Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 22 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 22/01/2024
à : Me Charles PAPON


Copie exécutoire délivrée 
le : 22/01/2024
à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 22/06938 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXZWE

N° MINUTE : 
1/2024






JUGEMENT 
rendu le lundi 22 janvier 2024


DEMANDERESSE
[Localité 4] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS
Monsieur [X] [U], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Charles PAPON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0239
Madame [I] [G] épouse [U], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Charles PAPON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0239

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 13 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 janvier 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 22 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/06938 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXZWE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 mai 2008, l’OPAC de [Localité 4] désormais dénommé l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5]. 

Les lieux ont été restitués le 30 novembre 2022 après l’introduction d’une instance judiciaire par l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 5 août 2022, l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir notamment le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G], à effet au 12 avril 2023, la condamnation de Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G] à lui payer la somme de 15600 € en remboursement des fruits civils provenant de la sous location opérée dans les lieux pris à bail et la somme de 1200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l'audience du 13 novembre 2023, le demandeur modifie ses demandes et sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G] à lui payer la somme de 31200 € en remboursement des fruits civils provenant de la sous location, la somme de 1923,60 € au titre des réparations locatives et la somme de 1200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant les frais de constat d’huissier.

En défense, Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G] s’opposent aux demandes et sollicitent la diminution de la demande au titre des fruits civils à la somme de 3900 €, la condamnation de l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH à leur payer la somme de 2000 € en réparation du trouble de jouissance résultant d’une panne de chaudière, et sa condamnation à leur payer la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Le juge se réfère pour un exposé plus ample des moyens et prétentions des parties à leurs conclusions écrites soutenues oralement en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de remboursement des revenus de la sous location 

En application des articles 546 et 547 du code civil, il est jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le paiement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).

En l’espèce, une lettre du 1er novembre 2021 adressée par un sous-locataire Monsieur [P] à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH fait ressortir l’existence d’une sous-location auprès de Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G] à compter de début décembre 2020 et jusqu’à fin janvier 2021 pour deux personnes pour un loyer global de 1300 € par mois, cette sous location étant confirmée par Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G] et s’étant déroulée en présence de la fille de Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G], l’appartement comprenant trois chambres.

Monsieur [P] indiquait dans ce courrier que les locataires en titre sous-louaient les lieux depuis deux ans sans néanmoins que cette situation, contestée par Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G], ne soit établie par l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH.

Les échanges de SMS entre Monsieur [P] et Madame [I] [U] née [G] établissent en revanche qu’une sous-locataire a pris la suite du cousin de Monsieur [P] à compter de son départ fin janvier.

Par ailleurs, le courriel du chauffagiste du bailleur du 24 février 2022 établit qu’à cette date, trois personnes autres que les locataires se trouvaient dans les lieux lesquels ont sollicité par téléphone lors de son passage la fille de Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G] pour avoir l’autorisation de le faire entrer. 
Ainsi, la sous location est également établie à cette date, Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G] ne justifiant pas comme ils l’affirement que ces personnes étaient des proches hébergés gratuitement. 

Enfin, le constat d’huissier réalisé le 21 juin 2022 confirme également la présence à cette date de deux femmes sous-locataires dans les lieux, Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G] n’établissant pas l’hébergement gratuit et des liens de proximité avec les deux personnes dont les documents administratifs et carte bancaire ont été retrouvés dans les lieux. 

Les attestations de voisins indiquant avoir vu Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G] dans les lieux, sans aucune précision de date ni de fréquence, ne permettent pas de caractériser leur occupation effective des lieux ni d’exclure en tout état de cause une sous-location concomitante. 

En outre, Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G] ne produisent aucune attestation de proches confirmant que Monsieur [X] [U] habitait avec sa fille dans l’appartement pris à bail entre décembre 2020 et juin 2022. 

La présence de deux personnes voire trois personnes autres que les locataires en titre est établie à trois reprises en décembre 2020, février 2022 et juin 2022.

Ainsi, il ressort de ces éléments que Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G] ont bien sous-loué deux chambres de leur logement entre décembre 2020 et juin 2022, et ce de manière organisée puisque la présence d’au moins deux occupants est établie à trois reprises et que les échanges de SMS entre Monsieur [P] et Madame [I] [U] née [G] témoignent d’une arrivée immédiate d’un nouveau locataire lors d’un départ. La perception d’un loyer de 1300 € durant 19 mois représente la somme de 24700 €.
Pour tenir compte toutefois de périodes de vacance locative éventuelle durant cette période, ce montant sera diminué de 25% soit la somme de 18525 €.

En conséquence, Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G] seront condamnés in solidum à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 18525 € au titre des fruits civils. 

Sur la demande de réparations locatives

En application des dispositions de l'article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. 

Les dégradations sont généralement établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie établis contradictoirement. 

La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

En l'espèce, il y a lieu de relever à titre liminaire que l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH produit un état des lieux de sortie, sans l’état des lieux d’entrée, un bon de commande de travaux, et une fiche détaillant les « indemnités dues par le locataire » à hauteur de 1923,60 € dont il demande le paiement, sans caractériser dans cette dernière liste en quoi les réparations demandées relèvent de réparations correspondant à l’entretien courant du logement, de réparations locatives figurant au décret du 26 août 1987 ou de dégradations imputables aux locataires.

Or la réfection totale du parquet, de la faïence de la salle de bains et de la cuisine, le remplacement du carrelage de la cuisine, le remplacement de l’évier, et de placards ne relèvent pas en soi des réparations locatives mais de l’obligation d’entretien du bailleur.

Or les dégradations reprochées aux locataires ne sont pas précisées par l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH et ne ressortent pas de l’état des lieux de sortie alors que l’utilisation normale des lieux les usent naturellement et que les lieux ont été occupés en l’occurrence 14 ans ce qui est de nature à justifier notamment une remise en état totale des sols, un usage normal ne permettant pas d’éviter des éclats sur un carrelage ou un évier ou des rayures sur un parquet.

Ainsi, la demande en paiement de l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH au titre de ces premières réparations est rejetée.

De même, la nécessité du ménage ne ressort pas de l’état des lieux de sortie, de sorte que cette demande sera également rejetée.

Enfin, la nécessité de remplacer une applique de salle de bains n’est pas non plus établie par l’état des lieux de sortie, et cette demande sera donc rejetée.

En revanche, les volants de radiateurs relèvent par nature de réparations locatives et l’état des lieux de sortie établit qu’ils sont manquants de même que les badges. Il sera fait droit par conséquent à cette demande soit 45+30= 75 €.

En conséquence, Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G] seront condamnés solidairement, la solidarité étant prévue au contrat, à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 75 € au titre des réparations locatives.

Sur la demande d’indemnisation au titre du trouble de jouissance
Le bailleur est obligé en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 

En l’espèce, Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G] justifient par des échanges de courriels avec leur bailleur avoir rencontré une panne de chaudière entre le 5 et le 21 octobre 2020 qui les a privés d’eau chaude et de chauffage, ce qui caractérise un trouble de jouissance durant cette période. Une nouvelle panne est survenue en avril 2021 sans que la date de résolution du problème ne soit indiquée ni établie. Ces dysfonctionnements ne sont pas contestés par l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH.
Au regard de ces seuls éléments d’appréciation, il y a lieu de faire droit à leur demande d’indemnisation à hauteur de 300 €.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G] parties perdantes supporteront les dépens in solidum en application de l'article 696 du code de procédure civile. Les dépens ne comprennent pas en l’espèce le constat d’huissier qui n’est pas un acte nécessaire à l’instance.
La demande de Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G] au titre des frais irrépétibles est donc rejetée et ils seront condamnés in solidum à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,


Condamne Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G] in solidum à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 18525 € au titre des fruits civils,

Condamne Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G] solidairement à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 75 € au titre des réparations locatives,

Condamne l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G] la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance,

Rejette les autres demandes,

Condamne Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G] in solidum à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et rejette leur demande sur le même fondement,

Condamne Monsieur [X] [U] et Madame [I] [U] née [G] aux dépens de l'instance, soit le coût des assignations mais non le coût du constat d’huissier,

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.



 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés. 

Le greffier,Le Juge des contentieux de la protection