Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 16 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
16 JANVIER 2024



N° RG 23/01471 - N° Portalis DB22-W-B7H-RUDL
Code NAC : 50E 
AFFAIRE : S.A.R.L. AUTEUIL INVESTISSEMENT C/ S.A.S. SAINT GERMAIN IMMOBILIER


DEMANDERESSE

La société AUTEUIL INVESTISSEMENT, 
Société à responsabilité limitée, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés NANTERRE sous le numéro B 382 616 787, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité audit siège,
représentée par Me Jean PATRIMONIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 707, Me Anne-laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628


DEFENDERESSE

La société SAINT GERMAIN IMMOBILIER, 
Société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 414 548 453, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
représentée par Me Dominique DOLSA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 444


Débats tenus à l'audience du : 28 Novembre 2023

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 28 Novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Janvier 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :


FAITS ET PROCÉDURE

La société AUTEUIL INVESTISSEMENT est propriétaire de locaux à usage commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 3]. 

Suivant bail en renouvellement, Monsieur [P] et Madame [V], co-indivisaires, aux droits desquels vient la société AUTEUIL INVESTISSEMENT, ont donné à bail à la SCI DE L’ETOILE ( mentionnée par erreur, n’étant pas contesté qu’il s’agit de la société SAINT GERMAIN IMMOBILIER CONSEIL), pour une durée de trois, six, neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2008, pour se terminer le 30 juin 2017, prolongé par tacite prorogation, lesdits locaux. 

Suivant courrier recommandé du 13 février 2023, la société SAINT GERMAIN IMMOBILIER a fait signifier à la société AUTEUIL INVESTISSEMENT une demande de renouvellement de bail commercial. Suivant acte extra judiciaire du 30 mars 2023, la société AUTEUIL INVESTISSEMENT a fait signifier un refus avec offre d’indemnité d’éviction. 

Par acte de Commissaire de Justice du 26 octobre 2023, la société AUTEUIL INVESTISSEMENT a assigné la société SAINT GERMAIN IMMOBILIER aux fins obtenir la désignation d’un expert chargé notamment, d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur et le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter de la fin du bail. 

Aux termes de ses conclusions, la demanderesse maintient sa demande et conclut à l’irrevebabilité la demande reconventionnelle de la société SAINT GERMAIN IMMOBILIER et subsidiairement à son débouté.
 
Elle entend qu’il soit ordonné une expertise afin de chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction, et de chiffrer le montant de l’indemnité d’occupation, rappelant que la notion de contestation sérieuse est indifférente sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, et qu’au demeurant, il résulte des pièces versées aux débats que la bailleresse a reçu la demande de renouvellement le 16 février 2023. Elle conteste totalement les faits allégués. Enfin, la demande d’extension de la mission de l’expert est irrecevable, faute de lien suffisant avec la demande principale, par application de l’article 70 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite de voir :
- la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes, 
- constater l’existence d’une contestation sérieuse et débouter la société AUTEUIL INVESTISSEMENT de sa demande d’expertise, 
- subsidiairement, lui donner acte de ses protestations et réserves,
- compléter la mission de l’expert et dire qu’il entrera dans sa mission de chiffrer le préjudice subi par la société SAINT GERMAIN IMMOBILIER CONSEIL du fait de la destruction de la
cave n°49 avec tous son contenu et de déterminer si la société AUTEUIL INVESTISSEMENT est responsable de cette destruction,
- condamner la société AUTEUIL INVESTISSEMENT à restituer à la société SAINT GERMAIN IMMOBILIER CONSEIL tout le mobilier et tous les documents entreposés dans la cave n°49 détruite lors des travaux entrepris par le demandeur et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
- condamner la société AUTEUIL INVESTISSEMENT à verser à la société SAINT GERMAIN IMMOBILIER CONSEIL un article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2000 euros TTC, ainsi qu’aux entiers dépens. 

Elle soutient que le bail a été renouvelé puisque la société AUTEUIL INVESTISSEMENT, qui se devait au regard des dispositions de l’article L145-10 du Code de commerce de refuser cette demande de renouvellement par acte extra-judiciaire adressé dans les 3 mois de la réception, s’est abstenue de le faire puisque son refus de renouvellement date du 30 mars 2023, et dès lors à défaut le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail ; que la société AUTEUIL INVESTISSEMENT ne rapporte pas la preuve d’avoir réceptionné la demande de renouvellement le 16 février 2023. 

Elle considère donc que la société AUTEUIL INVESTISSEMENT est réputée avoir accepté le renouvellement du bail et que la demande d’expertise n’a pas lieu d’être, et qu’en tout état de cause il existe bien une contestation sérieuse.

Elle formule à titre subsidiaire protestations et réserves et sollicite par ailleurs une extension de la missio d’expertise aux fins de déterminer le préjudice subi par elle du fait de la destruction de la cave n°49 de 12 m² qu’elle occupait depuis 1997 et de tout son contenu qui a disparu, rappelant que le contrat de bail cédé par la société REALITES TEXTILES comprenait une boutique mais également une cave, ce qui résulte aussi du renouvellement de bail en date du 15 octobre 2008 ; que la société SAINT GERMAIN IMMOBILIER CONSEIL bénéficiait depuis 25 ans de la cave n°49, ce qui ne saurait être contesté pièce ; qu’après que la société AUTEUIL INVESTISSEMENT a racheté tout l’immeuble, des travaux ont été entrepris par celle-ci et la cave n°49 a été détruite avec tout son contenu.
 
La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2024.


MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il sera rappelé que l’article 145 implique de justifier “un motif légitime” au soutien de la demande d’expertise et ne fait aucunement référence à l’existence ou l’absence de contestation sérieuse. 

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que, s’il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon l’article L. 145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

En l’espèce, la société SAINT GERMAIN IMMOBILIER, bailleresse, a délivré à la société AUTEUIL INVESTISSEMENT, locataire, un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, laquelle n’a pu être fixée amiablement.

Il est ainsi justifié d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d’expertise, qui sera ordonnée et effectuée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. 

La consignation à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge de la partie demanderesse, qui sollicite cette mesure d’instruction. 




Sur les demandes additionnelle et reconventionnelle

L’article 70 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, s’il peut être considéré que la demande additionnelle de complément de mission d’expertise relative à la détermination de la responsabilité et au chiffrage du préjudice allégué par la défenderesse du fait de la destruction de la cave n°49 et de son contenu, et la demande reconventionnelle de restitution de tout le mobilier et tous les documents entreposés dans la cave n°49 sous astreinte, par ailleurs non fondées juridiquement au regard des articles fondant la compétence du juge des référés, présentent un lien avec la demande initiale, comme étant relatives au bail commercial objet de la présente mesure d’expertise ci-dessus ordonnée, il n’est en tout état de cause justifié d’une part d’aucun motif légitime justifiant le complément de mission sollicité, et d’autre part d’aucun trouble illicite ou obligation non sérieusement contestable justifiant la restitution sollicitée. 

Ces demandes seront rejetées.


Sur les dépens et frais irrépétibles

Au stade de l'expertise, aucune des parties n'est considérée comme succombante, il n'y a donc pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront laissés à la charge de la partie demanderesse.


PAR CES MOTIFS 

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

Ordonnons une expertise

 Désignons en qualité d’expert , Mme [J] [C], expert auprès la Cour d’appel de Versailles, laquelle pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :
- fournir au tribunal, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l'estimation de l'indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds de commerce de même valeur et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire,
- fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l'affirmative, le coût d'un tel transfert, en ce compris l'acquisition d'un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l'ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d'un tel transfert de fonds,


- fournir tous éléments permettant au Tribunal d'apprécier le montant de l'indemnité dûe par le locataire pour l'occupation des lieux objets du bail, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu'à leur libération effective,

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :
- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise,
- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,
- se rendre sur les lieux,
- à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,
* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,
* en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,
* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,
- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :
* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,
* rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai,

Fixons à la somme de 5000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de Versailles avant le 29 mars 2024,

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile,

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Versailles (service du contrôle des expertises) dans un délai de 8 mois à compter de l’acceptation de sa mission, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises,

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile,

Rejetons les demandes additionnelle et reconventionnelle,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 



Laissons les dépens à la charge de la demanderesse.


Prononcé par mise à disposition au greffe le SEIZE JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.


Le GreffierLa Première Vice-Présidente


Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY