Cour d'Appel · 5e chambre civile — 23 janvier 2024

Grosse + copie

délivrées le

à































COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 23 JANVIER 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/01558 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O47P



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 JUIN 2016 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER 

N° RG 16/00433





APPELANTES :



S.A.R.L. 7/7 SUD

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Jean Baptiste ROYER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant



S.A.R.L. BOOM TACOS représenté par son mandataire ad hoc Maître [P] [V]

 [Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Jean Baptiste ROYER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

 



INTIMEE :



S.C.I. MNEMBA

[Adresse 5] 

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean-louis DEMERSSEMAN de la SELARL ACCESSIT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Claire EVEZARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant



PARTIE INTERVENANTE FORCÉE :



Maître [P] [V] mandataire judiciaire, ès qualités de mandataire ad hoc représentant la société BOOM TACOS dont le siège social était [Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

assignée le 2 mars 2021 - A personne habilitée





Ordonnance de clôture du 06 Novembre 2023



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 NOVEMBRE 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON





ARRET : 



- réputé contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.





*

* *





EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte notarié du 30 avril 2013, la société civile immobilière Mnemba a donné à bail à M. [N] [K] et Mme [I] [X], agissant pour le compte de la société Boom Tacos, alors en cours d'immatriculation, un local à usage commercial dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 4] », situé [Adresse 2] et [Adresse 5], pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er mai 2013 pour se terminer le 30 avril 2022, moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros hors taxe et hors charges, soit un loyer annuel de 14 400 euros.



Le bail prévoyait que les lieux loués étaient destinés à l'activité de « petite restauration à emporter, salon de thé, pâtisserie, café » et il était prévu en page six que « Le preneur s'interdit toute activité bruyante ou pouvant entraîner des trépidations, des odeurs, des émanations ou des fumées, et toute activité susceptible d'apporter un trouble quelconque de voisinage dans l'immeuble ou aux immeubles voisins, de telle sorte que le bailleur ne puisse jamais être inquiété ou recherché au sujet de tels troubles ».



Par acte d'huissier du 18 mars 2015, la société Mnemba a fait délivrer à la société Boom Tacos un commandement d'avoir à payer la somme totale de 8 017,08 euros, représentant les loyers impayés à compter de novembre 2014.



Suivant acte sous seing privé enregistré le 20 mars 2015, la société Boom Tacos a cédé à M. [D] [K], représentant de la société 7/7 Sud, alors en cours de formation, le droit au bail portant sur le local commercial exploité. Le bail a autorisé l'extension de l'activité à « la petite restauration à emporter, salon de thé, pâtisserie, café, épicerie, alimentation générale, cave à vin ».



La cession a été consentie et acceptée moyennant le prix principal de 8 017 euros, payés le jour de la cession, correspondant à l'arriéré de loyers et charges dus par la société Boom Tacos à la société Mnemba. A cette fin, deux chèques, l'un de 5 000 euros et l'autre de 3 000 euros ont été émis par M. [D] [K], à l'ordre de la bailleresse.



Par ordonnance de référé du 2 avril 2015, les sociétés Boom Tacos et Mnemba ont été condamnées in solidum à cesser dans le local toute exploitation d'un commerce de restauration sur place et la bailleresse a été condamnée à enlever la gaine d'aération aménagée dans les parties communes de la copropriété.



Le 3 juin 2015, le chèque de 3 000 euros a été rejeté.



Par courrier recommandé du 7 juin 2015, le conseil de la société Mnemba a mis en demeure M. [D] [K] d'avoir à lui payer la somme totale de 7 027,30 euros, au titre du chèque rejeté et des loyers restés impayés, pour les mois d'avril, mai et juin 2015.



Le 1er septembre 2015, la société Mnemba a fait délivrer à la société 7/7 Sud un commandement de payer la somme totale de 10 589,18 euros, visant la clause résolutoire, également signifié à la société Boom Tacos le 2 septembre 2015, en sa qualité de caution.



Par jugement du tribunal d'instance de Montpellier du 1er octobre 2015, la société Mnemba a été condamnée à payer la somme de 5360,46 euros au titre des charges de copropriété.

 

Par acte d'huissier du 21 janvier 2016, la société Mnemba a fait assigner à jour fixe les sociétés Boom Tacos et 7/7 Sud aux fins de voir prononcer la résiliation du bail commercial aux torts de cette dernière et de voir ordonner son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef.



Par jugement rendu le 14 juin 2016, le tribunal de grande instance de Montpellier a :




Constaté que la cession du droit au bail entre la Sarl Boom Tacos et M. [D] [K] représentant la Sarl 7/7 Sud était irrégulière et inopposable au bailleur ;

Prononcé la résiliation du bail commercial en date du 30 avril 2013 aux torts de la Sarl Boom Tacos ;

Ordonné l'expulsion de la Sarl Boom Tacos et de tout occupant de son chef, en ce compris la Sarl 7/7 Sud des lieux ;

Condamné solidairement la Sarl Boom Tacos et la Sarl 7/7 Sud à payer à la Sci Mnemba la somme de 18 762,80 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 janvier 2016 ;

Condamné solidairement la Sarl Boom Tacos et la Sarl 7/7 Sud à payer à la Sci Mnemba une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1 676,50 euros TTC jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Dit que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages-intérêts ;

Condamné solidairement la Sarl Boom Tacos et la Sarl 7/7 Sud à payer à la Sci Mnemba la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Ordonné l'exécution provisoire ;

Condamné solidairement la Sarl Boom Tacos et la Sarl 7/7 Sud aux entiers dépens,en ce compris les frais de commandement et de dénonce.




Pour l'essentiel, en considération de ce que les sociétés Boom Tacos et 7/7 Sud ne justifiaient pas du paiement de la somme totale de 8 017 euros, les premiers juges ont constaté que la cession du droit au bail était par conséquent irrégulière et inopposable à la bailleresse et, qu'en ne réglant pas l'intégralité des loyers dus, la société Boom Tacos avait gravement manqué à ses obligations contractuelles, qu'ainsi, il y avait lieu de prononcer la résiliation du bail à ses torts exclusifs et son expulsion.



Les sociétés Boom Tacos et 7/7 Sud ont en outre été condamnées solidairement à payer à la bailleresse la somme totale de 18 762,80 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 janvier 2016, outre une indemnité d'occupation de 1 676,50 euros jusqu'à la libération effective des lieux.



La société Boom Tacos a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire le 13 janvier 2017 et maître [P] [V] a été désignée en qualité de liquidateur.



La procédure de liquidation judiciaire a été clôturée pour insuffisance d'actifs et la société Boom Tacos a été radiée le 18 mai 2018.



Par déclaration au greffe le 12 juillet 2016 les sociétés Boom Tacos et 7/7 Sud ont relevé appel de cette décision. L'affaire a été radiée le 16 avril 2019 et réinscrite le 9 mars 2021.



Par acte d'huissier délivré le 2 mars 2021 maître [P] [V] a été désignée en intervenant forcée en sa qualité de mandataire ad hoc de la société Boom Tacos.



Les appelantes demandent à la cour de :




« Vu l'appel formé par les sociétés Boom Tacos et 7/7 Sud ;

Déclarer la procédure d'appel comme étant parfaitement recevable tant sur le fond que sur la forme ;

Réformant en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier en date du 14 juin 2016 ;

Statuant à nouveau,

Constater que la société Mnemba a donné à bail commercial un local commercial à la société Boom Tacos et à la société 7/7 Sud, venant aux droits de la première, permettant expressément une activité de petite restauration ;

Constater que cette activité de petite restauration est devenue impossible par effet de l'ordonnance du 2 avril 2015 ayant condamne la société Mnemba à enlever la gaine d'extraction des fumées de cuisson comme ayant été installée sans autorisation préalable de la copropriété et sous la seule responsabilité de la société Mnemba et antérieurement au bail commercial litigieux ;

Constater que la cession du droit au bail intervenue entre la société Boom Tacos et la société 7/7 Sud est parfaitement régulière et opposable à la société Mnemba, étant intervenue à ladite cession et étant réglée de la condition de paiement des arriérés de loyers à hauteur de 8 000 euros ;

Par conséquent,

Rejeter les demandes de la société Mnemba en irrégularité et inopposabilité de la cession du droit au bail ;

Par conséquent,

Dire et juger que la société 7/7 Sud est seule preneur à bail du local commercial, propriété de la société Mnemba;

Dire et juger l'exception d'inexécution de paiement des loyers opposée par la société 7/7 Sud parfaitement recevable et fondée du fait de l'inexécution par le bailleur de la délivrance d'un local conforme à sa destination et permettant l'activité de petite restauration ;

Par conséquent,

Débouter la société Mnemba de ses demandes, fins et prétentions en paiement des loyers commerciaux jusqu'à rétablissement d'une gaine d'évacuation des fumées permettant l'activité de petite restauration à la société 7/7 Sud ;

Par conséquent,

Rejeter purement et simplement l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la société Mnemba à l'encontre de la société 7/7 Sud et de la société Boom Tacos ;

A titre reconventionnel,

Condamner la société Mnemba sous astreinte de 500 euros par jour à compter du jugement à intervenir à effectuer toute démarche auprès de la copropriété « [Adresse 4] » et de son syndicat et son syndic à l'effet de permettre l'installation d'une gaine d'extraction des fumées de cuisson permettant l'activité de petite restauration, ou de trouver toute solution technique permettant l'installation d'une telle gaine sans autorisation préalable de la copropriété si les parties communes ne sont pas affectées ;

Dire et juger que la société 7/7 Sud ne sera redevable d'aucun loyer avant l'installation effective de ladite gaine d'extraction des fumées ;

A défaut et à titre subsidiaire,

Désigner tel expert qu'il plaira à la juridiction de céans à l'effet d'évaluer, avant dire droit, la valeur du loyer commercial résiduel du fait de l'impossibilité d'exploitation de l'activité de petite restauration sans mise en place d'un système d'extraction des fumées par gaine ;

Faire les comptes entre les parties à l'effet de déterminer le montant résiduel des loyers alors dus par la société 7/7 Sud, privée de la possibilité d'exploiter la totalité de son fonds de commerce du fait de la destruction de la gaine d'extraction des fumées et l'impossibilité d'activité de petite restauration, nonobstant l'obligation sous astreinte visée ci-dessus de condamnation du bailleur de mettre en place toute mesure permettant l'installation d'une telle gaine, la société 7/7 Sud n'entendant pas subir pendant de longs mois l'impossibilité d'exploiter pleinement son bail commercial ;

En ce cas,

Réouvrir les débats ensuite du dépôt du rapport d'expertise judiciaire à intervenir et des comptes à opérer entre les parties ;

En tout état de cause,

Ordonner la désignation de tel expert judiciaire qu'il plaira à la juridiction de céans à l'effet de chiffrer les préjudices financiers, administratifs, juridiques d'exploitation des sociétés Boom Tacos et 7/7 Sud, notamment en termes d'investissement dans le local commercial en vain, vue l'impossibilité d'exploiter une activité de restauration, outre de voir chiffrer les préjudices subis du fait de l'impossibilité de pouvoir exercer dans les lieux une activité importante pourtant visée par le bail entraînant une perte de chiffre d'affaires ou une perte de valeur tant vénale sur le fonds commercial créé, que de valeur de cession du droit au bail, qu'en termes de chiffre d'affaires réalisé par la perte d'une partie d'activité, outre faire les comptes entre les parties ;

Au surplus et en tout état de cause,

Condamner la société Mnemba à verser à chacune des sociétés Boom Tacos et 7/7 Sud une somme de 15 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamner la société Mnemba à verser à chacune des sociétés Boom Tacos et 7/7 Sud une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers frais et dépens de l'instance. »




Dans ses dernières conclusions déposées le 30 août 2023, la société Mnemba demande à la cour de :




« Vu le Jugement en date du 14 juin 2016,

Vu l'ancien article 1134 et 1741 du code civil,

Vu l'article L.145-41 du code de commerce,

Vu l'article L. 143-2 du code de commerce,

Vu la cession de droit au bail ;

Dire et juger l'appel formé par la Sarl Boom Tacos et la Sarl 7/7 Sud infondé ;

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 14 juin 2016 ;

En tout état de cause,

Débouter la Sarl Boom Tacos et la Sarl 7/7 Sud de l'intégralité de leurs demandes ;

Dire et juger que l'arrêt à intervenir sera opposable à Me [P] [V] ès qualité de mandataire ad hoc de la Sarl Boom Tacos ;

Condamner solidairement la Sarl Boom Tacos et la Sarl 7/7 Sud à payer à la Sci Mnemba la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Les condamner aux entiers dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de l'avocat soussigné. »




Pour l'essentiel, la société Mnemba sollicite la confirmation du jugement déféré pour les motifs pris par les premiers juges.



Elle entend toutefois préciser en cause d'appel qu'en lecture de ce jugement, assorti de l'exécution provisoire, la Scp Berthezene Bichat, huissiers de justice à Montpellier, a procédé, le 28 juin 2017, à l'expulsion des lieux des sociétés Boom Tacos, représentée par son liquidateur Me [P] [V], et 7/7 Sud, en précisant que cette procédure faisait suite à un commandement de quitter les lieux du 7 juillet 2016, demeuré infructueux, et une première tentative d'expulsion le 22 juillet 2016, à laquelle le gérant de la société 7/7 Sud s'était opposé.



Elle indique que c'est dans ce contexte que la résiliation du bail commercial a été prononcée par Me [P] [V] et qu'elle a été autorisée à reprendre son local, le 18 juillet 2017.



Elle précise que la procédure collective ouverte à l'encontre de la société Boom Tacos a été clôturée pour insuffisance d'actif et radiée au RCS le 18 mai 2018, que la société 7/7 Sud, bien que toujours immatriculée au RCS, apparaît être une coquille vide et que l'établissement situé [Adresse 5], objet du litige, a été fermé auprès du tribunal de commerce que le 30 mai 2023, soit six ans après les opérations d'expulsion.



La Sci Mnemba estime au final qu'il convient de débouter les sociétés Boom Tacos et 7/7 Sud de l'intégralité de leurs demandes, en ce compris la demande de désignation d'un expert judiciaire.



Maître [P] [V] en sa qualité de mandataire ad hoc de la société Boom Tacos a été assignée le 2 mars 2021 à personne habilitée. L'arrêt sera réputé contradictoire.





La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 6 novembre 2023 et renvoyée à l'audience de plaidoiries du 27 novembre 2023.





MOTIFS



La cour relève que les appelants ont fait figurer de nombreux « dire et juger » ou « constater que » dans le dispositif de leurs conclusions.



Si la Cour de cassation a pu récemment, dans un arrêt du 12 avril 2023, dire que les « dire et juger » pouvaient constituer une prétention au sens de l'article 954 du code de procédure civile, que la cour d'appel devait en conséquence examiner, en l'espèce, en considération des nombreux « dire et juger » ou « constater que » qui figurent dans le dispositif repris littéralement ci-avant, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article visé mais des moyens venant au soutien des prétentions, la cour ne reprendra pas leur développement ci-après, renvoyant à la lecture des dernières conclusions en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



1. Sur la qualité à agir des sociétés appelantes



La cour relève qu'en lecture du jugement déféré, assorti de l'exécution provisoire, la Scp Berthezene Bichat, huissiers de justice à Montpellier, a procédé, le 28 juin 2017, à l'expulsion des lieux des sociétés Boom Tacos, représentée par son liquidateur, Me [P] [V], et 7/7 Sud.



La bailleresse indique que c'est dans ce contexte que la résiliation du bail commercial a été prononcée par Me [P] [V] et qu'elle a été autorisée à reprendre son local, le 18 juillet 2017, de sorte qu'une partie des prétentions est désormais sans objet.



La cour constate par ailleurs que la procédure collective ouverte à l'encontre de la société Boom Tacos a été clôturée pour insuffisance d'actif et la société radiée du registre du commerce et des sociétés (RCS) le 18 mai 2018, et que la société 7/7 Sud, dont l'établissement situé [Adresse 5], objet du litige, a été fermé auprès du tribunal de commerce le 30 mai 2023, soit six ans après les opérations d'expulsion, a été radiée d'office du RCS le 22 septembre 2023.



Sur la qualité à agir des sociétés appelantes, outre le fait que Me [P] [V] a été assignée en intervention forcée en sa qualité de mandataire ad hoc de la société Boom Tacos, de sorte que son appel est recevable, il est constant, s'agissant de celui de la société 7/7 Sud, qu'en application des articles L. 223-18, alinéa 3, et R. 123-136 du code de commerce, la radiation d'office d'une société à responsabilité limitée du RCS n'a aucune incidence sur la survie de la personne morale, de sorte que son appel est également recevable.



2. Sur l'acte de cession de droit au bail



La cour entend rappeler que l'appel n'est pas général, ni l'effet dévolutif absolu, et tend non pas à une seconde instance mais à la critique argumentée en fait et en droit des motifs retenus par les premiers juges, et constate qu'en l'espèce, il n'est pas apporté de critique utile aux motifs des premiers juges, qui ont justement retenu que les quittances de loyer produites, pour justifier du paiement de la somme totale de 8 017 euros prévue à l'acte de cession, totalisaient la somme de 5 022,90 euros, pouvant correspondre au chèque de 5 000 euros, qui avait été remis puis repris contre plusieurs règlements en espèces, mais ne pouvaient en aucun cas justifier du paiement de la somme totale de 8 017 euros, de sorte que l'acte de cession de droit au bail était inopposable à la bailleresse puisque celle-ci autorisait la cession du droit au bail au profit de la société 7/7 Sud qu'à la condition du paiement de la totalité des loyers et charges restant dus par la société Boom Tacos.



En considération au surplus que la société Boom Tacos a renoncé à son bail et que les appelantes ont prévu en page sept de l'acte de cession en litige qu'elle seraient solidaires de toutes les sommes à devoir à la bailleresse, le jugement rendu le 14 juin 2016 par le tribunal de grande instance de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.



3. Sur les dépens et les frais non remboursables



Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Les sociétés Boom Tacos et 7/7 Sud seront condamnées aux dépens de l'appel, avec droit de recouvrement direct au bénéfice des avocats qui peuvent y prétendre.



Les sociétés Boom Tacos et 7/7 Sud, qui échouent en leur appel, en toutes leurs prétentions, seront au surplus condamnées à payer à la société Mnemba la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et mis à disposition au greffe ;



CONFIRME le jugement rendu le 14 juin 2016 par le tribunal de grande instance de Montpellier, en toutes ses dispositions ;



CONDAMNE les sociétés Boom Tacos et 7/7 Sud à payer à la société Mnemba la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;



CONDAMNE les sociétés Boom Tacos et 7/7 Sud aux dépens de l'appel et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du code de procédure civile ;



DIT le présent arrêt opposable à Me [P] [V], en sa qualité de mandataire ad hoc de la société Boom Tacos.



Le Greffier Le Président