Tribunal Judiciaire · Référés — 16 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-



Référé
N° RG 23/01161 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XMU3
SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 JANVIER 2024


DEMANDERESSE : 

S.A.S. FONCIERE DES ARTS
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Yves MARCHAL, avocat au barreau de LILLE


DÉFENDEURS : 

Mme [X] [S] [M]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Benoît TITRAN, avocat au barreau de LILLE

M. [W] [B] [R] [H]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Me Sophie TRICOT, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Mme [X] [D]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Sophie TRICOT, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

M. [C] [L]
[Adresse 3]
[Localité 5]
défaillant



JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 19 Décembre 2023

ORDONNANCE du 16 Janvier 2024

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 19 février 2018, la SAS FONCIÈRE DES ARTS PATRIMOINE aux droits de laquelle est venue la SAS FONCIÈRE DES ARTS a consenti à Mme [X] [S] [M], exerçant sous forme d’EIRL, un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 6], pour une durée de dix années à compter du 19 février 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 14.400 euros HT et HC, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie égal à trois mois de loyer.

[X] [S] [M], à titre personnel, [W] [H] et [X] [D] épouse [H] sont intervenus à l’acte en qualité de co-débiteurs. 

La SAS PANIER GAGNANT est venue aux droits de Mme [X] [S] [M], par l’effet d’un acte de transport de bail du 25 mai 2022, dans le cadre de la cession du fonds de commerce, au profit de la SAS PANIER GAGNANT. 
[C] [L] s’est aux termes du même acte porté co-débiteur solidaire de la SAS PANIER GAGNANT, au titre des obligations de la locataire à l’égard du bailleur.

Les loyers étant impayés, la SAS FONCIÈRE DES ARTS a fait délivrer le 24 février 2023 à la SAS LE PANIER GAGNANT un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, lequel a été dénoncé à [C] [L] le 24 février 2023, puis a par actes du 20 juin 2023 fait assigner les mêmes, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Une ordonnance de référé du 05 septembre 2022 a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et condamné la SAS LE PANIER GAGNANT à diverses condamnation pécuniaires.

Par actes du 04 août 2023, la SA FONCIÈRE DES ARTS a fait assigner Mme [X] [S] [M], [W] [H], [X] [D] et [C] [L] devant le juge des référés de ce tribunal, en paiement solidairement entre eux, au titre des impayés de loyers dus par la locataire cessionnaire, et sommes accessoires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2023 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 19 décembre 2023, pour y être plaidée. 

A cette audience, la SAS FONCIERE DES ARTS, représentée par son avocat, forme aux termes de ses dernières conclusions n° 3, les prétentions suivantes : 
-Déclarer la demande de la SAS FONCIERE DES ARTS recevable et bien fondée, et en conséquence 
-Se voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond,
Et cependant, dès à présent et par provision :
A titre principal,
Vu l’article L 145-41 du code de commerce,
Vu l’article 835 du code de procédure civile,
Vu les conventions en date des 19 février 2018 et 25 mai 2022 liant les parties,
-Débouter les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
-Condamner solidairement les assignés à titre provisionnel au paiement à la société FONCIÈRE DES ARTS des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus à ce jour, soit la somme de 18 618,85 euros TTC, sauf à régulariser l’indemnité d’occupation en fonction du montant qui sera fixé par le juge conformément aux clauses et conditions du bail et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir, 
-Condamner solidairement les assignés à titre provisionnel au paiement à la société FONCIÈRE DES ARTS d’une indemnité d’occupation mensuelle de 3 651,15 euros HT et TVA en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, outre les charges telles que prévues par le bail, jusqu’à complète libération des locaux par la remise des clés, soit le 07 septembre 2023, 
-Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par L’INSEE au jour de la résiliation du bail (le 07 septembre 2023), l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante.
-Condamner solidairement les assignés à titre provisionnel au paiement à la société FONCIÈRE DES ARTS d’une somme correspondant à 10 % des loyers, charges, accessoires dus à ce jour, soit la somme de 1 861,88 euros, en application de la clause pénale insérée dans le contrat de bail, sauf à actualiser son montant en fonction du montant des loyers et charges qui seront dus à la date de l’ordonnance à intervenir, 
-Condamner solidairement les assignés à titre provisionnel au paiement à la société FONCIÈRE DES ARTS des intérêts au taux de base de l’intérêt légal majoré de 3 points à compter de la date d’exigibilité des loyers, charges, accessoires restant dus à ce jour jusqu’à complet paiement en application du contrat de bail, 
-Condamner solidairement les assignés à titre provisionnel au paiement à la société FONCIÈRE DES ARTS, de la somme de 10 339,60 euros TTC correspondant aux travaux effectués dans les locaux suite au départ de la SAS LE PANIER GAGNANT, 
-Condamner solidairement les assignés à titre provisionnel au paiement à la société FONCIÈRE DES ARTS d’une somme de 4 000 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
-Condamner solidairement les assignés à titre provisionnel, en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à leur charge par la décision à intervenir, au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article A444-32 du code de commerce.
- Condamner solidairement les assignés à titre provisionnel au paiement des intérêts judiciaires.
Vu l’article 1343-2 du code civil, 
-Prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles.
- Condamner solidairement les assignés à titre provisionnel aux frais et entiers dépens, en ceux y compris les frais de commandement.

Mme [X] [S] [M], représentée par son avocat, forme les demandes suivantes : 
Vu l’article 835 du code de procédure civile
Vu les articles 1216 et suivants du code civil
Vu les articles L. 145-16 et suivants du code de commerce
Vu les articles L. 526-6 et suivants du code de commerce
Rejeter toutes les demandes fins et conclusions formulées par la SAS Foncière des arts à l’encontre de madame [S] [M]
Condamner la SAS Foncière des arts à payer à madame [S] [M] la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
Condamner la SAS aux dépens. 

[W] [H] et [X] [D], représentés par leur conseil, sollicitent du juge des référés de :
Vu l’article 815 du code de procédure civile 
Vu l’article 1216 et suivants du code civil
-Constater l’existence d’une contestation sérieuse
-Débouter la société FONCIERE DES ARTS de toutes ses demandes
-Condamner la SAS FONCIERE DES ARTS à [payer] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile 
-Condamner la SAS FONCIERE DES ARTS aux entiers dépens.

[C] [L], bien que régulièrement assigné, par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. 

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée. 

La SAS FONCIÈRE DES ARTS sollicite la condamnation solidaire des défendeurs, au titre des sommes impayées (arriéré locatif et indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la restitution effective des lieux intervenue le 07 septembre 2023), dues par la locataire en titre, qui a fait l’objet d’une liquidation judiciaire. Elle expose qu’aux termes de l’acte de transfert du bail, intervenu entre Mme [X] [S] [M] et la SAS PANIER GAGNANT, le 25 mai 2022, les défendeurs sont tous codébiteurs solidaires des engagements de la société locataire cessionnaire et que la validité de l’acte de cession n’est pas contestable, sans qu’il ait été nécessaire qu’ils soient avertis de la cession du bail. Elle expose que les codébiteurs ont renoncé aux termes de l’acte à être informés de la défaillance du débiteur principal, ajoutant qu’en cas de défaut d’information, il n’existe aucune sanction. 
Elle ajoute que Mme [X] [S] [M] s’est engagée, en qualité d’EIRL mais également, à titre personnel. Il importe peu dès lors que cette défenderesse ait cessé son activité, ou encore que le gage général opposable au créancier résultant du patrimoine affecté à cette activité, soit devenu sans valeur avec la cessation d’activité.

Sur la condamnation de Mme [X] [S] [M], en qualité d’EIRL

Cette défenderesse, signataire du bail initial, soutient que tous les codébiteurs solidaires, qui se sont engagés aux côtés de la locataire, directement au profit du bailleur, sans aucune subsidiarité, ne peuvent bénéficier du régime protecteur de la caution et doivent être considérés comme des parties à l’acte litigieux, de telle sorte que leur consentement à l’acte de cession aurait dû être requis. A défaut, la validité de l’acte de cession est sérieusement contestable et ne peut servir de fondement à l’action en paiement initiée par le bailleur.

Subsidiairement, Mme [X] [S] [M] soutient que les dispositions de l’article L145-16-1 du code de commerce, prévoyant l’information du cédant de la défaillance du locataire dans le paiement des loyers, constituent des dispositions d’ordre public, en ce qu’elles participent du respect de l’obligation de bonne foi des cocontractants, et auxquelles il ne peut être dérogé, toute clause contraire étant réputée non écrite.
A défaut d’avoir été informée par le bailleur des manquements de la société cessionnaire, Mme [X] [S] [M] indique qu’elle n’a pas pu prendre des mesures pour dynamiser l’exploitation du local par la SAS LE PANIER GAGNANT.
Si le texte légal ne prévoit aucune sanction, celle-ci doit être celle pour le bailleur, de la perte de son recours en paiement, total ou partiel. 

Plus subsidiairement, Mme [X] [S] [M] expose qu’elle s’est engagée en sa qualité d’EIRL, mais qu’elle est désormais radiée du RCS depuis le 08 juillet 2022 et qu’elle a à l’occasion de son inscription en cette qualité procédé à une déclaration d’affectation de patrimoine, qui constitue le gage général des créanciers. Si le gage des créanciers n’est pas modifié par la cessation d’activité, il demeure que la question de la valeur résiduelle du gage constitue une contestation sérieuse.

Enfin elle estime sérieusement contestable la validité du bail litigieux, compte tenu de l’incohérence du visa au titre des GARANTIES, d’une personne morale signataire du bail et de la mention de son nom également, à titre personnel, en qualité d’associé, alors que le bail est consenti en sa qualité d’une EIRL qui désigne une personne physique. Cette distorsion, associée à la communauté d’intérêts entre l’avocat rédacteur et la société bailleresse, laisse un doute sur la bonne foi du bailleur dans la négociation du bail.

Mme [X] [S] [M], au fond conteste les sommes réclamées au titre de la remise en état des lieux.

En l’espèce, Mme [X] [S] [M] est signataire du bail initial en sa qualité de preneur en EIRL, et également à titre personnel ce qu’elle conteste. 

Toutefois, il est admis que dans l’hypothèse d’une cession de bail, pour garantir le bailleur qui se voit imposer un cessionnaire qu’il n’a pas pu choisir et dont il n’a pu s’assurer de la solvabilité, que le cédant demeure garant solidairement avec le cessionnaire de la bonne exécution des clauses et conditions du bail qualité, pendant la durée du bail, sans qu’aucune formalité spéciale ne soit exigée, sauf le respect des dispositions relatives à la validité de la formation de tout contrat et sous réserve de la signification de l’acte de cession au bailleur, afin que le transfert de bail lui soit opposable. Le cédant ne peut être déchargé de son obligation à l’égard du bailleur, qu’en cas de négligence du bailleur dans le cadre du recouvrement de la créance. 

En l’occurrence, Mme [X] [S] [M] ne peut raisonnablement soutenir, en sa qualité de cédant, et ayant participé à ce titre, à l’acte de transfert du bail critiqué, une contestation sérieuse sur la validité de son engagement, et notamment soutenir qu’elle aurait dû être invitée à régulariser l’acte de cession ou encore exposer à ce stade de la procédure, que la cessation d’activité de l’EIRL aurait pour effet de rendre nul le gage général du créancier, cette considération n’intervenant qu’au stade de l’exécution. 
Elle ne peut pas plus invoquer raisonnablement son absence d’information de la défaillance de la caution, sauf à établir ce qu’elle ne fait pas une négligence du bailleur ayant conduit à l’accroissement de la dette, et alors en tout état de cause qu’elle a expressément renoncé dans le bail initial au bénéfice des dispositions de l’article 145-16-I du code de commerce et à la faculté d’être informée dans le mois de la défaillance du cessionnaire (article 7 précité). 

Enfin, elle n’apporte aucun élément sérieux susceptible de caractériser la nullité alléguée du contrat de bail initial, du fait des contradictions au titre de son intervention à l’acte à la fois, en qualité d’EIRL ou à titre personnel, les engagements étant distincts et autonomes et au motif de supputations non étayées d’une nécessaire collusion entre le bailleur et l’avocat rédacteur du bail. Elle n’établit pas non plus qu’elle aurait pu avoir une quelconque influence sur le cessionnaire afin que celle-ci exécute ses obligations de paiement du loyer. 

Les contestations de Mme [X] [S] [M] ès qualités d’EIRL ne sont dès lors pas sérieuses et doivent par conséquence être écartées.

-Sur la condamnation des époux [H] et Mme [X] [S] [M] à titre personnel

Ces défendeurs exposent qu’ils ne sont ni signataires, ni informés ni parties à l’acte de cession de droit au bail qui est intervenu le 25 mai 2022 et qu’à défaut par eux d’avoir donné leur consentement à la cession, ils ne sont pas tenus au titre de la clause de solidarité. 

En l’occurrence, quand bien même ils se sont portés co-débiteurs solidaires des engagements de la locataire, dans le cadre du bail initial, force est de constater qu’ils n’ont pas participé à l’acte portant transfert de bail et n’ont été informés, ni de la cession du bail, ni de la défaillance de la cessionnaire, sauf à l’occasion de la présente procédure.

Il existe donc à l’égard de ces défendeurs, une contestation sérieuse opposable à leur obligation au paiement de la dette. 

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La SAS FONCIÈRE DES ARTS sollicite dans le dernier état de ses demandes le paiement de la somme de 18.618,85 euros, sous réserve du montant de l’indemnité d’occupation à fixer entre la résiliation du contrat par l’effet de la clause résolutoire et la libération effective des lieux par le liquidateur. 

Suivant ordonnance du 05 septembre 2023 intervenue entre le bailleur et la société LE PANIER GAGNANT et [C] [L], la clause résolutoire a été déclarée acquise au 24 mars 2023, les indemnités d’occupation étant maintenues au montant du loyer contractuel, aucune demande et condamnation au paiement à l’égard de [C] [L] n’y étant formulée. 

Au vu du décompte produit (pièce FONCIÈRE n°18), la dette locative, arrêtée au 06 août 2023, après déduction des frais non prévus au bail et non justifiés (frais techniques, indemnité frais de contentieux, frais de gestion techniques, refacturation de charges (huissier), refacturation de charges de copropriété et ajustement dépôt de garantie), portés au débit du compte pour la somme de 1033,97 euros, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 15.733,83 euros, terme du 3ème trimestre 2023 prorata temporis arrêté au 06 août 2023. 
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. 

L’indemnité d’occupation due entre le 06 août 2023 et le 07 septembre 2023 sera fixée au montant du loyer contractuel. 

Mme [X] [S] [M] ès qualités d’EIRL et [C] [L], seront condamnés solidairement, à titre provisionnel au paiement de ces sommes. 

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.
En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés. 

Sur la demande en paiement au titre des frais de remise en état du local

La SAS FONCIERE des ARTS réclame à ce titre la somme de 10.339,60 euros, au titre des frais qu’elle a exposés pour faire débarrasser les lieux, dans lesquels sont demeurées des denrées, les faire dératiser et faire procéder à la réparation d’une vitre, réparations que Mme [X] [S] [M] conteste.

En l’absence toutefois d’éléments probants sur l’existence des désordres et leur imputabilité au cessionnaire, l’obligation à la dette des codébiteurs est sérieusement contestable et ne peut prospérer.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [S] [M] ès qualités d’EIRL et [C] [L], qui succombent, seront condamnés aux dépens.
Ils seront en outre condamnés à payer à la SAS FONCIÈRE DES ARTS , la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS, 

Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Disons n’y avoir lieu à référé quant aux demandes en paiement provisionnel formées à l’encontre de [W] [H] et de [X] [D] son épouse et à l’encontre de Mme [X] [S] [M], à titre personnel, 

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamnons à titre provisionnel Mme [X] [S] [M] ès qualités d’EIRL et [C] [L], solidairement au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux  intervenue le 07 septembre 2023,
 
Condamnons solidairement Mme [X] [S] [M] ès qualités d’EIRL et [C] [L], à payer à SAS FONCIERE DES ARTS la somme provisionnelle de 15.733,83 euros (quinze mille sept cent trente-trois euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 06 août 2023, terme prorata temporis du 3ème trimestre 2023 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente ordonnance, 

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale, 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre des frais de remise en état du local, 

Condamnons solidairement Mme [X] [S] [M] ès qualités d’EIRL et [C] [L], à payer à la SAS FONCIERE DES ARTS la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamnons Mme [X] [S] [M] ès qualités d’EIRL et [C] [L], aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 24 février 2023, 

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. 


LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS






Sébastien LESAGE Carine GILLET