Tribunal Judiciaire · Chambre 04 — 15 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 22/00569 - N° Portalis DBZS-W-B7G-V324

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2024

DEMANDEUR :

M. [V] [S]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Alban POISSONNIER, avocat au barreau de LILLE

Mme [W] [G]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Alban POISSONNIER, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

M. [H] [K]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Florent MEREAU, avocat au barreau de LILLE es qualité d’administrateur provisoire

Mme [P] [N]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Florent MEREAU, avocat au barreau de LILLE es qualité d’administrateur provisoire

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 Mars 2023.

A l’audience publique du 06 Novembre 2023, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 15 Janvier 2024.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 15 Janvier 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.




EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 11 juin 2018, Mme [W] [G] et M. [V] [S] ont fait l'acquisition auprès de Mme [P] [N] et M. [H] [K] d'une maison à usage d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 3] au prix de 231.000 euros.

Le 23 septembre 2018, les acquéreurs ont subi un dégât des eaux dans leur cuisine et ont déclaré le sinistre à leur assureur lequel a mandaté le cabinet Saretec aux fins d'expertise amiable.

Dans son rapport du 12 novembre 2019, le cabinet Saretec a relevé l'existence d'un défaut d'étanchéité au niveau de la toiture terrasse à l'origine d'une infiltration d'eaux pluviales.

Suite à ce rapport, les acquéreurs ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille lequel a, par ordonnance en date du 31 août 2020, ordonné une expertise et désigné, après changement d'expert, M. [I] [R].

L'expert a déposé son rapport le 18 novembre 2021.

Invoquant la garantie des vices cachés, suivant exploit délivré les 20 et 21 janvier 2022, M. [V] [S] et Mme [W] [G] ont fait assigner M. [H] [K] et Mme [P] [N] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d'indemnisation de leurs préjudices.

Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 25 janvier 2023 pour M. [V] [S] et Mme [W] [G] et le 17 novembre 2022 pour M. [H] [K] et Mme [P] [N].

La clôture des débats est intervenue le 14 mars 2023, et l’affaire fixée à l’audience du 6 novembre 2023.

****

Aux termes de leurs dernières écritures, M. [V] [S] et Mme [W] [G] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1240 et 1641 et suivants du code civil,
Vu les articles 698 et 700 du code de procédure civile,

constater l'existence de vices cachés constitués par la présence d'infiltrations liées à des malfaçons, non-façons et non conformités,condamner solidairement M. [H] [K] et Mme [P] [N] à leur payer la somme de 23.947 euros au titre du coût des travaux de réparation du vice caché avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport et jusqu'à parfait règlement outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation,condamner solidairement M. [H] [K] et Mme [P] [N] à leur payer la somme de 13.800 euros sur le fondement de l'article 1240 du code civil en réparation de leur préjudice de jouissance,condamner solidairement M. [H] [K] et Mme [P] [N] à leur payer la somme de 4.800 euros sur le fondement de l'article 1240 du code civil en réparation de leur préjudice moral,condamner solidairement M. [H] [K] et Mme [P] [N] à leur payer la somme de 8.082,14 euros au titre des frais d'expertise,condamner solidairement M. [H] [K] et Mme [P] [N] à leur payer la somme de 5.786 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement M. [H] [K] et Mme [P] [N] aux dépens en ce compris les frais d'huissier,débouter M. [H] [K] et Mme [P] [N] de leurs demandes.
Aux termes de leurs dernières écritures, M. [H] [K] et Mme [P] [N] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1641, 1644 et 1645 du code civil,
Vu l'article 1315 du code civil,

juger que leur responsabilité ne peut être engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés,débouter les consorts [G]-[S] de leurs demandes,à titre subsidiaire, juger qu'ils ne pourront être tenus qu'au titre des ouvrages qu'ils ont effectivement réalisés (paletage de la terrasse dont le coût de reprise a été estimé à 7.590 euros),en tout état de cause, condamner les consorts [G]-[S] aux dépens et à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de dire qu’une demande tendant à “constater” ne constitue pas une prétention en justice devant être tranchée par le tribunal mais simplement un exposé des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur l'action en garantie des vices cachés

L'article 1641 du code civil dispose que «le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

A ce titre, le défaut doit être inhérent à la chose vendue, antérieur à la vente, caché de l’acquéreur, et suffisamment grave pour compromettre l’usage de la chose acquise à cet effet.

Selon l'article 1643 du code civil, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie » .

Pour faire obstacle à l'application de la clause de non garantie, il est nécessaire de prouver que le vendeur avait connaissance des vices.

Sur l'existence d'un vice caché

Le 23 septembre 2018, les acquéreurs indiquent avoir, lors d'un épisode de fortes pluies, constaté des infiltrations d'eau dans leur cuisine.

Ces infiltrations ont effectivement été constatées par l'expert judiciaire dans un angle de la cuisine et au pourtour du puits de lumière. Il a également relevé que les acquéreurs ont dû installer un récipient pour recueillir les écoulements d'eau.



Le toit couvrant la cuisine est une terrasse accessible disposant d'un platelage bois et d'un puits de lumière, réalisé au moyen d'une vitre incorporée à la terrasse. Pour déterminer l'origine des infiltrations, l'expert judiciaire a mandaté la société Euro Fuite Détection laquelle a démonté une grande partie de la plateforme en bois.

L'expert a relevé, comme étant à l'origine des infiltrations dans la cuisine, d'une part des malfaçons et non conformités affectant l'étanchéité de la toiture et du puits de lumière, d'autre part des malfaçons et non conformités au niveau de la terrasse en bois.

Sans qu'il ne soit nécessaire de détailler à ce stade les malfaçons, l'expert a précisé que celles constatées au niveau de l'étanchéité étaient les causes principales des infiltrations relevées en cuisine. Et il a considéré que celles constatées au niveau de la terrasse en bois constituaient des facteurs aggravants des infiltrations dans une proportion toutefois relativement faible puisqu'il indique que des infiltrations se seraient de toutes façons produites quand bien même la terrasse en bois aurait été réalisée dans les règles de l'art.

Il existe donc bien des désordres à l'origine d'infiltrations dans la cuisine.

Sur l'antériorité à la vente, l'expert n'a pas été en mesure de dire à partir de quand les premières infiltrations ont pu se manifester, les vendeurs ayant indiqué n'avoir jamais subi d'infiltrations durant leur occupation des lieux entre février 2017 et juin 2018. Néanmoins, après analyse des vues satellites, il a pu déterminer que la façade arrière et le puits de lumière ont été transformés entre 2015 et 2018, soit par M. [Z], ancien propriétaire, soit par les vendeurs, et qu'à l'occasion de ces travaux, l'étanchéité de la terrasse a été refaite intégralement. Les vendeurs contestent avoir réalisé les travaux d'étanchéité de la terrasse reconnaissant uniquement avoir réalisé le platelage en bois. S'il ne peut être déterminée la date de réalisation des travaux d'étanchéité de la toiture, il est toutefois acquis que ces travaux étaient antérieurs à la vente et l'expert affirme, sans être contredit sur ce point, que les infiltrations se produisent depuis la mise en oeuvre de l'étanchéité, ajoutant qu'elles ont pu restées insidieuses et ne pas laisser de trace au début. Il est ainsi démontré que les désordres étaient antérieurs à la vente.

Sur le caractère caché des désordres, l'expert indique que la peinture dans la cuisine avait été refaite à neuf avant la vente de sorte que, à supposer qu'il y ait eu des infiltrations visibles auparavant, elles ne l'étaient plus lors de l'achat par M. [V] [S] et Mme [W] [G]. Ensuite, il indique que les désordres affectant la terrasse, qu'il s'agisse de l'étanchéité ou du platelage en bois, n'étaient pas apparents puisqu'il a été nécessaire de démonter une grande partie du platelage en bois pour les constater. C'est ainsi à tort que les vendeurs indiquent que l'état de la toiture était visible. Il est au contraire établi que les acquéreurs ne pouvaient avoir connaissance des désordres affectant l'étanchéité de la toiture et du platelage en bois de la terrasse à l'origine des infiltrations.

Sur l'impropriété à l'usage, l'expert relève que les désordres d'infiltrations d'eau rendent la cuisine impropre à son usage, ce qui n'est pas contesté par les vendeurs. Il ajoute, s'agissant des désordres affectant la terrasse en bois, qu'outre la problématique d'aggravation des infiltrations provoquées par l'effet poinçonnement des pieds support et l'appui de lames bois sur le solin du mur du fond, il existe une problématique liée à l'écart trop important entre les pieds support ce qui a pour effet d'aggraver le poinçonnement mais également d'altérer la solidité de la terrasse en bois dont la durée de vie s'en trouve raccourcie. Il estime donc que, dans un délai qu'il ne peut préciser, la terrasse serait devenue dangereuse et n'aurait plus pu être utilisée comme terrasse accessible. Dans la mesure où cette terrasse est le seul extérieur de la maison qui ne dispose ni de cour ni de jardin, il est évident que les acquéreurs n'auraient pas acquis la maison s'ils avaient eu connaissance des désordres affectant la terrasse ou n'en auraient donné qu'un moindre prix.

Il est ainsi démontré que le bien acquis par M. [V] [S] et Mme [W] [G] est affecté de désordres répondant aux critères de l'article 1641 du code civil.

Sur la clause d'exonération de garantie

L'acte de vente du 11 juin 2018 contient une clause d'exonération du vendeur de la garantie des vices cachés ainsi rédigée :
« L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
des vices apparents,des vices cachés.S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tels'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».
Les vendeurs s'estiment fondés à invoquer la clause d'exonération de garantie des vices cachés soutenant qu'il n'est pas démontré qu'ils avaient connaissance des désordres.

Les acquéreurs soutiennent au contraire que la clause d'exonération de garantie ne peut s'appliquer dès lors que les vendeurs avaient connaissance des désordres.

Sur ce, ainsi qu'il a été dit, et même s'il est permis d'en douter, il ne peut être affirmé que les vendeurs auraient eu à constater des infiltrations dans la cuisine, l'expert ayant indiqué que ces infiltrations ont pu rester insidieuses pendant un temps, étant sur ce point relevé que les vendeurs sont restés peu de temps dans l'habitation, de février 2017 à juin 2018.

De la même manière, eu égard aux contestations des vendeurs sur ce point et en l'absence d'éléments probants, il ne peut être affirmé, comme l'indique d'ailleurs l'expert, que les travaux d'étanchéité de la toiture se situant au dessus de la cuisine, qui sont non conformes aux règles de l'art, auraient été réalisés par M. [H] [K], ce qu'il conteste.

En revanche, il n'est pas contesté que le platelage en bois de la terrasse a bien été réalisé par M. [H] [K] lui-même. Ces travaux ont été réalisés en dépit des règles de l'art et sont à l'origine d'une aggravation du phénomène d'infiltrations, l'expert précisant qu'elles ont pu, de ce fait, prendre apparence.

L'expert relève qu'en réalisant le platelage, sur lequel il a travaillé plusieurs heures, M. [H] [K] a forcément été amené à voir de près l'étanchéité de la toiture et que certaines malfaçons, non-façons et non-conformités étaient d'une telle importance qu'elles pouvaient difficilement passer inaperçues, même pour un non-professionnel. A ce stade, il doit être rappelé que l'étanchéité présente les malfaçons, non-façons et non conformité suivantes : décollements des relevés dus à un défaut de chauffe, décollements de soudure dus à des membranes d'étanchéité qui n'ont pas été délardées avant soudure, boite à eau ouverte, décollement des relevés d'étanchéité au niveau de la boite à eau, solins et bandes porte-solin non fixés et décollés de fait, absence d'étanchéité et de rejingot au niveau du seul de la porte fenêtre.

Dès lors, si sa profession d'électrotechnicien ne peut suffire à l'assimiler à un professionnel du bâtiment, il doit être considéré, comme le fait l'expert, qu'en réalisant lui-même les travaux de platelage, M. [H] [K] a nécessairement eu connaissance des malfaçons et non conformités affectant l'étanchéité de la toiture.

S'agissant de la terrasse, l'expert a relevé que les plots supports utilisés avaient des pieds de faible section ce qui entraîne un poinçonnement de l'étanchéité et des déchirures infiltrantes par endroits, que la prise d'appui des lames de terrasse sur la bande porte solin (mur du fond) a favorisé son décollement et son affaissement et que l'écart des plots supports est trop important ce qui accentue leur effet poinçonnement. En décidant de réaliser lui-même le platelage en bois de la terrasse, M. [H] [K] devait se renseigner sur les normes applicables de sorte qu'il doit être considéré qu'il ne pouvait ignorer les malfaçons affectant sa propre réalisation.

Au vu de ces éléments, il est suffisamment démontré que les vendeurs connaissaient les désordres affectant l'étanchéité et le platelage en bois de la terrasse de sorte que, même s'ils ont pu ne pas avoir à subir d'infiltrations, ils ne peuvent bénéficier de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés qui sera par conséquent écartée.

Sur les demandes indemnitaires

L'article 1644 du Code civil dispose qu'en cas de vice caché, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, étant précisé que cette option entre l'action rédhibitoire et l'action estimatoire est ouverte au seul acquéreur, sans qu'il ait à en justifier.

En application de l'article 1645 du même code, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ».

Contrairement à ce qu'indiquent les acheteurs, les demandes indemnitaires, y compris pour le préjudice moral et le préjudice de jouissance, sont fondées sur l'article 1645 du code civil et non sur l'article 1240.

M. [V] [S] et Mme [W] [G] réclament les sommes suivantes :
23.947 euros au titre des coûts de réfection de l'étanchéité et de la terrasse13.800 euros au titre du préjudice de jouissance8.082,14 au titre du coût de l'expertise judiciaire4.800 euros au titre du préjudice moral.
Sur le coût des travaux

Contrairement à ce qu'indiquent les acquéreurs, ils ne sauraient être tenus aux seuls travaux de reprises des ouvrages qu'ils ont effectivement réalisés, à savoir le platelage en bois de la terrasse, dès lors qu'il a été jugé qu'ils avaient connaissance de l'ensemble des désordres affectant l'étanchéité de la terrasse.

L'expert indique qu'au vu des désordres constatés, il est nécessaire de refaire à neuf l'étanchéité de la terrasse et le platelage en bois la rendant accessible. Il a chiffré le coût des réparations comme suit :
14.157 euros au titre des travaux d'étanchéité7.590 euros au titre des travaux de platelage2.200 euros au titre des dommages consécutifs (réfection des plâtreries et embellissement en cuisine).Ce chiffrage n'a fait l'objet d'aucune contestation des vendeurs et c'est d'ailleurs le devis Art'Home qu'ils ont présenté à l'expert qui a été retenu.

Il convient donc de condamner les vendeurs à régler aux acquéreurs la somme réclamée de 23.947 euros au titre du coût des travaux. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision et non à compter de l'assignation comme sollicité. L'indexation sur l'indice BT01 à compter du rapport de l'expert est nécessaire pour conserver la valeur des travaux malgré l'écoulement du temps.

Sur le préjudice de jouissance

Les acquéreurs fondent leur calcul sur une base mensuelle de 300 euros entre septembre 2018 et juin 2022.

L'expert retient que la cuisine n'a pas pu être utilisée convenablement depuis l'apparition des désordres et que les problèmes d'infiltrations demeureront jusqu'à réfection intégrale de l'étanchéité. Toutefois, il n'est versé aux débats aucune pièce permettant d'établir l'ampleur et la fréquence des infiltrations subies et les acquéreurs n'apportent aucune explication sur ce point. 

Il apparaît seulement que le 16 novembre 2020, date de la réunion d'expertise, un récipient était posé sur le meuble de la cuisine, dans l'angle, pour recueillir les écoulements d'eau, sans qu'il ne soit précisé à quel niveau le récipient était rempli, s'il l'était.

S'agissant de la terrasse, l'expert retient qu'elle n'est plus accessible depuis les investigations réalisées le 12 janvier 2021 lesquelles ont consisté à démonter une grande partie de la terrasse. Elle ne pourra être accessible qu'une fois les travaux réalisés. Or, ainsi qu'il a été dit, la terrasse est le seul extérieur de la maison.

Compte tenu de ces éléments, le préjudice de jouissance sera évalué à la somme de 4.000 euros.

Sur le coût de l'expertise judiciaire

Les frais d'expertise judiciaire font partie des dépens et seront donc traités dans le paragraphe qui y est consacré.

Sur le préjudice moral

Les acquéreurs n'apportent aucun justificatif permettant d'établir l'ampleur du préjudice moral qu'ils invoquent. Il n'en demeure pas moins qu'ils ont nécessairement été affectés par la découverte d'infiltrations dans leur cuisine et de malfaçons importantes au niveau de l'étanchéité et de la terrasse.

Dans ces conditions, il leur sera alloué une somme de 1.500 euros.

****

Conformément à l'acte de vente, les vendeurs seront tenus solidairement des sommes mises à leur charge par le présent jugement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”.



Succombant en l'instance, M. [H] [K] et Mme [P] [N] seront condamnés solidairement aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et le coût des assignations, ce qui entraîne rejet de leur demande au titre des frais irrépétibles.

L'équité commande de les condamner à verser à M. [V] [S] et Mme [W] [G] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne solidairement M. [H] [K] et Mme [P] [N] à payer à M. [V] [S] et Mme [W] [G] la somme de 23.947 euros au titre du coût des travaux de réparation, avec indexation sur l'indice BT01 à compter du 18 novembre 2021, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne solidairement M. [H] [K] et Mme [P] [N] à payer à M. [V] [S] et Mme [W] [G] la somme de 4.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

Condamne solidairement M. [H] [K] et Mme [P] [N] à payer à M. [V] [S] et Mme [W] [G] la somme de 1.500 euros au titre du préjudice moral,

Condamne solidairement M. [H] [K] et Mme [P] [N] aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire et le coût des assignations,

Condamne solidairement M. [H] [K] et Mme [P] [N] à payer à M. [V] [S] et Mme [W] [G] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs autres demandes.


Le greffier, Le président,