Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 23 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :


■


2ème chambre civile

 
 N° RG 21/16131 
N° Portalis 352J-W-B7F-CV2WB

N° MINUTE : 




Assignation du :
06 Décembre 2021









JUGEMENT 
rendu le 23 Janvier 2024 
DEMANDERESSE

S.C.I. PIRINVEST
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Maître Frédéric LEVADE de l’AARPI NMCG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L007




DÉFENDEURS

Monsieur [X] [T] [J] [D]
[Adresse 2]
[Localité 7]

représenté par Maître David-Emmanuel PICARD de l’AARPI ADWOKAT & PICARD , avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G697

S.C.P. Sylvie NORMAND et Véronique BRODHAG, Notaires Associés
[Adresse 1]
[Localité 9]

Non représentée









COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique,
assisté de Sylvie CAVALIE, Greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 21 Novembre 2023, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 23 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Réputé contradictoire
en premier ressort


****************

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 30 octobre 2019, la SCI PIRINVEST a consenti au bénéfice de M. [X] [D] une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 3],[Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 11] (Seine-Saint-Denis). 

La promesse était consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire d’un montant maximal de 280.000 euros, d'une durée de remboursement minimale de vingt ans et maximale de vingt-cinq ans et au taux d'intérêt maximal de 1,30 % l'an.

Une indemnité d’immobilisation de 28.000 euros était fixée, dont la somme de 10.000 euros, a été versée par le bénéficiaire M. [X] [D] entre les mains du notaire rédacteur de l’acte, en qualité de séquestre. 

Par acte notarié du 10 janvier 2020, les parties ont notamment prorogé la date de réalisation de la vente au 20 février 2020. 

Par exploit d'huissier des 16 et 17 décembre 2020, la SCI PIRINVEST a fait assigner M. [X] [D] et la SCP Sylvie NORMAND et Véronique BRODHAG, devant le tribunal judicaire de Bobigny, aux fins essentielles de voir condamner M. [X] [D] à lui payer la somme de 28.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et d'ordonner à la SCP Sylvie NORMAND et Véronique BRODHAG de procéder au versement de la somme séquestrée.

Par ordonnance du du 6 décembre 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny a déclaré ledit Tribunal territorialement incompétent, et a renvoyé l’affaire devant le Tribunal de Paris. 





Dans ses dernières conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 13 juin 2023, la SCI PIRINVEST demande au tribunal de : 

« VU l’article 1103 du Code civil, 
VU l’article 1304-3 du Code civil, 
VU les pièces produites par la SCI PIRINVEST, 
 
DIRE ET JUGER la SCI PIRINVEST recevable et bien fondée en son action, 
 
DEBOUTER Monsieur [X] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
 
CONDAMNER Monsieur [X] [D] à payer à la SCI PIRINVEST la somme de 28.000,00 Euros en application la Promesse de vente en date du 30 octobre 2019, 
 
ORDONNER à Maître [F] [H], Notaire à [Localité 10] et membre de la SCP «Sylvie NORMAND et Véronique BRODHAG », de procéder au versement de la somme de 10.000,00 Euros séquestrée entre ses mains en faveur de la SCI PIRINVEST, 

CONDAMNER Monsieur [X] [D] à payer à la société MIKADIANA la somme de 3.000,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, 

CONDAMNER Monsieur [X] [D] aux entiers dépens que Maître Frédéric LEVADE, Avocat à la Cour, pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC 

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de l’ensemble des dispositions ci-dessus. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 octobre 2023, M. [X] [D] demande au tribunal de : 
« Vu l’article L .313-41 du code de la consommation 
Vu l’article 1103 du code civil, 
Vu les pièces versées aux débats, 
 
- DIRE ET JUGER M. [D] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions ; 

Partant : 

A TITRE PRINCIPAL : 
 
- JUGER que les demandes de prêts formées par Monsieur [D] sont conformes à la promesse de vente du 30 octobre 2019, 
 
- JUGER en conséquence que la condition suspensive tenant à l’obtention du prêt est défaillie, 
 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 
 



- JUGER que la vente n’a pu être réalisée par la faute du promettant, à considérer que la condition suspensive de prêt a été réalisée, 
 
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE : 
 
- DEBOUTER la société PIRINVEST de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
 
- JUGER que l’indemnité d’immobilisation versée par M. [D] doit lui être restituée, 
 
- ORDONNER à titre reconventionnel en conséquence à Maître [F] [H], notaire, membre de la SCP Sylvie NORMAND et Véronique BRODHAG de procéder au versement de la somme de 10.000 euros séquestrée entre ses mains en faveur de M. [D] ; 
 
- CONDAMNER la SCI PIRINVEST à verser à M. [D] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; » 

La SCP Sylvie NORMAND et Véronique BRODHAG n'a pas constitué avocat. 

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 juin 2023. 

L'ordonnance de clôture a été révoquée le 8 septembre 2023.

La clôture a, à nouveau, été prononcée le 17 octobre 2023. 
A l’audience de plaidoiries du 21 novembre 2023, l'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’immobilisation 

La SCI PIRINVEST demande au tribunal de condamner M. [X] [D] à lui verser la totalité de l’indemnité d’immobilisation, au moyen pour partie de cette somme de la libération du montant séquestré. Elle soutient que la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire a défailli du fait du bénéficiaire, de sorte qu’elle doit être réputée accomplie. 

Elle fait valoir, pour l'essentiel, que : 
- M. [X] [D] devait obtenir un financement avant le 25 janvier 2020 ou justifier de la non obtention de ce financement, 
- la promesse de vente prévoit que M. [X] [D] devait notifier l’obtention ou non d’un emprunt bancaire, 
- M. [X] [D] lui a notifié, postérieurement au délai imparti, la non obtention d’un emprunt bancaire,
- les trois refus communiqués ne sont pas non plus conformes à l’engagement pris par M. [X] [D] dans la promesse et aux caractéristiques des financement y étant stipulées,
- le refus de BNP Paribas porte sur une demande de financement à hauteur de 295.000 euros, soit un montant supérieur à celui de la promesse unilatérale de vente 





- le refus du Crédit Lyonnais porte sur une demande de financement de 312 mois, soit une durée supérieure à celle maximale prévue à la promesse,
- le refus de la Banque Postale porte sur une demande de financement à hauteur de 304.396 euros, soit un montant supérieur à celui de la promesse unilatérale de vente, et ce refus est postérieur à la date butoir prévue par l'avenant du 10 janvier 2020 pour l'obtention ou non d'un financement, 
- il appartenait à M. [X] [D] de solliciter des financements conformes aux conditions prévues dans la promesse de vente qu’il a signée et sur la base desquelles il s’est engagé à solliciter un financement,
- il ne rapporte pas la preuve que des demandes conformes auraient été de toutes façons rejetées.

M. [X] [D] soutient au contraire que la condition suspensive a défailli, et sollicite dès lors la restitution du montant séquestré de l’indemnité d’immobilisation. 

Il fait valoir, pour l'essentiel, que : 
- trois demandes ont été formées auprès de trois établissements bancaires : BNP Paribas, LCL et la Banque postale, 
- les clauses doivent être analysées à l'aune de la bonne foi contractuelle,
- l’emprunteur n’a pas commis de faute s’il a sollicité un prêt non conforme aux stipulations du contrat dès lors que la banque lui aurait, de toutes façons, refusé le prêt en raison de ses capacités financières,
- au cas d'espèce le prêt n’aurait de toutes les façons pas été accordé,
- il ne pouvait fixer lui-même les conditions précises de la demande,
- la banque postale confirme dans un courriel en que de toutes les façons, une demande à hauteur de 280.000 euros toutes choses égales par ailleurs eut été refusée,
- concernant la demande formée auprès du Crédit Lyonnais, celle-ci concerne une durée de 312 mois, au taux de 1,35 % et pour un montant de 280.000 euros, et dès lors une demande correspondant à un taux inférieur, soit 1,30 % l’an, pour un montant de 280.000 euros mais sur une durée de 300 mois, donc sur une période inférieure, aurait été refusée, 
- pour une demande à hauteur de 280.000 euros, les mensualités, toutes choses égales par ailleurs, eurent été de 1.166,33 euros avec une différence dérisoire de 62,83 euros par mois,
- aucune mise en demeure n’a jamais été envoyée par le promettant au bénéficiaire, ni à l’issue du délai de réalisation fixé par la promesse initiale, ni à l’issue du délai de réalisation fixé à l’acte de prorogation, et le délai de notification du refus de prêt n’a jamais commencé à courir. 

