Tribunal Judiciaire · JUGE LOYERS COMMERCIAUX — 23 janvier 2024

Minute n°


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2024



N° RG 23/01158 - N° Portalis DB22-W-B7H-RDVX
Code NAC : 30C 



DEMANDERESSE

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CLOS DE LA TOUR, société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 308 209 519 dont le siège social est situé [Adresse 7], représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Alexandre SUAY, avocat plaidant au barreau de PARIS.



DÉFENDERESSE

La société CLINIQUE [11] exerçant sous l’enseigne «[12]», société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 659 805 071 dont le siège social est situé [Adresse 10], représentée par la société MEDICA FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 341 174 118 dont le siège social est situé [Adresse 6], elle-même représentée par Monsieur [W] [J], dûment habilité en sa qualité de Président,

représentée par Maître Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Amélie PINÇON, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉBATS :

Madame GARDE, Juge, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier.

Après avoir entendu, lors de l’audience du 30 Novembre 2023, les avocats des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour.


* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 11 décembre 2010 la SCI Clos de la Tour a donné à bail commercial à la société Clinique [11] divers locaux et biens immobiliers situés route de [Localité 19], [Adresse 18] et [Adresse 8] à [Localité 13] (78), à usage exclusif de clinique médicale, chirurgicale, obstétricale, laboratoire, maison de santé, repos et convalescence et maison de retraite, pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2011 pour se terminer le 31 décembre 2019, moyennant un loyer annuel initial de 493.000 €. 

Par acte extrajudiciaire signifié le 25 juin 2019, la SCI Clos de la Tour a donné congé à la société Clinique [11] pour le 31 décembre 2019 et lui a offert le renouvellement de son bail à compter du 1er janvier 2020 moyennant un loyer annuel en principal de 700.000 €. Par courrier en réponse du 23 août 2019, la société Clinique [11] a accepté le principe du renouvellement du contrat de bail mais a contesté le montant du loyer du bail renouvelé. 

C’est dans ces conditions qu’après avoir notifié à la société Clinique [11] un mémoire préalable par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 21 décembre 2021, la SCI Clos de la Tour l’a fait assigner, par exploit introductif d’instance délivré le 
17 février 2023, devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 19] aux fins de : 

- Recevoir la SCI Clos de la Tour en la présente assignation et la déclarer bien fondée,
- Adjuger à la requérante l’entier bénéfice de ses demandes telles que formulées dans son mémoire notifié le 17 décembre 2021,

Par conséquent, et à titre principal,

- Dire et juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative,
- Fixer ledit loyer à la somme annuelle de 700.000 € hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2020, 
- Condamner la société Clinique [11] au paiement des intérêts de droit sur chacune des échéances de loyers à compter du 1er janvier 2020, en application de l’article 1155 du code civil,

A titre subsidiaire,

- Désigner tel expert qu’il lui plaira, avec pour mission d’apporter tous éléments de nature à lui permettre de fixer le prix du loyer du bail renouvelé,

En tout état de cause,

- Condamner la société Clinique [11] à payer la somme de 
2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- La condamner en tous les frais et dépens dont les frais d’expertise s’il y a lieu,
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel. 

La SCI Clos de la Tour expose que les locaux et biens immobiliers donnés à bail se situent à [Localité 13], dans le quartier huppé du coeur volant qui regroupe toutes les grandes propriétés situées aux abords du parc de [Localité 15]. Elle indique que l’accès au site est assuré par la route de [Localité 19], un tronçon de la route nationale 186 assurant la liaison avec l’échangeur de l’autoroute A13, ainsi que par la gare Transilien SNCF, située en centre-ville. Elle souligne que la commune de [Localité 13], qui se caractérise par une forte présence d’espaces naturels composés de parcs arborés et de massifs boisés, est particulièrement prisée. Elle fait valoir que, suivant le dernier recensement réalisé en 2016, la commune compte 7.100 habitants dont 
30 % sont âgés de plus de 60 ans. Elle estime que la situation géographique est favorable à l’activité exercée par la société Clinique [11]. 

Elle soutient que les locaux donnés à bail sont monovalents et que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, déterminée conformément aux dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce. Elle explique que la méthode de la recette théorique d’hébergement préalablement appliquée en matière de cliniques est inopérante depuis que la réforme de la tarification des actes médicaux des établissements privés est entrée en vigueur. Elle ajoute que la méthode de comparaison n’est pas optimale, toutes les cliniques n’ayant pas le même mode d’exploitation. Elle indique, à cet égard, que les établissements privés de soins de suite et de réadaptation bénéficient d’une rentabilité d’exploitation plus de deux fois supérieure à celle des cliniques médicales, chirurgicales et obstétriques. Elle observe, en l’occurrence, que la clinique [11] est une clinique de soins de suite et de réadaptation, spécialisée dans la prise en charge des personnes âgées, disposant d’une autorisation sanitaire pour 65 lits, dont 30 lits de SSR à orientation gériatrique et 25 lits de SSR polyvalent, dont les tarifs sont sensiblement identiques à ceux annoncés par des établissements SSR situés en périphérie de [Localité 16] et conventionnés par la sécurité sociale. 


Elle fait siennes les conclusions d’un rapport d’expertise amiable établi par 
M. [X] [I], articulant une méthode métrique et une approche financière, pour retenir une valeur locative annuelle de 700.000 € en principal. 

Aux termes de son dernier mémoire signifié à la SCI Clos de la Tour le 22 novembre 2023, la Clinique [11] demande au juge des loyers commerciaux de : , 

A titre principal, 
 
- Fixer le prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 
540.000 euros hors charges (hors sujet TVA), à compter rétroactivement 
du 1er janvier 2020,
 
- Renouveler le bail aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception 
de celles qui seraient contraires aux dispositions légales dont celles issues 
de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et son décret n°2014-1317 
du 3 novembre 2014,

A titre subsidiaire,

- Ordonner avant dire droit une mesure d’instruction en application de l’article R.145-30 du code de commerce, en l’occurrence, désigner un expert ayant pour mission : 
 
- de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, 
- de visiter les locaux litigieux sis [Adresse 4] à [Localité 14], les décrire, 
- d’entendre les parties en leurs dires et explications, 
- de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, 
- de rechercher, en application de l’article R. 145-10 du code de commerce, la valeur locative des locaux loués au 1 er janvier 2020, au regard : 
* de leur caractère monovalent ; et 
* des usages observés dans la branche d’activité considérée,
- de rendre compte de tout et donner son avis, 
- de dresser un rapport de ses contestations et conclusions dans les 6 mois suivant sa désignation, 
 
- Condamner la SCI Clos de la Tour au paiement de la consignation à valoir sur les honoraires de l’expertise,

En tout état de cause,

- Débouter la SCI Clos de la Tour de toutes ses demandes, fins et prétentions, 
 
- Rejeter la demande de condamnation formulée par la SCI Clos de la Tour à l’encontre de la société Clinique [11] au paiement d’intérêts de retard sur chacune des échéances de loyers à compter du 1er janvier 2020,

- Fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 524.624 euros hors charges et TVA non-applicable correspondant au loyer actuel en vigueur, à compter du 1er janvier 2020, jusqu’à sa fixation définitive,
 
- Condamner la SCI Clos de la Tour à verser à la société Clinique [11] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Voitellier,
 
- Condamner la SCI du Clos de la Tour aux frais d’expertise s’il y a lieu. 
 
La société Clinique [11] s’accorde avec la SCI Clos de la Tour sur l’application des dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce et le recours à deux méthodes d’évaluation, à savoir la comparaison directe au m2 et le taux d’Ebitdar.

Elle met néanmoins en exergue plusieurs charges exorbitantes du droit commun parmi lesquelles le transfert à la charge du preneur du paiement de la taxe foncière, des travaux de mise en conformité et des primes d’assurance du bailleur. Elle se prévaut aussi de l’état vieillissant des locaux loués et de la mise à sa charge des travaux de vétusté. 

Elle observe que le bail ne fait référence à aucune surface utile. Elle retient toutefois, sur la base d’un relevé de surfaces établi par M. [P], une surface totale de 3.553 m2. Elle explique que plusieurs annexes au bâtiment principal constituent des maisons d’habitation et ne sont pas adaptées à un usage de clinique. 

