Tribunal Judiciaire · Chambre 04 — 18 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 04
N° RG 22/01503 - N° Portalis DBZS-W-B7G-V5KG


JUGEMENT DU 18 JANVIER 2024

DEMANDEURS :

M. [J] [W] [C]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représenté par Me Francis DEFFRENNES, avocat au barreau de LILLE

Mme [I] [Z] [P]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Francis DEFFRENNES, avocat au barreau de LILLE

La S.A.R.L. LOGEHOME PANTHEON, prise en la personne de son représentant, domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Me Francis DEFFRENNES, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

M. [V] [D]
[Adresse 3]
[Localité 8]
représentés par Me Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE

Madame [R] [B] épouse [D]
[Adresse 3]
[Localité 8]
représentée par Me Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur: Leslie JODEAU,Vice Présidente
Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier


DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 Avril 2023.

A l’audience publique du 09 Novembre 2023, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 18 Janvier 2024.

Sophie DUGOUJON, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 18 Janvier 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing-privé signé le 08 juillet 2021, Monsieur [V] [D] et Madame [R] [B] épouse [D] (ci-après ''les époux [D]'' ou ''les acquéreurs'') se sont portés acquéreurs d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 9], constitué d'un logement à usage d'habitation, d'un commerce et d'un garage, appartenant à Monsieur [J] [W] [C] et Mme [I] [Z] [P] (ci-après ''les vendeurs'') moyennant le prix principal de 180.000 euros net vendeur, outre le paiement à l'agence immobilière LOGEHOME de CROIX d'honoraires de négociation d'un montant de 8.800 euros.

Il était prévu que la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente devait intervenir au plus tard, le 29 octobre 2021.

Il n'était pas stipulé de condition suspensive relative à l'obtention d'un financement.

L'acte authentique ne sera finalement jamais régularisé par les parties.

Par suite, M. [W] [C] et Mme [Z] [P] et la S.A.R.L. LOGEHOME PANTHEON (ci-après ''la société LOGEHOME'' ou ''l'agence immobilière'') ont assigné Monsieur et Madame [D] devant le tribunal judiciaire de LILLE par actes d’huissier de Justice en dates des 21 et 23 février 2022, aux fins, principalement, de versement du montant de la clause pénale et d'indemnisation de l'agence immobilière.

Les époux [D] ont constitué avocat le 10 mars 2022.

Suivant ordonnance en date du 14 mars 2023, la clôture de l’instruction a été différée au 28 avril 2023 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du 09 novembre 2023.

* * *

Dans ses dernières conclusions notifiées le 06 mars 2023 par voie électronique, M. [J] [W] [C] et Mme [I] [Z] [P] et la société LOGEHOME demandent au tribunal, au visa des articles 1103 et 1231-5 du Code civil, de :

- condamner Monsieur et Madame [D] à payer à M. [W] [C] et Mme [Z] [P] la somme de 18.000 € en application de la clause pénale prévue au compromis ;
- condamner Monsieur et Madame [D] à relever indemnes M. [W] [C] et Mme [Z] [P] de toute somme qui pourrait être réclamée par le notaire au titre des frais de rédaction d’acte de toute nature ;
- condamner Monsieur et Madame [D] à payer à la société LOGEHOME la somme de 8.800 € au titre des honoraires de négociation ;
- débouter Monsieur et Madame [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner Monsieur et Madame [D] à leur payer la somme de 4.800 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre leur condamnation aux entiers frais et dépens.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 décembre 2022, et expurgées des moyens, les époux [D] demandent au tribunal, au visa des articles 1104, 1112-1, 1130 et suivants, 1231-1, 1231-5, 1240 et 1602 du Code civil et 32-1 et 700 du Code de procédure civile, de :


 
A titre principal,
- juger que le compromis de vente en date du 08 juillet 2021 est nul,
- débouter purement et simplement Monsieur [W] [C], Madame [Z] [P] et la société LOGEHOME PANTHEON de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, condamner la société LOGEHOME PANTHEON à les relever indemnes de toute condamnation qui pourrait être mise à leur charge au titre de la clause pénale figurant au sein du compromis de vente et de toutes demandes formulées à leur encontre par les consorts [W] [C]-[Z] [P],

A titre reconventionnel,
- condamner solidairement Monsieur [W] [C], Madame [Z] [P] et la société LOGEHOME PANTHEON à leur verser la somme de 1.997,69 euros en réparation de leurs différents préjudices matériels,
- condamner solidairement Monsieur [W] [C], Madame [Z] [P] et la société LOGEHOME PANTHEON à leur verser la somme de 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral,
- condamner solidairement Monsieur [W] [C], Madame [Z] [P] et la société LOGEHOME PANTHEON à leur verser la somme de 3.000 euros pour procédure abusive,

En tout état de cause, condamner solidairement Monsieur [W] [C], Madame [Z] [P] et la société LOGEHOME PANTHEON à leur verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code procédure civile, outre leur condamnation aux entiers frais et dépens d’instance.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties susvisées pour l'exposé des moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’une demande tendant à “dire et juger” à ''juger'' ou à “constater” ne constitue pas nécessairement une prétention au sens juridique du terme devant être tranchée par le tribunal. Ces demandes n'ont, par conséquent, pas toutes été retenues en tant que telles mais seront, le cas échéant, étudiées en leur qualité de moyens des parties.

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément à l'article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 1231-5 du Code civil prévoit que :
 
« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
 
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
 
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a provoqué au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

 
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
 
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Il résulte de ces articles que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages et intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle. Le juge peut, même d'office, en modifier le montant s’il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non-défaillante.

En l’espèce, Monsieur [W] [C] et Madame [Z] [P] sollicitent l’application de la clause pénale prévue à l'acte sous-seing privé de vente du 08 juillet 2021 et ainsi rédigée (pièce n°4 demandeurs, page 10) : 

« CLAUSE PENALE :
Après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu au cas où l'une des parties viendrait à refuser la régularisation par acte authentique, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, 10% du prix de vente. Les honoraires de négociation restent dus au mandataire au titre de dommages et intérêts ».

Sur l'absence de réitération

Sur ce, il est établi que la promesse synallagmatique de vente ne prévoyait aucune condition suspensive d'obtention d'une offre de prêt, les époux [D] ayant expressément déclaré à l'acte que leur acquisition serait financée exclusivement au moyen de deniers personnels (pièce n°4 demandeurs, page 5).

Il n'est, en outre, ni démontré ni même allégué que l'une quelconque des conditions suspensives de droit commun (état hypothécaire, note de renseignements d'urbanisme, renonciation au droit de préemption public ou privé – pièce n°4 page 6) aurait défailli, de sorte que rien n'empêchait a priori la poursuite de la vente.

Or, il est constant que la signature de l'acte authentique de vente n'est jamais intervenue.

A cet égard, il est établi que, suivant lettre recommandée avec avis de réception datée du 17 novembre 2021, les époux [D] ont, par l'intermédiaire de leur avocat, expressément fait part de leur refus de réitérer la vente par acte authentique en ces termes (pièce n°6 demandeurs) :

« […] Madame et Monsieur [D] ne souhaitent plus acquérir l'immeuble objet du compromis et sont bien fondés dans ces conditions à refuser de signer l'éventuel acte authentique de vente ».

Il s'ensuit que le refus des acquéreurs de réitérer par acte authentique les conditions de la vente, qui était parfaite dès le 08 juillet 2021 au sens de l’article 1583 du Code civil, est, dès lors, totalement établi.

Néanmoins, afin de dégager leur responsabilité, Monsieur et Madame [D] entendent, à titre principal, voir prononcer la nullité de l'acte sous seing-privé de vente et, à titre subsidiaire, faire valoir l'impossibilité de mise en œuvre de la clause pénale, faute de mise en demeure préalable.




Sur le caractère fautif de l'absence de réitération et la nullité de l'acte sous seing-privé de vente

En application de l'article 1112-1 du Code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L'article 1130 du Code civil dispose que : « l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

Conformément à l'article 1131 du même code, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Aux termes de l'article 1132, l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

L'article 133 précise, à cet égard, les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

En tout état de cause, la validité du consentement doit être appréciée au moment de la formation du contrat.

