Cour d'Appel · 1re chambre civile — 23 janvier 2024

[A] [U]



C/



[R] [U]

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1ère chambre civile



ARRÊT DU 23 JANVIER 2024



N° RG 22/00442 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F5SH



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 24 février 2022, 

rendu par le juge des contentieux de la protection de Beaune - RG : 11-20-000073









APPELANT :



Monsieur [A] [U]

né le 01 Mai 1958 à [Localité 5] (21)

domicilié :

[Adresse 2]

[Localité 6]



assisté de Me Jérôme DUQUENNOY, avocat au barreau de CHALON SUR SAONE, plaidant, et représenté par Me Clémence MATHIEU, avocat au barreau de DIJON, postulant, tous deux membres de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, vestiaire : 38





INTIMÉ :



Monsieur [B] [U], 

né le 31 mars 1931 à [Localité 4] (21) 

demeurant [Adresse 3] 

représenté par M. [R] [G] [K] [U], son tuteur selon jugements de tutelle des 3 octobre 2016 et 28 septembre 2021 rendus par le tribunal d'instance de Dijon

né le 11 mars 1954 à [Localité 5] (21)

domicilié [Adresse 1] 



assisté de la SELARL ALAGY BRET & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, plaidant, et représenté par Me Edith RUDLOFF, membre de la SCP RUDLOFF, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 105







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 21 novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,



Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2024,



ARRÊT : rendu contradictoirement,





PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Suivant acte notarié du 07 octobre 1985, M. [B] [U] et son épouse Mme [P] ont fait donation à leurs quatre fils [R], [L], [A] et [F] [U] de diverses parcelles de vigne et d'une maison d'habitation située sur la commune de [Localité 6], M. [B] [U] s'étant réservé l'usufruit des biens donnés. 



Par acte du même jour, M. [B] [U] a donné à bail à usage professionnel pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 1985 à son fils [A] [U] les parcelles, la cuverie et la cave situées en sous-sol de la maison d'habitation, moyennant le partage de récoltes à concurrence d'un tiers pour le bailleur et deux tiers pour le preneur. 



Lesdites vignes ont été cédées en 1989 à un tiers et il n'y a plus eu de partage de récoltes.



Le 29 mars 1994, MM. [R], [L], [A] et [F] [U] ont fait apport de la nue-propriété de la maison d'habitation à la SCI Colette. 

M. [A] [U] a donné la nue-propriété de ses 340 parts à sa fille [O].



Par jugement du 3 octobre 2016, le juge des tutelles du tribunal d'instance de Dijon a placé M. [B] [U] sous tutelle et a désigné son fils M. [R] [U] en qualité de tuteur. 



Selon résolution du 20 novembre 2017, adoptée à l'unanimité,l'assemblée générale de la SCI Colette a décidé de «'fixer la partie du loyer réclamée à M. [A] [U] à la somme de neuf cents euros (900 euros) par mois depuis rétroactivement le 1er septembre 2016 + 100 euros d'apport en compte courant dans la SCI pour faire face aux gros travaux actuels futurs tant que dure la location + 300 euros d'apport en compte courant dans la SCI à titre de remboursement d'un passif de 11 000 euros (montant à confirmer et à déduire les montants déjà versés de septembre 2016 à juillet 2017) qui seront versés en plusieurs fois chaque mois selon un échéancier dont notamment de travaux à mettre en place et pour faire face aux gros travaux actuels futurs tant que dure la location.'»



M. [B] [U] a consenti un prêt de 9 000 euros à M. [A] [U] que ce dernier s'est engagé à rembourser dès le 28 novembre 2016.





Excipant de l'existence d'un bail mixte portant sur la cuverie et la cave situées au sous-sol de la maison d'habitation et sur une partie habitation de ladite maison, d'une part, et arguant du non-remboursement d'un prêt souscrit en 2013, d'autre part, M. [B] [U], représenté par son tuteur, M. [R] [U], a fait assigner, par acte du 17 juin 2020, M. [A] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Beaune aux fins de l'entendre condamner sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui payer les sommes de': 


26 300 euros au titre de l'arriéré locatif, 

3 000 euros au titre du prêt, 

3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 




Dans ses conclusions transmises le 1er juillet 2021, M. [B] [U], représenté par son tuteur, M. [R] [U], demandait au tribunal de : 


condamner M. [A] [U] à lui payer les sommes de':

35 800 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 février 2021, 

9 000 euros au titre du prêt,

enjoindre M. [A] [U] de communiquer une attestation d'assurance pour garantir les biens loués, le cas échéant sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

condamner M. [A] [U] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.




Dans ses conclusions déposées le jour de l'audience, M. [A] [U] demandait à la juridiction de': 


à titre principal, se déclarer incompétente pour l'intégralité des prétentions';

à titre subsidiaire, débouter M. [B] [U] de sa demande formée au titre de l'arriéré locatif à défaut de contrat de bail, 

à titre infiniment subsidiaire': 

fixer au 1er novembre 2016 la date d'effet du bail, 

débouter le demandeur de sa prétention au titre des charges effectivement engagées et de l'arriéré locatif,

statuer ce que de droit sur la demande formée au titre du prêt. 


