Cour d'Appel · 1ère Chambre — 23 janvier 2024

MR/SL





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 23 Janvier 2024 



 

N° RG 23/00062 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HFEB



Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBERTVILLE en date du 13 Décembre 2022





Appelantes



S.A.S. DANI SPORTS, dont le siège social est situé [Adresse 3]



S.E.L.A.R.L. AJ MEYNET & ASSOCIES ès-qualités d'administrateur judiciaire de la SAS DANI SPORTS et de la SASU LAUDA SPORTS, dont le siège social est situé [Adresse 1]



S.C.P. BTSG ès-qualités de mandataire judiciaire de la SAS DANI SPORTS et de la SASU LAUDA SPORTS, dont le siège social est situé [Adresse 5]



Représentées par la SCP SAILLET & BOZON, avocats au barreau de CHAMBERY









Intimées



Mme [H] [R] [V], demeurant [Adresse 8]



Mme [P] [Y] [K] [V] épouse [I], demeurant [Adresse 10]



Représentées par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocats au barreau d'ALBERTVILLE





Mme [D] [X]

née le 03 Juillet 1975 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]



Représentée par Me Isabelle BRESSIEUX, avocat au barreau d'ANNECY











S.A.S. STUDIO 2 DEVELOPPEMENT, dont le siège social est situé [Adresse 6]



Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL SAMARCANDE, avocats plaidants au barreau de PARIS





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Date de l'ordonnance de clôture : 02 Octobre 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 31 octobre 2023 



Date de mise à disposition : 23 janvier 2024 





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Composition de la cour :



Audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,



Et lors du délibéré, par :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire,

 



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Faits et procédure





Par acte du 20 septembre 2016, Mmes [P] et [H] [V] et leur nièce Mme [D] [X] ont renouvelé le bail commercial, initialement conclu le 30 septembre 1998, portant sur des locaux commerciaux, lots n°1 et 2 d'un ensemble immobilier en copropriété « [Adresse 9] » situés [Adresse 11] à [Localité 12] à la société Dani Sports (Sas). 



Par authentique en date du 18 octobre 2019, Mmes [P] et [H] [V] ont cédé les deux tiers de leurs droits indivis sur les locaux à la société Studio 2 (Sasu), devenue société Erim. 

Par acte authentique du 30 décembre 2020, Mme [D] [X] a cédé le tiers restant des droits indivis à la société Studio 2. 



Le 28 janvier 2021, la société Studio 2, devenue Erim, a fait délivrer un commandement de payer visant clause résolutoire du bail pour un montant de 19 787,25 euros. 



Par jugement du 22 juin 2021, le tribunal de commerce de Chambéry a placé la société Dani Sports sous le régime de la sauvegarde judiciaire. La Selarl AJ Meynet & Associes a été désignée en qualité d'administrateur judiciaire et la SCP BTSG² en qualité de mandataire judiciaire. 



Par jugement du 22 juin 2021, le tribunal de commerce de Chambéry a ouvert une procédure de sauvegarde à l'encontre de la société Lauda Sports. La SELARL AJ Meynet & Associes a été désignée en qualité d'administrateur judiciaire et la SCP BTSG² en qualité de mandataire judiciaire. 



Par actes d'huissier des 22, 25 et 26 février 2021, la société Dani Sports a assigné la société Erim, Mmes [P] et [H] [V] et Mme [D] [X] devant le tribunal judicaire d'Albertville notamment aux fins de demander la nullité des cessions portant sur les lots n°1 et 2 de la copropriété outre la nullité du commandement de payer du 28 janvier 2021. 



La société Lauda Sports, en qualité de locataire gérant, la SELARL AJ Meynet & Associes et la SCP BTSG², ès qualités d'administrateur et mandataire judiciaires des sociétés Dani Sports et Lauda Sports, sont intervenues volontairement à l'instance devant le tribunal judiciaire d'Albertville. 



Par ordonnance du 19 mai 2022, le juge de la mise en état a renvoyé l'examen de l'affaire devant la formation civile collégiale du tribunal judiciaire, sans clore l'instruction, afin qu'elle statue sur les deux fins de non-recevoir soulevées par la société Erim et sur la question de fond préalable sur la validité de la location gérance. 





Par jugement du 13 décembre 2022, le tribunal judicaire d'Albertville a : 



- Constaté la nullité de location gérance liant la société Dani Sports et la société Lauda Sports ;



- Déclaré irrecevable l'intervention volontaire de la société Lauda Sports à l'instance ; 



- Déclaré la société Dani Sports irrecevable à agir en nullité de la vente des droits portant sur le local commercial sur le moyen tiré de la violation du droit de préemption ;



- Condamné in solidum la société Dani Sports prise en la personne de son administrateur judiciaire la Selarl AJ Meynet et de son mandataire judiciaire la SCP BTSG², et la société Lauda Sports, prise en la personne de son administrateur judiciaire la Selarl AJ et de son mandataire judiciaire la SCP BTSG² à régler, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 2 000 euros à Mmes [V], une indemnité de 2 000 euros à Mme [X] et une indemnité de 2 000 euros à la société Studio 2 ;



- Condamné in solidum la société Dani Sports prise en la personne de son administrateur judiciaire la Selarl AJ Meynet et de son mandataire judiciaire la SCP BTSG², et la société Lauda Sports, prise en la personne de son administrateur judiciaire la Selarl AJ et de son mandataire judiciaire la SCP BTSG² aux dépens de l'incident ;



- Autorisé Me Bressieux, avocate, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;



- Renvoyé l'examen de l'affaire à l'audience de mise en état électronique du jeudi 23 février 2023 à 9 heures 15 pour les conclusions au fond du demandeur. 





Au visa principalement des motifs suivants :




Le contrat instrumentum, certes régularisé après intervention de l'ordonnance judiciaire du 10 avril 2017, est à distinguer du contrat negotium effectif dès décembre 2016 en violation des dispositions d'ordre public du code de commerce ;





L'autorisation prévue à l'article L144-4 du code de commerce ne peut avoir pour effet de régulariser un contrat de location gérance entaché de nullité ;





La société Dani Sports, exerçant exclusivement des activité de gestion administrative et financière, ne peut se prévaloir du bénéfice du statut des baux commerciaux de l'article L 145-1 du code de commerce, en ce inclus le droit de préemption prévue à l'article L 145-46-1 du code de commerce. 






Par déclaration au greffe du 10 janvier 2023, les sociétés Dani Sports et Lauda Sports et la SELARL AJ Meynet et associés, administrateurs de sociétés, et la SCP BTSB², mandataires de ces sociétés, ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions. 









Prétentions et moyens des parties





Par dernières écritures en date du 18 avril 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les sociétés Dani Sports et Lauda Sports et la SELARL AJ Meynet et associés, administrateurs de sociétés, et la SCP BTSB², mandataires de ces sociétés, sollicitent l'infirmation de la décision et demandent à la cour de :



- Dire et juger valable et régulier le contrat de location gérance consenti le 19 juillet 2017 par la société Dani Sports à la société Lauda Sports (venant aux droits de la société Concept Pro Shop) ;



- Déclarer recevables les demandes de la société Dani Sports ;



- Déclarer recevable l'intervention volontaire de la société Lauda Sports ;



- Condamner in solidum Mmes [P] [V], [H] [V], [D] [X] et la société Erim au paiement de la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, au profit de la SCP d'Avocats Saillet & Bozon.





Au soutien de leurs prétentions, les sociétés Dani Sports et Lauda Sports et la Selarl AJ Meynet et associés, administrateurs de sociétés, et la Scp BTSB², mandataires de ces sociétés font valoir notamment que :




La société Dani Sports a confié l'exploitation du fonds à sa filiale, la société Concept Pro Shop, selon contrat de location gérance du 19 juillet 2017 ;





La location-gérance n'est pas visée par le contrat de bail et une location-gérance n'est pas une mise à disposition des lieux ;





Les conditions de validité du contrat de location-gérance étaient intégralement réunies lors de sa conclusion suivant autorisation donnée par ordonnance du 10 avril 2017 ayant une prise d'effet à partir du 1er décembre 2016 ;





Le statut des baux commerciaux est pleinement applicable à la société Dani Sports ;





La société Concept Pro Shop a fusionnée avec la société Lauda Sports vient donc aux droits de la société Concept Pro Shop, en qualité de locataire gérant.










Par dernières écritures en date du 24 avril 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mmes [V] sollicitent de la cour de :



- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 décembre 2022 par le tribunal judiciaire d'Albertville ; 



Y ajoutant, 



- Condamner in solidum la société Dani Sports, la société Lauda Sports, ainsi que les sociétés BTSG² et SELARL AJ Meynet & Associés es qualité respectivement de mandataire judiciaire et d'administrateur judiciaire des deux sociétés susvisées, à payer à Mmes [V] la somme complémentaire en cause d'appel de 3 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 





Au soutien de leurs prétentions, Mmes [V] font valoir notamment que :




La société Lauda Sports ne dispose ni de droit, ni de titre sur le local et ne peut opposer à Mmes [V] un droit de préemption qui ne bénéficie qu'aux locataires du bail commercial, conformément aux dispositions de l'article L 145-46-1 du code de commerce ;

L'autorisation judiciaire prévue de manière exceptionnelle par l'article L 144-4 du code de commerce ne peut avoir pour effet de régulariser un contrat de location gérance préalablement entaché de nullité ;





Les dispositions de l'article L 145-1 du code de commerce, ne bénéficient qu'à l'exploitant réel du fonds de commerce, or la société Dani Sports n'exploitait pas elle-même le fonds de commerce.










Par dernières écritures en date du 10 mai 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [X] sollicite de la cour de :



- Confirmer en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 13 décembre 2022 par le tribunal judiciaire d'Albertville ;



Y ajoutant, 



- Juger que les sociétés Dani Sports et Lauda Sports ont eu un comportement fautif en sollicitant l'annulation de l'acte de cession pour contester la validité du commandement de payer ; 



- Condamner in solidum la société Dani Sports prise en la personne de son administrateur judiciaire, la SELARL AJ Meynet, et de son mandat judiciaire la SCP BTSG² et la société Lauda Sports, prise en la personne de son administrateur judiciaire la SELARL AJ Meynet et de son mandataire judiciaire la SCP BTSG², à payer à Mme [X], la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral et d'angoisse engendré par le caractère abusif de cette action en justice ; 



- Condamner in solidum la société Dani Sports prise en la personne de son administrateur judiciaire, la SELARL AJ Meynet, et de son mandat judiciaire la SCP BTSG² et la société Lauda Sports, prise en la personne de son administrateur judiciaire la SELARL AJ Meynet et de son mandataire judiciaire la SCP BTSG², à payer à Mme [X], la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ces derniers distraits au profit de Maître Isabelle Bressieux, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Au soutien de ses prétentions, Mme [X] fait valoir notamment que :




La société Lauda Sports ne peut venir au droit de la société Dani Sports au travers de la fusion puisque la société Dani Sports n'est pas la société absorbée et a conservé son entité juridique et sa personnalité morale ;





A défaut d'immatriculation au registre du commerce, le locataire ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux et, par conséquent, des dispositions de l'article L 145-46-1 du code de commerce ;





Les société Dani sports et Lauda sports ne peuvent se prévaloir d'une violation des dispositions de l'article L145-46-1 du code de commerce, dès lors que la revendication de ces dispositions n'est pas faite d'une manière loyale, le bail n'ayant pas été exécuté de bonne foi par la société preneuse ;

Le droit de préemption au profit du locataire de locaux à usage commercial n'a pas vocation à s'appliquer aux ventes portant sur des droits indivis.










Par dernières écritures en date du 17 mai 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Erim, anciennement Studio 2, sollicite de la cour de:



- Confirmer le Jugement rendu le 13 décembre 2022 par le tribunal judiciaire d'Albertville en ce qu'il a : 

- Constaté la nullité de la location gérance liant la société Dani Sports et la société Lauda Sports,

- Déclaré irrecevable l'intervention volontaire de la société Lauda Sports à l'instance, 

- Déclaré la société Dani Sports irrecevable à agir en nullité de la vente des droits portant sur le local commercial sur le moyen tiré de la violation du droit de préemption, 

- Condamné in solidum la société Dani Sports prise en la personne de son administrateur et de son mandataire judiciaire et la société Lauda Sports prise en la personne de son administrateur et de son mandataire judiciaire à 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; 



A titre subsidiaire,



- Infirmer le Jugement en ce qu'il a rejeté le moyen soulevé par la société ERIM tiré de l'irrégularité de la location gérance en application du contrat de bail ; 

Statuant à nouveau : 


Juger que la location-gérance n'est pas permise par le bail ; 

En conséquence, juger irrecevable pour défaut de droit à agir la société Dani Sports en sa demande de nullité des cessions fondée sur la violation du droit de préemption du locataire puisqu'elle n'exploite pas elle-même le local et ne peut justifier d'une location gérance régulière en application du bail, de sorte qu'elle ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux ; 

Juger irrecevables pour défaut de droit à agir les interventions volontaires de la société Lauda Sports, de la SCP BTSG² ès qualité de mandataire judiciaire et la Selarl AJ Meynet & Associes ès qualité d'administrateur judiciaire de la société Lauda Sports ; 

Condamner in solidum la société Dani Sports, la société Lauda Sports, la Scp BTSG² ès qualité de mandataire judiciaire et la SelarlL AJ Meynet & Associes ès qualité d'administrateur judiciaire de la société Lauda Sports, à payer à la société Studio 2 la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens avec pour ceux d'appel application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Mme Audrey Bollonjeon, avocat associé de la Selurl. 




Au soutien de ses prétentions, la société Erim, anciennement Studio 2, fait valoir notamment que:


La société Dani Sports n'est pas fondée à se prévaloir du statut des baux commerciaux étant donné qu'elle n'exploite pas elle-même le fonds de commerce et la location gérance qu'elle invoque est nulle ;

Le contrat de location gérance étant nul et de nullité absolue, la société Lauda Sports ne peut agir en nullité de la vente des droits indivis portant sur le local commercial. 






Une ordonnance en date du 2 octobre 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 31 octobre 2023. 



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.









MOTIFS ET DECISION







I- Sur la régularité de la location-gérance au regard du contrat de bail commercial





Par acte authentique du 20 septembre 2016 rédigé par Me [S], l'indivision [V], composée de Mmes [P] et [H] [V] et de Mme [D] [X], a accepté le renouvellement du bail commercial conclu sur les lots 1 et 2 de l'ensemble immobilier cadastré AD [Cadastre 4] [Adresse 11] à [Localité 12], au profit de la société Dani Sport. Ce contrat prévoyait en son article IX- transmission du contrat, 1° cession du bail, 2° sous-location 'toute sous-location, totale ou partielle, toute subdivision, ou plus généralement toute mise à disposition des lieux au profit d'un tiers, de quelque manière et sous quelque forme que ce soit, même à titre gratuit et précaire, sont interdites.'



La location-gérance ne constitue pas une sous-location (Com. 23 mai 1995, pourvoi n°93-13.120), et la mise en place d'une location-gérance maintient la qualité d'occupant au bénéfice du locataire commercial, même si celui-ci perd la qualité d'exploitant (3e Civ. 14 novembre 2002, pourvoi n°01-12.455).



En conséquence, la société Studio 2 ne peut soutenir que la société Dani sports n'a pas respecté le bail commercial en concluant un contrat de location-gérance qui n'était pas formellement interdit.







II - Sur la régularité du contrat de location-gérance au regard de l'article 144-3 du code de commerce





L'article L144-3 du code de commerce, applicable au contrat de location-gérance litigieux dispose 'les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir été commerçants ou avoir été immatriculés au répertoire des métiers pendant sept années ou avoir exercé pendant une durée équivalente les fonctions de gérant ou de directeur commercial ou technique et avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou l'établissement mis en gérance. (...)' L'article suivant prévoyait 'le délai prévu par l'article L144-3 peut être supprimé ou réduit par ordonnance du président du tribunal de grande instance rendus sur simple requête de l'intéressé, le ministère public entendu, notamment lorsque celui-ci justifie qu'il est dans l'impossibilité d'exploiter son fonds personnellement ou par l'intermédiaire de préposés.'



Le contrat de location-gérance conclu entre la société Dani sports et la société Concept pro shop, aux droits de laquelle vient la société Lauda Sports, a été signé le 19 juillet 2017, soit avant le délai de deux années imposé par l'article L144-3 du code de commerce, et précise en son article 2 : durée : 'la présente location gérance est conclue pour une durée ferme d'une année à compter rétroactivement du 1er décembre 2016 pour se terminer le 30 novembre 2017.' Or, la société Dani sports justifie toutefois avoir obtenu le 10 avril 2017 une ordonnance du président du tribunal de grande instance d'Albertville indiquant 'réduisons le délai d'exploitation du fonds de commerce de deux ans prévu à l'article L114-3 du code de commerce, et en conséquence, disons que le fonds de commerce désigné dans la requête qui précède pourra être mis en location-gérance au profit de la société Concept pro shop.'



Néanmoins, à la date de commencement d'exploitation, soit le 1er décembre 2016, la société Dani sports, concédante, n'avait pas exploité le fonds de commerce mis en gérance pendant deux années et n'avait pas obtenu de dispense, de sorte que le contrat est nul, cette nullité étant de surcroît une nullité de fond qui n'est pas régularisable (Com. 26 octobre 2022, pourvoi n°21-10.406, Com. 23 janvier 2019, pourvoi n°17-24.051, Com. 9 juin 2004, pourvoi n°01-15.713).



La décision de première instance sera confirmée en ce qu'elle a constaté la nullité du contrat de location gérance unissant la société Dani Sports et sa filiale, la société Lauda Sports, venant aux droits de la société Concept pro sports, et en ce qu'elle a consécutivement déclaré l'intervention volontaire de la société Lauda irrecevable.







III- Sur la recevabilité de l'action de la société Dani sports





C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive et exempte d'insuffisance que les premiers juges ont retenu :



- que l'article L145-1 du code de commerce prévoit que l'application du statut des baux commerciaux est subordonné à l'exploitation par le locataire d'un fonds de commerce lui appartenant (3e Civ. 29 octobre 1985, pourvoi n°84-14.391 P.),



- que l'objet social de la société Dani sports ressortant de son K-bis mentionne exclusivement des activités administratives et financières et de prestations de services d'assistance technique, comptable, financière et commerciale,



- que la société Dani sports n'exploite pas personnellement le fonds de commerce qu'elle a confié en location-gérance (irrégulière) à la société Concept pro sports aux droits de laquelle vient la société Lauda sports,



et ont en conséquence conclu que la société Dani sports était irrecevable à se prévaloir du statut des baux commerciaux et notamment du droit de préemption prévu à l'article L145-46-1 du code de commerce.







IV- Sur les demandes accessoires





Mme [D] [X] sollicite l'octroi de dommages et intérêts en considération de l'existence d'une procédure abusive de la part des sociétés Dani sports et Lauda sports. La demanderesse reconventionnelle ne démontre toutefois pas l'existence d'une volonté de nuire ou une erreur grossière équipollente au dol, susceptible d'ouvrir droit à une telle indemnisation, concernant de surcroît une décision intervenant sur un incident de mise en état, et sera en conséquence déboutée.



Les sociétés Dani Sports et Lauda sports succombant au fond supporteront les dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'une indemnité procédurale de 1 500 euros envers chacune des parties intimées.









PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,





Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne in solidum la société Dani Sports prise en la personne de son administrateur judiciaire la Selarl AJ Meynet et de son mandataire judiciaire la Scp BTSG², et la société Lauda Sports, prise en la personne de son administrateur judiciaire la Selarl AJ et de son mandataire judiciaire la Scp BTSG² aux dépens de l'instance d'appel, avec distraction au profit de Me Audrey Bollonjeon, avocat associé de la Selurl, et de Me Isabelle Bressieux,



Condamne la société Dani sports, prise en la personne de son administrateur judiciaire la Selarl AJ Meynet et de son mandataire judiciaire la Scp BTSG², et la société Lauda Sports, prise en la personne de son administrateur judiciaire la Selarl AJ et de son mandataire judiciaire la Scp BTSG² à régler, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 1 500 euros à Mmes [V], une indemnité de 1 500 euros à Mme [X] et une indemnité de 1 500 euros à la société Studio 2.





Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,























































































Copie délivrée le 23 janvier 2024 

à 

la SCP SAILLET & BOZON

la SCP MILLIAND THILL PEREIRA

Me Isabelle BRESSIEUX

la SELARL BOLLONJEON











Copie exécutoire délivrée le 23 janvier 2024 

à 

la SCP MILLIAND THILL PEREIRA

Me Isabelle BRESSIEUX

la SELARL BOLLONJEON