En l'espèce, Monsieur et Madame [D] font valoir que les demandeurs à l'instance ont gravement manqué à leur devoir d'information, générant chez eux une erreur sur l'une des qualités substantielles du bien objet du compromis, à savoir l'état locatif des lieux.

Ils soutiennent, à cet égard, que les visites de l'immeuble effectuées ne leur ont permis d'obtenir que des informations parcellaires sur l'état locatif des lieux, notamment concernant la durée des baux, n'ayant pas pu déterminer avec certitude si ceux-ci seraient toujours en cours au moment de l'acquisition projetée. Ils rajoutent que la rédaction du compromis de vente a entretenu cette confusion, comportant des mentions contradictoires à ce sujet et qu'en tout état de cause, aucune mention n'y a été faite de l'état locatif des baux concernés, notamment la présence éventuelle d'impayés, sur laquelle le flou le plus total a été entretenu par les demandeurs et ce, jusqu'aux derniers jours précédant la date fixée au compromis pour la réitération de la vente, les consorts [W] [C] – [Z] [P] ayant, malgré de nombreuses relances, tardé à remettre au notaire les détails des baux et de l'état locatif des lieux.

Sur ce, il est exact que l'acte sous seing-privé de vente souffraient de mentions contraires, étant indiqué en bas de la page 3 que le bien était « vendu libre de toute occupation », tandis qu'en page 9 du même acte, avait été cochée, cette fois manuscritement, la mention « ledit bien est loué ou occupé et est vendu en l'état. En conséquence, une copie du bail d'habitation et l'état locatif sont annexés au présent acte ».

Il ressort des éléments versés aux débats que les acquéreurs avaient néanmoins pu se convaincre avant la signature du compromis de ce que les locaux de l'immeuble qu'ils projetaient d'acquérir étaient loués, ce d'autant qu'ils reconnaissent avoir visité librement le bien à plusieurs reprises et avoir pu constater que le bien était occupé.

L'intégralité des courriels échangés entre Madame [D] et l'office notarial produits à la cause par les défendeurs témoigne de ce que, à aucun moment, ces derniers ne se sont étonnés, même a posteriori, de la situation locative de l'immeuble non plus que de la persistance de son état d'occupation à l'approche de la signature de l'acte authentique.

Ainsi, dans un courriel daté du 03 septembre 2021, Madame [D] déclare t-elle à la juriste de l'office notarial instrumentaire :

«  Dans le cadre de l'ach[a]t de l'immeuble situé à [Localité 9] prévu pour le 29/10/2021. Je vous prie de me confirmer que j'aurais en ma possession les 2 contrats de locations ainsi que les quittances de loyers des 3 derniers mois au moins.

Aussi j'aimerais que l'on résolve l'histoire de la CAF qui est automatiquement versé au propriétaire actuel, peut-être contacter le propriétaire afin qu'à compter du mois de novembre les APL soi[en]t versé[s] à la SCI ! Ou nous proposer le jour de la signature une solution intermédiaire (chèque de caution ou autre...) en attendant que les démarches se fassent. […] » (pièce n°2 défendeurs).

A cet égard, il est intéressant de constater que Monsieur et Madame [D] avaient créé, dans le cadre de l'acquisition litigieuse, une société civile immobilière dénommée L'ETOILE destinée à se substituer à eux à l'acte authentique et dont l'objet social était « acquisition, gestion, location de biens immobiliers » (pièces n°18, 20 et 21 défendeurs et page 13 des conclusions récapitulatives en défense), ce qui démontre qu'ils entendaient précisément acquérir l'ensemble immobilier dans un but locatif.

Par ailleurs, bien que les défendeurs allèguent n'avoir disposé, lors de la signature du compromis, que de très peu d'informations sur l'état locatif précis de chacune des parties de l'immeuble (durée des baux, existence d'impayés, etc.), aucune des pièces justificatives versées aux débats ne permet de prouver que celui-ci aurait été érigé en condition déterminante de leur consentement, les acquéreurs n'ayant manifestement pas jugé nécessaire de disposer de plus amples éléments voire justificatifs avant de s'engager le 08 juillet 2021 et n'ayant exigé aucune condition suspensive à ce titre au sein du compromis (telle que l'absence d'impayés sur les derniers mois), de sorte que la vente était, dès cette date, parfaite au sens de l'article 1583 du Code civil.

Les échanges ultérieurs entre Madame [D] et l'office notarial confirment, au demeurant, l'absence de caractère déterminant de ces données pour les acquéreurs, ces derniers ayant procédé au versement des sommes nécessaires à la signature de l'acte authentique avant même que le notaire instrumentaire ne soit en possession de documents essentiels tel que le bail d'habitation (pièce n°9 défendeurs). Les défendeurs confirment, d'ailleurs, aux termes de leurs conclusions récapitulatives, que « malgré ces avanies, [ils] restaient déterminés à réaliser l'opération immobilière projetée » (page 3).

Il s'ensuit que l'existence d'une erreur sur les qualités essentielles de l'immeuble n'est pas démontrée. La demande tendant à ce que soit prononcée la nullité de l'acte sous seing-privé de vente du 08 juillet 2021 doit, en conséquence, être rejetée.

Eu égard à l'ensemble de ces éléments, il doit être constaté que les époux [D] ne justifient d'aucun motif légitime à leur refus de finaliser la vente par régularisation de l'acte authentique.

A titre surabondant, il sera précisé que, s'il ressort des éléments versés aux débats que les vendeurs ont montré une certaine inertie dans la transmission au notaire des éléments indispensables à la préparation de l'acte authentique, ce n'est pas cette négligence qui a « empêché la réitération » mais bien le refus exprès des acquéreurs, alors que les documents attendus ont finalement été réunis entre les mains du notaire le 26 octobre 2021, soit avant l'expiration du délai fixé pour la réitération au 29 octobre 2021 et qu'en tout état de cause, le dépassement dudit délai n'était pas sanctionné, aux termes de l'acte sous seing-privé, par la caducité, l'expiration de la date limite déterminant dès lors simplement le moment à compter duquel le contractant le plus diligent pourrait, notamment, solliciter l'exécution forcée.

Sur l'absence de mise en demeure préalable

Monsieur et Madame [D] soutiennent encore que les consorts [W] [C] – [Z] [P] sont mal fondés à solliciter le montant de la clause pénale stipulée au compromis de vente, faute pour eux de les avoir, au préalable, mis en demeure d’exécuter l’obligation principale de « conclusion de l’acte de vente », avec invocation de la clause pénale.

Néanmoins, les acquéreurs ayant, de façon claire et non-équivoque, fait part de leur refus de signer l'acte authentique de vente, suivant courrier de leur avocat daté du 17 novembre 2021, l’inexécution est définitive depuis cette date, au sens de l’article 1231-5 du Code civil précité.

Dès lors, aucune mise en demeure préalable ne leur étant par ailleurs imposée pour ce faire par le compromis de vente, les vendeurs sont parfaitement fondés à solliciter application de la clause pénale prévue à l'acte sous seing-privé de vente du 08 juillet 2021.

Sur le montant de la clause pénale

Sur ce, si la clause pénale a pour objet de contraindre les parties à l’exécution du contrat, elle a aussi pour objet de réparer les conséquences dommageables de l’absence de réitération devant notaire de l'acte sous seing-privé de vente. En prévoyant cette clause pénale, les parties ont entendu évaluer forfaitairement et à l’avance, l’indemnité à laquelle donnerait lieu l’inexécution de l’obligation contractée, sans qu’il y ait lieu de démontrer un préjudice spécifique, le dédommagement étant forfaitairement convenu par les parties.

Dans le cas d'espèce, le montant de la peine forfaitairement prévue, soit 10% du prix principal (soit 18.000 euros) n’apparaît pas manifestement excessif. Rien ne justifie, dès lors, qu’il soit fait usage de la faculté de modération prévue à l’article 1231-5, alinéa 2 précité, de surcroît d'office, alors que les défendeurs ne formulent aucune demande en ce sens.

En conséquence de quoi, Monsieur et Madame [D] seront condamnés à verser aux vendeurs la somme réclamée de 18.000 euros à titre de clause pénale.