Elle soutient, au visa d’un rapport d’expertise amiable rédigé par le cabinet Robine et Associés, que les références observées aux alentours révèlent des loyers oscillant entre 109 € / m2p et 168 € / m2p pour un établissement SSR situé en seconde couronne de la région parisienne, dans le cadre de renouvellements amiables déplafonnés. Elle retient, par ailleurs, un taux d’Ebitdar sur le chiffre d’affaires de 23 % et un taux d’effort de 41 % de l’Ebitdar pour une valorisation de 674.245 € arrondie à 674.000 €. Elle en déduit une valeur locative annuelle de 640.000 euros par an, qu’elle limite à 540.000 € eu égard aux clauses et conditions du bail. 

Elle sollicite, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire et la fixation du loyer provisionnel à la somme du loyer actuellement en vigueur. 

Elle considère, enfin, que la demande en paiement des intérêts au taux légal, qui n’est ni fondée ni étayée, doit être rejetée. 

MOTIFS

Sur le champ de compétence du juge des loyers commerciaux

En vertu de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. 
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. 

Le juge des loyers commerciaux est tenu de vérifier sa propre compétence. 

En l’espèce, la demande de la société Clinique [11] tendant à statuer sur les clauses et conditions du bail renouvelé excède le champ de compétence de la présente juridiction.

Elle sera, par conséquent, déclarée irrecevable. 

Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article R. 145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles 
L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.

Aux termes de l’article R. 145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé, il peut commettre toute personne de son choix pour procéder aux constatations qu’il estime nécessaires. 

En l’espèce, les parties s’accordent sur le renouvellement du contrat de bail à compter du 1er janvier 2020 et la détermination du montant du loyer du bail renouvelé conformément aux dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce. 

Elles s’opposent néanmoins sur la valeur locative annuelle des locaux donnés à bail et se réfèrent, au soutien de leurs prétentions respectives, à deux rapports d’expertise amiable aux conclusions divergentes. Si ces derniers offrent un premier éclairage sur les termes du débats, l’un a été réalisé sur dossier (sans visite sur place) et l’autre a été rédigé sans que ne soient communiquées certaines informations essentielles (taux d’occupation, comptes d’exploitation, etc.) 

Dès lors, en l’état des pièces versées aux débats, la juridiction ne possède pas d’éléments d’appréciation suffisants pour statuer sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1erjanvier 2020, de sorte qu’il convient, avant dire droit, d’ordonner une mesure d’instruction dans les termes du dispositif.

La qualité et l’effectivité de la mesure d’instruction dépendant des conditions dans lesquelles elle est menée, il appartiendra à la Clinique [11] de produire à l’expert judiciaire tous les documents que celui-ci estimera nécessaires au bon déroulement de sa mission, dont les indicateurs de gestion ainsi que le détail des comptes d’exploitation. 

Chacune des parties ayant intérêt à la réalisation de la mesure d’expertise judiciaire et à la détermination de la valeur locative des locaux donnés à bail au 1er janvier 2020, le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert sera partagé entre elles par moitié. 

Sur la fixation du loyer pendant l’instance

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, et pendant la durée de l’instance, le locataire est tenu de payer l’ancien loyer. Cette obligation a pour corollaire l’interdiction faite au bailleur de demander le paiement du nouveau loyer avant d’avoir obtenu soit l’accord contractuel du locataire, soit une décision judiciaire sur son montant. La juridiction peut cependant, en fonction des éléments qui lui sont fournis, fixer un loyer provisionnel, auquel cas un compte sera fait entre les parties lors de la fixation définitive. 

En l’espèce, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas d’éléments suffisants pour fixer le loyer provisionnel à un montant autre que celui résultant du bail échu.

Par conséquent, le montant du loyer provisionnel sera fixé, pendant la durée de l’instance, au loyer résultant du bail échu et indexé conformément aux stipulations contractuelles.

Sur les autres demandes

Sur le sursis à statuer

En vertu des articles 481 et 483 du code de procédure civile, le jugement mixte ne dessaisit le juge que pour la partie du principal qui est tranchée, et non pour la partie du jugement relative aux mesures d’instruction ou provisoires.

En conséquence, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, il sera sursis à statuer sur les autres demandes formées par les parties et non encore tranchées. 

Corrélativement, les demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront réservées. 

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.



PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mixte et contradictoire rendu en premier ressort, 

CONSTATE le renouvellement au 1er janvier 2020 du bail commercial liant les parties et portant sur divers locaux situés route de [Localité 19], [Adresse 18] et [Adresse 8] à [Localité 13] (78),

DECLARE irrecevable la demande de la société Clinique [11] tendant à statuer sur les clauses et conditions du bail renouvelé, 

DIT que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative déterminée conformément aux dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce,

Avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé,

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [E] [F]
[Adresse 5]
[Localité 9]
Tél : [XXXXXXXX01]
Fax : [XXXXXXXX02]
Port. : [XXXXXXXX03]
Email : [Courriel 17]

Avec la mission de :

1/ se rendre sur les lieux situés route de [Localité 19], [Adresse 18] et [Adresse 8] à [Localité 13] (78) en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment convoqués,

2/ décrire et photographier les locaux commerciaux, donner les caractéristiques des locaux et de l’activité exercée, et sauf accord écrit des parties, déterminer la surface des locaux, le cas échéant en s’adjoignant un sapiteur, dire et justifier l’application d’un coefficient de pondération,

3/ donner son avis sur la valeur locative du bail en renouvellement à la date du 1er janvier 2020, déterminée conformément aux dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce, en veillant à justifier le choix des méthodes d’évaluation retenues et en détaillant les calculs opérés, 
 
4/ fournir à la présente juridiction toute précision qu’il estime utile à la résolution du litige,

5/ déposer son rapport avec une version papier comportant ses annexes et une version numérisée via OPALEXE au greffe du tribunal judiciaire de Versailles - service du contrôle des expertises - dans un délai de 7 mois à compter du jour où il aura été avisé de la réalisation de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises,

6/ en cas de conciliation des parties, constater que la mission est devenue sans objet et en dresser rapport dans les meilleurs délais,

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour surveiller les opérations d’expertise,

DIT que l’expert commis, saisi par le greffe du tribunal judiciaire de Versailles, devra :

1/ accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et réclamations et y répondre et, lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

2/ soumettre, à l'issue de la première réunion d'expertise, au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquer aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier des opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, solliciter la consignation d'une provision complémentaire,

3/ rendre compte au magistrat chargé du contrôle des expertises de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies,

4/ impartir un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires ainsi que les documents que les parties jugeraient utiles et, à l’expiration de ce délai, aviser le juge chargé du contrôle des expertises de la carence des parties,

5/ sauf accord contraire écrit des parties, adresser à celles-ci une note de synthèse de ses observations et constatations après chaque réunion,

6/ communiquer aux parties la teneur de son rapport par un pré-rapport en leur enjoignant de lui faire connaître leurs observations dans un délai d’un mois à l’expiration duquel l’expert achèvera son rapport en répondant aux observations des parties ; s’il n’a reçu aucune observation, il le précisera, 

7/ vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis,

ORDONNE à la Clinique [11] de produire à l’expert judiciaire tous les documents que celui-ci estimera nécessaires au bon déroulement de sa mission, dont les indicateurs de gestion ainsi que le détail des comptes d’exploitation,

SUBORDONNE l’exécution de la présente décision en ce qui concerne l’expertise à la consignation au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, régie d’avances et de recettes, par la SCI du Clos de la Tour d’une part, et la société Clinique [11] d’autre part, à concurrence de 50 % chacune, d’une avance de 3.500 euros à titre de provision à valoir sur les honoraires de l’expert, dans un délai maximum de six semaines à compter du jugement, sans autre avis,
 
RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque en vertu de l’article 271 du code de procédure civile,

FIXE le loyer provisionnel dû par la société Clinique [11], pour la durée de l’instance, au montant du loyer résultant du bail échu, indexé conformément aux stipulations contractuelles,

RÉSERVE les demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

ORDONNE la radiation de l’affaire du rôle du juge des loyers commerciaux dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

DIT qu’en vertu de l’article R. 145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 
23 JANVIER 2024, par Madame GARDE, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
Carla LOPES DOS SANTOS Angéline GARDE