' en tout état de cause, condamner M. [B] [U] à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Par jugement du 24 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Beaune : 


s'est déclaré matériellement incompétent pour connaître de la demande formée au titre du prêt, 

a renvoyé l'examen de la demande formée au titre du prêt devant le tribunal de proximité de Beaune, 

a constaté l'existence d'un bail mixte verbal passé entre M. [B] [U] et M. [A] [U] à effet du 1er septembre 2016 portant sur une cuverie et une cave situées au sous-sol d'une maison d'habitation située sur la commune de [Localité 6], d'une part, et sur une partie de ladite maison d'habitation, d'autre part, 

a condamné M. [A] [U] à payer à M. [B] [U] la somme de 36 700 euros au titre des loyers et charges, montant arrêté au 23 février 2021,

a enjoint à M. [A] [U] de communiquer à M. [B] [U] une attestation d'assurance portant sur les biens pris à bail, et ce pour l'année de location en cours, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, 

a débouté M. [A] [U] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamné sur ce fondement à payer à M. [B] [U] la somme de 500 euros, 

a condamné M. [A] [U] aux dépens.




Par déclaration du 7 avril 2022, M. [A] [U] a relevé appel de cette décision. 



Aux termes de conclusions notifiées le 5 juillet 2022, il demande à la cour, au visa des articles L. 213-4-1 et suivants du code de l'organisation judiciaire, 71 et suivants du code de procédure pénale, 1844 et 595 du code civil, de':


juger bien fondé son appel et y faisant droit'; 

infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Beaune en date du 24 février 2022 en ses dispositions relatives au bail, 


Statuant à nouveau en fait et en droit, 


à titre principal, 


- juger qu'il n'existe aucun bail d'habitation ni aucun bail mixte verbal passé entre [B] [U] et lui même,

- débouter M. [R] [U], en sa qualité de tuteur de M. [B] [U], de ses demandes en paiement d'un arriéré locatif, et de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

' à titre subsidiaire,

- juger, si par extraordinaire la cour de céans retenait l'existence d'un bail , que la prise d'effet devrait être fixée au 1er novembre 2017,

- juger qu'il n'est redevable d'aucune provision pour charges,

- juger que M. [R] [U], en sa qualité de tuteur de M. [B] [U], ne justifie pas des charges réellement supportées,

- débouter M. [R] [U], en sa qualité de tuteur de M. [B] [U], de sa demande d'arriéré locatif au regard des règlements intervenus.

' en tout état de cause : 

- condamner M. [R] [U], en sa qualité de tuteur de M. [B] [U], à lui payer une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

- condamner M. [R] [U], en sa qualité de tuteur de M. [B] [U], en tous les dépens de premier instance et d'appel en réservant à la SELAS Adida et Associés le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.



Aux termes de conclusions notifiées le 16 octobre 2023, M. [B] [U], représenté par son tuteur M. [R] [U], demande à la cour de': 

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, 

Vu l'article 9 de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations,

Vu l'article 1134 ancien du code civil applicable à la cause, 

Vu les articles 1353 et1892 et suivants du code civil, 


confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Beaune en date du 24 février 2022,


Y ajoutant en cause d'appel au titre de l'actualisation de la dette locative, condamner M. [A] [U] à lui payer la somme de 51 600 euros (27 300 euros au titre du loyer + 24 300 euros au titre des charges), selon décompte du 16 septembre 2023 (au lieu de 36 700 euros selon décompte du 23 février 2021).  

En toute hypothèse, 


condamner M. [A] [U] à lui payer la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

condamner M. [A] [U] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 

condamner le même aux entiers dépens d'appel.




Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 octobre 2023.





Sur ce la cour



A titre liminaire, la cour observe que certaines des demandes tendant à voir 'juger', ... ne constituent qu'un rappel de moyens ou d'arguments mais ne contiennent aucune prétention au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile. Elles ne saisissent donc pas la cour qui ne statuera pas sur ces 'demandes'.



1/ Sur le périmètre de l'appel



La cour n'est pas saisie de la question du prêt qui n'a fait l'objet ni d'un appel principal ni d'un appel incident.



2/ Sur la question de l'existence d'un bail verbal mixte



Pour s'opposer au paiement de l'arriéré locatif, M. [A] [U] soutient qu'aucun bail ne lui a été consenti par son père sur la partie habitation de la maison qu'il indique ne pas habiter.

Il ajoute qu'en application de l'article 595 du code civil, la SCI Colette, en sa qualité de nue propriétaire de la maison d'habitation, n'avait pas qualité pour consentir un bail d'habitation ou professionnel.



La cour relève, à titre liminaire, qu'au terme de ses écritures, M. [A] [U] se domicilie au [Adresse 2], adresse de la maison qu'il soutient ne pas habiter, alors pourtant qu'il ne précise pas qu'il s'agirait d'une adresse exclusivement professionnelle.



Il est constant qu'un bail professionnel écrit a été consenti à M. [A] [U] concernant la cave et la cuverie située en sous sol de la maison litigieuse.



Par suite, en signant le procès verbal d'assemblée générale de la SCI Colette du 20 novembre 2017, sans qu'il ne soit établi que cette signature ait pu être obtenue sous la contrainte, M. [A] [U] a reconnu non seulement utiliser la cuverie pour son activité professionnelle mais également habiter une partie de la maison pour un usage d'habitation (52 m² environ). 



Il a, en outre, accepté, en contrepartie de l'usage de la cave, cuverie et d'une partie à usage d'habitation de la maison, que le loyer soit fixé à la somme de 900 euros par mois à compter rétroactivement du 1er septembre 2016, loyer qu'il a effectivement réglé à vingt trois reprises du mois d'août 2017 au mois de décembre 2020. 



Le moyen selon lequel les résolutions adoptées le 20 novembre 2017 par la SCI Colette, nue propriétaire de la maison, seraient nulles en l'absence de convocation de Melle [O] [U], est sans emport sur le contenu du procès verbal qui ne porte pas sur le vote d'une résolution de l'assemblée générale, alors au demeurant que l'appelant n'a pas agi en nullité de cette résolution.



Le courrier adressé en août 2015 par M. [B] [U] à Me [W], notaire, au terme duquel le premier indique conserver la jouissance de la maison litigieuse et souhaiter n'appliquer aucun loyer à son fils [A], ne saurait suffire à démontrer que cette gratuité devait perdurer les années suivantes et ce alors qu'à cette date, M. [B] [U], qui avait souffert de mulitples ennuis de santé, résidait en maison de retraite depuis 2014.



Le fait que M. [R] [U], tuteur de [B] [U], bailleur, soit en conflit avec l'appelant ne suffit pas à établir une ingérence du premier en contrariété avec la volonté du majeur protégé.



Il en résulte que l'existence d'un bail verbal d'habitation est établie et que M. [A] [U] est débiteur d'un loyer global de 900 euros par mois depuis le 1er septembre 2016 en contrepartie de l'occupation de la cave, cuverie en sous sol et d'une partie à usage d'habitation de cette maison.



En revanche, et comme le soutient l'appelant, M. [B] [U], représenté par son tuteur, ne saurait réclamer, au titre de charges locatives, les apports en compte courant de la SCI Colette, à hauteur de 400 euros par mois, dès lors que ces derniers doivent être versés au bénéfice de la SCI Colette et non du bailleur et ce quand bien même l'appelant aurait accepté de prendre en charge en sus du loyer le montant des travaux de rénovation des biens loués.



Au regard du décompte produit en pièce 22 par le bailleur, M. [A] [U] a réglé une somme de 32 900 euros entre le 24 août 2017 et 1er décembre 2020.



Il reste donc devoir au titre de l'arriéré locatif la somme de 18 700 euros (51 600 ' 32 900) arrêté au 16 septembre 2023.



Le jugement déféré est ainsi infirmé sur le quantum et il convient de condamner M. [A] [U] à payer à M. [B] [U], représenté par son tuteur, la somme de 18 700 euros au titre de l'arriéré de loyer arrêté au 16 septembre 2023.



L'existence du bail contesté sur la partie habitation étant établie, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a enjoint à M. [A] [U] de communiquer au bailleur une attestation d'assurance portant sur les biens pris à bail sauf à préciser que l'appelant devra communiquer cette pièce dans les 15 jours de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant trois mois.

En effet, si une assurance a été souscrite par la SCI Colette, celle-ci n'étant pas occupante des lieux, cette police ne peut couvrir que le «'propriétaire non occupant'» de sorte qu'il est nécessaire que M. [A] [U] justifie d'une police d'assurance pour son habitation.



3/ Sur les demandes accessoires



La preuve d'une résistance abusive de M. [A] [U] à régler les loyers n'étant pas établie, la demande de dommages-intérêts doit être rejetée.



Le jugement déféré est confirmé sur les dépens.



M. [A] [U], succombant en majeure partie, est condamné aux dépens d'appel.



Tenu aux dépens, il est condamné à verser à M. [B] [U], représenté par son tuteur, la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour dans la limite de sa saisine,



Confirme le jugement en ce qu'il a enjoint M. [A] [U] de communiquer une attestation d'assurance portant sur les biens donnés à bail, ce pour l'année en cours, sauf à préciser qu'il devra produire ce document dans les 15 jours de la signification de cet arrêt et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai et ce durant une période de trois mois, 

Le confirme encore sur les dépens et les frais irrépétibles,



L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau,



Condamne M. [A] [U] à payer à M. [B] [U], représenté par son tuteur M. [R] [U], la somme de 18 700 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 16 septembre 2023,



Déboute M. [B] [U], représenté par son tuteur M. [R] [U], du surplus de ses demandes,



Condamne M. [A] [U] aux dépens d'appel, 



Condamne M. [A] [U] à payer à M. [B] [U], représenté par son tuteur M. [R] [U], la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Le greffier, Le président,