Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 9 janvier 2024

Du 09 janvier 2024


51G


SCI/



PPP Contentieux général

N° RG 21/02292 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VZHK







[N] [H]

C/

S.C.I. SERDA










 

- Expéditions délivrées à
Me Mathilde STINCO 
Me Pauline BERGEON 

- FE délivrée à Me Mathilde STINCO 


Le 09/01/2024


Avocats : Me Pauline BERGEON
Me Mathilde STINCO





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 09 janvier 2024



JUGE : Madame Clémence CARON, VP Placé

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES



DEMANDERESSE :

Madame [N] [H]
née le 20 Septembre 1973 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Représentée par Me Mathilde STINCO, Avocat au barreau de BORDEAUX




DEFENDERESSE :

S.C.I. SERDA
RCS BORDEAUX 411 117 880 00020
prise en la personne de ses gérants Mme [M] [O] 
et M. [T] [G]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Représentée par Me Pauline BERGEON, Avocat au barreau de BORDEAUX


DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Novembre 2023


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 





EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er avril 2001, Mme [U] [F] a consenti un bail d'habitation à Mme [N] [H], portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer révisable de 2280 francs soit 347,58 euros. Le montant du loyer est à ce jour de 470,94 euros.

Par courrier du 7 janvier 2019, Mme [F] a informé sa locataire de ce qu’elle transférait la gestion du bien à la SCI SERDA à compter du 1er janvier 2019. La SCI SERDA est représentée par Mme [M] [O] et M. [T] [G], enfants de Mme [F].

Par acte du 12 juin 2020, Mme [H] a assigné la SCI SERDA devant le juge des référés du pôle protection et proximité du Tribunal judiciaire de BORDEAUX qui, par ordonnance du 18 décembre 2020 a notamment ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [W] [V] lequel a rendu son rapport le 9 juin 2023.

Par acte introductif d'instance en date du 29 juillet 2021, Mme [N] [H] a fait assigner la SCI SERDA aux fins de voir :
- prononcer la résiliation du bail qui les lie au titre du caractère insalubre du logement et le trouble manifestement illicite causé à Mme [H] ;
- juger la SCI SERDA responsable de sa carence dans une proposition de relogement dans les meilleurs délais à compter du constat par l’expert judiciaire de l’insalubrité du logement ;
- condamner la SCI SERDA à lui verser la somme de 8000 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation au titre du trouble de jouissance ;
- condamner la SCI SERDA à lui verser la somme de 2000 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation au titre du préjudice moral ;
- condamner la SCI SERDA au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts, d'une indemnité de euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens.

L’affaire appelée à l’audience du 28 septembre 2021 où chacune des parties était représentée par avocat, a fait l’objet de plusieurs reports, notamment dans l’attente du dépôt par l’expert judiciaire de son rapport, et a finalement été examinée à l’audience du 9 novembre 2023. 

Aux termes des dernières conclusions soutenues à cette audience, Mme [N] [H], représentée, abandonne sa demande en résiliation du bail, reprend ses demandes formulées dans l’assignation en changeant les quantum sollicités. Ainsi, elle demande au titre du trouble de jouissance la somme de 10000 euros et du préjudice moral la somme de 5000 euros.



Mme [N] [H] a exposé avoir quitté le logement suite à une procédure en résiliation du bail au 31 mars 2022 conduisant à son expulsion. Visant l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 1719 et 1720 du Code civil ainsi que l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, le procès-verbal de constat d’huissier du 3 mars 2020 et le rapport d’expertise judiciaire du 9 juin 2023, elle soutient que le logement est vétuste et dangereux et qu’il ne peut lui être imputé un défaut d’entretien. Elle souligne que l’expert dans son pré-rapport avait préconisé un relogement en urgence, tel qu’il s’en dégage de l’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation. Elle déclare avoir prévenu la SCI SERDA dès le début de l’année 2020, laquelle avait proposé une prise de rendez-vous afin d’effectuer un constat de l’état de l’appartement, lequel a eu lieu, contrairement à ce que soutient la défenderesse. Elle expose que la défenderesse a tardé à agir, attendant le début de la procédure judiciaire pour effectuer des travaux, alors que la locataire a continué à régler son loyer. Elle argue de ce que la défenderesse n’a eu de cesse d’adopter un comportement critiquable et prend pour exemple la proposition de relogement faite le 22 juillet 2021, soit plus de 4 mois après la réunion d’expertise, dans un appart-hôtel, proposition qu'elle a refusée car les modalités du contrat de location ne convenaient pas à sa situation et n’étaient pas conformes aux dispositions de l’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation. Mme [H] fait valoir que l’insalubrité du logement, qui s’inscrit dans la durée et dans des proportions telles qu’il y a danger, commande à ce que le trouble de jouissance qui en résulte soit indemnisé. Aussi, elle soutient que le comportement du bailleur la dénigrant et ne considérant pas ses demandes lui a causé un préjudice moral.

Aux termes des dernières conclusions soutenues à l’audience, la SCI SERDA, représentée, demande à ce que Mme [H] soit déboutée de ses demandes, qu’elle soit condamnée à lui verser la somme de 5000 à titre de dommages-intérêts, ainsi qu’à la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SCI SERDA fait valoir que Mme [H] a elle-même crée la situation en s’opposant à la réalisation de travaux. Elle indique n’avoir eu connaissance de la situation de sa locataire que lors de la réunion d’expertise le 30 mars 2021 et avoir, dès réception de la note de l’expert, contacté une entreprise. Elle explique avoir adressé le devis tardivement vu la surcharge d’activité des entreprises après les périodes de confinement ; que c’est l’entreprise AVENIR RENOVATION qui a établi le devis de sorte qu’il ne peut être reproché à la défenderesse d’avoir volontairement sous-évalué l’étendue des travaux et que l’expert n’a émis aucun avis sur le devis. Elle ajoute n’avoir jamais refusé de réaliser les travaux tel qu’en atteste le devis signé avec la société UNIVERSAL CONSTRUCTION, validé par l’expert, et dont l’accompte de 30 % a été versé. 

Sur le relogement, la SCI SERDA précise ne s’être jamais opposée au relogement, à ses frais, de la locataire qui ne démontre pas en quoi le logement était inadapté. La SCI SERDA considère que Mme [H] a occupé de manière abusive le logement, ralantissant le début des travaux et maintenant la situation de conflit. La défenderesse insiste sur le fait que l’état objectif du logement est insuffisant à fonder la demande en condamnation à des dommages-intérêts laquelle doit être appréciée à la date où le bailleur a été averti et au prisme du comportement des parties. A titre reconventionnel, la SCI SERDA sollicite la condamnation de Mme [H] à des dommages-intérêts pour procédure abusive et pour avoir fait obstacle à l’entretien du bien.

L'affaire a été mise en délibéré au 09 janvier 2024. 

MOTIVATION :

1) Sur les demandes en réparation

L’article 6 de la loi n 89 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n 86 1290 du 23 décembre 1986 dispose que : “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. [...]

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; ...”


L’article 7 e) de la même loi dispose que le locataire est obligé “De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n 67 561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris”.

L’article L. 521 3 1 I. Du code de la construction et de l’habitation dispose que “Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser (Ord. no 2020 1144 du 16 sept. 2020, art. 2 8o et 19, en vigueur le 1er janv. 2021, applicable uniquement aux arrêtés notifiés à compter de cette date) *ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

 A défaut, l'hébergement est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521 3 2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l'exploitant ...”.

L’article 1240 du Code civil dispose que “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.
 
L’article 1353 du même code dispose que “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation”.






L’article 1719 du même code dispose que “Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1 De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant 
2 D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3 D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; ...”

L’article 1720 du même code dispose que “Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives”.

Larticle 1721 du même code dispose que “Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser”.

L’article 1724 du même code dispose que “Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui ci pourra faire résilier le bail”.

2) Sur la responsabilité du bailleur

En l’espèce, l’état du logement tel que rapporté par l’expert judiciaire le 9 juin 2023 ou l’huissier dans son constat du 3 mars 2020 n’est pas contesté par le bailleur. Toutefois, ce dernier reproche à la locataire de ne pas l’avoir informé en temps utile, d’autant plus que Mme [H] argue de ce que les troubles ont débuté avant que la gestion ne soit reprise par la SCI SERDA. 

Or, il ressort de l'examen des pièces versées aux débats que la SCI SERDA n’a été informée des troubles que par courriers en date des 8 et 13 janvier 2020.


Dès lors, il ne peut être reproché à la SCI SERDA de ne pas avoir eu connaissance des troubles antérieurement à cette date.
 
Par courrier du 31 janvier 2020, la SCI SERDA a proposé à la locataire un rendez-vous afin d’établir un état des lieux des troubles subis. Mme [H] soutient avoir répondu oralement à la demande de son bailleur et considère en conséquence que l’inaction est imputable à ce dernier. Toutefois, elle ne rapporte pas la preuve d’avoir répondu au courrier du bailleur s'agissant de la fixation de ce rendez-vous. En effet, le témoignage de M. [B] versé aux débats est insuffisant car il est imprécis et non circonstancié. 

De même, par courrier du 5 mars 2020, le bailleur s’étonne de l’absence de nouvelles de sa locataire. S’en suivent plusieurs échanges de courriers entre les Conseils des deux parties, le bailleur souhaitant un rendez-vous avec la locataire en présence d’un professionnel afin de faire le point sur l’état du logement, Mme [H] refusant en expliquant souhaiter poursuivre la procédure en référé afin d'obtenir une expertise judiciaire.

Il convient de souligner que dans son rapport, l'expert a relevé qu’il n’existait pas de défaut d’entretien évident qui aurait pu être reproché à la locataire de sorte que sa responsabilité, eu égard à l’état du logement, doit être écartée.

Il convient en outre de constater que le premier devis versé aux débats n’a été réalisé que le 10 mai 2021. Ainsi, plus d’une année s’est écoulée sans que le bailleur n’effectue de démarches aux fins de réparer les désordres subis par sa locataire alors qu’il lui appartient, pendant la durée du bail, d’effectuer les réparations nécessaires.

Par conséquent, il convient de constater que si le bailleur a effectué certaines diligences en prenant contact avec sa locataire, il n’a pas exécuté son obligation d’entretien du bien immeuble de sorte que sa responsabilité doit être retenue.

3) Sur le trouble de jouissance

Dans son rapport du 9 juin 2023, l’expert judiciaire a relevé que le logement est dans un état de grande vétusté, présente des infiltrations, de l’humidité et des moisissures. Il écrit que “les désordres et non conformités constatés dans l’ensemble de ce logement sont de nature à porter atteinte à la santé et à la sécurité de ses occupants” et que le logement est “insalubre et ne devrait pas être loué en l’état”.

Le logement est donc inhabitable dans sa totalité et présente des risques sérieux pour la locataire.





En cas de travaux, le bailleur est dans l’obligation de reloger son locataire seulement lorsqu’il s’agit d’un logement HLM ou bien lorsque les pouvoirs publics ont pris un arrêté en ce sens, actant l’insalubrité du logement. En l’espèce, l’appartement occupé par Mme [H] n’est pas un logement HLM et il n’est pas fait état d’un arrêté pris par le Maire ou le Préfet. 

Peuvent seulement être exigés la diminution du prix du bail, sa résiliation et le remboursement des frais de relogement exposés par le locataire.

Dès lors, il ne peut être reproché au bailleur d’avoir émis une seule proposition de relogement à Mme [H].

En revanche, au vu du préjudice subi par la locataire qui a été amenée à vivre dans des conditions portant atteinte à sa santé et à sa sécurité entre le mois de janvier 2020, date à laquelle le bailleur a été informé des désordres, et le mois de mars 2021, date à laquelle elle a versé le dernier loyer, il conviendra de faire droit à sa demande en réparation à hauteur de 6593,16 euros correspondant aux mois de loyers versés à cette période, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

4) Sur le préjudice moral

Mme [H] fonde sa demande sur le fait que ses demandes de travaux ont été ignorées par le bailleur, qu’elle a subi de fausses accusations concernant le respect de son obligation d’entretien du logement et qu’elle n’a pas été relogée.

Or, il convient de rappeler, d’une part, que le préjudice découlant de l’état du logement est réparé au titre du préjudice de jouissance de sorte que Mme [H] ne peut être doublement indemnisée sur ce point, et, d’autre part, que Mme [H] ne rapporte pas la preuve d’une atteinte aux sentiments d’affection, à l’honneur, à la réputation ou encore à la considération ni ne justifie le quantum de la somme sollicitée.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

5) Sur la demande reconventionnelle

Au visa de l’article 1240 du Code civil, la SCI SERDA sollicite la condamnation de Mme [H] pour procédure abusive.

Afin d’obtenir réparation au titre de la résistance abusive il est nécessaire de caractériser l’abus. Or, le fait de ne pas répondre aux différentes sollicitations du bailleur n’est pas suffisant à caractériser une attitude abusive à l'encontre de la locataire qui a choisi la voie contentieuse pour résoudre le litige les opposant.

Il en résulte que la SCI SERDA sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 5000 euros dont elle ne justifie pas le quantum.

6) Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

La SCI SERDA, qui succombe, sera tenue aux dépens. 
 
En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, la SCI SERDA sera condamnée à payer à Mme [H] la somme de 1500 euros. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE la SCI SERDA, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [N] [H] la somme de 6593,16 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI SERDA, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [N] [H] la somme de 1500 euros en vertu de l'article 700 du code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SCI SERDA, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.
 LE GREFFIERLE JUGE