Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 12 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Guillaume LECLERCQ
Me Sandra HERRY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 22/02251 - N° Portalis 352J-W-B7F-CWTUA

N° MINUTE : /JCP






JUGEMENT 
rendu le vendredi 12 janvier 2024


DEMANDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Guillaume LECLERCQ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1129

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Sandra HERRY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0921

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Laura DEMMER, Greffier,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 20 juin 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 janvier 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Laura DEMMER, Greffier

Décision du 12 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/02251 - N° Portalis 352J-W-B7F-CWTUA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 1935, Monsieur [C] aux droits duquel vient la SCI [Adresse 1] a donné à bail à Monsieur [D] [V] un appartement situé [Adresse 1]). Ce bail est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Monsieur [D] [V] est décédé le 2 janvier 1981 et son fils Monsieur [U] [V] a bénéficié du droit au maintien dans les lieux.

Par acte d'huissier de justice du 10 avril 2020, la SCI DU 25 RUE SAINT SÉBASTIEN a fait délivrer un congé à Monsieur [U] [V] à effet au 30 octobre 2020 pour occupation insuffisante des lieux au visa de l'article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948.

Par ordonnance du 29 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI [Adresse 1] en validation de congé et expulsion.

Par acte d'huissier de justice du 12 octobre 2021, la SCI DU 25 RUE SAINT SÉBASTIEN a fait assigner Monsieur [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant au fond.

À l'audience du 20 juin 2023 à laquelle l'affaire a été retenue, la SCI [Adresse 1], représentée par son conseil, demande de constater la validité du congé délivré le 10 avril 2020, d'ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [U] [V] sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ainsi que le transport et la séquestration des meubles aux frais du défendeur et de le condamner au paiement de la somme de 20 745,28 euros au titre de la différence entre le loyer mensuel et la valeur locative réelle du bien ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation de 930,33 euros augmentée des charges, outre 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais de sommation avec distraction au profit de son conseil.

Monsieur [U] [V], représenté par son conseil, sollicite le débouté des demandes et la condamnation de la SCI DU 25 RUE SAINT SÉBASTIEN à payer à son avocat la somme de 1 500 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle. À titre subsidiaire il sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux et le rejet des autres demandes.

Pour un exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures visées à l'audience conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 septembre 2023 puis a été prorogée à ce jour.




MOTIFS

Sur la validité du congé pour insuffisance d'occupation des lieux

Selon l'article 10 2° de la loi du 1er septembre 1948, n'ont pas droit au maintien dans les lieux, les personnes qui n'ont pas occupé effectivement par elle-même les locaux loués, l'occupation devant avoir duré 8 mois au cours d'une année de location, à moins que la profession, la fonction de l'occupant ou tout autre motif légitime ne justifie inoccupation d'une durée moindre.

Les locaux doivent ainsi être effectivement occupés, et de manière régulière et continue, ce qui exclut une présence intermittente pour des brefs séjours. L'occupant des lieux ne peut ainsi avoir droit au maintien lorsqu'il qui a transféré son domicile ailleurs et ne fait qu'utiliser l'ancien appartement comme pied-à-terre de manière épisodique, espacée et éphémère.

Pour calculer le délai d'occupation du 8 mois, il faut se placer à la date d'effet du congé lorsque l'assignation est délivrée dans l'année qui suit cette date et vérifier pendant quelle durée le local a été occupé dans l'année qui précède et dans les années antérieures. En revanche, si l'assignation n'est pas délivrée dans l'année de l'effet du congé, c'est à la date de cette assignation qu'il convient de se placer pour le calcul du délai.

En l'espèce, le congé a été délivré le 10 avril 2020 pour le 30 octobre 2020 et l'assignation est du 12 octobre 2021. Puisque moins d'une année s'est écoulée entre la date d'effet du congé et l'assignation, il convient de se placer à la date d'effet du congé soit le 30 octobre 2020 et de vérifier que les lieux loués ont bien été occupés huit mois dans l'année qui précède soit du 30 octobre 2019 au 30 octobre 2020 ou dans les années antérieures.

Il n'est pas contesté que la preuve de l'inoccupation pèse sur la bailleresse la SCI DU [Adresse 1]. Cependant, il appartient à Monsieur [U] [V] de justifier de motifs valables expliquant son absence.

Les éléments de preuve fournis par la SCI [Adresse 1] sont les suivants:
- un procès-verbal d'huissier constatant l'absence de Monsieur [U] [V] à son domicile et la fermeture des volets de son appartement les 22 mai 2019 à 12h30, 20 juin 2019 à 20 heures, 5 septembre 2019 à 8 heures, 25 septembre 2019 à 18h30 et 31 octobre à 11h30, c'est-à-dire à des jours et des horaires différents,
- des courriers de la société DEGUELDRE GESTION, administrateur de l'immeuble, en date des 25 octobre 2019, 22 janvier 2020, 17 février 2020 et 5 mars 2020 demandantque Monsieur [U] [V], pour des raisons de sécurité, résilie son contrat d'abonnement au gaz, la société DEGUELDRE GESTION précisant dans le premier de ses courriers "n'avoir aucune nouvelle de [sa] part", "malgré une lettre glissée sous [sa] porte", "[les] volets étant fermés et [ses] voisins ne [l'ayant] pas vu depuis le mois de juin",
- un procès-verbal d'huissier en date du 20 juillet 2020 relevant la présence d'une fuite au niveau du porche de l'immeuble provenant de l'appartement loué au défendeur, absent de son domicile, ainsi qu'une attestation non datée de Monsieur [R] [P], architecte, qui mentionne que "la fuite a été arrêtée deux semaines plus tard", l'intervention du plombier n'ayant pu être immédiatement réalisée, "car Monsieur [U] [V] était absent",
- une seconde attestation de Monsieur [R] [P] en date du 1er décembre 2020 faisant état de l'impossibilité de réaliser un branchement EDF chez Monsieur [U] [V], car celui-ci "ne répond pas aux appels téléphoniques, aux courriers recommandés du propriétaire et à [ses] toquades sur [sa] porte", ce qui retarde la fin du chantier,
- une attestation non datée de Monsieur [O] [S] de la société MAÏDOCHE, en charge de travaux dans la cage d'escalier depuis juin 2020, indiquant avoir "constaté l'absence de Monsieur [U] [V], locataire au 1er étage" et "voir ponctuellement une personne ramasser son courrier", "[son] appartement [semblant] être inhabité",
- une attestation en date du 21 janvier 2021 de Monsieur [Z] [Y], gérant de la société MAG-ÉLEC déclarant que "l'installation électrique de l'appartement [du] 1er étage droit n'est plus alimentée" et qu'à "ce jour [il n'a] toujours pas d'accès à l'appartement pour la réalisation du nouveau raccordement",
- des factures d'électricité concernant le logement loué à Monsieur [U] [V] en date du 18 mai 2020 de 23,80 euros TTC, du 17 septembre 2020 de 47,79 euros TTC et du 17 novembre 2020 de 24,82 euros TTC, révélant des consommations d'électricité très faibles respectivement de 17 kWh et 11 kWh sur deux mois, étant observé qu'au vu de l'extrait du site Internet de la société EDF produit par la SCI DU [Adresse 1], il est seulement possible avec 1 kWh de "faire fonctionner son réfrigérateur pendant une journée" ou "cuire un poulet au four à micro-ondes ", corroborant l'hypothèse d'une occupation très occasionnelle du logement utilisé à des fins de garde-meubles,
- une sommation interpellative en date du 26 avril 2023 délivrée à personne à Monsieur [U] [V], chez Madame [T] [W] épouse [X] demeurant [Adresse 2]), ainsi qu'une sommation à cette dernière, leur demandant à quel titre et depuis quand le défendeur réside à cette adresse et auxquelles ils ont refusé de répondre.

Ces éléments précis et concordants ne sont pas utilement contredits par Monsieur [U] [V] qui se contente d'affirmer ne pas avoir ouvert sa porte, parce qu'il n'aurait "pas entendu la sonnette", serait parti en province pendant le confinement (période durant laquelle ni les huissiers, ni les entreprises de bâtiment ne pouvaient travailler) et s'absenterait régulièrement de son domicile pour des rendez-vous médicaux ou aller au club informatique. Il ajoute "qu'il est parfois amené à effectuer des voyages avec la fédération nationale des anciens combattants d'Algérie". 

Cependant, à l'exception d'une carte d'anciens combattants et de quelques éléments médicaux, insuffisants à justifier de ses allégations, il ne fournit aucun autre document. En outre, il reconnaît ne plus avoir d'électricité dans son logement depuis au moins janvier 2021, ce qui est manifestement incompatible avec une présence humaine, même par périodes.

La bailleresse établit ainsi que son locataire n'habite pas effectivement les lieux pendant au moins huit mois de l'année.

Dès lors, conformément à l'article 10-2° de la loi du 1er septembre 1948, il y a lieu de valider le congé délivré le 10 avril 2020 pour insuffisance d'occupation des lieux et de déclarer Monsieur [U] [V] déchu du droit au maintien dans les lieux depuis le 30 octobre 2020.

Monsieur [U] [V], qui s'est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er novembre 2020 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. 

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, le recours à la force publique se révèle une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [U] [V] à quitter les lieux, la demanderesse obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délais d'expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l'espèce, il apparaît que Monsieur [U] [V] est âgé de 89 ans, souffre de problèmes de santé et perçoit une retraite d'un montant total de 1084 euros par mois. 

La SCI DU [Adresse 1] ne fait mention d'aucun arriéré locatif.

Il sera toutefois relevé qu'il n'a justifié d'aucune démarche de relogement alors même que le congé a produit ses effets depuis le 30 octobre 2020, soit depuis plus de trois ans, ce qui tend à donner du crédit à l'affirmation de la bailleresse selon laquelle il résiderait en réalité chez sa compagne Madame [T] [X], [Adresse 2]), où il sera rappelé qu’une sommation interpellative lui a été signifiée à personne le 26 avril 2023.

Il a ainsi déjà eu, de fait, des délais et il sera par ailleurs rappelé qu'il a vocation à bénéficier de la période de trêve hivernale de l'article L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution, bientôt terminée, mais aussi du délai légal de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux de l'article L.412-1 du même code. 

En conséquence, il ne sera pas accordé de délai supplémentaire à Monsieur [U] [V] et sa demande de délai sera rejetée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation et la demande en paiement

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire.

L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er novembre 2020, Monsieur [U] [V] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. 

La SCI [Adresse 1] demande que cette indemnité d'occupation soit fixée à la somme mensuelle de 930,33 euros correspondant au loyer de référence (861 euros) dû dans le cadre de la réglementation sur l'encadrement des loyers pour un appartement de deux pièces, d'une superficie de 35 m², situé dans un immeuble édifié avant 1946, dans le quartier de Saint-Ambroise à Paris et aux charges locatives (69,33 euros).


Elle sollicite également la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 20 745,28 euros correspondant à la différence entre le montant du loyer mensuel charges compris actuellement payé (282,04 euros) et la valeur locative du bien majorée des charges telle que résultant de la réglementation sur l'encadrement des loyers (930,33 euros) et ce depuis la date d'effet du congé.

Cependant, elle ne rapporte pas la preuve de l'état du logement et de sa superficie, aucun DPE n'étant produit.

La SCI DU 25 RUE SAINT SÉBASTIEN sera donc déboutée de sa demande en paiement et l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges normalement dus, soit à la somme de 282,04 euros, puis trois mois après la signification du présent jugement, à l'effet d'être suffisamment dissuasive, à la somme forfaitaire de 500 euros pendant un délai de deux mois et par la suite à la somme forfaitaire de 700 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de la sommation interpellative du 26 avril 2023.

En application de l'article 699 du code de procédure civile, l'avocat ne peut obtenir le bénéfice de la distraction des dépens que si son ministère est obligatoire, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 

En conséquence cette demande sera rejetée.

L'équité commande de le condamner à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé délivré le 10 avril 2020 par la SCI DU 25 RUE SAINT SÉBASTIEN à Monsieur [U] [V] pour le 30 octobre 2020,

DÉBOUTE Monsieur [U] [V] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés de l'appartement situé [Adresse 1]) dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu'à défaut pour Monsieur [U] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI DU [Adresse 1] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

DÉBOUTE la SCI [Adresse 1] de sa demande d'astreinte,

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Monsieur [U] [V] à verser à la SCI DU 25 RUE SAINT SÉBASTIEN une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges normalement dus, soit la somme mensuelle de 282,04 euros à compter du 1er novembre 2020 et jusqu'à un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, puis pendant un délai de deux mois à la somme mensuelle de 500 euros et par la suite à la somme mensuelle de 700 euros,

DÉBOUTE la SCI [Adresse 1] de sa demande de paiement de la somme de 20 745,28 euros,

CONDAMNE Monsieur [U] [V] à verser à la SCI DU 25 RUE SAINT SÉBASTIEN la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

DÉBOUTE la SCI [Adresse 1] de sa demande de distraction,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes,

CONDAMNE Monsieur [U] [V] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés. 

La GreffièreLe Juge des contentieux de la protection.