Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 23 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 23 JANVIER 2024



N° 2024/ 25













Rôle N° RG 23/09828 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLVUS







S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER





C/



[W] [O] [T]

Entreprise [L] [D]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Sabrina AGOSTINI

Me Jean-michel ROCHAS 













Décision déférée à la Cour :



Ordonnance du Juge de la mise en état d'Aix en Provence en date du 26 Juin 2023 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 21/02224.





APPELANTE



S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Jean-michel ROCHAS de la SCP DAYDE - PLANTARD - ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Mathieu SPINAZZE, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Me Marie-charlotte RIVET, avocat au barreau de TOULOUSE





INTIMES



Monsieur [W] [O] [T] 

né le 21 octobre 1967, à [Localité 4] (Vaucluse) de nationalité française,

demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Sabrina AGOSTINI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Nawel BELMANAA, avocat au barreau de MARSEILLE



Entreprise [L] [D]

demeurant [Adresse 3]



Non constitué





PARTIE(S) INTERVENANTE(S)







*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 04 Décembre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme OUVREL, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2024.







ARRÊT



De défaut,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2024,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***









EXPOSÉ DU LITIGE



Le 9 août 2007, dans le cadre d'un investissement locatif et à visée de défiscalisation, M. [W] [T] a signé un contrat de réservation préliminaire portant sur un bien immobilier en l'état futur d'achèvement avec la S.C.C.V Les Trois Mailles, la commercialisation du bien a été assurée par la S.A.S. Stellium Immobilier, par l'intermédiaire de M. [D] [L], agent mandataire de cette société en sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine inscrit au registre spécial des agents commerciaux. 



La vente portant sur deux lots privatifs au sein de l'ensemble immobilier dénommé 'Résidence Les Trois Mailles' a été réitérée par acte authentique le 13 mai 2008, et M. [T] a signé un mandat de gestion locative avec la société Tagerim Cabinet Marells qui assurait également la fonction de syndic, afin de mettre en location son bien. 



Estimant que M. [D] [L] et la SAS Stellium Immobilier ont engagé leur responsabilité délictuelle à son endroit, pour avoir manqué à leurs obligations d'information et de mise en garde leur incombant, dès lors que l'opération d'investissement n'a correspondu ni à la rentabilité, ni au niveau de risque qu'il avait cru souscrire, par assignations du 21 mai 2021 et du 3 juin 2021, M. [W] [T] a fait citer M. [D] [L] et la SAS Stellium Immobilier devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, aux fins de les voir condamner in solidum à lui payer la somme de 180 000 euros en réparation des préjudices subis du fait de la perte de chance de conclure un autre investissement.



Par conclusions d'incident du 5 novembre 2021, la SAS Stellium Immobilier a saisi le juge de la mise en état afin qu'il déclare irrecevables car prescrites l'ensemble des demandes formées par M. [T].



Par ordonnance rendue le 26 juin 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :

- rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité de M. [W] [T] à l'égard de M. [D] [L] et de la SAS Stellium Immobilier ,

- déclaré recevable comme étant non prescrite l'action en responsabilité engagée par M. [W] [T] à l'égard de M. [D] [L] et de la SAS Stellium Immobilier,

- condamné la SAS Stellium Immobilier à payer à M. [W] [T] la somme de 1 500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- réservé les dépens.



Pour statuer ainsi, le juge de la mise en état a considéré que M. [T] n'a pu avoir connaissance du dommage dont il se dit victime dans le cadre de son action en responsabilité qu'en décembre 2018, lorsqu'il a entrepris des démarches en vue de l'estimation financière de son bien, à la fin du dispositif de défiscalisation de la loi Robien. Il a estimé que rien ne permettait de prouver qu'il avait eu connaissance du dommage pendant la durée de la période de défiscalisation, malgré une faible rentabilité locative, compte tenu de la complexité de l'opération financière. 



Par déclaration transmise au greffe le 24 juillet 2023, la SAS Stellium Immobilier a relevé appel de cette décision en l'ensemble de ses dispositions, dûment reprises.



Par dernières conclusions transmises le 21 août 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Stellium Immobilier demande à la cour de :

' réformer l'ordonnance rendue le 26 juin 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en ce qu'elle a : 

' rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité de M. [T] à l'égard de M. [L] et de la société Stellium Immobilier,

' déclaré recevable comme étant non prescrite, l'action en responsabilité de M. [T] à l'égard de M. [L] et de la société Stellium Immobilier,

' condamné la société Stellium Immobilier à payer à M. [T] la somme de 1 500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' réservé les dépens,

' renvoyé l'examen de la cause à l'audience de mise en état du 9 octobre 2023, pour le dépôt des conclusions au fond des parties concernées par la poursuite de la procédure.

Et, statuant à nouveau : 

' déclarer irrecevables car prescrites, l'ensemble des demandes formées par M. [T],

' rejeter l'ensemble des demandes formées par M. [T],

' condamner M. [T] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamner M. [T] aux entiers dépens. 



La société Stellium Immobilier considère que le point de départ de l'action en responsabilité délictuelle engagée par M. [T] au titre d'une perte de chance de ne pas contracter se situe au jour de la signature de l'acte authentique de vente, soit le 13 mai 2008. En effet, elle invoque de nombreuses jurisprudences permettant de considérer qu'en matière de perte de chance de ne pas contracter, le préjudice se manifeste dès la signature des engagements contractuels. Ainsi, l'appelante en conclut qu'en application des dispositions transitoires de la loi du 17 juin 2008, la prescription était acquise le 19 juin 2013, alors même que l'instance a été introduite le 21 mai 2021 ; l'action étant donc prescrite. 



L'appelante estime, en tout état de cause, que le point de départ de la prescription ne peut être reporté en l'absence d'un manquement de sa part à son obligation d'information et de conseil quant à la valeur vénale du bien et quant à la rentabilité de l'acquisition. 

- D'une part, elle fait valoir que M. [T] ne peut se prévaloir de ce qu'elle aurait surévalué le prix de vente, celui-ci connaissant le prix d'acquisition dès l'établissement de la simulation financière, et le bénéfice financier de l'opération s'appréciant non seulement au regard du prix de revente mais également du prix d'achat, de sorte que le principe du dommage est acquis à la date de la vente. Elle considère donc, jurisprudence à l'appui, qu'il avait une obligation de se renseigner dès lors qu'il disposait des données suffisantes pour le faire et pouvait déceler une éventuelle surévaluation. En outre, l'appelante fait valoir que la surévaluation s'apprécie au jour de la commercialisation du bien et non au jour de sa revente éventuelle. De plus, elle fait valoir que le point de départ de la prescription ne peut être fixé à la première estimation réalisée puisque, selon elle, cela reviendrait à faire dépendre celui-ci des seules diligences de M. [T], rendant l'action imprescriptible, alors même qu'il s'agit d'une impossibilité légale. Elle soutient également que la jurisprudence exclut le report du point de départ de la prescription au jour de la réalisation d'une estimation de valeur au motif que cela ne permet pas de démontrer une surévaluation ab initio. 

- D'autre part, la société Stellium Immobilier fait valoir que M. [T] connaissait les risques inhérents à l'acquisition du bien immobilier litigieux. Elle considère en effet que lui ont été remis les documents contractuels mentionnant l'existence d'une garantie de valeur, et que ces risques sont inhérents à la fluctuation du marché immobilier. 

- Enfin, la société Stellium Immobilier estime qu'il n'est pas davantage possible de reporter le point de départ de la prescription à l'issue de la période de défiscalisation eu égard à l'absence de rentabilité locative, M. [T] ayant reconnu en cours d'investissement qu'il avait connu des carences locatives ainsi qu'un déficit foncier. Elle considère qu'il aurait été alerté de faits matérialisant l'absence de rentabilité locative dès 2012, et au plus tard en 2015. Ainsi, la prescription était acquise, selon elle, en 2017 et au plus tard en 2020, rendant irrecevables les demandes formées par assignation du 21 mai 2021. 





Par dernières conclusions transmises le 5 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [W] [T] demande à la cour de :

' confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 26 juin 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence,

' condamner la SAS Stellium Immobilier à lui verser la somme de 4 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamner la SAS Stellium Immobilier aux entiers dépens de la procédure. 



M. [T] fait valoir que le point de départ de la prescription ne peut se situer à la date de signature du contrat de réservation, ni à celui du contrat de vente. Il considère qu'en application de la loi, de la doctrine et de la jurisprudence qui le situe au jour de la révélation du dommage, le point de départ de la prescription en matière d'investissement défiscalisant doit être décalé au jour de la révélation de l'impossibilité d'obtenir la rentabilité promise. Il invoque ainsi un arrêt de la Cour de cassation du 26 octobre 2022 qui valide ce décalage en matière d'investissement défiscalisant. Selon l'intimé, la révélation des faits a eu lieu à l'issue de la période de défiscalisation qui lui a permis de découvrir le caractère déficitaire de l'opération. Il souligne en effet que le seul fait de ne pas parvenir à générer l'épargne promise par les seuls déficit foncier et loyer n'était pas de nature à l'alerter sur le manque à gagner de l'opération constituant le dommage, ce d'autant qu'il conteste avoir connu un manque à gagner locatif significatif.

De plus, M. [T] souligne que retenir un point de départ de la prescription au jour du contrat reviendrait à affirmer qu'un investisseur conscient qu'un préjudice résulterait de la souscription de l'opération, déciderait tout de même d'y souscrire. Il souligne de même que la doctrine confirme que retenir cette analyse marquerait une confusion entre le manquement contractuel et la manifestation du dommage. Il ajoute qu'il y a lieu de rechercher in concreto à quel moment il a pu avoir connaissance du dommage qu'il allègue, notamment au regard de la réalité de la conception et de la commercialisation du produit d'investissement défiscalisant.



M. [T] fait également valoir que les caractéristiques de l'opération financière litigieuse prouvent que le point de départ de la prescription se situe nécessairement à la fin de la période de défiscalisation, s'agissant d'une opération d'investissement globale dont le bien immobilier n'est qu'un support. En effet, l'opération a été présentée comme ayant besoin d'une implication de sa part uniquement après le terme de la période de location obligatoire à partir de laquelle la revente est possible. L'intimé invoque alors la jurisprudence selon laquelle le délai de prescription court uniquement à compter du dénouement de l'opération pour les montages financiers complexes. Ainsi, selon lui, il n'aurait eu aucun intérêt à faire estimer son bien avant le terme de la période de rentabilité fiscale promise par l'appelante, le bien ne devant pas être revendu avant ce terme, mais uniquement et obligatoirement loué, dans la logique de l'opération financière concernée. Il considère donc que le point de départ à retenir se situe en 2018 et que son action introduite en 2021 n'est donc pas prescrite.





M. [D] [L], assigné en sa qualité d'entrepreneur individuel, n'a pas constitué avocat, la déclaration d'appel lui a été signifiée le 3 août 2023 par remise de l'acte à l'étude selon les dispositions des articles 656 à 658 du code de procédure civile. 



L'affaire a reçu fixation à bref délai le 27 juillet 2023 pour l'audience du 4 décembre 2023. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



M. [D] [L] cité par par acte remis en l'étude de commissaire de justice, n'a pas constitué avocat, ni conclu, ni comparu à l'audience. Il sera statué par défaut, en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile. 



Sur la prescription de l'action en responsabilité de M. [W] [T] contre la SAS Stellium Immobilier 



En application de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 



Par application de l'article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire.

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l'ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n'estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l'affaire devant le juge de la mise en état.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. 













Par application de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 



En vertu de l'article 2222 du code civil, la loi qui allonge la durée d'une prescription ou d'un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s'applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n'était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé. En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.



En matière de responsabilité civile, lorsqu'est alléguée la violation d'une obligation précontractuelle d'information et de conseil, la prescription de l'action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance et qu'elle avait pu légitimement ignorer ce dommage lors de la conclusion du contrat.



C'est pourquoi, il convient ici de rechercher in concreto à quel moment M. [W] [T] a pu avoir connaissance du dommage dont il se dit victime.



En effet, celui-ci a signé le 9 août 2007, dans le cadre d'un investissement locatif et à visée de défiscalisation, un contrat de réservation préliminaire portant sur un bien immobilier en l'état futur d'achèvement avec la S.C.C.V Les Trois Mailles, la commercialisation du bien a été assurée par la S.A.S. Stellium Immobilier, par l'intermédiaire de M. [D] [L], agent mandataire de cette société. Le 13 mai 2008, la vente a été réitérée par acte authentique, portant sur les deux lots constitués d'un appartement et d'une place de stationnement ou des millièmes de copropriété, au prix de 166 200 €. M. [T] a signé le 13 mars 2009 un mandat de gestion locative avec la société Tagerim Cabinet Marells qui assurait également la fonction de syndic, afin de mettre en location son bien. 



Il est démontré que M. [W] [T] s'est vu remettre une plaquette commerciale, une simulation d'investissement en loi Robien recentré du 6 août 2007, outre un document intitulé 'commentaires d'un exemple de simulation en loi Robien recentré' du 5 juillet 2007, et qu'il a échangé des mails avec M. [D] [L]. Il résulte de ces éléments que l'objectif de l'opération souscrite par M. [W] [T] était de se constituer un capital en réalisant des économies d'impôts en profitant des avantages fiscaux du dispositif Robien recentré, sur une durée d'amortissement de neuf ans. 



En décembre 2018, aux termes de cette période et après le départ de son locataire, M. [W] [T] s'est renseigné sur la valeur de son bien qui est apparue en deçà des estimations présentées par le promoteur ou son mandataire lors de l'acquisition du bien. M. [W] [T] assure qu'il en est de même de la perte en termes de rentabilité locative. Il produit un document récapitulatif des encaissements et décaissements liés à la location de l'appartement en cause sur la période de juin 2009 à décembre 2020 duquel il ressort une perte liée à l'investissement de 96 547,78 €, après déduction des économies d'impôt. M. [W] [T] s'en est plaint auprès de la S.A.S. Stellium Immobilier et de M. [D] [L] par courrier du 6 octobre 2019, adressé par son conseil, puis du 11 mars 2021. 



Les 21 mai 2021 et 3 juin 2021, M. [W] [T] a assigné la S.A.S. Stellium Immobilier et M. [D] [L] en réparation des préjudices subis du fait de la perte de chance de conclure un autre investissement, plus rentable. La S.A.S. Stellium Immobilier oppose la prescription de l'action.

















Or, celle-ci, d'une durée de cinq ans, n'a pu commencer à courir qu'à compter du jour où M. [W] [T] a eu connaissance de son dommage ce qui, en matière d'investissement immobilier locatif ne peut résulter que de faits de nature à lui révéler, en tant qu'acquéreur, l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat, qu'elle porte sur la rentabilité locative du bien immobilier, sa valeur ou le montant de l'avantage fiscal. 



Le point de départ de l'action en responsabilité exercé par l'acquéreur contre le vendeur et son mandataire à raison d'un manquement à leur obligation d'information et de conseil ne peut être fixé dès l'établissement de l'acte critiqué dans le cadre d'une opération financière complexe, à visée fiscale notamment, puisque le dommage ne consiste alors pas en une perte de chance de ne pas contracter, mais en une perte de chance de ne pas souscrire un engagement plus rentable. S'agissant d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, c'est-à-dire d'une opération d'investissement globale dont le bien immobilier n'est qu'un support, la manifestation du dommage pour l'acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat.



M. [W] [T] soutient que ce n'est qu'au moment de l'évaluation de son bien, en décembre 2018, qu'il a eu connaissance de la non rentabilité escomptée au titre de l'ensemble de l'opération. S'agissant d'une acquisition immobilière dans le cadre du dispositif de la loi Robien, il est acquis que le gain fiscal attendu de l'opération de défiscalisation nécessite le maintien du bien en location pendant neuf ans pour pouvoir en bénéficier. Dès lors, il ne peut être reproché à M. [W] [T] de ne pas avoir fait évaluer son bien avant et les évaluations réalisées à cette date n'ont rien de potestatif, ni ne correspondent à un choix arbitraire de la part de l'intimé. De son côté, la S.A.S. Stellium Immobilier ne démontre pas que M. [W] [T] ait eu ou pu avoir connaissance avant, de la perte de valeur en capital du bien considéré. 



De même, s'agissant de la perte de valeur locative du bien, si M. [W] [T] admet avoir subi des pertes dès 2012 avec réalisation d'un déficit foncier, il n'a pu alors prendre conscience de l'absence de rentabilité globale de l'opération souscrite qui supposait que soit atteint le terme des 9 ans pour être appréciée. 



Ainsi, ce n'est qu'à compter du mois de décembre 2018 que la prescription de l'action engagée par l'intimé par actes des 21 mai et 3 juin 2021 a commencé à courir, de sorte qu'aucune prescription n'est acquise et que son action est recevable. 



L'ordonnance entreprise doit donc être confirmée. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



La S.A.S. Stellium Immobilier qui succombe au litige, supportera les dépens. En outre, l'indemnité à laquelle elle a été condamnée en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 3 000 € sera mise à sa charge au bénéfice de M. [W] [T], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt de défaut, en matière civile et en dernier ressort,



Confirme l'ordonnance entreprise du 26 juin 2023 en toutes ses dispositions soumises à la cour,



Y ajoutant :



Condamne la S.A.S. Stellium Immobilier à payer à M. [W] [T] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,











Déboute la S.A.S. Stellium Immobilier de sa demande sur ce même fondement, 



Condamne la S.A.S. Stellium Immobilier au paiement des dépens. 





LE GREFFIER LE PRESIDENT