Sur ce, 

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. 










Il appartient à l’acquéreur, débiteur obligé sous la condition suspensive, de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, faute de quoi la condition devait être réputée accomplie. Toutefois, dans l’hypothèse où cette preuve ne serait pas rapportée, il peut, pour échapper à l’application de l’article 1178 du code civil, démontrer qu’en tout état de cause un prêt conforme aux stipulations du contrat lui aurait été refusé pour des motifs indépendants de sa volonté.

En l’espèce, même à la supposer avérée, l'argumentation de la SCI PIRINVEST selon laquelle elle n'a pas été informée par M. [X] [D] du refus de la demande de prêt ne peut prospérer au regard de l’article L 313-41 du code de la consommation.

Les dispositions de ce texte d’ordre public, édictées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, ne peuvent être affectées par la stipulation d’obligations contractuelles de nature à accroître les exigences de ce texte et notamment par des stipulations tendant à enfermer le dépôt de demandes de prêt dans un délai ou à mettre à la charge du bénéficiaire une obligation d’information quant à l’obtention ou la non obtention du prêt.

Ainsi, même à le supposer avéré, l'irrespect des délais contractuels pour former sa demande de prêt ou en justifier auprès du vendeur ne saurait suffire à constituer M. [X] [D] fautif dans la défaillance de la condition. La promesse unilatérale de vente du 30 octobre 2019 ne faisant état que d'une demande de prêt, il suffit que M. [X] [D] ait présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques financières stipulées pour accomplir les démarches nécessaires au sens de l’article précité. Il suffit aussi que cette demande ait été refusée sans qu’il ait manqué à son instruction pour que la condition défaille sans faute de sa part, ou qu'il démontre que la condition ne pouvait se réaliser. 

La promesse de vente du 5 mars 2020 est consentie sous la condition suspensive suivante :

« Conditions suspensives particulières 
Condition suspensive d'obtention de prêt 
Le BENEFICIAIRE déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
• Organisme prêteur : Tout établissement bancaire notoirement solvable. 
• Montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT QUATRE-VINGT MILLE EUROS (280 000,00 EUR). 
• Durée de remboursement minimum : 20 ans. 
• Durée de remboursement maximum : 25 ans 
• Taux nominal d'intérêt maximal : 1,30 % l'an (hors assurances). 
• Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité. » 








Par ailleurs, la promesse unilatérale de vente dispose que « Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du Code civil.» 

Enfin, la promesse unilatérale de vente prévoit au sujet de l'indemnité d'immobilisation que : « Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. » 

S'agissant de la demande de prêt adressée à LCL, il apparaît que la demande a été faite pour une durée de 312 mois, c'est à dire vingt-six ans. Or, la promesse unilatérale de vente prévoit une durée maximale d'emprunt de 300 mois, c'est à dire vingt-cinq ans, de sorte qu'elle n'est pas conforme, rien ne permettant d'affirmer qu'une demande de financement avec une durée de moindre et un taux inférieur aurait été refusée car augmentant les risques de non-recouvrement par la banque. 
S'agissant de la demande de prêt adressée à la banque BNP Paribas, il apparaît que cette demande a été formée pour un montant de 295.000 euros. Or, le montant maximal prévu à la promesse unilatérale de vente est de 280.000 euros, de sorte que cette demande n'est pas conforme, le calcul fait par M. [X] [D] ne permettant aucunement de démontrer avec certitude qu'un montant conforme aurait aussi conduit au rejet de la demande. 

S'agissant du prêt auprès de la Banque Postale, le taux sollicité, de 1,55 % par an, est supérieur à celui de la promesse. Ce non respect du taux ne conduit pas à rendre la demande non conforme, en ce qu'un taux supérieur ne peut faire diminuer les chances de succès de la demande. Il apparaît par ailleurs que la demande a été formée auprès de la Banque postale pour un montant total de 304.396 euros, montant supérieur à celui de la promesse, de sorte que la demande n'est pas conforme. 
Il est indifférent que le courriel de la banque postale soit postérieur au délai d'expiration de la promesse unilatérale de vente, dès lors qu'il vise uniquement à démontrer qu'une demande conforme aurait été pareillement rejetée. 
 
Le courriel de la banque postale ne démontre toutefois pas qu'une demande conforme aurait été en tout état de cause rejetée, dès lors que ce courriel se limite à évoquer le montant du prêt, et non le taux. 

De façon subsidiaire, M. [X] [D] fait valoir que la vente n'a pas été réalisée par la faute du promettant. Il expose que la clause relative au sort de l’indemnité d’immobilisation prévoit que ladite indemnité se trouverait acquise au promettant si, et alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées, la vente n'était pas réitérée. Il soutient que le dernier jour du délai de levée d'option, la SCI PIRINVEST a adressé un courrier par lequel elle renonce à réaliser la vente, et où elle semble déduire que l'absence d'obtention du prêt empêche la réalisation de la vente. Ainsi, il soutient n'avoir pas eu le temps de se prononcer sur le sort de la promesse de vente, puisque la SCI PIRINVEST y a renoncé avant même l'échéance de la promesse, renonciation unilatérale qui a empêché la vente. 








En réponse à ce moyen subsidiaire, la SCI PIRINVEST expose que ce courrier du 20 février 2020 n'emporte aucunement de sa part renonciation à la vente, mais n'a fait que constater l'absence de réitération de la vente par la faute de M. [X] [D]. Il rappelle que si M. [X] [D] avait souhaité réaliser la vente projetée, il produirait tous les éléments en justifiant, ce qu'il ne fait pas. 

Il apparaît que par ce courrier du 20 février 2020, la SCI PIRINVEST ne renonce pas à la vente mais fait le constat qu'elle n'a « pas abouti » demande le paiement de l'indemnité d'immobilisation. Si ce courrier est daté du jour même de l'expiration du délai d'option, il n'appartenait qu'à M. [X] [D], à supposer qu'il ait été destinataire dudit courrier alors qu'il pouvait encore opter, de lever cette option, ce que n'empêchait pas ce courrier, la SCI PIRINVEST ne pouvant renoncer à la vente. En effet, il appartient à M. [X] [D] de démontrer qu'il a, malgré l'absence d'obtention du prêt, entendu renoncer à la condition suspensive s'y attachant et lever l'option, ce qu'il ne fait pas. 
Dès lors, à défaut pour M. [X] [D] de démontrer qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente ou de prouver qu’en tout état de cause un prêt conforme aux stipulations du contrat lui aurait été refusé pour des motifs indépendants de sa volonté, et sans qu’il ne soit besoin de répondre aux autres moyens des parties, la condition suspensive d’obtention d’un prêt a défailli du fait de M. [X] [D], et est réputée réalisée en application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil précitées. 

Par conséquent, l’indemnité d’immobilisation sera versée au promettant la SCI PIRINVEST et lui restera acquise à titre d’indemnité faute pour le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. 

M. [X] [D] sera donc condamné à payer à la SCI PIRINVEST, la somme de 28.000 euros. 

Il sera autorisé à se libérer partiellement de son obligation par le versement de la somme de 10.000 euros, séquestrée auprès d'un notaire. 
Sur les demandes accessoires

M. [X] [D], partie succombante, sera condamné aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile. 

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et les demandes à ce titre seront rejetées. 

Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, 







Condamne M. [X] [D] à payer à la SCI PIRINVEST la somme de 28.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation de la promesse unilatérale de vente 30 octobre 2019 ; 

Autorise M. [X] [D] à se libérer partiellement de son obligation par la libération de la somme de 10.000 euros séquestrée entre les mains de Maître [F] [H], notaire de la SCP Sylvie NORMAND et Véronique BRODHA, et Ordonne en tant que de besoin au notaire de libérer cette somme directement entre les mains de la SCI PIRINVEST ;

Rejette la demande de M. [X] [D] tendant à ce que lui soit restituée la somme séquestrée au titre de l'indemnité d'immobilisation ; 
Rejette les demande des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [X] [D] aux dépens ; 

Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. 

Fait et jugé à Paris le 23 Janvier 2024


La GreffièreLe Président
Sylvie CAVALIERobin VIRGILE