Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 22 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 22/01/2024
à : Me Armelle JOSSERAN
 

Copie exécutoire délivrée 
le : 22/01/2024
à : Me Eytan BENICHOU

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/02300 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZMUZ

N° MINUTE : 
2/2024






JUGEMENT 
rendu le lundi 22 janvier 2024


DEMANDERESSE
Syndicat Des Copropriétaires [Adresse 2], Représenté par son syndic en exercice la SARL NEXITY LAMY - [Adresse 3]
représentée par Me Eytan BENICHOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1714

DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [S], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Armelle JOSSERAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0355

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 13 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 janvier 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 22 janvier 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/02300 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZMUZ


Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2023, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] a fait assigner Monsieur [Z] [S] copropriétaire du lot 24 en paiement des sommes suivantes, avec exécution provisoire :

- 2254,09 euros représentant les charges de copropriété impayées et les frais de recouvrement au 14 février 2023, et ce avec intérêts à compter de la mise en demeure du 14 mars 2022,

- 2000 euros à titre de dommages-intérêts,

- 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

A l'audience du 13 novembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a précisé ne pas actualiser sa demande en paiement.

Il a contesté l’existence des règlements invoqués en défense intervenus depuis l’assignation.

En défense, Monsieur [Z] [S] sollicite le rejet des demandes, la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 805,03 euros représentant les frais de recouvrement figurant au décompte et la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il fait valoir notamment qu’il n’était redevable d’aucune somme lors de la délivrance de l’assignation et que des règlements sont intervenus depuis la délivrance de l’assignation 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 janvier 2024.

MOTIVATION

Sur la demande de réouverture des débats

En l’espèce, un décompte actualisé a été produit en cours de délibéré ainsi que le tribunal l’avait autorisé à l’audience, non pour que le syndicat des copropriétaires actualise sa demande en paiement mais pour vérifier les règlements de Monsieur [Z] [S].

Monsieur [Z] [S] souhaite dès lors modifier sa demande de remboursement de frais de recouvrement compte tenu des frais apparaissant sur le décompte postérieurement au 14 février 2023, et demande pour ce faire la réouverture des débats.

Toutefois, ces frais qui ne figuraient pas sur le décompte initial et dont le paiement n’est de toute façon pas demandé par le syndicat des copropriétaires relèvent des dépens et des frais irrépétibles (assignation et honoraires de l’avocat) et non des frais de recouvrement. 

Or Monsieur [Z] [S] s’est déjà prononcé dans ses conclusions sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles et des dépens.
En conséquence, la demande de réouverture des débats qui n’est pas nécessaire est rejetée.
Il est précisé qu’il n’est pas tenu compte par ailleurs dans le présent jugement des courriers adressés postérieurement à la date autorisée lors de l’audience, reçus alors que le jugement était déjà rédigé.

Sur la demande en paiement

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée. 

Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, Monsieur [Z] [S] ne peut arguer d’une absence de convocation aux assemblées générales ou de communication des procès-verbaux d’assemblée générale pour se dispenser de son obligation en paiement.

A l'appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] verse aux débats les pièces suivantes :

- la justification de la qualité de copropriétaire de Monsieur [Z] [S],

- les procès-verbaux d'assemblées générales en date des 7 septembre 2021, et 16 mai 2022, approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel, et décidant des travaux de ravalement,

- les relevés individuels de charges sur la période concernée,

- un décompte de créance au 14 février 2023, 1er appel de provision sur charges 2023 du 1er janvier 2023, ravalement façade cours 9/9 du 1er août 2022 et 1ère cotisation fonds travaux Alur du 1er janvier 2023 inclus,

- une mise en demeure de payer par lettre recommandée présentée le 14 mars 2022 la somme de 1880,28 euros et un commandement de payer du 3 mai 2022 la somme de 2438,71 euros


Ces pièces justifient partiellement du principe de la réclamation formée à l'encontre de Monsieur [Z] [S].

Il est rappelé en effet qu’il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires d’imputer unilatéralement les paiements du copropriétaire sur les frais de recouvrement qui ne constituent pas la dette que le débiteur a le plus intérêt à acquitter en application de l’article 1342-10 du code civil régissant les règles d’imputation des paiements.

Il apparaît ainsi en comparant les appels de fonds, l’historique de compte qui débute au 1er janvier 2021 et le décompte de créance du 14 février 2023 qui débute au 1er novembre 2021 que la demande en paiement comporte la reprise d’un solde débiteur antérieur au 1er janvier 2021 tant pour les travaux que pour les charges courantes malgré la présentation d’une dette qui débuterait au 1er novembre 2021.

Si le débiteur s’oppose bien à l’imputation des paiements en réclamant le remboursement de frais exposés depuis le 1er janvier 2021 qui ne figurent plus au décompte de créance du 14 février 2023 qui débute au 1er novembre 2021 compte tenu de l’imputation des paiements faite par le syndicat des copropriétaires en contrariété avec l’article 1342-10 du code civil, il ne remet toutefois pas en cause la créance relative au solde débiteur repris par le syndicat des copropriétaires au 1er janvier 2021 non justifié par les pièces produites au débat.

En conséquence, faute de contestation du débiteur sur ce point, la reprise de ce solde débiteur non justifié par les pièecs produites au débat et susceptible de comporter des frais de recouvrement qui ne peuvent être vérifiés ne sera pas remise en cause par le tribunal.

Il convient de déduire du principal les frais qui, au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet1965 qui met à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance, sont soit excessifs, soit inutiles, ainsi que les frais de relance et de procédure, qui, soit sont antérieurs à la mise en demeure et ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant, soit ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sont dès lors exclus notamment les honoraires particuliers du syndic de suivi de la procédure et pour procéder à la remise du dossier à l'huissier et à l'avocat, s'agissant d'actes élémentaires d'administration de la copropriété, le syndic ne déployant pas une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, étant rappelé que le copropriétaire défaillant n'est pas partie au contrat de syndic signé par le syndicat des copropriétaires. 

Le coût des démarches dont l’effectivité n’est pas justifiée ne peut par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire.

Enfin, la multiplicité de lettres de mise en demeure sur un court laps de temps n’est pas utile au recouvrement de la créance.

En conséquence, il ressort de l’historique de compte que Monsieur [Z] [S] devait lors de l’assignation, déduction faite des frais de recouvrement, la somme de 1502,23 euros dont il convient de déduire les paiements justifiés en cours de délibéré intervenus postérieurement à la délivrance de l’assignation entre le 16 mars 2023 et le 13 octobre 2023 pour un montant total de 1305,16 euros, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas souhaité actualiser sa créance à l’audience mais le défendeur ayant pour sa part revendiqué ces paiements qui s’imputent sur la dette la plus ancienne hors frais. 

Il convient donc de faire droit à la demande principale du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] à hauteur de la somme de 197,07 euros, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, la somme demandée lors de la mise en demeure ayant été réglée par les paiements postérieurs.

Il convient, en outre, de lui allouer la somme de 138,87 euros au titre de la sommation de payer (selon le coût réel figurant à cet acte), et la somme de 52 euros au titre de la mise en demeure du 15 février 2022, représentant les seuls frais nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance, soit 190,87 euros au total, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui portera intérêts légaux à compter de l’assignation.
Ainsi, le surplus des frais imputés au débiteur soit 805,03 - 190,87 = 614,16 euros est rejeté.

Il est précisé qu’il n’y a pas lieu de prévoir la condamnation en paiement du syndicat des propriétaires au remboursement de la somme de 805,03 euros, cette somme étant incluse dans la demande en paiement du syndicat des copropriétaires qui est limitée aux chefs de condamnation ci dessus.

Le retard dans le règlement des charges de copropriété entrave en principe le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice de trésorerie. Toutefois, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit pas concrètement avoir subi un préjudice financier. En conséquence, la demande de dommages-intérêts est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront supportés par Monsieur [Z] [S], partie perdante.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l'occasion de la présente instance non compris dans les dépens. Monsieur [Z] [S] devra les supporter à hauteur de 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision bénéficie de droit de l'exécution provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette la demande de réouverture des débats,

Condamne Monsieur [Z] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] les sommes suivantes :

- 197,07 euros au titre des charges arrêtées au 14 février 2023, 1er appel de provision sur charges 2023 du 1er janvier 2023, ravalement façade cours 9/9 du 1er août 2022 et 1ère cotisation fonds travaux Alur du 1er janvier 2023 inclus, et ce avec intérêts légaux à compter de l'assignation (déduction faite des règlements réalisés entre le 16 mars 2023 et le 13 octobre 2023 pour un montant total de 1305,16 euros),

- 190,87 euros au titre des frais de poursuite, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

Rejette le surplus de la demande au titre des frais imputés au compte copropriétaire à la date du 14 février 2023, la demande de dommages et intérêts et les autres demandes,

Condamne Monsieur [Z] [S] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [Z] [S] aux dépens, soit au coût de l’assignation,

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits


LE GREFFIER LE PRESIDENT