Tribunal Judiciaire · Chambre 9 cab 09 F — 23 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 9 cab 09 F

 R.G N° : N° RG 22/09036 - N° Portalis DB2H-W-B7G-XJBM

Jugement du 23 Janvier 2024

N° de minute 

Affaire : 

M. [R] [B]
C/
S.A.R.L. ELITIM












le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES
 - 773
la SELAS PERSEA
 - 1582











REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 
23 Janvier 2024 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 19 Octobre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 05 Décembre 2023 devant :

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,
siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Danièle TIXIER, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDEUR

Monsieur [R] [B]
né le 23 Août 1966 à LIMOGES (87000), 
Demeurant 6, rue de la Garonne - 67800 HOENHEIM

représenté par Maître Claude DE VILLARD de la SELAS PERSEA, avocats au barreau de LYON et par Maître Adeline HAHN-ROLLET avocate plaidante au barreau de STRASBOURG


DEFENDERESSE

S.A.R.L. ELITIM, 
dont le siège social est sis 3 rue Professeur Weill - 69006 LYON

représentée par Maître Bruno METRAL de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON







EXPOSE DU LITIGE


Monsieur [R] [B] était propriétaire d’un appartement à NEUVILLE SUR SAONE, sis Chemin des mûriers, dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il avait donné mandat, le 16 avril 2012, à l’agence ELITIM d’administrer et de louer le bien.

Le 03 septembre 2013, celle-ci a signé un bail d’habitation portant sur ledit logement avec Madame [Y].

Le 09 février 2021, l’agence ELITIM s’est vue signifier par cette dernière une assignation, pour le compte de Monsieur [B] ayant élu domicile à son agence, à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection.
Madame [Y] y exposait avoir été confrontée à plusieurs difficultés (fuite du bac à douche avec détérioration de l’appartement, fuites et moisissures autour du vélux d’une chambre) et sollicitait l’organisation d’une expertise judiciaire, outre l’octroi de différentes indemnités. 

Soutenant ne pas avoir été informé antérieurement de ces difficultés et avoir appris que l’agence ELITIM n’avait pas utilisé l’indemnisation versée par l’assurance pour procéder à la réfection des parquets, Monsieur [B] lui a adressé une première mise en demeure le 1er avril 2021. 
Il lui a fait signifier une assignation valant mise en cause le 29 mai suivant, notamment afin d’être garanti de toutes les sommes qui seraient mises à sa charge.
Le 1er juillet 2021, Monsieur [B] a résilié le mandat de gestion de la société ELITIM, enjoignant à celle-ci de lui communiquer différents éléments qu’il listait.

Par ordonnance de référé du 2 juillet 2021, le Juge des Contentieux de la protection a ordonné une expertise judiciaire.
Le rapport a été déposé le 15 décembre suivant. 

Monsieur [B] a vendu l’appartement le 1er décembre 2021, Madame [Y] l’ayant restitué le 30 juillet précédent.

Le 18 mars 2022, il a mandaté un commissaire de justice, lequel a signifié une sommation interpellative à la société ELITIM lui demandant de communiquer et de restituer différents éléments, à savoir l’intégralité des relevés de compte, relevés de gérance et relevés des appels de fonds depuis 2013, les clés et badges détenus par l’agence, ainsi que le dépôt de garantie et les fonds détenus par l’agence pour son compte.

Reprochant à la société ELITIM de n’avoir réalisé aucun versement et de lui avoir transmis des décomptes erronés, Monsieur [R] [B] l’a faite assigner, le 28 octobre 2022, devant le tribunal judiciaire de LYON.

Il demande sur le fondement des articles 1991, 1992 et 1993 du code civil, au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 avril 2023, de :
– Déclarer la demande de Monsieur [R] [B] recevable et bien fondée. 
– Juger que la société ELITIM a mal exécuté le mandat de gestion qui lui a été confié, en ne procédant pas au décompte de charges, en ne faisant pas réaliser les travaux nécessaires à une jouissance paisible du locataire, en commettant des erreurs grossières dans les comptes rendus de gestion pour l’exercice 2020 et 2021, en facturant des honoraires supérieurs à ceux convenus, en ne justifiant pas les travaux mentionnés comme étant réalisés dans les comptes rendus de gestion, et donc en étant à l’origine du départ du locataire,
– Condamner la société ELITIM à restituer, et donc à payer à Monsieur [R] [B] la somme totale de 4.133,39 €, se décomposant comme suit : 
▸Le solde positif de l’exercice 2021, soit 2.968,85 € incluant, le dépôt de garantie : 820€ + indemnité d’assurance : 1.174,98 € + solde positif exercice : 937,87 € ;
▸Les honoraires facturés indûment, soit 219,04 € ;
▸Les travaux facturés à Monsieur [B] sans contrepartie, ni justificatif, soit 945,50 € ; 
– Tenir compte du remboursement de 600,76 € intervenue le 28.02.2023 par la société ELITIM,
– Condamner la société ELITIM à payer à Monsieur [R] [B], à titre de dommages et intérêts, la somme de 10.693,31 € se décomposant comme suit: 
▸Perte de l’indemnité complémentaire au titre des travaux du parquet faute de réalisation des travaux en temps voulu : 919,08 € 
▸Perte du locataire : 3.000 € 
▸Honoraires et frais de procédure supportés en raison de la procédure initiée par Madame [Y] : 2.473 € 
▸Travaux sur vélux et perte de l’indemnité 3.721,90 € 
▸Charges facturées à Monsieur [R] [B] n’ayant pas été réclamées au locataire : 579,33€ 
– Juger que les sommes porteront intérêts à compter de la signification de l’assignation,
– Ordonner la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du Code Civil, 
– Se réserver le droit de liquider l’astreinte, 
– Condamner la société ELITIM à payer à Monsieur [B] une somme de 3.500,00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile avec intérêts légaux à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir, 
– Condamner la société ELITIM in solidum aux entiers dépens de l’instance avec faculté de distraction au profit de l’avocat postulant qui pourra les recouvrer directement, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
– Déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Il fait valoir que la société ELITIM a manqué à ses obligations de mandataire soutenant que :

– Les comptes rendus de gestion 2020 et 2021 sont erronés.
Il affirme d’abord que les chiffres mentionnés sont exacts mais que la défenderesse a reporté le solde créditeur pour l’exercice 2020, de 2368.09 euros, comme étant un solde débiteur, cette somme devant apparaître dans la colonne « recettes » et non « dépenses ». Il souligne que cette erreur a été reportée sur l’exercice 2021.
Il constate que le dépôt de garantie que la défenderesse a encaissé lors de la signature du bail n’a pas été restitué, cette somme apparaissant d’ailleurs dans le compte de gestion.
Il rappelle que la société ELITIM a perçu de la part de l’assureur de la copropriété à l’origine du dégât des eaux, une indemnisation, ce qui relève de ses obligations de mandataire, mais qu’elle n’a jamais procédé au remplacement des parquets.

– Les erreurs de la société ELITIM sont à l’origine de plaintes répétées de la part du locataire ayant abouti à une procédure d’expertise judiciaire. 
Il considère que le défaut de réalisation des travaux de réparation a eu pour première conséquence la perte de l’indemnité différée de 919.08 euros. Madame [Y] a ensuite introduit une procédure qui la contraint à engager des frais d’avocat. Elle a ensuite résilié le bail, ce qui lui a causé la perte d’un locataire. 


S’agissant des moyens de défense opposés par la société ELITIM, Monsieur [B] relève que les pièces produites ne démontrent pas qu’elle aurait contesté auprès du Syndic le montant de l’indemnité. Il souligne au contraire que les échanges de mail communiqués par la défenderesse mettent en évidence qu’un délai de dix mois s’est écoulé entre le versement de l’indemnité et le premier mail de l’agence concernant ce sinistre, le 13 décembre 2019, alors que la date butoir pour percevoir l’indemnité différée était fixée au 11 janvier 2020.

