

Après plusieurs reports successifs à la demande des parties, représentées par avocat, pour conclure après expertise, l'affaire a été examinée à l'audience du 20 novembre 2023.





Madame [T] [O], représentée par avocat, s'en réfère à ses conclusions écrites et demande au juge des contentieux de la protection de :
- juger abusif le prix de vente de l'appartement indiqué dans le congé avec offre de vente signifié le 20 octobre 2021, 
- juger en conséquence que le congé pour vendre est nul, 
- annuler le congé avec offre de vente signifié le 20 octobre 2021 à la requête de Monsieur [D] [F], 
- écarter l'exécution provisoire dans l'hypothèse où le congé ne serait pas annulé, 
- condamner Monsieur [D] [F] à lui payer 2.000 € à en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des entiers dépens d'instance comprenant aussi l'intégralité de la facture de l'expert judiciaire. 
Elle conteste les conclusions de l'expert qui n'a pas tenu compte des travaux à réaliser, a sommairement décrit l'immeuble, en ne répondant que partiellement aux questions du tribunal et de façon impropre à déterminer le juste prix de l'immeuble. Elle invoque les conclusions de l'expert qu'elle a mandaté et a fait une analyse après que Monsieur [D] [F] a été convoqué sans se rendre aux opérations d'expertise, et a été mis en mesure dans le cadre des débats contradictoire d'apporter ses observations. Elle soutient qu'il en ressort un écart de l'ordre de 28% entre l'offre de vente et la valeur retenue par l'expert judiciaire. Elle fait donc valoir le caractère abusif du prix de vente destiné à la dissuader d'acquérir le bien. Invoquant le litige pendant devant la cour d'appel de Bordeaux concernant le congé délivré à sa soeur qui a été annulé, elle demande que l'exécution provisoire soit écartée.

Monsieur [D] [F], représenté par avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :
- valider le congé-vente du 12 octobre 2021,
- rejeter l'intégralité des demandes de Madame [T] [O]
- ordonner l'expulsion de Madame [T] [O] avec le concours de la force publique dans le mois qui suit l'acquisition de l'autorité de la chose jugée 
- fixer l'indemnité d'occupation due à compter du 16 avril 2022 au montant du loyer et des charges,
- débouter Madame [T] [O] de sa demande de délai
- condamner Madame [T] [O] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et des entiers dépens comprenant.







Il fait valoir que l'expert judiciaire a parfaitement accompli sa mission et que son rapport est suffisamment complet pour fournir au tribunal une indication précise de la valeur du bien, tandis que le rapport d'expertise produit par Madame [T] [O] n'est pas contradictoire et, commandé par une partie, n'a aucune valeur. Il observe ne pas avoir envisagé de vendre l'immeuble en un seul lot, que l'analyse de l'expert mandaté par Madame [T] [O] est erronée et qu'en tous les cas la preuve du caractère frauduleux du congé n'est pas rapportée.


Motifs du jugement

Sur la demande en nullité du congé pour vente 

Selon l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Madame [T] [O] soutient que le congé est frauduleux dans la mesure où le prix de vente proposé est surélevé pour l'empêcher d'acquérir le bien.

Il convient de rappeler que c'est au locataire, qui argue du caractère frauduleux du congé, d'en faire la démonstration.

Une expertise judiciaire a été ordonnée au regard des éléments contradictoires produits par les parties sur la valeur du bien.

Contrairement aux affirmations de Madame [T] [O], Mme [P] [K] - [Y], expert judiciaire, s'est livrée à un examen détaillé des lieux, a examiné les pièces qui ont été produites, a pris en compte le mauvais état global de l'immeuble et l'état du logement, pour ne retenir s'agissant du logement qu'un prix de 3.800 euros le m², bien moindre que les transactions auxquelles elle a eu accès. Elle a, à juste titre pris en compte la valeur du logement libre puisque l'objet du congé est de permettre de vendre le logement libre, et a pris en compte une valeur forfaitaire pour le garage. C'est ainsi qu'elle attribue une valeur de l'ordre de 254.000 euros au bien soumis à son évaluation.








Certes Madame [T] [O] produit un rapport d'expertise établi par le cabinet [H] qui attribue une valoir moindre au bien. Néanmoins cette expertise, réalisée à sa demande, ne présente pas les garanties d'une expertise judiciaire. Au surplus il convient d'observer que l'expert s'est référé à une valeur de bien occupé et n'a pas pris en compte la valeur des droits dans le garage indivis, certes en mauvais état mais qui donne au bien une plus-value substantielle, car les biens vendus pris en compte pour la comparaison ne disposaient pas d'un tel avantage.

Quoi qu'il en soit, le fait que Mme [P] [K] - [Y] attribue au bien une valeur un peu supérieure au prix mentionné dans le congé et par conséquent ne considère pas que le prix de vente soit surévalué, suffit à écarter le caractère frauduleux du congé allégué par Madame [T] [O], qui supposerait que le bailleur ait sciemment surévalué le prix. 

La demande en nullité du congé sera donc rejetée.

Sur la validité du congé

L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. ...
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
...
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l'espèce le bail, conclu pour une durée de trois ans à effet du 17 avril 2017, a été tacitement reconduit et était à échéance du 16 avril 2022. 

Un congé pour vente avec offre de vente au prix de 250.000 euros, a été notifié à Madame [T] [O] par acte délivré le 12 octobre 2021, soit au moins six mois avant la date d'expiration du contrat. Cet acte est régulier en la forme et a ci-dessus été jugé non frauduleux.

Madame [T] [O] ne justifie pas avoir accepté l'offre dans le délai imparti. Par conséquent, elle est déchue de plein droit de tout titre d'occupation à compter du 17 avril 2022.

Sur l'expulsion

Madame [T] [O] ne disposant plus de titre d'occupation, Monsieur [D] [F] est fondé à demander son expulsion et celle de tout occupant de son chef.

Il y a lieu dès lors d'ordonner l'expulsion de Madame [T] [O] et celle de tout occupant de son chef.

Cette expulsion interviendra cependant dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, aucun motif ne justifiant la réduction de ce délai. 

Sur l'indemnité d'occupation

Madame [T] [O] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à sa charge une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 17 avril 2022 au montant égal à celui du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges (le montant du loyer et des charges était de 727,30 euros au 19 août 2021 selon la pièce n° 2 de la demanderesse).

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l'exécution provisoire du jugement

Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En outre l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation

Les dépens, incluant les frais d'expertise judiciaire, seront supportés par Madame [T] [O], partie perdante dans le cadre de la présente instance. 

En outre, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Madame [T] [O] sera condamnée à payer à Monsieur [D] [F] la somme de 800 euros.

En application de l'article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision et aucun motif ne justifie d'écarter cette exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [T] [O] en sa demande tendant à voir déclarer le congé pour vente frauduleux ;

VALIDE le congé délivré le 12 octobre 2021 ; 

CONSTATE que Madame [T] [O] est en conséquence déchue de tout titre d'occupation depuis le 17 avril 2022 ; 

CONDAMNE Madame [T] [O] à quitter les lieux loués situés au deuxième étage de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] ;

DIT qu'à défaut pour Madame [T] [O] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE à la charge de Madame [T] [O] une indemnité d'occupation due à compter du 17 avril 2022 égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

DÉBOUTE les parties en leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [T] [O] aux dépens en ce inclus les frais de l'expertise judiciaire ;



CONDAMNE Madame [T] [O] à payer à Monsieur [D] [F] la somme de 800 euros en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l'exécution provisoire de droit de la décision ;

REJETTE la demande tendant à écarter l'exécution provisoire de droit du jugement.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE JUGE