Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 16 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
16 JANVIER 2024


N° RG 23/00964 - N° Portalis DB22-W-B7H-RNDE
Code NAC : 72C 
AFFAIRE : [C] [H], [T] [B], [I] [V] épouse [M], A.S.L. ASL LES RÉSIDENCES [Adresse 7] C/ [O] [Z] épouse [U], [G] [U]


DEMANDEURS

Monsieur [C] [H]
né le 18 Mai 1952 à [Localité 14], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Vincent JARNOUX-DAVALON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 406

Monsieur [T] [B]
né le 02 Juin 1950 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Vincent JARNOUX-DAVALON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 406

Madame [I] [V] épouse [M]
née le 06 Octobre 1947 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Vincent JARNOUX-DAVALON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 406

L’Association Syndicale Libre “Les Résidences [Adresse 7]”, à [Localité 8], 
représentée par M. [A] [N] et dont le siège est chez Mme [M], [Adresse 4].
représentée par Me Vincent JARNOUX-DAVALON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 406


DEFENDEURS

Madame [O] [Z] épouse [U]
née le 09 Juillet 1970 à [Localité 6] (SYRIE), demeurant [Adresse 11]
représentée par Me Jérôme NALET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 286


Monsieur [G] [U]
né le 12 Novembre 1969 à [Localité 6] (SYRIE), demeurant [Adresse 12]
représenté par Me Jérôme NALET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 286

Débats tenus à l'audience du : 05 Décembre 2023

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 05 Décembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Janvier 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [U] sont propriétaires depuis le 25 novembre 2019 d'une maison avec jardin sise [Adresse 1] sur la commune de [Localité 8] (Yvelines). Le bien est compris dans le périmètre de l'Association Syndicale Libre LES RESIDENCES [Adresse 7]. Un cahier des charges de lotissements est applicable au sein de cette ASL.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 30 juin 2023, l'Association Syndicale Libre "Les Résidences [Adresse 7]" [Localité 8], Mme [I] [V] épouse [M], M. [T] [B] et M. [C] [H] ont assigné M. [G] [U] et Mme [O] [Z] épouse [U] en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir ordonner une expertise.

Aux termes de leurs conclusions, ils sollicitent de voir, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile :
- ordonner la destruction des deux abris litigieux accolés au garage de la maison des défendeurs, dans les 30 jours de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,
- condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- à titre incident, ordonner une expertise.

Ils rappellent que les époux [U] ont, dès le mois de février 2020, entamé la construction d’une extension en dur et affiché un permis de construire après avoir commencé les travaux ; que la présidente de l’ASL leur a rappelé leurs obligations de respecter le cahier des charges de l’ASL, lequel interdit toute nouvelle construction dans la résidence, précisant que pour y déroger, il est nécessaire d’obtenir l’autorisation de tous les voisins immédiats, avec ensuite une demande à transmettre au conseil syndical, le projet étant ultérieurement soumis au vote en assemblée générale ; que M. [U] a rétroactivement obtenu l’accord des voisins et l’extension en rez-de-chaussée construite derrière le garage, qui comprend une chambre et une salle de bain de plain-pied, a été conservée sans que l’ASL ne donne suite. 
 
Ils indiquent que suite à ce premier incident, les époux [U] ont construit un mur surmonté d’un grillage, à la place d’une haie le long du garage de la maison à côté, sans déclaration de travaux, puis ajoute à la construction existante un sas d’entrée de couleur marron, toujours sans aucune autorisation, puis une nouvelle extension en dur, en parpaing, camouflé avec du bois, communicant avec le garage, qu’ils appelleront « abri de jardin » mais qui est en réalité un bâtiment en parpaings communiquant avec l’existant ; que suite à une médiation un accord est trouvé : l’ASL s’engage à présenter les travaux réalisés et à les soumettre au vote lors de l’assemblée générale de 2022 et parallèlement M. [U] s’engage à respecter à l’avenir les décisions de l’assemblée générale, notamment concernant la remise en état du bien tel qu’il était à l’origine ; que cet accord fera l’objet d’un procès-verbal d’accord de médiation du 15 novembre 2021 ; que par assemblée générale d’avril 2022, les membres de l’ASL, manifestement soucieux de préserver la bonne entente entre voisins, acceptent de régulariser toutes les constructions sauvages des époux [U], à l’exception de l’annexe - appelée abusivement « abri de jardin » - car celle-ci est en limite de propriété, particulièrement visible depuis l’extérieur lorsque la haie est taillée à la hauteur des autres haies ; que l’ASL n’exige donc que la démolition de cette construction ; que toutefois, les époux [U] ne vont pas la détruire mais la modifier en une sorte d’abri bois / auvent, et dans la foulée construiront un autre abri situé juste à côté du premier, sans solliciter aucun accord, y compris celui de leurs voisins ; que par ailleurs la haie séparative ne sera plus taillée (manifestement pour camoufler l’irrégularité) et une décision ordonnant la réduction de la haie, conformément aux prescriptions du cahier des charges a également été prise en assemblée générale. 

Ils soutiennent que les constructions litigieuses sont constitutives de plusieurs irrégularités imputables aux époux [U] ; que le procès-verbal de constat d’huissier du 26 janvier 2023 établit l’existence des deux constructions litigieuses; que M. et Mme [U] n’ont pas contesté la réalité de ces constructions, ni d’ailleurs leur caractère illégal ; qu'à titre incident, les copropriétaires de la résidence ont un intérêt légitime évident à agir pour que le cahier des charges soit respecté y compris en ce qui concerne les atteintes esthétiques à la résidence dans laquelle ils vivent et sont propriétaires ; qu'enfin, s'agissant d'une prétendue rupture d’égalité, les abris de jardin tolérés ne sont pas assimilables aux constructions litigieuses multiples des époux [U], qui sont d'autant plus mal fondés à invoquer cet argument qu’ils ont multiplié les constructions anarchiques et illégales dont la plupart a été régularisée rétroactivement par l’ASL.
 
Aux termes de leurs conclusions, les défendeurs sollicitent de voir :
- débouter l'ASL de sa demande de démolition des deux constructions (auvent et abri de jardin nouvellement construit),
- à titre subsidiaire, rejeter la demande d'expertise,
- condamner in solidum l'Association Syndicale Libre Les Résidences [Adresse 7] et Mme [M], M. [B] et M. [H] à leur verser une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.


Ils rappellent qu'un litige est né entre l'ASL et eux, auxquels il était reproché d'avoir contrevenu aux stipulations du cahier des charges, à l'occasion de la construction de différents ouvrages ; qu'ils ignoraient au départ l'existence d'un cahier des charges de lotissement et c'est dans ce contexte qu'une mesure de médiation a été organisée, donnant lieu à un accord en date du 15 novembre 2021. 

Ils soutiennent qu'il n'est démontré ni l’urgence ni l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Ils relèvent que concernant l’auvent, ils ont construit un abri de jardin en parpaing accolé à leur habitation principale ; que cet abri de jardin n’a pas été autorisé par l’assemblée générale de l’ASL du 14 avril 2022 et M. [U] a été invité à détruire l’ouvrage; qu'ils ont donc démoli l’ouvrage en parpaings et l’ont remplacé par un auvent pour abriter leur bois de chauffage, composé de 4 piliers en bois et d’un toit ; que la résolution «abri de jardin » a donc été respectée ; que d’autres maisons de la résidence ont ce type d’auvent et dès lors aucun trouble manifestement illicite ne peut être justifié pour imposer la destruction de cette construction très peu visible de la rue. 