– Les honoraires de gestion mis en compte sont erronés par rapport au mandat. 
Il rappelle que le mandat précise que les honoraires pour l’ensemble des services sont fixés à 5% HT du montant des encaissements, augmenté de la TVA à 20%, soit 6%, alors que les comptes-rendus de gestion laissent apparaître des honoraires fixés à 5.5%, augmentés de la TVA à 20% soit des honoraires prélevés pour un montant de 6.6%. Il conteste avoir prétendument été informé d’une telle augmentation par la société ELITIM, celle-ci ne communiquant selon lui aucune preuve en ce sens.

– Des travaux ont été prétendument initiés et mis à sa charge sans qu’aucune facture ne soit produite. 
Il rappelle que le compte-rendu de gestion pour l’exercice 2019 laisse apparaître un poste pour travaux de plomberie, de réparation de velux, sans qu’aucune facture produite par la défenderesse ne justifie qu’elles ont été effectivement acquittées. Il s’étonne en tout état de cause que la proposition de déclaration de revenus fonciers de la société ELITIM fasse apparaître la somme de 682 euros alors que le total des factures s’élève à 1627.50 euros.

– Aucun décompte de charges n’a jamais été transmis à son locataire.
Il relève que Madame [Y] a payé la somme fixe de 480 euros par an, correspondant à une provision sur charges, sans que n’apparaisse à aucun moment une régularisation des charges de copropriété sur une base de calcul réel. Il souligne que les éléments remis par la défenderesse démontrent qu’elle a en réalité omis de réclamer à la locataire la totalité des charges dont celle-ci était redevable. Il conclut, en rappelant le libellé du contrat de bail, que la société ELITIM engage sa responsabilité, le solde des montants non réclamés devant être mis à sa charge. 

– Les réparations du vélux réalisées par l’entreprise mandatée par la société ELITIM étaient incomplètes, rendant nécessaires de nouveaux travaux.
En réponse aux moyens développés par la défenderesse, il rappelle ne pas contester que les travaux de remplacement du vélux sont bien à sa charge. Il lui reproche néanmoins de lui avoir indiqué avoir changé ce vélux alors que seul le volet roulant positionné en partie supérieure avait été déposé après modification du vélux ce qui a engendré les fuites rapportées par la locataire. Il soutient que la société ELITIM a manqué à ses obligations de suivi des travaux, cette modification non autorisée ayant entrainé la perte de toute demande au titre de la garantie décennale.
Il conclut que l’estimation de 1200 euros réalisée par l’expert judiciaire est en deçà du prix réel d’un vélux en fourniture, rappelant qu’il s’agit de travaux de remplacement d’un équipement dans un bâtiment existant avec mise en place d’un volet roulant à l’identique de l’existant. 

Dans ses écritures en réponse, transmises par voie électronique le 02 mars 2023, la société ELITIM demande, au visa de l’article 1353 du code civil, de :

– Débouter Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
– Condamner Monsieur [B] à régler à la société ELITIM la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner Monsieur [B] aux entiers dépens de l’instance ;
 S’agissant de la demande en paiement du solde créditeur, elle ne conteste pas que la somme invoquée par Monsieur [B] n’aurait pas dû être portée au débit de son compte, mais au crédit, tout en faisant valoir que le calcul réalisé par le requérant est erroné. Elle considère ne lui devoir que 600.76 euros et non 2968.85 euros, somme qu’elle lui a déjà réglée. 
Pour la restitution du dépôt de garantie et de l’indemnité d’assurance, elle considère que les demandes de Monsieur [B] font doublon avec la demande de remboursement du solde créditeur. 

