Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 16 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
16 JANVIER 2024


N° RG 23/01113 - N° Portalis DB22-W-B7H-RQEK
Code NAC : 30B 
AFFAIRE : S.C.I. A.CARREL MONTREUIL ACM C/ S.A.R.L. [Adresse 3]


DEMANDERESSE

La société A. CARREL MONTREUIL ACM
Société civile immobilière au capital de 1.000 euros, immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 507 868 123 ayant son siège social sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié audit siège en cette qualité,
représentée par Me Margaret BENITAH, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 409, Me Chantal ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A235


DEFENDERESSE

La société [Adresse 3]
Société à responsabilité limitée au capital de 1.200 euros, immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 788 511 400 ayant son siège social sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié audit siège ès qualité. Venant aux droits de la société GONTRAIN CHERRIER,
représentée par Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 26, Me Gilles MENGUY, avocat au barreau de PARIS.


Débats tenus à l'audience du : 16 Janvier 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 16 Janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Janvier 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 7 août 2012, la SCI A.CARREL MONTREUIL ACM a donné à bail commercial à la société GONTRAIN CHERRIER, aux droits de laquelle vient la société [Adresse 3], les locaux sis [Adresse 3] - [Adresse 1].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 8 août 2023, la SCI A.CARREL MONTREUIL ACM a fait assigner en référé la société [Adresse 3] devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 27 juin 2022 (sommation du 24 mai 2022),
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 23 juin 2023 (commandement de payer du 22 mai 2023),
- ordonner l’expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir,
- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, 
- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 66 740,22 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts de retard au taux légal sur la somme de 55 250,83 euros à compter du 22 mai 2023 et pour le surplus à compter de l’assignation,
- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 6674 euros au titre de la clause pénale,
- condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, à compter du 27 juin 2022 et subsidiairement du 23 juin 2023, et jusqu' à la complète libération des locaux,
- dire que le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse,
- condamner la locataire à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. 

Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite de voir :
- à titre principal, juger que la sommation de payer au visa de la clause résolutoire est nulle et de nul effet,
et débouter la demanderesse de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, 
- à titre subsidiaire, lui accorder un écheancier de 24 mois pour le paiement du principal restant dû, la première échéance au 20 décembre 2023 et la dernière le 20 novembre 2025,
- fixer la date de remise des clés au 15 janvier 2017,
- débouter la demanderesse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir qu’il a signé une promesse de vente sous condition suspensive notamment de la régularisation d’un bail, les parties ayant convenu d’un mécanisme de paiement de la dette due au bailleur ; un avenant a été signé prorogeant le délai de la promesse ; il n’a pu réitérer la vente faute de régularisation d’un bail et le preneur n’a pu que confirmer au défendeur qu’il n’avait pas d’autre choix que de se rétracter ; nonobstant la sommation au visa de la clause résolutoire, le bailleur a opéré une novation en émettant des quittances de loyers sans réserve pour la période postérieure à la date de sa sommation de payer au visa de la clause résolutoire ; la sommation de payer au visa de la clause résolutoire est donc nulle et de nul effet.

A l’audience du 28 novembre 2023, la demanderesse actualise la dette locative à la somme de 88 834,60 euros arrêtée au 4ème trimestre 2023 inclus et s’oppose à la demande de délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2024. 


MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion 

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Auxtermes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 22 mai 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers. 

L’existence d’une promesse de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives conclue entre la société [Adresse 3] et M. [W] [J], tiers, n’est pas opposable à la SCI bailleresse, et ne présente aucune incidence sur la validité du présent commandement de payer. 

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 22 mai 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après. 

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation 

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit. 

Il convient de condamner la société [Adresse 3] à payer à la SCI A.CARREL MONTREUIL ACM une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 23 juin 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Il y a donc lieu de condamner la société [Adresse 3] à payer à la SCI A.CARREL MONTREUIL ACM la somme provisionnelle de 88 834,60 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 4ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. 

De plus, il est constant que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale. Toutefois, faute d’avoir actualisé cette demande, il ne peut être statué.


Sur le dépôt de garantie 

Il n'y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la locataire restera acquis à la bailleresse dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être restitué par la bailleresse qu'à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à dommages-intérêts.


Sur la demande de délais de paiement 

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, en l’absence de garanties sérieuses de solvabilité, les demandes de délais seront rejetées.


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens 

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.


PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 7 août 2012 et la résiliation de ce bail à la date du 23 juin 2023,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 3] - [Adresse 1], 

Disons n’y avoir lieu à astreinte, 

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 


Condamnons la société [Adresse 3] à payer à la SCI A.CARREL MONTREUIL ACM une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 23 juin 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués,

Condamnons la société [Adresse 3] à payer à la SCI A.CARREL MONTREUIL ACM la somme provisionnelle de 88 834,60 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 4ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, 

Disons n’y avoir lieu à statuer sur la demande de clause pénale,

Rejetons les demandes de délais,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,

Condamnons la société [Adresse 3] à payer à la SCI A.CARREL MONTREUIL ACM la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société [Adresse 3] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le SEIZE JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.


Le GreffierLa Première Vice-Présidente


Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY