Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 23 janvier 2024

N° RG 22/03387 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OJGJ















Décision du 

Tribunal Judiciaire LYON

Au fond

du 29 mars 2022



RG : 19/08560

ch 9 cab 09 F









[I]



C/



[L]

[E]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 23 Janvier 2024







APPELANT :



M. [J] [I]

né le 06 Février 1954 à [Localité 6] (ALGERIE)

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Eric-louis LEVY, avocat au barreau de LYON, toque : 399









INTIMES :



M. [U] [L]

né le 04 Avril 1980 à [Localité 5] (02) 

[Adresse 1]

[Localité 3]



M. [D] [E]

né le 04 Novembre 1980 à [Localité 7] (45) 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentés par Me Pierrick GARDIEN de la SELARL SISYPHE, avocat au barreau de LYON, toque : 179







 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 06 Avril 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Novembre 2023



Date de mise à disposition : 23 Janvier 2024



Audience présidée par Bénédicte LECHARNY, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier.







Composition de la Cour lors du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *



EXPOSÉ DE L'AFFAIRE



M. [J] [I] a acquis en 2010 deux lots n° 25 et 26 consistant en des garages au sein du bâtiment 4 d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 8], placé sous le régime de la copropriété. Ces garages ayant fait l'objet d'une démolition en 2012 dans le cadre d'une procédure de péril imminent, les lots ont été transformés en un terrain à usage de stationnement de véhicules.



M. [U] [L] et Mme [D] [E], déjà propriétaires au sein de l'ensemble immobilier, ont acquis en 2017 le lot n° 5 au sein du bâtiment 1 et l'ont aménagé en local d'habitation, après autorisation de l'assemblée générale. Dans ce cadre, ils ont procédé à l'ouverture de volets se trouvant sur le mur séparant leur lot n° 5 et le lot n° 26 de M. [I], et à la pose d'une nouvelle fenêtre et d'une grille d'aération en dessous de cette fenêtre.



Le 7 août 2019, M. [I] les a assignés devant le tribunal de grande instance de Lyon, devenu le tribunal judiciaire de Lyon, aux fins principalement de les voir condamner à procéder à l'enlèvement des volets et de la grille d`aération, à supprimer la vue droite créée par l'installation d'une nouvelle fenêtre et l'ouverture des volets, à retirer les biens mobiliers entreposés dans la cour commune et à indemniser son préjudice.



Par jugement du 29 mars 2022, le tribunal l'a débouté de l'ensemble de ses demandes, l'a condamné à payer à M. [L] et Mme [E] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, et a ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Par déclaration du 10 mai 2022, M. [I] a relevé appel du jugement.



Par conclusions notifiées le 23 juin 2022, il demande à la cour de :

- accueillir comme recevable et fondé son appel,

- réformer le jugement,

statuant à nouveau,

- le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

- condamner M. [L] et Mme [E] à procéder à l'enlèvement du volet, de la grille d'aération et des plantations qui empiètent sur son terrain,

- les condamner à lui payer la somme de 20'000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi,

- les condamner à supprimer la vue droite et directe susceptible de constituer un risque d'indiscrétion voire une atteinte à sa vie privée,

en tout état de cause,

- condamner solidairement M. [L] et Mme [E] à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner solidairement aux entiers dépens





Par une ordonnance du 16 février 2023, le conseiller de la mise en état a prononcé d'office l'irrecevabilité des conclusions déposées le 28 janvier 2023 par le conseil des intimés.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 avril 2023.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de l'appelant, à ses conclusions écrites précitées.



MOTIFS DE LA DÉCISION



En appel, dès lors que l'intimé n'a pas conclu ou lorsque ses conclusions ont été déclarées irrecevables, la cour statue néanmoins sur le fond mais, en vertu de l'article 472 du code de procédure civile, il n'est fait droit aux demandes de l'appelant que dans la mesure où elles sont estimées régulières, recevables et bien fondées.



La cour d'appel qui n'est pas saisie de conclusions par l'intimé doit, pour statuer sur l'appel, examiner les motifs du jugement ayant accueilli les prétentions de cette partie en première instance.



La cour observe qu'en cause d'appel, M. [I] ne sollicite plus la condamnation de M. [L] et Mme [E] à retirer les biens mobiliers entreposés dans la cour commune. Le jugement est donc confirmé en ce qu'il l'a débouté de ce chef de demande.



1. Sur les demandes au titre d'un empiétement



M. [I] sollicite la condamnation des intimés à procéder à l'enlèvement du volet, de la grille d'aération et des plantations qui empiètent sur son terrain et à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi. Il rappelle que tout propriétaire est en droit d'obtenir la démolition d'un ouvrage empiétant sur son fonds, peu important le caractère minime de cet empiétement, et fait valoir qu'en l'espèce, l'ouverture des volets jusqu'à présent fermés constitue un empiétement sur son lot n° 26 qui n'existait pas auparavant puisqu'un mur était dressé entre les deux fonds. Il ajoute que cet empiétement est également avéré en ce qui concerne la grille d'aération de 5 mm d'épaisseur, installée par les intimés sous la fenêtre et qui déborde du mur, et en ce qui concerne les nombreuses plantations existantes sur son lot. Il soutient qu'il résulte de cet empiétement un véritable préjudice puisqu'il ne peut jouir de son droit de propriété sur son parking comme il l'entend, la présence des volets et de la grille l'empêchant de garer des véhicules d'un certain gabarit et de mettre en location son parking.



Réponse de la cour



Selon les articles 544 et 545 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlement. Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Et selon l'article 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.



En l'espèce, le règlement de copropriété établi le 7 février 1987, qui comporte la désignation des 31 lots composant l'ensemble immobilier et « comprend pour chacun d'eux l'indication des parties privatives réservées à la jouissance exclusive de son propriétaire », précise que:


le lot n° 5 du bâtiment 1 consiste en « un local situé au rez-de-chaussée à usage de garage ou d'entrepôt ; au fond de la cour à gauche en entrant, d'une superficie de 43,75 m² environ »,

le lot n° 26 du bâtiment 4 consiste en un « garage situé au rez-de-chaussée jouxtant le bâtiment 1 d'une superficie de 12,96 m² environ ».






L'utilisation du terme « jouxtant » permet de retenir que les deux lots sont contigus et que le mur de façade du bâtiment 1 constitue la limite qui les sépare. Dès lors, le tribunal a exactement retenu que l'argument des défendeurs selon lequel, avant la démolition des garages, il existait un espace entre le mur du garage du lot n° 26 et le mur du garage du lot n° 5 ne peut prospérer.



Il résulte clairement de l'analyse des photos produites par l'appelant et du procès-verbal de constat d'huissier de justice du 12 juin 2019 que les volets de la fenêtre existant dans le mur de façade et la grille de ventilation installée sous cette fenêtre, qui dépassent tous deux du mur, ainsi que les plantations présentes le long de ce mur empiètent sur le lot n° 26 appartenant à l'appelant.



C'est à tort que le tribunal a considéré qu'il était loisible à M. [L] et Mme [E] de faire usage de nouveau de la fenêtre et des volets sans, par ce seul agissement, empiéter sur la propriété de M. [I], aux motifs que l'empiétement n'est pas nouveau et qu'il résulte de l'aménagement initial des lots, alors, d'une part, que la fenêtre ne figure ni dans le descriptif du lot n° 5 dans le règlement de copropriété, ni sur le plan annexé à ce règlement, d'autre part, que si l'ouverture dans le mur est manifestement antérieure à la démolition des garages et n'a pas été créée par les intimés, la date d'installation des volets, qui seuls empiètent sur le lot n° 26, à l'exclusion de la fenêtre elle-même, est inconnue, de sorte qu'il ne peut être retenue aucune prescription acquisitive au profit des intimés.



C'est encore à tort que les premiers juges ont considéré qu'aucun empiétement n'était caractérisé au titre de la grille d'aération, aux motifs que celle-ci dépasse à peine du mur et n'empêche pas le stationnement de deux véhicules sur l'espace attenant, alors que le dépassement, même minime, d'une construction sur la propriété voisine constitue un empiétement.



Enfin, il importe peu que les intimés aient été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires à changer la destination de leur lot et à effectuer des travaux de remplacement de ses ouvertures, aucune décision de la copropriété n'étant susceptible d'autoriser un empiétement sur un lot privatif qui constitue une atteinte au droit de propriété.



Le propriétaire d'un fonds sur lequel la construction d'un autre propriétaire empiète est, compte tenu du caractère absolu et perpétuel du droit de propriété, fondé à en obtenir la démolition, sans que cette action puisse donner lieu à faute ou à abus ni que puisse lui être opposé le caractère disproportionné de la mesure de remise en état.



Il en résulte que M. [I] est fondé à solliciter la condamnation de M. [L] et Mme [E] à procéder à l'enlèvement du volet, de la grille d'aération et des plantations qui empiètent sur son lot privatif, et ce nonobstant le caractère minime de cet empiétement.



Il est encore fondé à solliciter l'indemnisation du préjudice qu'il subit du fait de la privation de jouissance d'une partie de sa parcelle. Compte tenu du caractère minime de cette privation, le préjudice sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.



Au vu de ce qui précède, le jugement déféré est infirmé en ce qu'il a débouté M. [I] de ces chefs de demande.



2. Sur la demande de suppression de la vue directe



M. [I] soutient que suite à la transformation de leur lot en habitation, à l'installation d'une nouvelle fenêtre et à l'ouverture des volets, M. [L] et Mme [E] ont désormais une vue droite et directe sur son terrain, en violation de l'article 678 du code civil. Il affirme que l'existence de cette vue est susceptible de créer un risque d'indiscrétion à son égard, voire une atteinte à sa vie privée.











Réponse de la cour



C'est à tort que le tribunal a retenu que les règles relatives aux servitudes de vues ne trouvent pas application entre les lots d'une copropriété, alors que la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts (en ce sens, 3e Civ., 30 juin 2004, pourvoi n° 03-11.562, Bull., 2004, III, n° 140 et 3e Civ., 1 juillet 2009, pourvoi n° 08-14.963, Bull. 2009, III, n° 164).



Selon l'article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.



En l'espèce il n'est pas contestable qu'il résulte de l'existence de la fenêtre dans le mur séparant les deux héritages une vue directe depuis le lot n° 5 des intimés sur le lot n° 26 de l'appelant et que moins de dix-neuf décimètres de distance séparent ledit mur de l'héritage de M. [I].



Faute de preuve de l'acquisition d'une servitude de vue par prescription, il convient donc, par infirmation du jugement attaqué, de faire droit à la demande de l'appelant tendant à voir condamner les intimés à supprimer la vue droite et directe sur son lot. 



3. Sur les frais irrépétibles et les dépens



Compte tenu de la solution donnée au litige en appel, le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.



M. [L] et Mme [E], partie perdante, sont condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel et à payer à M. [I] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a débouté M. [J] [I] de sa demande de condamnation de M. [U] [L] et Mme [D] [E] à retirer les biens mobiliers entreposés dans la cour commune,



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



Condamne M. [U] [L] et Mme [D] [E] à procéder à l'enlèvement du volet, de la grille d'aération et des plantations qui empiètent sur le lot privatif n° 26 de M. [J] [I],



Condamne M. [U] [L] et Mme [D] [E] à payer à M. [J] [I] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'empiétement,



Condamne M. [U] [L] et Mme [D] [E] à supprimer la vue droite et directe sur lot privatif n° 26 de M. [J] [I],



Condamne in solidum M. [U] [L] et Mme [D] [E] à payer à M. [J] [I] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [U] [L] et Mme [D] [E] aux dépens de première instance et d'appel.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT