Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 12 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me André JACQUIN
Me Hassan GUEMIAH

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/00430 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY2GD

N° MINUTE : /JCP






JUGEMENT 
rendu le vendredi 12 janvier 2024


DEMANDERESSE

La société LE VILLARET, dont le siège social est sis [Adresse 1] 

représentée par Me André JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P428

DÉFENDERESSE

Madame [I] [L], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Hassan GUEMIAH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1572

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Laura DEMMER, Greffier,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 04 septembre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 janvier 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Laura DEMMER, Greffier


Décision du 12 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/00430 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY2GD

EXPOSÉ DU LITIGE

La société LE VILLARET exploite un fonds de commerce de restaurant, bar, brasserie dans un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] selon bail commercial du 30 mars 2011 renouvelé le 30 juillet 2021 à effet au 1er juillet 2018.

Par lettre signifiée par acte d'huissier de justice du 23 mars 2022, la société LE VILLARET a proposé à Madame [I] [L] de signer un bail d'habitation pour le studio qu'elle occupe situé au premier étage de l'immeuble et l'a mise en demeure de payer la somme de 6 825 euros au titre des loyers et charges impayés depuis le 1er janvier 2021.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2023, la société LE VILLARET a fait assigner Madame [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, au visa des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224, 1227 et 1228 du code civil, d'obtenir la résiliation du bail verbal, l'expulsion de la preneuse, le transport et la séquestration des meubles et sa condamnation au paiement de la somme de 10 440 euros au titre de l'arriéré locatif ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer, charges en sus, indexée sur l'indice INSEE de référence des loyers en cas d'évolution à la hausse si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, outre celle de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût de la signification de la lettre du 23 mars 2022.

À l'audience du 4 septembre 2023 à laquelle l'affaire a été retenue, la société LE VILLARET, représentée par son conseil, a actualisé sa créance la somme principale de 15 015 euros, a maintenu ses autres demandes et s'est opposée aux prétentions adverses.

Madame [I] [L], représentée par son conseil, a sollicité la nullité de l'assignation, subsidiairement l'irrecevabilité des demandes, encore plus subsidiairement la nullité du bail verbal du 19 août 2012 et le débouté des demandes.

Elle a en outre demandé :
- la condamnation de la société LE VILLARET à lui rembourser les loyers réglés à tort à hauteur de 450 euros par mois pendant 132 mois, soit la somme de 59 400 euros,
- la remise sous astreinte de 100 euros par jour et par document des quittances de loyer depuis 2012, ainsi que des relevés bancaires et des avis d'imposition de Monsieur [H] [W], cogérant de la société LE VILLARET,
- une expertise judiciaire afin de faire le compte entre les parties et déterminer leurs droits, notamment le régime applicable à l'immeuble litigieux, le montant du loyer, la surface habitable et le dernier loyer acquitté par le précédent locataire,
- la condamnation de la société LE VILLARET à lui verser la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour violation du droit à l'information sur le dossier de diagnostic technique au titre de la conformité du logement, 
- sa condamnation à lui verser la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.


En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation et aux conclusions visées à l'audience pour l'exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 novembre 2023, puis a été prorogée au 12 janvier 2024.

MOTIFS

Sur la nullité de l'assignation

Sur la nullité de l'assignation pour défaut de pouvoir

Aux termes des dispositions de l'article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte le défaut de capacité d'ester en justice, le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice et le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.

Selon les dispositions de l'article 1849 du code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social. En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus à l'alinéa précédent. L'opposition formée par un gérant aux actes d'un autre gérant est sans effet à l'égard des tiers, à moins qu'il ne soit établi qu'ils en ont eu connaissance. Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers.

En l'espèce, l'assignation introductive d'instance a été délivrée le 3 janvier 2023 par la société LE VILLARET représentée par son gérant Monsieur [H] [W] qui a en cette qualité le pouvoir de représenter la société en justice, sans avoir à justifier de l’autorisation de sa cogérante,
Madame [J] [R]. Le moyen de nullité sera par conséquent rejeté.

Sur la nullité de l'assignation pour défaut de tentative de conciliation préalable

L'article 54 alinéa 2, 5° du code de procédure civile prévoit qu'à peine de nullité, la demande initiale mentionne, lorsqu'elle doit être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d'une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d'une telle tentative.

Cependant, aucune disposition légale ne soumet la présente action à une obligation de tentative de conciliation ou de médiation préalable. Ce second moyen de nullité sera donc également rejeté et l'assignation déclarée régulière.

Sur la recevabilité des demandes

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intervention du cogérant, du défaut de qualité et du défaut d'intérêt

Selon l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l'article 32 du code de procédure civile est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Selon l'article 122 du même code constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Madame [I] [L] soulève d'abord l'irrecevabilité des demandes en l'absence d'intervention de la cogérante. 

Cependant le défaut de pouvoir d'une personne agissant comme représentant une personne morale constitue une irrégularité de fond prévue à l'article 117 du code de procédure civile, affectant la validité de l'acte ainsi accompli. L'irrégularité alléguée n'est pas un défaut de droit d'agir dès lors que ce droit doit s'apprécier dans la personne au nom de laquelle l'action est exercée et non pas dans celle qui la représente. Il ne s'agit donc pas d'une cause d'irrecevabilité.

Ensuite Madame [I] [L] fait valoir que la société LE VILLARET lui a sous-loué l'appartement en août 2012 sans y avoir été autorisée par le bailleur et qu'ainsi elle ne justifie pas de sa qualité et de son intérêt à agir.

La situation a néanmoins depuis été régularisée ainsi qu'il ressort du bail commercial signé avec l'indivision [G], propriétaire des locaux, le 30 juillet 2021, et à effet au 1er juillet 2018 (article 15.1, pages 26 et 8). De plus le manquement de la société LE VILLARET à ses obligations envers son propre bailleur est extérieure aux relations contractuelles qui la lient à Madame [I] [L].

Ainsi sa qualité à agir découle de sa qualité de cocontractant au bail verbal la liant à la défenderesse, dont l'existence n'est pas contestée par Madame [I] [L] et son intérêt à agir résulte du non-respect allégué par Madame [I] [L] de son obligation de paiement, étant observé qu'aucun loyer n'est réclamé antérieurement à la date de prise d'effet du bail commercial autorisant la sous-location.

La fin de non-recevoir sera par conséquent rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la CCAPEX et de la CAF et de dénonciation de l'assignation au préfet

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en ses paragraphes II et IV les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalé dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées.

Ces dispositions ne doivent pas être confondues avec celle des paragraphes III et IV prévoyant également à peine d'irrecevabilité de la demande de la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département, obligations à la charge de tous les bailleurs.

En l'espèce, Madame [I] [L] soutient que la bailleresse n'a pas saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou la Caisse d'allocations Familiales (CAF) et que l'assignation n'a pas été dénoncée au préfet.

La société LE VILLARET réplique avoir saisi la CCAPEX mais n'appui ses dires qu’en produisant l'accusé de réception électronique de la préfecture de [Localité 2] de l'assignation enregistrée le 4 janvier 2023 (pièces 6 et 7).

Ainsi si l'assignation a bien été délivrée au Préfet, il n'est pas justifié de la saisine de la CCAPEX deux mois auparavant. Il n'est pas plus démontré d'un signalement préalable à la CAF. 

L'action de la société LE VILLARET est dès lors irrecevable en ce qu'elle vise le prononcé de la résiliation du bail pour non-paiement des loyers. 

Cette irrecevabilité ne concerne toutefois pas les autres demandes, notamment la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif.

Sur la nullité du bail et les dommages et intérêts pour absence de diagnostic technique

En vertu des articles 1709, 1714 et 1715 du code civil, le bail est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que l'autre s'oblige à lui payer, que le bail peut être verbal et que lorsqu'il a reçu un début d'exécution, sa preuve peut être rapportée par tous moyens.

Il résulte par ailleurs de l'article 1713 du code civil que le bail de la chose d'autrui n'est pas nul, mais simplement inopposable au véritable propriétaire. Ainsi, le bail de la chose d'autrui produit effet tant que le locataire ne voit pas sa jouissance troublée par le véritable propriétaire.

En l'espèce, aucun trouble de jouissance n'est allégué par Madame [I] [L] de sorte que le bail reste valable dans ses rapports avec la société LE VILLARET, quand bien même celui-ci aurait été conclu en 2012 sans l'autorisation de l'indivision [G], propriétaire des locaux. 

En outre, Madame [I] [L] ne peut reprocher à la société LE VILLARET de ne pas lui avoir fourni les informations devant figurer sur le contrat de location, telles que listées à l'article 3 de la loi du 6 juillet (date de prise d'effet et durée du bail ; consistance, destination et surface habitable de la chose louée etc.), ni lui avoir remis le dossier de diagnostic technique prévu à l'article 3-3 du même texte, puisqu'elle n'a pas répondu à la lettre de sa bailleresse du 23 mars 2022 l'invitant à signer un contrat écrit. 

Les demandes de nullité du bail et de dommages et intérêts pour absence de remise du dossier de diagnostic technique seront par conséquent rejetées.

Sur les demandes en paiement, de communication de pièces et d'expertise judiciaire

En vertu des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui s'en prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de l'obligation.

Selon les articles 1302 et 1302-1 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.

En l’espèce, Madame [I] [L] sollicite la condamnation de la société LE VILLARET à lui rembourser les loyers réglés avant l'autorisation donnée par l’indivision [G] de sous-louer l'appartement.

Dans la mesure toutefois où le bail de la chose d'autrui n'est pas nul et demeure valable dans les rapports entre le bailleur et le preneur tant que celui-ci a la jouissance paisible de la chose louée, elle ne peut se soustraire à ses obligations en arguant que la bailleresse n'était pas la véritable propriétaire des lieux loués.

Dès lors, Madame [I] [L] qui a payé les loyers jusqu'en décembre 2020 et ne fait état d'aucun trouble de jouissance sur la période de répétition ne peut répéter ses paiements de sorte que sa demande de remboursement à hauteur de la somme de 59 400 euros sera rejetée.

La société LE VILLARET sollicite par ailleurs la condamnation de Madame [I] [L] à lui régler les loyers échus et impayés arrêtés à septembre 2023 à la somme de 15 015 euros (455 euros x 33 mois).

Madame [I] [L] s'oppose à cette demande, soutenant être à jour des paiements, mais n'en justifie par aucune pièce (relevés de compte bancaire, mandats cash ou tout autre moyen de paiement etc.) ni avant ni après la mise en demeure de payer qui lui a été adressée le 23 mars 2022.

Or, la charge de la preuve des règlements lui incombe et si le fait que la société LE VILLARET n'ait pas mentionné dans ses bilans les règlements reçus depuis 2012 est bien évidemment répréhensible, elle n'apparaît pas la mieux placée pour lui en faire le reproche, puisqu'elle a déclaré dans sa main courante du 11 mars 2020 occuper le logement "au black".

Il n'y a pas lieu dans ce contexte de faire droit à sa demande de remise sous astreinte des relevés bancaires et des avis d'imposition de Monsieur [H] [W], gérant de la société LE VILLARET.

En outre, Madame [I] [L] indique dans sa main courante que le loyer a été fixé à la somme mensuelle de 450 euros et il résulte du bail commercial que le studio fait une surface de 15 m² (page 9), sans que ne soit produit le moindre élément justifiant d'une surface plus réduite.

Ainsi, le montant du loyer respecte la réglementation en matière d'encadrement en zone tendue (loyer de référence 29 euros/m² x 15 m² = 435 euros) de sorte que sa demande d'expertise est parfaitement inutile.

De même, il ne saurait être enjoint à la société LE VILLARET de lui remettre "les décomptes par nature des charges de 2012 à 2022", puisque la bailleresse ne justifie pas du montant et de la réalité de ces charges et que la demande formulée à ce titre ne sera donc pas accueillie.

Enfin, elle n'établit pas avoir demandé à sa bailleresse de lui remettre les quittances de loyer conformément aux dispositions de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence Madame [I] [L] sera condamnée à verser à la société LE VILLARET la somme de 14 850 euros (450 euros x 33 mois) au titre des loyers impayés échus à septembre 2023 inclus et les autres demandes des parties, ci-dessus mentionnées, seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [L] , partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût de la signification de la mise en demeure de payer du 23 mars 2022. 

Il serait inéquitable par ailleurs de laisser à la charge la société LE VILLARET les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [I] [L] de sa demande de nullité de l'assignation,

DÉCLARE irrecevable la demande en résiliation de bail,

DÉCLARE les autres demandes de la société LE VILLARET recevables,

DÉBOUTE Madame [I] [L] de sa demande de nullité de bail, de dommages et intérêts pour absence de diagnostic technique, de remboursement des loyers réglés et de communication de pièces sous astreinte, notamment des quittances de loyer,

CONDAMNE Madame [I] [L] à verser à la société LE VILLARET la somme de 14 850 euros au titre des loyers impayés, arrêtés à septembre 2023 inclus,

CONDAMNE Madame [I] [L] à verser à la société LE VILLARET la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE Madame [I] [L] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.