Conformément à l'article 1310 du Code civil, ils y seront condamnés solidairement, cette modalité ayant été expressément prévue à l'acte sous seing-privé de vente (page 2).

En revanche, il ne saurait être fait droit à la demande tendant à voir condamner Monsieur et Madame [D] à relever indemnes M. [W] [C] et Mme [Z] [P] de toute somme qui pourrait être réclamée par le notaire au titre des frais de rédaction d’acte de toute nature, le tribunal ne pouvant prononcer une condamnation conditionnelle, sur la base d'un recours purement hypothétique.
Sur la demande indemnitaire formulée par LOGEHOME

L’article 1240 du Code civil énonce que : “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Malgré l’effet relatif des conventions, le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En l'espèce, au soutien de sa demande, la S.A.R.L. LOGEHOME PANTHEON rappelle les termes de la clause insérée à l'acte sous seing privé de vente selon laquelle les parties étaient convenues de ce que, en cas de non-régularisation de la vente par acte authentique malgré la levée de toutes les conditions suspensives, et outre l'existence d'une clause pénale, « les honoraires de négociation reste[raie]nt dus au mandataire au titre de dommages et intérêts » (page 10).

Il n'en demeure pas moins que l'agence immobilière n'était pas elle-même partie à l'acte sous-seing privé de vente, de sorte qu'elle ne peut fonder sa demande indemnitaire que sur la responsabilité délictuelle. Il lui incombe, dès lors, de rapporter la preuve d'une faute des époux [D] à l'origine du dommage dont elle se plaint, à savoir la perte de ses honoraires de négociation du fait que la vente n'a pas été menée à son terme.

Or, dès lors que la vente était parfaite dès la signature de l'acte sous seing-privé de vente, qui, ayant été conclue sans condition suspensive particulière, constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, Monsieur et Madame [D] ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer par acte authentique.

Leur refus ayant, de fait, eu pour effet de priver l'agence immobilière, en sa qualité d'intermédiaire, de son droit à rémunération, leur responsabilité est engagée à ce titre.

Le montant des honoraires auxquels la société LOGEHOME était en droit de prétendre s'élève à 8.800 euros, ainsi qu'indiqué à l'acte sous seing-privé de vente (page 4).

En conséquence de quoi, Monsieur et Madame [D] seront condamnés in solidum à verser à la société LOGEHOME la somme réclamée de 8.800 euros à titre de clause pénale.

Sur la demande reconventionnelle en garantie formée à l'encontre de la société LOGEHOME

L'article 768 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Conformément aux dispositions de l'article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l'espèce, les époux [D], se référant sur ce point à l'article 1231-1 du Code civil, font valoir qu'en n'ayant pas clairement indiqué au sein du compromis de vente la situation locative exacte des locaux objets de la vente et en maintenant au compromis de vente des mentions erronées et contradictoires, la société LOGEHOME PANTHEON les a induits en erreur sur les qualités essentielles du bien, de sorte qu'elle doit être condamnée à les garantir de toute condamnation mise à leur charge au titre de la clause pénale figurant audit compromis.



Sur ce, si l’agent immobilier qui met en relation vendeurs et acheteurs est débiteur envers les uns et les autres d’une obligation d’information et de conseil qui lui impose de procéder à un certain nombre de vérifications, le respect de cette obligation engage sa responsabilité envers ses mandants sur le fondement de la responsabilité contractuelle mais uniquement sur le fondement de la responsabilité délictuelle s'agissant de l’autre partie, en l'absence de lien contractuel entre eux. La demande ne peut, dès lors, aboutir sur le fondement invoqué de la responsabilité contractuelle.

Au surplus, il est rappelé, ainsi qu'il a précédemment été retenu, qu'il n'est pas établi que le consentement des acquéreurs aurait été vicié du fait d'une erreur sur la situation locative de l'immeuble. En tout état de cause, force est de constater qu'une telle erreur, à la supposer démontrée et causée par la faute de l'agent immobilier, est, dans le cas d'espèce, sans rapport aucun avec la condamnation des époux [D] au titre de la clause pénale, celle-ci étant l'exclusive résultante de leur refus illégitime de signer l'acte authentique de vente.

La demande en garantie sera, par voie de conséquence, rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts

Monsieur et Madame [D] sollicitent également à titre reconventionnel, et au visa, cette fois, de l'article 1240 précité, la condamnation des demandeurs à les indemniser des importants préjudices, tant matériels qu'immatériels, subis du fait des lourds manquements commis par les vendeurs et l'agence immobilière à leur égard. Ils font valoir, à ce titre, que les demandeurs ont commis de nombreux manquements à leurs obligations, tant en ce qui concerne la transmission d'informations déterminantes de leur consentement, que dans le cadre de la rédaction du compromis de vente. Ils exposent que, par suite de ces manquements, ils ont dû inutilement exposer des frais de déplacement pour effectuer les visites du bien, ainsi que des frais de constitution puis de radiation d'une société civile immobilière qui doivent leur être intégralement remboursés. Ils rajoutent avoir subi un préjudice moral indiscutable résultant non seulement des multiples démarches inutiles qu’ils ont dû accomplir pour pallier les défaillances des vendeurs et de leur mandataire, mais également de la déception de ne pas voir aboutir un projet immobilier auquel ils tenaient.

Toutefois, en considération de l'acte sous seing-privé de vente du 08 juillet 2021 liant Monsieur et Madame [D], d'une part, et Monsieur [W] [C] et Madame [Z] [P], d'autre part, acte pour lequel la demande en nullité a été rejetée supra, la responsabilité des vendeurs ne peut être recherchée que dans le cadre de leurs relations contractuelles.

Dans ces conditions, à défaut d'invoquer un fondement contractuel à l'appui de leurs demandes à l'encontre des consorts [W] [C] – [Z] [P], les époux [D] doivent en être purement et simplement déboutés.

S'agissant des demandes indemnitaires formulées à l'encontre de l'agence immobilière, il y a lieu de constater que les préjudices invoqués résultent pour leur quasi-intégralité du non-aboutissement de la vente par suite de l'absence de signature de l'acte authentique, lequel n'est imputable qu'aux acquéreurs. Du reste, il n'est pas démontré l'existence d'une faute de l'agence immobilière en lien de causalité direct et certain avec le tracas subi par les époux [D] du fait des multiples échanges avec l'office notarial par suite de la non-obtention de divers documents nécessaires à la finalisation du projet d'acte authentique, ainsi que de l'impossibilité, une fois celui-ci établi, de procéder à une prompte signature du fait de l'absence des vendeurs et de leur refus d'accorder procurations, ce d'autant que la société LOGEHOME justifie avoir fait preuve de diligences à ce titre auprès des vendeurs, postérieurement à la signature du compromis (pièces n°4 et 5 défendeurs).

Ces demandes doivent être rejetées.

Enfin, Monsieur et Madame [D] entendent faire valoir que la procédure introduite à leur encontre par les demandeurs est abusive.

Toutefois, dès lors qu’il est fait droit, au moins en partie, aux demandes de M. [W] [C], Mme [Z] [P] et de la société LOGEHOME, l'action de ces derniers ne saurait être qualifiée d’abusive.

Il y a donc lieu de rejeter la demande indemnitaire pour procédure abusive formulée par les époux [D].

Monsieur et Madame [D] seront, par conséquent, déboutés de l'intégralité de leurs demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, les époux [D], qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens.

Parties perdantes et condamnés aux dépens, les époux [D] seront, ainsi, déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Néanmoins, l'équité commande qu'il ne soit pas davantage fait application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de M. [J] [W] [C] et Mme [I] [Z] [P] et de la société LOGEHOME.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement Monsieur [V] [D] et Madame [R] [B] épouse [D] à payer à M. [J] [W] [C] et Mme [I] [Z] [P] une somme de 18.000 euros à titre de la clause pénale ;

Condamne in solidum Monsieur [V] [D] et Madame [R] [B] épouse [D] à payer à la S.A.R.L. LOGEHOME PANTHEON une somme de 8.800 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute Monsieur [V] [D] et Madame [R] [B] épouse [D] de l'intégralité de leurs demandes ;


Condamne in solidum Monsieur [V] [D] et Madame [R] [B] épouse [D] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, en ce compris sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

 Le greffier, La présidente.