Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 22 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 22/01/2024
à : Me Valérie COURTOIS


Copie exécutoire délivrée 
le : 22/01/2024
à : Me Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/03330 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZT5I

N° MINUTE : 
3/2024






JUGEMENT 
rendu le lundi 22 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971 


DÉFENDEURS
Madame [L] [T], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0129
Monsieur [D] [T], domicilié : chez Mme [L] [T], [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0129

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 13 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 janvier 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 22 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/03330 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZT5I

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 janvier 2013, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] a consenti un bail d’habitation à Madame [L] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2]).

Madame [L] [T] a quitté son logement pour vivre en maison de retraite le 8 octobre 2021 et son fils Monsieur [D] [T] a alors sollicité le transfert du droit au bail qui a été refusé par la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3].

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] a, par actes de commissaire de justice signifiés les 23 mars et 5 avril 2023, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [L] [T], être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate de Monsieur [D] [T], Madame [L] [T] et de tous occupants de leur chef, avec suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et obtenir la condamnation in solidum de Madame [L] [T] et Monsieur [D] [T], au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actualisé et des charges, majorés de 30%, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération des lieux,54844,95 € au titre de l’arriéré de loyers et charges, terme de février 2023 inclus,800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
À l'audience du 13 novembre 2023, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisé à la somme de 46076,73 € due au 30 septembre 2023.

Il fait valoir que Madame [L] [T] n’occupe plus les lieux à titre personnel et que Monsieur [D] [T] est ainsi occupant sans droit ni titre.

En défense, Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] s’opposent au montant de la demande d’indemnité d’occupation et à la demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux et sollicitent le bénéfice de délais de paiement durant 36 mois à hauteur de 50 € par mois pour régler la dette locative et, pour Monsieur [D] [T], des délais pour quitter les lieux d’un an.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE la décision

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an.

L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose par ailleurs que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Ces obligations sont reprises dans les conditions générales du contrat de bail dont est titulaire Madame [L] [T].

Par ailleurs, suivant l'article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice. 
L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux.

En l’espèce, l'absence d'occupation personnelle des lieux au moins 8 mois par an qui n’est pas contestée par Madame [L] [T] laquelle vit désormais en maison de retraite caractérise un manquement grave à ses obligations contractuelles qui justifie de prononcer la résiliation judiciaire du bail à ses torts, avec effet au 8 octobre 2021, date de son départ, en application de l'article 1229 du code civil. 
Monsieur [D] [T] ne conteste pas par ailleurs vivre dans les lieux depuis cette date et est donc occupant sans droit ni titre en l’absence de Madame [L] [T] dans les lieux pour l’y héberger.

En conséquence, l’expulsion en tant que de besoin de Madame [L] [T] sera ordonnée, ce à défaut de libération volontaire des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef dont Monsieur [D] [T], ce dernier étant dépourvu de titre et ne sollicitant pas le transfert du droit au bail.

Cependant, aucune circonstance particulière ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient donc de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation

Madame [L] [T] est tenue du paiement du loyers et des charges jusqu’à la résiliation du bail soit le 8 octobre 2021 et la dette locative s’élevait alors à la somme de 711,63 € au paiement de laquelle elle sera seule condamnée.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux après la résiliation du bail, de même que l’occupation sans droit ni titre, créent un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien, qui justifie de lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, SLS compris, ce à compter de la résiliation du bail soit du 8 octobre 2021 et jusqu’à la libération des lieux. 

Madame [L] [T] n’ayant pas donné congé et n’ayant donc pas libéré les lieux, et Monsieur [D] [T] confirmant de son côté occuper les lieux, l’indemnité d’occupation sera mise à la charge des deux défendeurs in solidum, coresponsables du préjudice causé à la demanderesse. 

Au terme du décompte produit au débat, il y a lieu par conséquent de condamner Madame [L] [T] et Monsieur [D] [T] in solidum à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] la somme de 45365,10 € due du terme d’octobre 2021 à celui de septembre 2023 compris, au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation dû à cette date outre une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à la libération des lieux égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, SLS compris, sans majoration supplémentaire.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. 

En l’espèce, il n’est pas établi à ce stade de la procédure que le relogement de Monsieur [D] [T] ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
En conséquence, sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux est rejetée.

Sur les délais de paiement

La demande de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] n’étant pas fondée sur l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail, la demande de délais de paiement n’obéit pas à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais relève du droit commun.

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. (…)
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l'espèce, Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] qui ne règlent pas le loyer courant ne justifient pas être en mesure de régler une mensualité d’apurement pour l’arriéré locatif.
En conséquence, la demande de délais de paiement est rejetée.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [L] [T] et Monsieur [D] [T], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’équité justifie de condamner Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] in solidum à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,


PRONONCE la résiliation du bail d’habitation entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], d’une part, et Madame [L] [T], d’autre part, aux torts de Madame [L] [T], concernant les locaux situés au [Adresse 2]), avec effet au 8 octobre 2021,

ORDONNE à Madame [L] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef dont Monsieur [D] [T], les lieux situés au [Adresse 2]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé en tant que de besoin à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef dont Monsieur [D] [T] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Madame [L] [T] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] la somme de 711,63 € au titre de l’arriéré locatif dû lors de la résiliation du bail,

CONDAMNE in solidum Madame [L] [T] et Monsieur [D] [T] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] la somme de 45365,10 € due du terme d’octobre 2021 au 30 septembre 2023, terme de septembre 2023 inclus, au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation, 

CONDAMNE in solidum Madame [L] [T] et Monsieur [D] [T] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, 

REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux et la demande de délais de paiement,

REJETTE toutes les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE in solidum Madame [L] [T] et Monsieur [D] [T] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [L] [T] et Monsieur [D] [T] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge