Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 22 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 22/01/2024
à : Me Manuel QUESNOT-FILIPPI

Copie exécutoire délivrée 
le : 22/01/24
à : Me Jean DE ROUX

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/03619 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZWEX

N° MINUTE : 
4/2024






JUGEMENT 
rendu le lundi 22 janvier 2024


DEMANDEUR
Monsieur [F] [B], demeurant [Adresse 1] - ARGENTINE
représenté par Me Jean DE ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0417

DÉFENDEURS
Monsieur [N] [M], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Manuel QUESNOT-FILIPPI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0205
Madame [V] [M], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Manuel QUESNOT-FILIPPI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0205


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 13 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 janvier 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 22 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/03619 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZWEX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 novembre 2018, Monsieur [F] [B] a donné à bail meublé à Monsieur [N] [M] et Madame [V] [M] des locaux situés [Adresse 2] à usage de résidence secondaire.

Monsieur [N] [M] et Madame [V] [M] ont quitté les lieux le 4 novembre 2022 après la délivrance d’un congé par Monsieur [F] [B].

Par actes de commissaire de justice signifiés le 15 mars 2023, Monsieur [F] [B] a fait assigner Monsieur [N] [M] et Madame [V] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 janvier 2023, un arriéré locatif de 3196,30 €, la somme de 221,94 € représentant des abonnements internet réglés par ses soins, 7805 € au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie, et la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l'audience du 13 novembre 2023, il réitère les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, et s’oppose aux demandes reconventionnelles.

En défense, Monsieur [N] [M] et Madame [V] [M] sollicitent le rejet des demandes et la condamnation du demandeur à leur verser la somme de 5133 € au titre de la majoration légale applicable au dépôt de garantie non restitué, la somme de 2453 € au titre du trouble de jouissance subi dans les lieux et la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le juge se réfère pour un exposé plus ample des moyens et prétentions des parties à leurs conclusions écrites soutenues oralement en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré avec mise à disposition au greffe au 22 janvier 2024.

MOTIFS

Il est rappelé à titre liminaire que le bail conclu entre les parties est soumis aux dispositions du code civil et non à la loi du 6 juillet 1989. Il ne peut ainsi être fait application dans les demandes respectives des dispositions de l’article 7 relatives aux dégradations locatives ou de l’article 22 relatif à la majoration du dépôt de garantie non restitué.

I. Sur la demande en paiement de Monsieur [F] [B] au titre des réparations locatives

Suivant l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. 

Aux termes de l'article 1732 du code civil, il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. 

La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

En application de l'article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit. Le juge doit cantonner l’indemnisation aux seules prestations nécessaires pour parvenir à la réparation de l’entier préjudice. Ainsi, ne peut être indemnisé de manière intégrale que le préjudice direct et certain.

En l’espèce, Monsieur [F] [B] demande la prise en charge par Monsieur [N] [M] et Madame [V] [M] de réparations résultant de dégâts des eaux survenus durant le bail dont l’un survenu le 19 décembre 2019.

Monsieur [F] [B] n’établit toutefois pas que plusieurs dégâts des eaux seraient survenus dans les lieux ce qui ne ressort pas de l’état des lieux de sortie.

Le dégât des eaux du 19 décembre 2019, signalé par Monsieur [N] [M] et Madame [V] [M] au bailleur et provenant d’un appartement situé à l’étage supérieur, a entraîné des dégradations selon les échanges de courriels versés au débat dans l’entrée (plafond), la chambre (plafond, mur, moulures, plinthes, électricité, placard), les toilettes (mur et plafond).
Aucun élément ne permet d’établir que l’absence de travaux de remise en état par les locataires, une fois les supports secs, aurait entraîné une aggravation des désordres entre 2019 et 2022.

En tout état de cause, il appartient au locataire quand bien même il n’est pas à l’origine du dégât des eaux de le signaler à son assureur et de procéder ou de faire procéder aux travaux de remise en état correspondants, l’assureur dûment mandatée diligentant le cas échéant une expertise et un entrepreneur à cette fin ou sollicitant à cette fin en fonction de la nature des désordres et/ou de leur montant l’assureur du bailleur ou de la copropriété.
Or Monsieur [N] [M] et Madame [V] [M] n’établissent pas dans le cadre de la présente instance qu’une demande de remise en état était toujours en cours auprès de leur assureur lors de leur départ des lieux, celle-ci pouvant être alors poursuivie par Monsieur [F] [B].

S’agissant par ailleurs des dégradations résultant de ce dégât des eaux dans les lieux, il est relevé à titre liminaire que l’état des lieux d’entrée versé au débat est partiellement illisible et que les photographies du constat d’huissier d’état des lieux de sortie sont en noir et blanc et ne font donc pas ressortir précisément les dégradations.

Selon le constat d’huissier et dans les pièces concernées, il apparaît que l’entrée comporte une fissure au plafond avec décollements de peinture, que des traces plus foncées sont visibles sur le mur de droite dans les toilettes, le reste de la pièce étant en bon état général, et que dans la chambre, le mur de gauche présente d’importantes traces de coulures et décollements de peinture, le mur au dessus du lit est dépourvu de revêtement, le parquet proche d’une plinthe qui se décolle présente des traces, les peintures de cette pièce étant globalement en mauvais état.

Il est relevé qu’il ne peut être tenu compte de l’expertise amiable du 24 novembre 2022 qui mentionne un sinistre du 22 septembre 2022 et dans d’autres pièces que celles affectées par le dégât des eaux du 19 décembre 2019, et ce alors que l’état des lieux de sortie ne fait pas ressortir de traces de dégâts des eaux dans la salle de bains et le salon, mais de simples salissures, traces, frottements relevant de l’usure naturelle des lieux avec l’usage.

Ainsi, si la responsabilité de Monsieur [N] [M] et Madame [V] [M] est engagée pour les dégradations résultant du dégât des eaux telles qu’elles ressortent du constat d’huissier, l’évaluation des travaux de remise en état figurant dans l’expertise amiable (11876,5 € TTC), faite sur la base d’un devis qui n’est pas produit, et portant sur d’autres pièces que celles concernées par le dégât des eaux du 19 décembre 2019 ne peut être retenue, pas davantage que la facture de travaux réalisée par Monsieur [F] [B] (12265 € TTC) qui comprend notamment un poste « menuiseries » qui n’est pas expliqué.

En outre, le bailleur étant tenu après plusieurs années d’occupation des lieux de procéder au titre de son obligation d’entretien à la remise à neuf des revêtements lesquels s’usent naturellement avec le temps, la remise en état à la charge de Monsieur [N] [M] et Madame [V] [M] doit tenir compte de la vétusté.

Ainsi, compte tenu des dégradations constatées nécessitant une remise en état sur une petite surface du parquet, le recollement de la plinthe et la réfection des peintures de la chambre, du plafond de l’entrée et des toilettes, et de la durée d’occupation des lieux, il sera alloué à Monsieur [F] [B] la somme de 2000 € en réparation de son préjudice matériel.

II. Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [F] [B] sollicite au titre de l’arriéré locatif la somme de 3196,3 € et au titre de factures internet la somme de 221,94 €. 
Monsieur [N] [M] et Madame [V] [M] ne contestent pas devoir le montant des factures internet.
Compte tenu par ailleurs de la date d’établissement de l’état des lieux de sortie, la somme demandée au titre de l’arriéré locatif apparaît cohérente avec le montant du loyer habituel, aucun décompte n’étant produit par Monsieur [F] [B].

En conséquence, il est fait droit à la demande en paiement de Monsieur [F] [B] à hauteur de 3418,24 €. 

III. Sur la demande de Monsieur [N] [M] et Madame [V] [M] au titre de leur trouble de jouissance

Suivant l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de garantir au locataire la jouissance paisible du logement.

Toutefois, la responsabilité du bailleur ne peut être engagée que s’il a été mis en demeure de mettre fin aux désordres dénoncés.

En l’espèce, si Monsieur [N] [M] et Madame [V] [M] ont nécessairement subis un trouble de jouissance résultant des conséquences du dégât des eaux survenu dans les lieux, la durée de ce trouble est en partie due à l’absence de démarches auprès de leur assureur pour remettre les lieux en état et ils n’ont par ailleurs pas mis en demeure Monsieur [F] [B] de remédier aux désordres.

En conséquence, leur demande de dommages et intérêts est rejetée.

IV. Sur la restitution du dépôt de garantie et les comptes entre les parties

Les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables à la restitution du dépôt de garantie.
En l’espèce, Monsieur [N] [M] et Madame [V] [M] restent devoir à Monsieur [F] [B] la somme de 5418,24 € au titre des réparations locatives et de l’arriéré locatif soit la somme de 958,24 € après déduction du montant du dépôt de garantie de 4460 €.

En conséquence, Monsieur [N] [M] et Madame [V] [M] seront condamnés solidairement, la solidarité étant prévue au contrat, à payer à Monsieur [F] [B] la somme de 958,24 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement qui évalue les réparations locatives, conformément à l’article 1231-7 du Code civil.

V. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l'espèce, Monsieur [N] [M] et Madame [V] [M] parties perdantes supporteront in solidum les dépens, et leur demande au titre des frais irrépétibles est par conséquent rejetée.
Les dépens ne comprennent pas en l’espèce le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail signifié aux défendeurs le jour de la restitution des lieux, la présente instance n’ayant pas pour objet une demande d’acquisition résolutoire, l’acte d’huissier n’étant donc pas requis pour l’instance et relevant le cas échéant de la demande au titre des frais irrépétibles.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

En l'espèce, l'équité commande de rejeter la demande de Monsieur [F] [B] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe,


Condamne solidairement Monsieur [N] [M] et Madame [V] [M] à payer à Monsieur [F] [B] la somme de 958,24 € au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Déboute Monsieur [N] [M] et Madame [V] [M] de leur demande de dommages et intérêts,

Rejette toutes les autres demandes,

Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [N] [M] et Madame [V] [M] in solidum aux dépens, soit le coût de l’assignation mais non du commandement de payer,

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.


LE GREFFIER LE JUGE