Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 9 janvier 2024

Du 09 janvier 2024


5AA


SCI/DC



PPP Contentieux général

N° RG 23/03039 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YHJ4







Société CDC HABITAT

C/

[I] [J]







Expéditions délivrées à :
Me HAKIM
M. [J]

FE délivrée à :
Me HAKIM

Le 09/01/2024

 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 09 janvier 2024



JUGE : Madame Frédérique MAILLOT, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE



DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT - [Adresse 2]

Représentée par Me Anne-geneviève HAKIM, avocat au barreau de Bordeaux


DEFENDEUR :

Monsieur [I] [J], demeurant [Adresse 3]

Ni présent, ni représenté


DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Novembre 2023


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 













EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat de bail à effet au 1er février 1998, la compagnie immobilière pour le Logement des Fonctionnaires a donné en location à M. [I] [J] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3].

Un commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 19 mai 2023 sommant le locataire de verser la somme principale de 4.496,11 € au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Par acte du 23 août 2023, la société CDC HABITAT anciennement dénommée Société Nationale Immobilière - SNI venant aux droits de la compagnie immobilière pour le Logement des Fonctionnaires a fait assigner M. [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection de BORDEAUX, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :

• de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire ;

• d'autoriser à faire procéder à l'expulsion de M. [I] [J] et autres occupants le cas échéant, par toutes voies de droit et avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

• de condamner M. [I] [J] au paiement :
○ de la somme de 8.986,86 € au titre des arriérés de loyers, indemnités d'occupation et suppléments de loyer de solidarité avec intérêts de droit à compter du jugement ;
○ d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges dus augmentés d'une indemnité équivalente au SLS soit au total 1.497,81 € depuis la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif ; 
○ de la somme de 600 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
○ des dépens en ce compris le commandement de payer, de sommation, d'assignation et de notification à la préfecture.

A l'audience du 14 novembre 2023, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que le montant des loyers et charges impayés avec SLS et frais déduits s'élève à la somme de 13.573,74 €. Elle insiste sur la condamnation au SLS le montant et les demandes d'information ayant été justifiés.

Cité en l'étude, M. [I] [J] ne comparaît ni ne se fait représenter à l'audience.

La décision sera réputée contradictoire.

DISCUSSION

En application de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ou convoqué ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière, et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :
 
Aux termes de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 , les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine dela commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, prélablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

L'article 24 III, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose en outre qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins 6 semaines avant l'audience aux fins de réalisation d'un diagnostic social et financier transmis au juge avant l'audience. 

En vertu des dipositions du IV de cet article, ces formalités sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. 

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par la voie électronique le 25 août 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 mai 2023, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur le fond :

La société CDC HABITAT apporte la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 2 février 1998 à effet au 1er février 1998, les jutificatifs de sa qualité de bailleur, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 19 mai 2023 et le décompte des loyers et charges au 13 novembre 2023 faisant apparaître un solde de 13.573,74 € frais de poursuite déduits.

Néanmoins, ce décompte inclut des suppléments de loyers de solidarité - SLS forfaitaire. L'article L 441-9 prévoyant l'application provisoire d'un supplément de loyer après mise en demeure infructueuse dispose également que le supplément est liquidé définitivement quand le locataire a communiqué renseignements et avis. En conséquence, le SLS n'étant pas une créance liquide et exigible, il ne saurait donner lieu à condamnation judiciaire. La demande même justifiée sera donc rejetée.

En conséquence, M. [I] [J] sera condamné à payer à la société CDC HABITAT la somme de 3.549,04 €, avec intérêts au taux légal du présent jugement.

Le commandement de payer délivré à M. [I] [J] le 19 mai 2023 visait expressément la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et reproduisait les dispositions impératives de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que la mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds départemental de solidarité pour le logement.

En l'espèce, cette clause conventionnelle a joué, faute d'apurement dans le délai sus visé de l'arriéré exigible pour la période visée dans le commandement de payer dont la régularité n'est pas contestée.

Ainsi, le bail consenti s'est trouvé automatiquement résilié à compter du 19 juillet 2023.

Il est nécessaire d'autoriser à défaut de départ volontaire de M. [I] [J] son expulsion.

La réparation du préjudice causé à la société CDC HABITAT par le maintien dans les lieux peut être justement fixée au montant du loyer indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles sans supplément de loyer de solidarité comme indiqué précédemment ; cette indemnité mensuelle d'occupation devra être versée par M. [I] [J] jusqu'à la libération effective des lieux.

En application de l'article 696 du Code de Procédure Civile, M. [I] [J] supportera la charge des dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l'assaignation et des notifications à la Préfecture. 

En conséquence il convient de condamner M. [I] [J] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 500 € au titre des frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [I] [J] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 3.549,40 € au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d'occupation, arrêtée au 13 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande au titre du supplément de loyer de solidarité ; 

CONSTATE la résiliation du bail consenti à M. [I] [J] concernant le logement situé [Adresse 3], à compter du 19 juillet 2023 ;

DIT qu'à défaut de départ volontaire, M. [I] [J] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, selon les voies de droit instituées par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [I] [J] à payer à la société CDC HABITAT, à compter de la résiliation du bail et jusqu'au départ définitif des lieux caractérisé par la remise des clefs au bailleur, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer indexé convenu entre les parties outre toutes taxes et charges locatives réglementairement exigibles ;

DÉBOUTE la société CDC HABITAT du surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [I] [J] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

CONDAMNE M. [I] [J] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et des notifications à la Préfecture.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

 La Greffière La Vice-Présidente