Concernant le remplacement du parquet, la société ELITIM soutient n’avoir été informée de ce sinistre qu’après l’expertise diligentée par les assureurs, celui-ci ayant selon elle été géré directement entre le locataire et le syndic de l’immeuble. Elle fait valoir s’être rapprochée de ce dernier pour contester le montant versé par l’assurance de l’immeuble, ce qui n’a pas permis de mettre en œuvre les travaux, lui transmettant en ce sens plusieurs devis. Elle en déduit que la perte du bénéfice de l’indemnité complémentaire ne lui est pas imputable.

Elle conteste la demande de dommages et intérêts formée par le requérant, soutenant qu’il n’est pas démontré que la locataire a quitté le logement en raison de la non-réalisation des travaux de reprise du parquet, le rapport d’expertise mettant au contraire en évidence que les désordres affectant le parquet étaient minimes.

S’agissant de la demande en restitution des sommes indûment mises en compte, elle affirme que Monsieur [B] a été informé en son temps de l’augmentation du pourcentage visé.

Concernant sa demande, au titre des travaux qu’il qualifie de prétendument réalisés, elle souligne verser aux débats les factures acquittées réclamées par Monsieur [B], qui justifient de la réalité des travaux entrepris dans l’appartement.

S’agissant de la mauvaise gestion affectant le sinistre qui lui est imputée, elle rappelle que les travaux qui ne sont pas des réparations locatives ou qui ne sont pas imputables à une faute du locataire sont à la charge exclusive du bailleur. Elle soutient que si le mandataire de gestion doit rendre des comptes à son mandant, il n’a pas pour autant vocation à le relever et garantir des obligations de bailleur. Elle souligne de même que les constatations réalisées dans le cadre de l’expertise judiciaire ne justifiaient pas le remplacement du vélux, les désordres étant en réalité minimes. Enfin, elle conclut que Monsieur [B] ne justifie pas avoir fait réaliser les travaux dont il demande le remboursement, se contentant de produire un devis. 

L’instruction de la procédure ayant été clôturée le 19 octobre 2023, l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 05 décembre 2023 où elle a été mise en délibéré au 23 janvier 2024.

MOTIFS

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi. 
A cet égard, il sera relevé que si Monsieur [B] sollicite que le tribunal « se réserve le droit de liquider l’astreinte » il ne formule aucune demande en ce sens à titre principal de sorte que celle-ci est sans objet. 

Sur la responsabilité de la société ELITIM

En application de l’article 1992 du code civil, qui dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion, il est de jurisprudence établie que le professionnel auquel est confiée la gestion d’un bien est tenu, en tant que mandataire salarié, de respecter les termes du contrat et de veiller aux intérêts immobiliers du mandant en faisant preuve de diligence dans sa gestion.

En l’espèce, Monsieur [B] reproche donc à l’agence ELITIM différentes fautes de gestion qu’il convient d’examiner distinctement.

Sur les sommes dues au titre du compte de gestion

Le mandat signé entre les parties le 03 septembre 2013 prévoit d’abord que l’agence, au titre de ses missions de mandataire, doit « appeler, encaisser, percevoir, déposer tous loyers, charges, dépôts de garantie, indemnités d’occupation, provisions, indemnités d’assurance et plus généralement toutes sommes ou valeurs relatives au bien géré, en délivrer quittances et décharges, donner mainlevées de toute saisie ou opposition ». Il doit de même « Etablir le décompte de fin de location des locataires suite à l’état des lieux de sortie ». « Le Mandataire rendra compte de sa gestion par la délivrance d’un compte rendu de gestion en fin de chaque mois et au moins une fois par an et remettra un état détaillé de tout ce qu’il aura reçu et déposé ». 

En l’espèce, il ressort des comptes-rendus de gestion pour les exercices des années 2000 et 2001 que des erreurs ont été commises par l’agence ELITIM. Celle-ci reconnait que pour l’exercice allant du 01 01 2020 au 31 12 2020 le solde n’était pas débiteur mais bien créditeur à hauteur de 2 368.09 euros. Or, cette erreur s’est répercutée sur le compte de gestion de l’année suivante. A ce titre, l’agence ELITIM se contente dans ses calculs d’ajouter cette somme au total des recettes établi, sans prendre en compte le fait que les 2 368.09 euros doivent non seulement être reportés dans la colonne des recettes mais également être retirés de la colonne des dépenses, faussant ainsi à nouveau le solde créditeur de Monsieur [B].
La société ELITIM est donc bien redevable auprès de la requérante de la somme de 2 968.85 euros, diminuée de la somme de 600.76 euros que la défenderesse a déjà effectivement réglée, soit un total de 2 368.09 euros.

Par ailleurs, si Monsieur [B] s’en défend, il n’en demeure pas moins que la rédaction du corps de ses écritures induit une confusion quant aux demandes qu’il formulerait en sus de la condamnation au paiement des sommes de 820 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie, et de 1174.36 euros, pour la restitution de l’indemnité d’assurance. Cependant, le dispositif de ses conclusions met en évidence que ces sommes, intégrées au décompte établi par la société ELITIM, ne sont pas revendiquées par le demandeur qui sollicite globalement la somme de 2368.09 euros.

Sur les travaux facturés indûment 

Il est constant qu’il incombe également au mandataire de « faire exécuter toutes les réparations entrant dans le cadre des obligations du bailleur n’excédant pas un montant défini entre le Mandant et le Mandataire ainsi que celles les plus importantes mais urgentes en avisant le Mandant, prendre toutes mesures conservatoires, en réglant les factures sur le compte du Mandant ».

Si Monsieur [B] considère qu’aucune facture ne vient justifier la réalisation de travaux qu’il vise dans ses conclusions, il n’en demeure pas moins que l’agence ELITIM communique trois factures, correspondant aux montants visés dans les comptes-rendus de gestion, portant toutes la mention de leur règlement effectif par la défenderesse.

Monsieur [B] sera dès lors débouté de cette demande à ce titre. 

Sur les honoraires facturés indûment

Au titre de sa rémunération, le mandat des parties prévoit que « le Mandataire aura droit à une rémunération à la charge entière du Mandant et sera prélevée sur chaque relevé de compte. Dans le cadre de la réglementation en vigueur les honoraires se rapportant à la gestion s’élèveront à 5% H.T (TVA au taux de 19,6%) sur le montant des sommes, effets ou valeurs encaissés pour le compte du mandant ».

Le courrier que l’agence ELITIM avait précédemment adressé à Monsieur [B], le 04 mars 2012, indiquait déjà que le montant de ses honoraires était fixé à 5% HT du montant des encaissements.

Si la défenderesse prétend que Monsieur [B] a été informé en son temps de l’augmentation du pourcentage visé, force est de constater qu’elle ne communique aucun élément en ce sens.

Dès lors, la société ELITIM sera condamnée à verser la somme de 219.04 euros au titre des honoraires facturés en trop.

Sur la perte de l’indemnité complémentaire au titre des travaux du parquet

Il ressort du courrier, adressé par l’agence CITYA le 15 février 2019, qu’un règlement de 1174.36 euros a été adressé pour la prise en charge du sinistre. Celui-ci précise également qu’un complément d’indemnité pourra être versé « sur présentation des factures de réparation du bien sinistré dans un délai de 2 ans à compter de la date du sinistre soit le 11 janvier 2019 ».
Un échange de mails ultérieur, du 28 août 2019, met en évidence que ce délai a été porté au 
11 janvier 2020.

A titre liminaire, si la société ELITIM prétend d’abord que le sinistre a été directement géré entre la locataire et le syndic de copropriété, aucun élément ne vient confirmer ses affirmations, la défenderesse ne s’expliquant d’ailleurs pas sur le fait que le rapport d’expertise judiciaire fait référence à des travaux de plomberie qu’elle aurait fait diligenter directement après le dégât des eaux. 

De même, elle ne conteste pas avoir informé, tardivement, Monsieur [B] de la perception d’une indemnité d’assurance au titre des dégâts subis, allant même jusqu’à lui indiquer, après avoir réceptionné l’assignation délivrée par la locataire qu’il « serait peut-être bon pour éviter une procédure couteuse et longue de se servir de l’indemnité complète qui avait été versée par l’assurance concernant le parquet endommagé lors du premier dégât des eaux déclaré pour le remplacement du vélux ».

Or, sa position interpelle d’autant plus que dans un échange de mails avec la société CITYA, le 13 décembre 2019, la société ELITIM indique transférer « la facture du remplacement du parquet du logement occupé par Mme [Y] » alors qu’il est constant que ces travaux n’ont pas été effectués.

En tout état de cause, si la défenderesse soutient avoir échangé en vain avec le syndic de copropriété sur le montant insuffisant de l’indemnité initiale, elle ne ce communique aucun message en ce sens, ne démontrant pas plus avoir fait réaliser des devis mettant en évidence un montant de travaux nécessaires supérieur.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de Monsieur [B] à ce titre, la société ELITIM devant être condamnée à lui verser la somme de 919.08 euros.

Sur la perte du locataire 

Il ressort des termes de l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection, le 02 juillet 2021, que Madame [Y] a initié une procédure car elle se plaignait des désordres persistants affectant son logement, alors qu’une fuite d’eau sous le bac de douche a endommagé une partie du parquet de l’appartement loué le 11 janvier 2017 et qu’elle a signalé le 18 décembre 2019 au mandataire une fuite du velux de la chambre occupée par ses filles. Elle reproche son inertie au mandataire relevant que le parquet était tuilé, sans avoir été changé, que la chambre de ses filles est inondée à chaque intempérie, ayant changé le matelas et relevant la présence de moisissures. Elle versait d’ailleurs aux débats un procès-verbal de constat d’huissier venant corroborer ses affirmations.

Les opérations d’expertise ordonnées par le juge des référés ont été réalisées le 30 juillet 2021, Madame ELITIM ayant d’ailleurs restitué son logement le même jour. 

L’expert conclut que le logement n’est pas insalubre, qu’il est tout à fait possible de vivre dedans, mais que le parquet est tuilé, les seuils sont arrachés. Concernant le vélux, il n’a constaté ni désordres au sol au niveau du velux, ni traces de coulures ou présence de cloques, mentionnant néanmoins que l’assurance dommages ouvrages avait réalisé une recherche de fuite qui montrait bien que des infiltrations étaient présentes. Il n’élève aucune remarque sur la manipulation du vélux lui-même mais note que celle du store est très difficile. Il conclut que « le fait d’avoir des difficultés à ferme le store de la chambre des enfants, avec les fuites de celui-ci, cette situation a dû aggraver la situation (les parquets endommagés) ».

Dès lors, si ces éléments ne rendaient effectivement pas inhabitable le logement pour Madame [Y], ces difficultés successives, sans qu’aucune mesure efficiente n’ait été prise par la société ELITIM, sont directement à l’origine du départ de celle-ci, alors que l’expertise judiciaire était d’ailleurs en cours.

Alors que le loyer mensuel était de 810 euros, il est justifié de réparer le préjudice subi par Monsieur [B] à hauteur de trois mois, soit la somme de 2430 euros.

Sur les honoraires et frais de procédure supportés en raison de la procédure initiée par Mme [Y] 

Monsieur [B] invoque la somme de 2473 euros, comme correspondant aux frais d’avocat qu’il soutient avoir été contraint d’exposer dans le cadre de la procédure diligentée à son encontre par sa locataire. 
Néanmoins, pour corroborer le montant du préjudice allégué, il ne se reporte qu’à l’assignation en référé qu’il a lui-même faite délivrer à l’encontre de la société ELITIM.

En l’absence de justificatif, sa demande sera donc rejetée.

Sur les travaux sur le vélux et la perte de l’indemnité

La facture de la société MY CONCEPT, en date du 10 novembre 2015, est versée aux débats, celle-ci s’étant élevée à 1155 euros. Elle mentionne « Fourniture et pose d une fenêtre de toit de marque Velux modèle CGL Confort non electrique Celui pose a été très mal effectue ».

Or, l’expert relève, non seulement que cette référence de Velux ne correspond plus aux références actuelles, mais surtout que l’entreprise n’a en réalité pas changé le Velux mais qu’elle l’a modifié, déposant également le volet roulant électrique.
Il conclut que le désordre trouve son origine dans le défaut d’étanchéité du Velux, suite à l’intervention de la société MY CONCEPT et d’un défaut d’entretien des profilés par le locataire, n’ayant pas les moyens de le faire en toute sécurité. 
Si la défenderesse le conteste, ne communiquant néanmoins aucun élément allant dans son sens, l’expert conclut au remplacement du vélux et à la mise en place d’une occultation électrique par volet roulant. 

Néanmoins, force est de constater que Monsieur [B] ne produit au soutien de sa demande qu’un devis, de 3721.90 euros, l’expert faisant référence de son côté à un autre devis, de 2288 euros, tout en estimant les travaux à la somme de 1200 euros.


En tout état de cause, à défaut de production d’une facture attestant de la réalisation effective des travaux, alors qu’il est constant que Monsieur [B] a vendu l’appartement visé le 1er décembre 2021, il sera donc débouté de sa demande. 
 
Sur les charges facturées à Monsieur [R] [B] n’ayant pas été réclamées au locataire

Il résulte du contrat de location que « en sus du loyer, le locataire sera redevable d’une provision sur charges et taxés fixée mensuellement, à ce jour, à la somme de : 40 €/ Quarante euros. Ces montants seront modifiés en fonction des charges déterminées à chaque année. (…) Un mois avant l’échéance de la régularisation annuelle, le bailleur adressera au locataire un décompte par nature des charges. »

Il est constant qu’une régularisation des charges locatives doit être effectuée chaque année, la provision fixée pouvant être insuffisante à couvrir le montant effectif des charges exposées.

Or, si la société ELITIM demeure silencieuse sur ce point, il ressort néanmoins des différents décomptes qu’elle a remis préalablement à l’acte introductif d’instance que le montant des charges supportées par Monsieur [B] de 2017 à 2021 est supérieur aux sommes effectivement réclamées au locataire, soit un différentiel de 579.33 euros.

Alors que les obligations du mandataire, au titre de la gestion des charges notamment, ont été précédemment rappelées, il y a donc lieu de condamner la société ELITIM à verser à Monsieur [B] la somme de 579.33 euros, à titre de dommages et intérêts.

Sur les intérêts et la capitalisation des intérêts 

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il y a lieu, d’une part, de dire que les sommes porteront intérêts à compter de la signification de l’assignation, d’autre part, d’ordonner la capitalisation des intérêts également à compter de cette date. 

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner la société ELITIM, qui succombe, aux dépens.

L’équité et la solution du litige motivent également de condamner la société ELITIM à verser à Monsieur [R] [B] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 
Rien ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire, laquelle est de droit en l’absence de disposition légale spécifique.




PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société ELITIM à verser à Monsieur [R] [B], à titre de restitution, la somme de 2 368.09 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, 

CONDAMNE la société ELITIM à verser à Monsieur [R] [B], à titre de dommages intérêts, la somme totale de 4 147,45 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, se décomposant comme suit :
- au titre des honoraires facturés en trop 219.04 euros 
- perte de l’indemnité complémentaire au titre des travaux du parquet faute de réalisation des travaux en temps voulu : 919.08 euros ;
- perte du locataire : 2 430 euros ;
- charges facturées à Monsieur [B] n’ayant pas été réclamées au locataire : 579.33 euros,

ORDONNE la capitalisation des intérêts due, dès lors qu’ils seront dus sur une année entière, à compter de l’assignation soit le 28 octobre 2022, 

DEBOUTE Monsieur [R] [B] du surplus de ses demandes indemnitaires,

CONDAMNE la société ELITIM aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE la société ELITIM à verser à Monsieur [R] [B] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société ELITIM de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 susvisé,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE