Tribunal Judiciaire · JUGE LOYERS COMMERCIAUX — 23 janvier 2024

Minute n°


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2024



N° RG 23/00548 - N° Portalis DB22-W-B7H-RDRA
Code NAC : 30C 



DEMANDERESSE :
 
La société SPEEDY FRANCE, société par actions simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par son Président, Monsieur [R] [K], domicilié en cette qualité audit siège,
 
représentée par Maître François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Jean-Philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocat plaidant au barreau de PARIS.


DÉFENDERESSE :
 
La société SCI ITHAQUE, société civile immobilière dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par ses cogérants, Messieurs [V] [W] et [S] [I], domiciliés en cette qualité audit siège,
 
représentée par Maître Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Alain TETZLAFF, avocat plaidant au barreau de PARIS.


PARTIE INTERVENANTE :
 
La société MV AUTO, société par actions simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 17], représentée par son Président, Monsieur [B] [P], domicilié en cette qualité audit siège, 
 
représentée par Maître François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Jean-Philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocat plaidant au barreau de PARIS.


DÉBATS :

Madame GARDE, Juge, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier.

Après avoir entendu, lors de l’audience du 30 Novembre 2023, les avocats des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour.


* * * * * *


EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 6 septembre 2001, la SCI Ithaque a donné à bail commercial à la société Speedy France des locaux situés route de Renault à [Localité 10], pour une durée de neuf 
années à compter du 1er septembre 2001, moyennant un loyer annuel de 300.000 francs, soit 45.735 euros, indexé sur l'indice du coût de la construction, outre un droit d'entrée de 500.000 francs, soit 76.224,51 euros.

Le loyer a été renouvelé aux clauses et conditions du précédent bail, à compter du 1er octobre 2010, moyennant un loyer annuel de 61.101,66 euros.

Le 2 septembre 2019, la société Speedy France a demandé le renouvellement de son bail, à effet du 1er octobre 2019, moyennant un loyer annuel de 
35.000 euros. Par acte extrajudiciaire en réponse du 5 novembre 2019, la SCI Ithaque a accepté le principe du renouvellement au 1er octobre 2019 mais a refusé le loyer proposé, revendiquant sa fixation à la somme annuelle de 70.248,96 euros par an. 

A défaut d'accord amiable, la société Speedy France a notifié à la SCI Ithaque, par lettre recommandée dont l'accusé de réception a été signé le 
15 septembre 2021, un mémoire préalable en fixation du loyer 
du bail renouvelé à la somme de 30.000 euros, puis l'a fait assigner, 
par exploit introductif d'instance en date du 10 novembre 2021, devant 
le juge des loyers commerciaux de Versailles aux mêmes fins. L’affaire 
a été enrôlée sous le numéro de RG n° 21/06072. 

Par jugement rendu le 24 mai 2022, le juge des loyers commerciaux de Versailles a constaté le renouvellement du bail liant les parties au 
1er octobre 2019 et ordonné une mesure d’expertise judiciaire, confiée 
à M. [L] [G], aux fins d’évaluer la valeur locative des locaux à la date de renouvellement du bail. Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, l’affaire a été radiée du rôle du juge des loyers commerciaux. 

Entre-temps, suivant acte sous seing privé régularisé le 27 avril 2022, la société Speedy France a cédé son fonds de commerce à la société MV Auto. La SCI Ithaque a été régulièrement informée de cette cession par acte extrajudiciaire signifié le 24 mai suivant. 

L’affaire a été rétablie au rôle à la demande de la société Speedy France 
le 17 novembre 2022 sous le RG n° 22/05987 afin d’admettre l’intervention volontaire de la société MV Auto et lui rendre opposables les opérations d’expertise en cours. Aux termes d’un jugement rendu le 16 décembre 2022, le juge des loyers commerciaux a fait droit aux demandes présentées et a radié l’affaire dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise. 

Puis M. [L] [G] a déposé son rapport d’expertise le 
19 décembre 2022. 

C’est dans ces conditions que l’affaire a été rétablie au rôle sous le numéro de RG n° 23/00548. 

Aux termes de son dernier mémoire notifié à la SCI Ithaque par lettre recommandée dont l'accusé de réception a été signé le 26 juillet 2023, les sociétés Speedy France et MV Auto demandent au juge des loyers commerciaux de : 

- Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019 à la somme
annuelle en principal hors taxes de 37.000 € (trente-sept mille euros),
- Juger que les trop-perçus de loyer produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société preneuse et ce, en vertu de l’article 1231-6 du code civil, avec capitalisation dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du même code civil pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d'un an,
- Juger que la décision à intervenir constitue un titre exécutoire permettant aux sociétés Speedy France et MV Auto d’agir en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés,
- Condamner la SCI Ithaque à payer la somme de 10.000 €, au profit de chacune des sociétés Speedy France et MV Auto, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SCI Ithaque aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,
- Juger que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire de la décision à intervenir, qui est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. 

Les sociétés Speedy France et MV Auto expliquent que la commune de [Localité 10] est accolée à celle d’[Localité 4], de sorte que les zones d'activités et commerciales qui y sont implantées sont situées à cheval entre elles deux. Elles relèvent l’existence de deux principaux pôles concurrents, [Localité 16] / [Localité 18] et [Localité 5] / [Localité 13] ainsi que d'autres petits pôles, [Localité 11] / [Localité 7] et [Localité 12].



Elles indiquent que l’offre commerciale de [Localité 10] / [Localité 4] est concentrée dans la zone commerciale du Trait de l'Union et articulée 
autour :
- du centre commercial de Flins, créé en 1973 et rénové en 1988, qui comprend soixante-douze boutiques sur 10.825 m2 GLA et un parking de deux mille deux cents places, dont l’enseigne locomotive est l’hypermarché Carrefour,
- de [9], un centre commercial à ciel ouvert comprenant vingt et une boutiques, cinq restaurants, quatre enseignes de loisirs et un parking, ouvert sept jours / sept et accueillant des moyennes surfaces,
- de [14], à la suite du [9], un “Outlet center” avec plus de cinquante boutiques de mode,
- de la zone “Les Mériels”, comprenant divers commerces,
- de la route de Renault, côté est, avec des enseignes automobiles : Dekra (contrôle technique), Elephant Bleu (station de lavage), Autovision et Speedy. 

Elles précisent que la zone commerciale est accessible par voie routière et transports en commun (bus, TER, transilien). 

Elles indiquent que les locaux loués consistent en une cellule commerciale indépendante d’une surface utile de 306,26 m2, sur un terrain non clos de 1.845 m2, à l’angle des routes départementales 14 et 19, visible depuis le rond-point de la zone commerciale et la route de Renault. Elles observent que les clients ne peuvent y accéder que par la route de Renault, en un sens unique de circulation. Elles soulignent que les locaux loués sont de nature mixte puisqu’ils comprennent une zone utilisée à usage d’atelier/réserves/locaux sociaux, inaccessible à la clientèle et apparentée à des locaux d’activité, ainsi qu’une zone utilisée à usage de réception de la clientèle, apparentée à un commerce. 

Elles rappellent qu’en principe, le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative des locaux déterminée conformément aux dispositions des articles L. 145-33 du code de commerce. Elles indiquent toutefois que ce loyer ne peut, sauf modification notable de l’un des critères fixés par l’article 
L. 145-33 du code de commerce, être supérieur au plafond indiciaire qu’elles évaluent, en l’espèce, à la somme de 69.130,14 euros. 

Elles s’accordent avec l’expert judiciaire pour retenir une surface utile de 
306 m2. Elles précisent que M. [G] n’a appliqué aucune pondération par souci de cohérence avec les éléments de comparaison qu’il a recueillis. 

Elles critiquent le raisonnement suivi par l’expert judiciaire pour la détermination du montant de la valeur locative. Elles soulignent que les éléments de comparaison utilisés (offres locatives, nouvelle location) ont trait à la valeur de marché et non à la valeur locative de “renouvellement” visée à l’article L. 145-33 du code de commerce. Elles prétendent que la valeur locative doit être déterminée sur la base d’un panachage de nouvelles locations, renouvellements amiables déplafonnés et fixations judiciaires. 

Elles ajoutent que la majoration destinée à intégrer au prix unitaire des références le coût des travaux réalisés par le preneur dans les locaux loués n’est ni d’usage, ni conforme aux dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce. Elles font valoir que le montant des travaux en question n’est pas perçu par le bailleur et n’est pas assimilable à un complément de loyer. Elles indiquent aussi que les travaux retenus par l’expert portent sur des valeurs à neuf, alors même que les aménagements sont désormais vétustes. Elles réfutent ainsi toute équivalence et demandent, le cas échéant, une minoration substantielle du prix unitaire retenu. Elles s’opposent à l’amortissement sur 
10 ans proposé par l’expert judiciaire, la majorité des références prévoyant une durée d’amortissement de 9 ans et le coût des travaux étant sous-évalué. Elles font encore valoir qu’en raison de la vétusté des aménagements actuels, la société MV Auto devra exposer des travaux de rénovation dont le coût sera équivalent à celui résultant de l’aménagement de locaux livrés brut de béton. 

Elles soulignent que, de jurisprudence constante, la valeur locative ne peut être issue d’une moyenne arithmétique mais doit procéder du rapprochement d’éléments de comparaison analysés un à un. Elles font grief à M. [G] d’avoir procédé à une correction uniforme de tous les termes de comparaison sans tenir compte des spécificités de chacun (+ 12 % pour la situation géographique et + 5 % pour la localisation sur un axe très passant). Elles relèvent, notamment, que les locaux exploités sous l’enseigne Midas sont en parfait état, mieux adaptés à l’activité exercée (hauteur sous poutre, accessibilité) et qu’ils disposent d’un parking plus grand et plus commode. Elles ajoutent que le prix retenu pour ce terme de comparaison est celui d’une nouvelle location.

Elles déduisent de l’ensemble de ces éléments un prix unitaire ne pouvant excéder 150 € / m2, pour une valeur locative de renouvellement, avant abattements, de 45.900 €. 

Elles expliquent que le transfert à la charge du preneur de la taxe foncière et des travaux de mise en conformité constituent des charges exorbitantes du droit commun au sens de l’article R. 145-8 du code de commerce. Elles aboutissent ainsi, après déduction au réel du montant de la taxe foncière et application d’un abattement de 5 % pour les travaux de mise en conformité, à une valeur locative de renouvellement de 37.148 € arrondie à 37.000 €.

Elles critiquent le rapport d’expertise amiable de M. [T] au motif qu’il n’a pas estimé la valeur locative judiciaire des locaux mais la valeur locative de marché. Elles indiquent que les références proposées ne sont pas pertinentes (locaux d’habitation, commerces aux situations géographiques et caractéristiques différentes) et qu’aucune conclusion ne peut être tirée de la moyenne des valeurs recensées. Elles soulignent, de plus, que la valorisation métrique du terrain d’assiette n’est pas fondée, les locaux de référence disposant de terrains similaires et la mise à disposition d’un tel terrain, compris dans l’assiette du bail, relevant de l’obligation de délivrance du bailleur. Elles relèvent, enfin, que M. [T] n’a procédé à aucun correctif de la valeur locative, alors même que plusieurs clauses du bail sont exorbitantes du droit commun. 


Elles rappellent que le prix du bail à renouveler s’apprécie à la date de renouvellement du bail. Elles en déduisent que la référence portant sur le bail Dekra, à effet du 1er janvier 2021, doit être écartée. Elles soutiennent, à titre subsidiaire, que le loyer référencé est un loyer binaire dont la fixation échappe, en l’absence de clause contraire, à la compétence du juge des loyers commerciaux. Elles ajoutent que la surface de 300 m2 revendiquée par la SCI Ithaque est sous-évaluée et que l’activité de contrôle technique présente un taux de marge brute bien plus élevé que celui d’un garage automobile Elles prétendent, pour la référence portant sur le bail Providange, que le loyer annuel de 85.000 € allégué n’a jamais été appliqué, la partie fixe étant limitée à 55.000 €. Elles relèvent, de plus, qu’en l’absence de précision sur la surface utile ou pondérée des locaux, le prix unitaire ne peut être utilement déterminé. 

Elles reconnaissent qu’au cours du bail expiré, la zone située à l’arrière des locaux, le long de la route départementale 14, a été étendue et que plusieurs commerces en lien avec le secteur automobile s’y sont implantés. Elles rappellent, cependant, que pour un garage automobile, l’implantation d’un concurrent constitue un facteur de dilution / déperdition de la clientèle. Elles contestent ainsi toute modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce exercé au cours du bail expiré. 

Aux termes de son dernier mémoire notifié aux sociétés Speedy France et MV Auto par lettres recommandées dont les accusés de réception ont été signés à une date inconnue et le 31 octobre 2023, la SCI Ithaque demande au juge des loyers commerciaux de : 

A titre principal, 

- Fixer le montant du loyer du bail à renouveler à la somme annuelle en principal hors taxes de 70.248,96 euros à compter du 1er octobre 2019, conformément à l'acceptation du principe du renouvellement par le bailleur en date du 5 novembre 2019,
- Juger que cette somme continuera à être indexée le 1er octobre de chaque année sur l'évolution de l'indice du coût de la construction conformément aux dispositions de l'article 20 du bail du 6 septembre 2001,
- Débouter en conséquence les sociétés Speedy France et MV Auto de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- Condamner les sociétés Speedy France et MV Auto à payer chacune à son profit la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la demande de déplafonnement du loyer ne serait pas retenue en dépit du “fort développement de la zone commerciale”,
 
- Fixer le montant du loyer du bail à renouveler à la somme annuelle en principal hors taxes de 69.130,14 € à compter du 1er octobre 2019 en application du plafond indiciaire de l’ILC,
- Juger que cette somme continuera à être indexée le 1er octobre de chaque année sur l’évolution de l’indice du coût de la construction conformément aux dispositions de l’article 20 du bail du 6 septembre 2001.





La SCI Ithaque soutient que les locaux donnés à bail à la société Speedy France bénéficient d’une situation exceptionnelle dans une zone commerciale au développement exponentiel, constituée par un triangle-rectangle situé entre les routes départementales 19 et 14 ainsi que l’autoroute 13. Elle précise que ces locaux sont implantés sur le rond-point des routes départementales, ce qui confère à Speedy France une visibilité idéale pour son activité d’entretien et de réparation de véhicules automobiles, a fortiori avec l’hypermarché Carrefour et la zone commerciale qui y est associée, situés en face.

Elle s’accorde avec la société Speedy France pour évaluer le plafond indiciaire à la somme de 69.130,14 euros. 

Elle soutient, au visa du rapport d’expertise amiable réalisé par M. [T], que le prix unitaire des locaux doit être fixé à 240 euros et que la surface extérieure utilisée pour accueillir les véhicules des clients doit être valorisée, de façon distincte, à hauteur de 34 euros / m2. Elle réplique que les termes de comparaison retenus par M. [T], qui portent sur des locaux avec une bonne visibilité, tiennent compte de la situation géographique des locaux litigieux. 

Elle relève, au visa du rapport d’expertise judiciaire, qu’un bail a été signé dans le même triangle d’activités commerciales au mois de juin 2017 pour l’exploitation d’un commerce sous l’enseigne Midas et indique que, compte tenu des travaux effectués par le preneur, le prix unitaire fixé peut être évalué à hauteur de 230,04 € / m2. Elle fait grief à M. [G] de ne pas avoir cité, dans son rapport, les baux commerciaux qu’elle a consentis aux sociétés Dekra et Providange pour le centre de contrôle technique et la station de lavage implantés à proximité immédiate des locaux litigieux. Elle considère que ces références sont bien plus pertinentes que celles portant sur des zones à la commercialité bien moindre et qu’elles témoignent d’une particulière attractivité de l’emplacement pour une activité en lien avec le secteur automobile. Elle ajoute que les prix fixés d’un commun accord entre les parties sont conformes à la valeur locative des locaux, ce que corrobore le compte de résultat prévisionnel bénéficiaire établi par la société Speedy pour son franchisé, la société MV Auto. Elle précise, enfin, que le bail consenti à la société Dekra présente les mêmes clauses et conditions que le bail litigieux. 

Elle réplique que les majorations pour travaux appliquées par l’expert sont justifiées, les locaux bruts de béton ne pouvant être assimilés à des locaux prêts à être exploités. 

Elle explique, enfin, que l’extension de la zone commerciale entre 2010 et 2018, l’implantation de nouveaux commerces à proximité des locaux pris à bail, l’accroissement de la densité de la circulation automobile et le renforcement de l’exposition de l’enseigne Speedy France constituent des modifications notables des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé. 



MOTIFS

Sur la compétence restreinte du juge des loyers commerciaux

En vertu de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. 
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. 

Le juge des loyers commerciaux est tenu de vérifier sa propre compétence. 

En l’espèce, il n’appartient pas à la présente juridiction de se prononcer sur les modalités d’indexation du prix du loyer du bail renouvelé. 

Cette demande sera, par conséquent, déclarée irrecevable. 

Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

L’article L. 145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article 
L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article 
L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Sur le plafond indiciaire à la date d’effet du renouvellement

En l’espèce, le bail a été renouvelé à sa date d’échéance contractuelle. 

Le plafond indiciaire se calcule donc de la manière suivante : loyer x indice publié à la date d’effet du renouvellement / indice en vigueur neuf années plus tôt.

Dernier indice publié au 1er octobre 2019 : 2ème trimestre 2019 pour une valeur de 115,21,
Indice en vigueur neuf années plus tôt : 2ème trimestre 2010 pour une valeur de 101,83. 

= 61.101,66 x 115,21 / 101,83 = 69.130,14 €

Le plafond indiciaire s’élève ainsi, au 1er octobre 2019, à la somme de 69.130,14 €, ce dont conviennent les parties.

Sur la valeur locative des locaux à la date d’effet du renouvellement

* Sur les facteurs locaux de commercialité

En application de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire et des rapports d’expertise amiable versés aux débats que le local considéré se situe à l’angle des routes départementales 14 et 19, face à la zone commerciale de l’hypermarché Carrefour. Ils sont visibles depuis le rond-point et la route de Renault, leur exposition étant renforcée par un grand totem et des enseignes en bandeau. L’accès s’effectue par la route de Renault, dans un sens unique de circulation.

Les parties s’accordent sur le fait que la zone située à l’arrière des locaux, le long de la route départementale 14, a été étendue et que plusieurs commerces complémentaires en lien avec le secteur automobile s’y sont implantés au cours du bail expiré.





Les locaux bénéficient ainsi d’une très bonne situation géographique marquée par leur desserte routière (même si l’accès à sens unique de circulation et la signalétique routière ne sont pas optimaux), leur implantation à proximité immédiate d’une zone commerciale en pleine expansion (avec la zone de chalandise attachée à l’hypermarché Carrefour) et le développement de l’offre commerciale en lien avec l’automobile, la concurrence exercée témoignant de l’attractivité du lieu. 

* Sur la destination des lieux

En vertu de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Les locaux sont à destination d’entretien et réparation de véhicules automobiles, vente au détail de pièces détachées et accessoires automobiles, activité de montage de pièces détachées et accessoires automobiles, achat et vente de produits pétroliers. 

* Sur les caractéristiques du local considéré

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. 

Le bâtiment bénéficie, à l’avant, de cinq portes sectionnelle vitrées ouvrant sur l’aire de montage, une simple porte entourée par une vitrine donnant sur la réception ainsi qu’une simple porte à l’arrière ouvrant sur le local rebut. Il existe quatre ponts en accès direct depuis l’extérieur (pas d’espace de manoeuvre dans les locaux) et la réserve située en rez-de-chaussée est aisément accessible. A l’extérieur, une vingtaine de places de stationnement indispensables à l’exploitation sont disponibles. 

L’immeuble est en état d’usage et ses équipements sont anciens. L’aménagement des locaux a été réalisé par la société Speedy France au cours des années 2001/2002 et les travaux ont fait accession au bailleur lors du dernier renouvellement. 

Les locaux sont ainsi bien adaptés à l’activité exercée, même s’ils pâtissent d’une taille réduite, d’un terrain non clos et de prestations vieillissantes. 

Les parties s’accordent sur une surface utile de 306 m2. 





* Sur les obligations respectives des parties

L’article R. 145-8 du code de commerce indique que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Le contrat de bail liant les parties met à la charge du preneur tous les travaux de mise en conformité des lieux loués imposés par l’autorité administrative en raison de l’exercice de son activité ainsi que le paiement de l’impôt foncier. 

Si une telle refacturation demeure une charge exorbitante du droit commun (c’est-à-dire dérogeant aux prévisions légales) qu’elle soit usuelle ou non dans les termes de comparaison cités, la minoration qu’elle implique au sens de l’article R. 145-8 du code de commerce peut résulter du choix d’un prix unitaire minoré tenant compte des modalités de fixation du prix des baux de référence, ou de l’application - a posteriori - d’un abattement. 

Il en sera donc tenu compte dans les développements ci-dessous consacrés au choix du prix unitaire. 

* Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à 
R. 145-6.
A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Il est de principe que les prix couramment pratiqués dans le voisinage correspondent à un panachage entre de nouvelles locations, des renouvellements amiables et des fixations judiciaires.


Dans son rapport, et alors même que la mission qui lui avait été confiée précisait expressément que le prix unitaire des locaux devait être déterminé conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants du code de commerce, M. [L] [G] ne cite que des offres locatives situées à [Localité 16], [Localité 6], [Localité 8], [Localité 12], [Localité 15] et [Localité 4]. Outre le fait que des offres locatives ne sont pas représentatives de l’état du marché, de tels termes de comparaison ne répondent aucunement aux exigences de l’article L. 145-7 du code de commerce. Ils ne peuvent donc être utilement exploités pour déterminer la valeur locative judiciaire qui, au demeurant, est distincte de la valeur de marché. L’analyse proposée par l’expert sur ce point sera donc écartée. 

S’agissant des rapports d’expertise amiable, ni la destination, ni la configuration, ni la nature des baux conclus pour les locaux cités comme références par M. [U] [T] ne sont connues. Les termes de comparaison visés par M. [D] [X] ont, quant à eux, une date de prise d’effet inconnue ou postérieure au cas d’espèce (2020, 2021 et 2022). 

Enfin, le bail consenti le 18 mai 2021 à la société Autobilan France doit être écarté comme ayant été régularisé postérieurement à la date d’effet du présent renouvellement. 

In fine, les seules données exploitables sont celles tirées des baux versés aux débats par les parties :

- Un nouveau bail à effet du 1er juin 2016 portant sur une parcelle de terrain d’une superficie de 2.289 m2 située route de Renault à [Localité 10] avec les installations et équipements d’un centre de lavage pour véhicules automobiles desservies par des aires de circulations, à usage de centre de lavage de véhicules automobiles, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 85.000 € et un aménagement de loyer sur la durée du bail (55.000 € et une partie variable liée au chiffre d’affaires). Le bail prévoit le transfert à la charge du preneur de l’impôt foncier. 

En l’absence de toute précision sur la surface du centre de lavage, le prix unitaire ne peut être utilement déterminé. 

- Un nouveau bail à effet du 1er juillet 2011 portant sur un local atelier d’une surface de 300 m2 sur un terrain d’une superficie d’environ 800 m2 situé route de Renault à [Localité 10], à destination de contrôle technique de véhicules automobiles particuliers et utilitaires, cyclomoteurs et plus généralement deux routes motorisés, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel égal à 20 % du chiffre d’affaires hors taxes et 
a minima de 54.000 €. Le prix unitaire peut être évalué à 180 € / m2 
(54.000 / 300).

Il importe peu, s’agissant de l’utilisation de cette référence comme terme de comparaison, que les loyers binaires ne rentrent pas dans le champ de compétence du juge des loyers commerciaux pour la fixation du loyer du bail renouvelé. En outre, ce bail n’est pas un bail en renouvellement mais un nouveau bail. Le prix minimum garanti est donc susceptible d’éclairer la présente juridiction sur l’état du marché au jour de sa conclusion. 




- Un nouveau bail signé en juin 2017 (date de prise d’effet exacte inconnue) portant sur un local brut de béton de l’ordre de 300 m2 situé route de Renault à [Localité 10], exploité sous l’enseigne Midas, pour une durée inconnue, moyennant un loyer de base de 66.000 € avec divers paliers sur cinq années. Le prix unitaire (au vu des maigres informations communiquées) peut être évalué à 220 € / m2 (66.000 / 300) étant précisé que les locaux ont été livrés brut de béton, ce qu’il faut prendre en considération.

L’expert judiciaire indique, s’agissant de ce dernier local, qu’il est situé le long de la route départementale 14, à l’opposé des locaux litgieux mais à proximité d’un autre rond-point. Il dispose de cinq ponts et d’un parking assez vaste permettant le stationnement d’une vingtaine de véhicules. La configuration des lieux est plus moderne et plus fonctionnelle. Les tronçons qui desservent ce local sont cependant moins fréquentés.

- Un renouvellement amiable à effet du 1er novembre 2017 portant sur des locaux situés à [Localité 6] (bail conclu avec la commune), à destination de réparation de véhicules automobiles, achat et vente de pièces détachées et accessoires (sous l’enseigne Speedy), d’une surface de 830 m2p sur 
1.940 m2 de terrain, moyennant un prix unitaire de 108,43 € / m2p. 