Concernant l’abris de jardin construit postérieurement, l'assemblée a voté la destruction de cet abris sans s’opposer à la construction du nouvel abri de jardin en arrière de jardin; que M. [U] a donc détruit l’abri (objet de la contestation) et en a construit un nouveau à l’arrière de son jardin, non visible depuis la rue ; que ce type de construction est aujourd’hui admis au sein de l’ASL et alors que ces abris sont parfaitement tolérés dans la résidence ; que par principe, tous les abris de jardins, remises, auvents sont interdits au sein de l’ASL mais le cahier des charges prévoit une exception ; que l’ASL peut autoriser la construction de certains édifices et doit enregistrer ces modifications dans un catalogue des modifications autorisées ; que l'ASL se garde bien de communiquer « le catalogue des modifications autorisées », suite aux constructions effectuées par les autres propriétaires, ou de justifier l’absence de catalogue, alors que les abris sont autorisés ; qu'en réalité, l’ASL n’a jamais tenu ce catalogue et a accepté des exceptions au cahier des charges sans autorisation, sans transmission des projets, ni vote en assemblée générale. ; que cette différence de traitement entre les colotis et les époux [U] est incompréhensible, alors qu'ils ont construit un abri de jardin léger identique à ceux de leurs voisins.

Ils relèvent qu'il n'existe aucun motif légitime à voir ordonner une mesure d'expertise, puisque la construction litigieuse est précisément décrite par les demandeurs eux-mêmes, les époux [U] ayant proposé de se rendre chez eux, et M. [N], actuel président de l’ASL, ayant ainsi pu constater les choses, en présence d’autres colotis ; que l'ASL est en mesure d'apporter la preuve de ses affirmations, notamment par les outils informatiques à sa disposition (par exemple l'application Google Earth) ; que plus généralement, le litige ne présente aucune dimension technique nécessitant la désignation d'un expert judiciaire. 

Ils considèrent qu'ils sont victimes d'une rupture d'égalité, dans la mesure où il est contrevenu au cahier des charges par un grand nombre de résidents.

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2024.


MOTIFS

Sur la demande de démolition 

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents.
 
En l'espèce, aucune urgence n'est justifiée.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration avec l'évidence requise devant le juge des référés. Dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d'y mettre un terme.

Si la condition de l'absence de contestation sérieuse du droit invoqué n'est pas requise par l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile. Pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée. 

En l'espèce, l'Association Syndicale Libre LES RESIDENCES [Adresse 7] dispose d'un Cahier des charges. 

L’article 3.0.1 de ce Cahier des charges indique que : "Les parties du terrain où la construction est permise sont celles supportant les constructions d’origine. Tout le surplus du terrain est grevé d’une servitude non aedificandi". 
 
L'article 3.0.2 précise que : "Il ne pourra être élevé de constructions annexes quelconques (à l’exception toutefois d’une terrasse à l’arrière de la maison) tels que poulailler, pigeonnier, clapier, hangar, remise ou tout édifice même non fondé etc., ladite énumération n’étant pas limitative". 

L'annexe n°1 du Cahier des charges décrit les "TYPES DE MAISONS" A, B, C, D et E, comme étant des pavillons à usage d'habitation comprenant selon le type un seul rez-de-chaussée ou un rez-de-chaussée et un étage, avec chacune un jardin et une surface garage. 

L'article 3.0.7 prévoit en "Préambule : les règles à respecter pour permettre l'aménagement des parties privatives tout en conservant l'harmonie d'origine de la résidence sont définies par les six alinéas suivants :
3.0.7.1 : L'aspect extérieur doit être reproduit identiquement à l'aspect d'origine pour ce qui concerne les matériaux utilisés.
3.0.7.2 : Au fur et à mesure de leur accord par l'ASL, les modifications seront enregistrées dans un catalogue des "modifications autorisées" auquel il pourra être fait référence pour obtenir l'autorisation individuelle, de procéder à une modification identique (type, localisation ...).
3.0.7.3 : Les modifications doivent être agréées par les voisins immédiats qui sont concernés par les éventuels changements apportés aux espaces libres, à l'air, à la lumière, à la tranquilité et l'hygiène. Notification du projet leur ayant été faite au minimum un mois avant l'Assemblée Générale. 
3.0.7.4 : Les nouvelles demandes de modification, non encore répertoriées dans le catalogue, devront être acceptées par l’assemblée générale de l’ASL statuant à la majorité absolue des membres inscrits. Les délibérations ne pourront se dérouler qu'après l'obtention de l'accord des voisins concernés. Le refus d'un voisin est incontournable.
3.0.7.5 : Les demandes de modification du même type que celles déjà inscrites au catalogue devront être validées par le bureau de l'ASL pour ce qui est du respect des articles précédents.
3.0.7.6 : L'autorisation délivrée par l'ASL constitue un préalable à l'obtention du permis de construire.

Il s'avère que ces articles 3.0.7 et suivants sont relatifs aux modifications identiques ; le catalogue des "modifications autorisées"s'applique aux "demandes de modification du même type", les différents types étant précisés à l'annexe 1 susvisée.

En l'espèce, les abris de jardin litigieux consistent en des constructions annexes visées aux articles 3.0.1 et 3.0.2, faisant l'objet d'une interdiction d'édification. 

L'Assemblée Générale de l'ASL du 14 avril 2022 a voté (résolution 5a) la destruction de l'abri de jardin avec toit "M. [U] devra détruire l'abri de jardin" avant le 31 octobre 2022 comme rappelé par l'Assemblée Générale du 9 mars 2023. Il est précisé que "la construction actuelle, communiquant avec l'habitation s'apparente plus à une extension de la maison non déclarée. Pour le reste, aux termes des résolutions 5b à 5f, il a été décidé que "M. [U] conserve le "sas d'entrée", "le muret", "la terrasse", "la clôture mitoyenne en claustras" et doit "tailler les haies pour respecter la hauteur réglementaire" "conformément au cahier des charges". 

Il ressort du constat de Commissaire de justice du 26 janvier 2023 que depuis la voie publique, deux constructions sont visibles au [Adresse 1] à [Localité 8]. Ces dernières surplombent les palissades situées entre le bien de M. et Mme [U] et la propriété sise au numéro 16 de la même rue. 

Il est constaté que la première construction est fermée sur les deux côtés. Il s'agit d'un ouvrage en bois. Une bâche bleue est visible entre les murs et la toiture.

Les époux [U] allèguent avoir démoli cet abri de jardin en parpaing accolé à leur habitation principale, pour le remplacer par un auvent, pour abriter le bois de chauffage, composé de 4 piliers en bois et d’un toit, comme cela ressort effectivement des photos versées aux débats.

Toutefois, la résolution 5a prévoyait la destruction de l'abri de jardin avec toit. C'est pourquoi, la construction actuelle composée d'un toit apparaît partiellement démolie. Les travaux effectués par les époux [U] n'apparaissent manifestement pas conforment aux dispositions de la résolution de l'assemblée générale, dont l'exécution est poursuivie par la demanderesse. 

Le non respect de cette décision, dont la validitée n'est pas contestée, caractérise un trouble manifestement illicite et justifie qu'il soit enjoint aux défendeurs de démonter l'abri de jardin encore présent sur les lieux.

S'agissant du second abri de jardin, il ressort du constat d'huissier que cette seconde construction consiste en un appentis en bois. La toiture est identique à la première construction. Une gouttière a été installée côté de la propriété du numéro 16. Cet abri est masqué du côté [Adresse 13] par une haie d'environ 2 m 80. 

L'édification de cette construction est contraire aux dispositions du Cahier des charges susvisé et caractérise également un trouble manifestement illicite, qui justifie qu'il soit enjoint aux défendeurs de démonter ledit abri de jardin.

Les atermoiements et les difficultés d'exécution du protocole d'accord précédemment signé par les parties justifient le prononcé d'une astreinte.


Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de condamner les défendeurs, partie succombante, à payer aux demandeurs la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens.


PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Enjoignons à M. [G] [U] et Mme [O] [Z] épouse [U] la destruction du premier abri de jardin avec toit accolé au garage de leur maison, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois,

Enjoignons à M. [G] [U] et Mme [O] [Z] épouse [U] la destruction du second abri de jardin, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois,



Condamnons in solidum [G] [U] et Mme [O] [Z] épouse [U] à payer à l'Association Syndicale Libre "Les Résidences [Adresse 7]" [Localité 8], Mme [I] [V] épouse [M], M. [T] [B] et M. [C] [H] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamnons in solidum M. [G] [U] et Mme [O] [Z] épouse [U] aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le SEIZE JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.


Le GreffierLa Première Vice-Présidente


Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY