Tribunal Judiciaire · Service des référés — 16 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/55450 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JFU


AS M N°: 1


Assignation du :
10 Juillet 2023



EXPERTISE [1]

[1] 1 copie expert +
2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 16 janvier 2024



par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des Référés par délégation du Président du Tribunal, assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier, 
DEMANDERESSE

S.A.S. EUROPEAN BUSINESS CENTER
[Adresse 10]
[Localité 8]

représentée par Me Claudia SOGNO, avocat au barreau de PARIS - #P0145, Me Michèle TISSEYRE, avocat au barreau de MONTPELLIER


DÉFENDERESSE

S.A.S. [Localité 12] 15 BEAUJON
[Adresse 5] et [Adresse 7]
[Localité 9]

représentée par Me Alain PIREDDU, avocat au barreau de PARIS - #D1014



DÉBATS

A l’audience du 01 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président et assitée de Anne-Sophie MOREL, Greffier 



Vu l'assignation en référé enrôlée sous le numéro RG 23/55450 délivrée à la requête de la SAS EUROPEAN BUSINESS CENTER, bailleur, devant le président du tribunal judiciaire de céans, soutenue oralement et ses observations écrites visées le 1 décembre 2023 soutenues oralement tendant notamment à voir :

-CONDAMNER la SAS [Localité 12] 15 BEAUJON au paiement, par provision, de la somme de 2 635 566.74 euros
-A titre subsidiaire ordonner la tenue d'une expertise, fixer la provision à consigner par la requérante au Greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, ainsi que le délai qui lui sera imparti pour ce faire, condamner la SAS [Localité 12] 15 BEAUJON au paiement d'une provision à hauteur de 1 000 000€
-En tout état de cause, reporter l'exigibilité des paiements et suspendre le jeu de la clause résolutoire débouter la SAS [Localité 12] 15 BEAUJON de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, condamner la SAS [Localité 12] 15 BEAUJON au paiement de la somme de 10 000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

Vu les conclusions écrites visées le 1er décembre de la SAS [Localité 12] 15 BEAUJON, bailleur et défendeur, soutenues oralement, tendant à voir le juge : 

-Dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société EUROPEAN BUSINESS CENTER
-A titre subsidiaire, débouter la société EUROPEAN BUSINESS CENTER de ses demandes de provision et débouter le demandeur de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de sa demande de délai.
-En tout état de cause condamner le demandeur à payer à la SASPARIS 15 BEAUJON, à titre provisionnel, la somme de 350.340,01 euros et constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à compter du 15 août 2023 ;
-Si par extraordinaire, les effets de la clause résolutoire contractuelle étaient suspendus et si la société EBC bénéficiait de délais de paiement, dire qu'à défaut du règlement d'une seule échéance à la date fixée par l'Ordonnance, la clause résolutoire sera acquise et le bail du 15 août 202 3résilié.
-Ordonner une mesure d'instruction et dire que l'expert devra se faire communiquer la copie des contrats de travail de la totalité des salariés de la société EUROPEAN BUSINESS CENTER affectés à l'exploitation de l'établissement au cours des trois dernières années ; la liste et la copie des contrats conclus avec les clients de la société EUROPEAN BUSINESS CENTER au cours des trois dernières années précédant l'expiration du bail ; les pièces justifiant des immobilisations corporelles affectées à l'exploitation de l'établissement sis [Adresse 4] ; les éléments comptables relatifs à l'exploitation de l'établissement secondaire situé [Adresse 4] ; le détail de la production vendue au sein de l'établissement : biens et services du détail des charges propres à l'établissement. 

 Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile.




MOTIFS 

La société EUROPEAN BUSINESS CENTER était liée, en qualité de preneur, à la société NEUFLIZE VIE IMMO dans le cadre d'un bail commercial du 26 juin 2014, ledit bail portant sur des locaux sis [Adresse 4].

La requérante exploitait, au sein de l'immeuble, une activité définie à l'article 2 du bail à savoir : " Prestation de services en secrétariat, bureautique, informatique et exploitation d 'immeubles à usage de bureaux. Exploitation d'immeubles à usage de bureaux, domiciliations d 'entreprises et tous services s 'y rattachant, activité dont le bailleur reconnait avoir pris connaissance ". 

La SAS EUROPEAN BUSINESS CENTER prétend exercer une activité de domiciliation d'entreprises et de mise à disposition de bureaux à destination de professionnels, au sein de centres d'affaires qu'elle exploite, dont celui du [Adresse 4]. Elle propose également à ses clients la prestation de services annexes à cette mise à disposition tel que l'accueil, le secrétariat, la gestion des fluides et accès intemet, l'entretien des locaux, l'assurance des murs et du mobilier, la gestion du courrier et la gestion du matériel informatique. 

Selon une attestation notariale du 21 décembre 2022, la société NEUFLIZE VIE IMMO a cédé l'immeuble, et donc le bail commercial, à la SAS [Localité 12] 15 BEAUJON.

Par un acte du 26 décembre 2022, la SAS [Localité 12] 15 BEAUJON a donné congé à la société EUROPEAN BUSINESS CENTER pour le vendredi 30 juin 2023 à minuit. La société SAS [Localité 12] 15 BEAUJON offrait à la société EBC de payer une indemnité d'éviction par application de l'article L 145-14 du Code de Commerce.

En suite de la délivrance du congé, la requérante saisissait son conseil pour l'accompagner dans cette démarche. Un courrier était ainsi envoyé à la SAS [Localité 12] 15 BEAUJON le 6 janvier 2023, pour engager les discussions sur les modalités de fin du bail et le montant de l'indemnité d'éviction due au requérant. 

Après discussions, les parties n'ont pas réussi à s'entendre sur la somme due au titre de la garantie d'éviction.

Par courrier en date du 21 mars 2023, la SAS [Localité 12] 15 BEAUJON remettait en doute l'existence même d'un fonds de commerce exploité par la requérant dans les lieux, estimant que son activité se limiterait, en réalité, à la signature de contrats de sous-location. Ledit courrier sollicitait en outre la transmission de plusieurs documents.
 
La société EUROPEAN BUSINESS CENTER répondait, le 5 avril 2023, en détaillant son activité et soutenait que ladite activité ne saurait être réduite à de la sous-location, qu'elle est de nature commerciale et, partant, peut donner naissance à un fonds de commerce. Elle rappelait, en outre, que le congé du 26 décembre 2022 indiquait " avec offre d'indemnité d'éviction ”. La requérante profitait également de cet envoi pour détailler, à l'écrit, les différents postes de préjudice devant être pris en compte pour le calcul de l'indemnité d'éviction selon elle.

Par un courrier daté du 27 avril, la SAS [Localité 12] 15 BEAUJON répondait en indiquant qu'elle n'était toujours pas convaincue de l'existence d'un fonds de commerce et réitérait ses demandes de document. Le demandeur rétorquait que cette demande est contraire au Règlement Général sur la Protection des Données (RGPD).

Après une reprise des négociations entre la demanderesse et M. [V] [I], président de la société ALTANA PROMOTION, elle-même présidente de la SAS [Localité 12] 15 BEAUJON, sur le montant de l'indemnité d'éviction et échec de ces dernières, c'est dans ces conditions que la société EUROPEAN BUSINESS CENTER a introduit la présente instance .

Sur la demande provisionnelle à titre d'indemnités d'éviction 

En droit, il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que, même en présence d'une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire " dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ".

Selon l'article L 145-14 du Code de commerce, s'il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En l'espèce, le demandeur sollicite une condamnation provisionnelle du défendeur au titre de l'indemnité d'éviction, qu'il estime à 2 635 566.74 euros. Il prétend avoir procédé à l'évaluation du montant de l'indemnité d'éviction qui lui est due, en accord avec les usages et en justifiant de l'ensemble des préjudices qu'il dit avoir subi. 

Le défendeur conteste cette demande provisionnelle sur le double fondement d'une inexistence d'un fonds de commerce et d'une utilisation des locaux loués non conforme à la destination du bail. 
 En outre, il est argué du caractère sérieusement contestable de l'évaluation au motif que le demandeur ne verse pas aux débats l'ensemble des éléments comptables relatifs à la gestion du centre, permettant de déterminer ainsi une somme qui serait incontestablement due. 

Il en ressort que la demande de provision du chef de cette indemnité nécessite un examen en profondeur des éléments de la cause et ne présente pas l'évidence requise en référé, au regard notamment des prétendues fautes contractuelles alléguées par le bailleur, de la contestation du préjudice et des doutes sur la qualification du fonds de commerce, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre de l'indemnité d'éviction. 

Sur la demande d'expertise 

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ; si la mesure sollicitée n'implique pas d' examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l'éventualité d'un procès sur un fondement juridique déterminé dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui.

Les dispositions de l'article L145-28 du Code de Commerce organisent les rapports entre les parties avant tout versement d'une indemnité d'éviction ("Jusqu'au paiement de cette indemnité, le preneur a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré"). 

Le motif légitime prévu par l'article 145 du code de procédure civile étant établi, au regard des pièces produites aux débats, la mesure d'instruction, à savoir la désignation d'un expert judiciaire afin, notamment, d'obtenir un avis sur les montants des indemnités d'éviction et d'occupation, sera ordonnée dans les conditions du présent dispositif.

Sur la demande reconventionnelle d'acquisition de la clause résolutoire

En droit, l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire " dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ".

Le juge des référés a le pouvoir de constater l'acquisition de la clause résolutoire délibérée en application des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce ; 

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Au cas présent, il ressort des pièces versées aux débats que des loyers échus sont demeurés impayés. Le bailleur a fait délivrer par acte du 13 juillet 2022 un commandement visant la clause résolutoire à la société EUROPEAN BUSINESS CENTER d'avoir à procéder au paiement dans le délai d'un mois de la somme de 113.578,09 € correspondant au loyer et provisions sur charges exigibles le 1er juin 2023 et de la somme de 236.762,26 € correspondant à l'arriéré de loyers résultant de l'échéancier convenu à l'occasion de la conciliation ordonnée par Monsieur le Président du Tribunal de Commerce d'Annecy contenu dans l'accord formalisé par l'échange de lettres du 1 er juillet 2022 et du 22 juillet 2022.

Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu'il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

S'il est établi que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois, il y a lieu, compte tenu de la situation du preneur, de lui accorder un délai pour s'acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire, sa prétendue mauvaise foi n'étant pas caractérisée. 

Au vu des décomptes produits, la somme de 350 340, 35 euros n'est pas sérieusement contestable au titre des loyers et provisions sur charges exigibles le 1er juin 2023 et de l'arriéré de loyers résultant de l'échéancier convenu à l'occasion de la conciliation ordonnée par Monsieur le Président du Tribunal de Commerce d'Annecy contenu dans l'accord formalisé par l'échange de lettres du 1er juillet 2022 et du 22 juillet 2022. Il convient de condamner le défendeur par provision au paiement de cette somme, étant observé que le demandeur ne justifie avec l'évidence requise en référé d'aucune créance liquide et exigible pouvant se compenser avec la créance du bailleur du chef des loyers échus et exigibles .

L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe,, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions formées par le demandeur du chef d'indemnité d'éviction ;

Ordonnons une mesure d'expertise ;

Désignons en qualité d'expert :

Monsieur [P] [D]
[Adresse 6] 
[Localité 9] 
☎ :[XXXXXXXX01]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,




Avec mission de :

visiter les lieux situés [Adresse 4], les décrire, les photographier, en cas de contestation les mesurer, dresser, le cas échéant, la liste des salariés employés par le preneur dans ces locaux et sur ce fonds ;prendre connaissance des charges et conditions du bail et de tous documents estimés par lui utiles à l'accomplissement de sa mission ; réunir tous les éléments techniques et de faits nécessaires permettant d'apprécier le montant de l'indemnité d'éviction ;rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction résultant d'une perte de fonds de commerce conformément à l'article L.145-14 du code du commerce : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, des frais de licenciement dans le cas :1°) d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, des frais de licenciement,
2°) de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert comprenant notamment : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, frais de mailing, etc. ;
rechercher tous les éléments susceptibles de permettre de fixer l'indemnité d'occupation dont le locataire sera redevable;
Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplis-sement de sa mission ;
- se rendre sur les lieux ;
- à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;
* en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :
*fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
* rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l'expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d'expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires ;

Fixons à la somme de 4000 euros la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par le demandeur à la RÉGIE DU TRIBUNAL au plus tard le 15 mars 2024 inclus ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (service du contrôle des expertises) avant le 02 septembre 2024, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS EUROPEAN BUSINESS CENTER à payer à la SAS [Localité 12] 15 BEAUJON la somme provisionnelle de 350 340, 35 euros au titre des loyers et provisions sur charges exigibles le 1er juin 2023 ;

Autorisons la SAS EUROPEAN BUSINESS CENTER à se libérer de sa dette en 24 versements mensuels d'un montant égal en sus du loyer courant le premier versement intervenant le 25 du mois suivant la signification de la présente décision et les suivants le 25 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus du loyer courant, d'une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, 
° le tout deviendra immédiatement exigible, 
° la clause résolutoire sera acquise, 
° il sera procédé à l' expulsion immédiate du preneur et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique, des locaux commerciaux sis [Adresse 4] ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Fixons à titre provisionnel l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Rejetons le surplus des demandes ; 

Rejetons les demandes du chef de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le demandeur aux dépens de l'instance ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à Paris, le 16 janvier 2024

Le Greffier,Le Président,






Anne-Sophie MORELFabrice VERT
















Service de la régie : 
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris
☎ [XXXXXXXX03]
Fax [XXXXXXXX02]
✉ [Courriel 13]


Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes : 
IBAN : [XXXXXXXXXX011]
BIC : TRPUFRP1
en indiquant impérativement le libellé suivant : 
C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du TGI de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Espert : Monsieur [P] [D]

Consignation : 4000 € par S.A.S. EUROPEAN BUSINESS CENTER

le 15 Mars 2024

Rapport à déposer le : 02 Septembre 2024

Juge chargé du contrôle de l’expertise : 
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.