Le jugement versé aux débats précise que les locaux, qui incluent une aire de stationnement, sont situés dans une zone marchande avec plusieurs enseignes liées au commerce automobile. Aucune précision n’est en revanche apportée sur la situation géographique exacte de ces locaux ni leur configuration. Si les sociétés Speedy France et MV Auto prétendent que les locaux visés sont situés en face de la station lavage du centre commercial Auchan, ils ne rapportent pas la preuve de leurs allégations et ne démontrent pas davantage que la commercialité de ces locaux soit similaire à celle des locaux litigieux. En outre, il convient de relever que ces locaux ont une surface pondérée de 830 m2p, alors même que les locaux litigieux ont une surface réelle de 306 m2. 

- Une fixation judiciaire à effet du 1er juin 2019 pour des locaux situés [Adresse 3], exploités sous l’enseigne Speedy, d’une surface de 760 m2p, moyennant un prix unitaire de 110 €/ m2p avant abattements et de 103,91 € / m2 après abattements (dont la taxe foncière et le transfert à la charge du preneur des travaux de mise en conformité). 

Le jugement versé aux débats relève que les locaux sont répartis en quatre corps de bâtiments (788,43 m2 utiles) situés à l’entrée de la ville, à proximité de l’autoroute 12 et de la route nationale 12. Eloignés du centre-ville, ils bénéficient d’un bon emplacement pour l’activité exercée, cinq autres garages étant situés à proximité. Ils sont néanmoins positionnés en retrait, pâtissent d’une visibilité amoindrie et sont dans un état d’usage avancé si ce n’est vétuste. 





Dès lors, en tenant compte de : 
- la date de prise d’effet du bail litigieux (1er octobre 2019) par rapport à celles des autres termes de comparaison (2011, 2017 et 2019),
- la situation géographique des locaux (meilleure que celle du local Midas et des références judiciaires, équivalente à celle du centre de contrôle technique),
- des modalités de fixation des prix unitaires (pondération des surfaces ou surfaces réelles), 
- du développement de la zone commerciale à proximité immédiate des locaux litigieux au cours du bail expiré (c’est-à-dire entre le 1er octobre 2010 et 
le 30 septembre 2019),
- la configuration des locaux (moins bonne que celle du local Midas, pour une activité similaire) ; de l’inclusion, dans tous les termes de comparaison, de surfaces de stationnement similaires (qui n’ont donc pas à être valorisés de façon distincte) ; de l’état des locaux litigieux et de ceux pris à bail par Midas (brut de béton), 
- l’absence de panachage satisfaisant entre nouvelles locations, renouvellements amiables et fixations judiciaires,

Le prix unitaire des locaux, au 1er octobre 2019, sera fixé à hauteur 
de 200 € / m2. 

Auquel seront appliqués : 
- un abattement au réel pour la taxe foncière, de 6.457 €, 
- un abattement de 5 % au titre des travaux de mise en conformité (le bailleur ne contestant pas le chiffrage retenu par le preneur),

Pour une valeur locative, au 1er octobre 2019, de :
51.683 € (306 x 200 - 5 % - 6.457). 

La valeur locative étant inférieure au plafond indiciaire, il n’y a pas lieu de statuer sur l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré. 

Sur le point de départ des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer

Selon l’article 1231-6 du code de commerce, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Les intérêts dus sur la différence entre le montant du loyer du bail renouvelé et le montant du loyer provisionnel courent, en l’absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le preneur qui a saisi le juge.







En l’espèce, les intérêts dus sur la différence entre le montant du loyer du bail renouvelé et le montant du loyer provisionnel sont dus à compter de la notification du premier mémoire en défense de la SCI Ithaque puisque c’est la société Speedy France qui est à l’origine de la procédure. 

Ces intérêts seront capitalisés dans les conditions prévues par l’article 
1343-2 du code civil. 

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés entre elles par moitié.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. 




PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande de la SCI Ithaque tendant à se prononcer sur les modalités d’indexation du prix du bail renouvelé, 

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé portant sur les locaux situés route de Renault à [Localité 10] à la somme de 51.683 € par an à compter du 1er octobre 2019, 

DIT que les intérêts dus sur la différence entre le montant du loyer du bail renouvelé et le montant du loyer provisionnel sont dus à compter de la notification du premier mémoire en défense de la SCI Ithaque, 

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

LAISSE à chaque partie la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés pour la défense de ses droits,

PARTAGE par moitié entre les parties les dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

REJETTE les autres demandes, 

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 
23 JANVIER 2024, par Madame GARDE, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
Carla LOPES DOS SANTOS Angéline GARDE