Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 23 janvier 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 23 JANVIER 2024



(n° , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00978 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC5YS



Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Mai 2020 -Juge des contentieux de la protection de PALAISEAU RG n° 11-19-125



APPELANTES

 

S.C.I. ENZO ET ANGIE

[Adresse 1]

[Localité 4]

N° SIRET : 531 07 6 7 35



Représentée et assistée par Me Thierry PEYRONEL de la SELARL OÏKOS AVOCATS, avocat au barreau D'ESSONNE



S.A.S. VITALE INCENT

[Adresse 1]

[Localité 4]

N° SIRET : 531 13 4 7 32



Représentée et assistée par Me Thierry PEYRONEL de la SELARL OÏKOS AVOCATS, avocat au barreau D'ESSONNE





INTIME 



Monsieur [G] [J]

[Adresse 2]

[Localité 3]

né le 02 Janvier 1976 à Liban



Représenté et assisté par Me Keltoum MESSAOUDEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0568





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 10 Octobre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre

Mme Marie MONGIN, Conseiller 

M. Claude CRETON, Président magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Marie MONGIN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO







ARRET :



- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, prévue le 19 décembre 2023, prorogée au 23 janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présent lors de la mise à disposition.





La SCI Enzo et Angie est nue-propriétaire de locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] n°13, à [Localité 3] et la SAS Vitale Incent est usufruitière de ces locaux. 



Par contrat de bail signé le 10 janvier 2012, par l'intermédiaire de la SARL Gommon Immobilier, M. [G] [J] a pris bail le local ci-dessus mentionné moyennant un loyer mensuel, hors charges, de 530 euros. 



Au visa de la clause résolutoire stipulée au bail, un commandement de payer la somme principale de 7 011,69 euros au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours, a été signifié le 28 juin 2016 à M. [G] [J].



Saisi par la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent par assignation délivré le 29 janvier 2019, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Palaiseau, par jugement contradictoire rendu le 29 mai 2020, a : 

- déclaré irrecevable en la forme la demande de la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent tendant à voir acquise la clause résolutoire au titre du bail conclu avec M. [G] [J] ;

- déclaré irrecevable en la forme la demande de la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent tendant à prononcer judiciairement la résiliation du bail conclu avec M. [G] [J] ;

- débouté M. [G] [J] de sa demande tendant à déclarer interdite la conclusion du bail avec la SAS Vitale Incent et à le voir déclarer occupant sans droit ni titre ;

- débouté M. [G] [J] de sa demande tendant à déclarer nul le bail conclu avec la SAS Vitale Incent ;

- débouté M. [G] [J] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

- condamné M. [G] [J] à payer à la SAS Vitale Incent la somme de 27 167, 84 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 8 novembre 2019, terme de novembre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2016 sur la somme de 7 0l1, 69 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus ;

- ordonné la capitalisation des intérêts sur la somme de 7 0l1, 69 euros à compter du 28 juin 2016 ;

- débouté la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent de leur demande de voir condamner M. [G] [J] au paiement de la somme de 2 071, 37 euros au titre de la clause pénale ;

- condamné la SAS Vitale Incent à verser à M. [G] [J] la sormne de 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

- condamné la SAS Vitale Incent à procéder à l'ouverture d'une amenée d'air frais en partie basse dans la pièce principale qui comprend la cuisine, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, et ce à compter d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

- dit que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour M. [G] [J], à défaut de réalisation des travaux à l'expiration de ce délai, de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive ;

- dit que pendant la durée de réalisation des travaux d'ouverture d'une amenée d'air frais en partie basse dans la pièce principale qui comprend la cuisine, M. [G] [J] n'est redevable d'aucun loyer ;

- débouté M. [G] [J] de sa demande de relogement par la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent pendant la durée des travaux d'ouverture d'une amenée d'air frais en partie basse dans la pièce principale qui comprend la cuisine ;

- débouté M. [G] [J] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

- débouté M. [G] [J] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de santé ;

- ordonné la compensation des sommes dues par la SAS Vitale Incent au titre du préjudice de jouissance et par M. [G] [J] au titre des loyers et charges impayés ;

- débouté M. [G] [J] de sa demande de délai de paiement ;

- condamné M. [G] [J] à payer à la SAS Vitale Incent la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [G] [J] aux entiers dépens ;

- rejeté le surplus des demandes ;

- ordonne l'exécution provisoire de la présente décision ;

- dit que la décision sera notifiée au représentant de l'État dans le département. 



Par déclaration reçue au greffe le 12 janvier 2021, la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent ont interjeté appel de ce jugement et, dans leurs dernières conclusions déposées le 13 février 2023, elles demandent à la cour de : 

- confirmer le jugement du tribunal de proximité de Palaiseau en date du 29 mai 2020, mais seulement en ce qu'il a : 

'débouté M. [G] [J] de sa demande tendant à déclarer interdite la conclusion du bail avec la SAS Vitale Incent et à le voir déclarer occupant sans droit ni titre ; 

 'débouté M. [G] [J] de sa demande tendant à déclarer nul le bail conclu avec la SAS Vitale Incent ; 

' débouté M. [G] [J] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ; 

' condamné M. [G] [J] à payer la SAS Vitale Incent la somme de 27 167,84 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 8 novembre 2019, terme de novembre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2016 sur la somme de 7 011,69 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus ; 

' ordonné la capitalisation des intérêts sur la somme de 7 011, 69 euros à compter du 28 juin 2016 ; 

' débouté M. [G] [J] de sa demande de relogement par la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent pendant la durée des travaux d'ouverture d'une amenée d'air frais en partie basse dans la pièce principale qui comprend la cuisine 

' débouté M. [G] [J] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ; 

' débouté M. [G] [J] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de santé ; 

' débouté M. [G] [J] de sa demande de délai de paiement ; 

' condamné M. [G] [J] à payer à la SAS Vitale Incent la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

' condamné M. [G] [J] aux entiers dépens. 



Réformer le jugement du tribunal de proximité de Palaiseau en date du 29 mai 2020, mais seulement en ce qu'il : 

' a déclaré irrecevable en la forme leur demande tendant à voir acquise la clause résolutoire au titre du bail conclu avec M. [G] [J] ; 

' a déclaré irrecevable en la forme leur demande tendant à prononcer judiciairement la résiliation du bail conclu avec M. [G] [J] ; 

' les a déboutés de leur demande de voir condamner M. [G] [J] au paiement de la somme de 2 071,37 euros au titre de la clause pénale ; 

' a condamné la SAS Vitale Incent à verser à M. [G] [J] la somme de 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance ; 

' a condamné la SAS Vitale Incent à procéder à l'ouverture d'une amenée d'air frais en partie basse dans la pièce principale qui comprend la cuisine, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, et ce à compter d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ; 

' a dit que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour M. [G] [J], à défaut de réalisation des travaux à l'expiration de ce délai, de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive ; 

' a dit que pendant la durée de réalisation des travaux d'ouverture d'une amenée d'air frais en partie basse dans la pièce principale qui comprend la cuisine, M. [G] [J] n'est redevable d'aucun loyer ; 

' a ordonné la compensation des sommes dues par la SAS Vitale Incent au titre du préjudice de jouissance et par M. [G] [J] au titre des loyers et charges impayés. 



Et, statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant : 



Sur le sort du bail et l'expulsion :



A titre principal, 

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 10 janvier 2012 au profit de M. [G] [J] et portant sur l'appartement (lot n°13, rez-de-chaussée) situé au [Adresse 2] à [Localité 3], dont la SAS Vitale Incent est l'usufruitière. 



Subsidiairement, 

- prononcer la résiliation judiciaire dudit bail. 



En tout état de cause,

- ordonner l'expulsion de M. [G] [J] et de tous occupants de son chef, de l'appartement qu'il occupe au [Adresse 2] (lot n°13 - rez-de-chaussée), le cas échéant avec l'assistance d'un huissier de justice, de la force publique et d'un serrurier ;

- autoriser la SAS Vitale Incent à faire enlever et séquestrer dans tel local de son choix sis dans le ressort du tribunal judiciaire d'Evry, aux frais de M. [G] [J], les meubles et effets se trouvant dans l'appartement précité ;

 

Sur l'indemnité d'occupation, 

 

- dire que M. [G] [J] est redevable envers la SAS Vitale Incent d'une indemnité d'occupation égale au montant de l'échéance mensuelle de loyer et de provision sur charges soit la somme de 596, 80 euros, et ce jusqu'à libération effective des lieux par eux et tous occupants de leur chef, à compter du 29 août 2016 en cas de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, ou de la date de la résiliation judiciaire du bail à défaut ;

- condamner M. [G] [J] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle de 596,80 euros à la SAS Vitale Incent ;

 

Sur l'arriéré de loyer et charges, 



- condamner M. [G] [J] à payer à la SAS Vitale Incent la somme de 22 684,92 euros, au titre de l'arriéré de loyers et charges / indemnité d'occupation pour la période allant du mois de décembre 2019 au mois de janvier 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir ; 

- ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

 

Sur la clause pénale, 

 

- condamner M. [G] [J] à régler la somme de 2 071,37 euros, au titre de la clause pénale contenue dans le bail du 10 janvier 2012, pour la période allant du 1er janvier 2016 au mois de novembre 2019 inclus ;

- condamner M. [G] [J] à régler la somme de 2 268,49 euros, au titre de la clause pénale contenue dans le bail du 10 janvier 2012, pour la période allant du mois de décembre 2019 au mois de janvier 2023 (et sauf à parfaire pour la période postérieure) ;

 

Sur les autres demandes, 

 

- condamner M. [G] [J] à payer à la SAS Vitale Incent la somme de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner M. [G] [J] aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Thierry Peyronel, sur son affirmation de droit, conformément aux articles 696 et 699 du code de procédure civile ;

- débouter M. [G] [J] de l'intégralité de ses demandes, fins et moyens. 

 

A titre infiniment subsidiaire, 

 

- si par extraordinaire, la cour devait accorder à M. [G] [J] des délais de paiement, il y aurait lieu de dire que le débiteur pourra s'acquitter du règlement de sa dette en sus du loyer courant et qu'à défaut du versement d'une seule mensualité à son échéance au titre des loyers arriérés, outre du règlement du loyer courant à son échéance, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement et intégralement exigible et l'expulsion pourra être poursuivie en vertu de la décision à intervenir. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 9 février 2022, M. [G] [J] demande à la cour de :

-Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :

'l'a débouté de sa demande tendant à déclarer interdite la conclusion du bail avec la SAS Vitale Incent et à déclarer nul le dit bail ;

'l'a débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

'l'a condamné à payer à la SAS Vitale Incent la somme de 27 167, 84 euros au titre des loyers et des charges arrêtés au 8 novembre 2019 avec intérêts au taux légal sur la somme de 7 011,69 euros à compter du 28 juin 2016 ;

 'a ordonné la capitalisation des intérêts sur la somme de 7 011, 69 euros à compter du 28 juin 2016 ;

' a condamné la SAS Vitale Incent à lui verser la somme de 15 000, 00 euros ;

' l'a débouté de sa demande de relogement par la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent pendant la durée des travaux ;

' l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et de santé ;

' l'a débouté de sa demande de délais de paiement.



Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

' déclaré irrecevable en la forme la demande de la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent tendant à voir acquise la clause résolutoire du bail et à voir prononcer la résiliation judiciaire dudit bail ;

' débouté la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent de leur demande de le voir condamner au paiement de la somme de 2 071, 37 euros au titre de la clause pénale ;

' condamné la SAS Vitale Incent à procéder à l'ouverture d'une amenée d'air frais en partie basse de la pièce principale sous astreinte provisoire et en ce qu'il a dit que, pendant la réalisation desdits travaux, il n'est redevable d'aucune loyer.



Statuant a nouveau,

- débouter en tout état de cause la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent de toutes leurs demandes fins et conclusions.



A titre principal,



- dire que le logement que la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent lui ont donné à bail est indécent et inhabitable par nature en ce qu'il ne respecte pas les dispositions de l'article 6 la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni celles de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ;

- dire qu'il était interdit à la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent de donner à bail le lot n°13, situé au sous-sol du pavillon qu'elles possèdent situé au [Adresse 2] ;



En conséquence,



- dire qu'il doit être considéré comme occupant sans droit ni titre et qu'il n'est redevable d'aucune indemnité d'occupation ;

- condamner solidairement la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent à lui restituer les loyers qui ont été versés depuis le mois de janvier 2014, jusqu'au mois de janvier 2016, à savoir une somme de 12 200, 00 euros ;

- condamner solidairement la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent à restituer le dépôt de garantie de 530, 00 euros qu'il a versé ;

- dire qu'il aura un délai de six mois pour quitter le logement à compter de la signification du jugement à intervenir, sans être redevable d'aucune indemnité d'occupation ;

- condamner la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent solidairement à lui verser une somme de 10 000, 00 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

- condamner la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent solidairement à lui verser une somme de 5 000, 00 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de santé.



A titre subsidiaire, si, par extraordinaire, la cour jugeait que le logement pouvait être donné à bail :



- dire que le logement que la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent lui ont donné à bail est indécent en ce qu'il ne respecte pas les dispositions de l'article 6 la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni celles de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ;

- dire que le contrat de bail qu'il a signé le 10 janvier 2012 est nul.



En conséquence,



- condamner la SAS Vitale Incent à réaliser l'ensemble des travaux de mise en conformité nécessaires de nature à mettre un terme aux désordres qu'il subit, sous astreinte de 1 000 euros par jour à l'issue d'un délai d'un mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

- dire qu'il n'est et ne sera redevable d'aucun loyer jusqu'à la réalisation effective des travaux ;

- condamner la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent à lui fournir une solution de relogement à leur frais ;

- condamner la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent solidairement à lui verser une somme de 25 000 euros de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance causé par neuf années dans un logement indécent ;

- condamner la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent solidairement à lui verser une somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

- condamner la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent solidairement à lui verser une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de santé ;

- condamner la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent solidairement à lui rembourser le dépôt de garantie d'une somme de 530 euros qu'il a versé.



A titre infiniment subsidiaire,



- lui accorder les délais de paiement les plus larges pour régler tout arriéré locatif.



En tout état de cause,



- ordonner la compensation entre toute sommes pouvant lui être allouée et toute somme qu'il pourrait être tenu de verser à la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent ;

- condamner solidairement la SCI Enzo et Angie et la SAS Vitale Incent à lui payer la somme de 6 000, 00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure.

- les condamner solidairement aux dépens, dont distraction au profit de Maître Gayané Balekian en application de l'article 699 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2023.



SUR CE,



Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail



Considérant que pour déclarer irrecevable la demande des sociétés Enzo et Angie et Vitale Incent tendant au constat de la résiliation du bail deux mois après la délivrance du commandement de payer, le premier juge s'est fondé sur l'absence de respect des dispositions de l'article 24 II et 24 III relatifs aux obligations de saisine de la commission de coordination des actions prévention des expulsions de l'Essonne et de dénonciation de l'assignation au représentant de l'État dans le département 



Que néanmoins les appelants, qui font valoir avoir fourni la preuve de ces démarches devant le premier juge, démontrent devant la cour avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions de l'Essonne dès le 29 juin 2016, soit le lendemain de la délivrance du commandement de payer et notifié au préfet le 30 janvier 2019 l'assignation délivrée le 29 janvier 2019, soit plus de deux mois avant la première audience qui s'est tenue le 2 avril suivant ;



Que dans ces conditions la demande est recevable et le jugement sera infirmé sur ce point ;





Sur la validité du bail



Considérant que le bail conclu le 10 janvier 2012, à effet au 1er février suivant, avec M. [J] mentionne en qualité de bailleurs, M. et Mme [B], respectivement président et directeur général de la société Vitale Incent, laquelle possède l'usufruit du logement et est la véritable bailleresse ;



Qu'il s'agit manifestement d'une erreur purement matérielle qui n'affecte pas la validité du bail, le locataire étant, comme le relève le jugement entrepris, parfaitement informé que le bailleur est la société Vitale Incent à qui il a réglé des loyers ;



Que le bail ne saurait être jugé nul en raison de cette erreur dépourvue de conséquence ;



Sur le jeu de la clause résolutoire 



Considérant qu'un commandement de payer la somme en principal de 7 011,69 euros, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été délivré à M. [J] le 28 juin 2016 ; 



Que cette somme n'a pas été réglée dans le délai de deux mois de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 29 août 2016 ; 



Que c'est en vain que M. [J] fait valoir que le caractère inhabitable du logement lui permet de se dispenser de régler le loyer en application de l'exception d'inexécution de son cocontractant, se fondant essentiellement sur le fait que la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 mètres et donc, est inhabitable en application du règlement départemental de l'Essonne ;



Que cependant le local dont il s'agit n'est pas impropre à l'habitation du fait de la hauteur sous plafond de 2,12 mètres et non de 2,20 mètres comme l'impose l'article 4 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 ainsi que règlement sanitaire de l'Essonne dès lors que le premier de ces textes prévoit que le logement est considéré comme décent bien que la hauteur sous plafond soit inférieure à 2,20 mètres, si le volume du logement est au moins égal à 20 m , ce qui est le cas en l'espèce le volume habitable, non contesté, de ce logement étant de 45,47m ;



Que, contrairement à ce que soutient M. [J], compte tenu de la hiérarchie des normes, le décret du 30 janvier 2002, postérieur au règlement sanitaire départemental du 11 décembre 1983, prévaut sur celui-ci ; que d'ailleurs, l'autorité préfectorale n'a pas pris de mesure tendant à interdire l'habitation dudit logement ;



Qu'en outre, s'agissant du fait qu'une petite partie des murs est enterrée, ce logement qualifié de «relativement lumineux» par les services municipaux, ne saurait ressortir à la qualification de logement en sous-sol ; que là encore, l'autorité préfectorale n'a pas décidé d'interdire ce logement à l'habitation ;



Qu'ainsi, comme l'a décidé le premier juge, le logement n'étant pas totalement inhabitable, le locataire ne pouvait se dispenser, sans y être autorisé, de régler les loyers dus ;



Que M. [J] sera débouté de sa demande tendant à la restitution des loyers qu'il a versés à la bailleresse ;



Sur les conséquences du constat du jeu de la clause résolutoire et les demandes indemnitaires de M. [J] 



Considérant que du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, M. [J] est occupant sans droit ni titre depuis le 29 août 2016 ;



Qu'il peut néanmoins réclamer un préjudice de jouissance du fait d'une défectuosité du système de ventilation, défectuosité dont il n'est pas contesté qu'elle existait dès la conclusion du bail ;



Considérant s'agissant de l'insuffisance de ventilation, que le service d'hygiène de la municipalité a relevé quelques traces d'humidité, que l'intimé ne conteste pas l'affirmation de la bailleresse selon laquelle les fenêtres et volets de ce logement étaient rarement ouverts ce qui est confirmé par les clichés photographiques versés aux débats y compris ceux réalisés par l'huissier mandaté par M. [J] ; qu'en outre, le fait que M. [J] ait brisé la paroi de la douche sans la remplacer n'a pu qu'accroître l'humidité de ce logement, qu'il en va de même de l'«arrachage» - terme retenu par l'huissier mandaté par M. [J] dans son procès-verbal du 26 mai 2021 et manifestement approprié au regard des clichés photographiques- du sèche serviette dans cette pièce ; qu'enfin, la pose d'une ventilation dans la sale d'eau a été réalisée avant le prononcée du jugement ainsi que le premier juge le relève et celle de la pièce principale devait être effectuée le 17 février 2020, cette date ayant été refusée par M. [J] celui-ci a accepté celle du 26 février 2020, mais a alors refusé l'accès à son logement, que ce n'est qu'après l'intervention de l'avocat de la bailleresse auprès de son confrère que ces travaux ont été réalisés au mois de novembre 2020, soit près de dix mois plus tard, ce qui démontre que l'absence de ces ventilations supplémentaires ne causait pas un préjudice important à l'occupant de ce logement ; 



Que de surcroît, le retard pris dans la réalisation de ces travaux étant entièrement imputable à M. [J], la décision entreprise sera réformée en ce qu'elle a dispensé celui-ci de payer les loyers durant lesdits travaux ;



Que les travaux de pose de grilles de ventilation réclamés par le service d'hygiène de la mairie ayant été réalisés par la bailleresse, la cour en prend acte et infirmera le jugement entrepris en ce qu'il a assorti cette condamnation d'une astreinte ;



Que compte tenu de l'ensemble de ces circonstances la somme allouée à M. [J] par le premier juge sera réduite et il lui sera accordé une somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;



Que s'agissant du préjudice moral et du préjudice de santé réclamés par l'appelant incident, la preuve de l'existence de ces préjudices distincts du préjudice jouissance n'étant pas rapportée, comme l'a à juste titre décidé le juge des contentieux de la protection, le jugement qui a débouté M. [J] de ces demandes sera confirmé de ce chef ;



Que de même, M. [J] sera débouté de sa demande de remboursement des loyers qu'il a versés à la bailleresse, ainsi que sa demande de remboursement du dépôt de garantie qui est prématurée puisqu'il n'a pas libéré ce logement, ce dépôt de garantie devant être restitué à M. [J], sous réserve d'éventuelles sommes restant dues par lui, dans les deux mois de la libération des lieux matérialisée par la remise des clefs à la bailleresse ;



Sur les demandes de la société Vitale Incent



Considérant que le jugement sera confirmé quant à la dette locative de M. [J] arrêtée au 8 novembre 2019, mois de novembre 2019 inclus, précision sera cependant donnée que la somme n'est pas due au titre de loyers et charges, mais au titre d'indemnités d'occupation dès lors que le jugement sera infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de constat ou de prononcé de la résiliation du bail ; que M. [J] sera condamné à verser la somme de 22 684,92 euros pour la période du mois de décembre 2019 au mois de janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;



Que la capitalisation des intérêts sur cette somme sera autorisée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;



Considérant quant à la pénalité réclamée par la bailleresse fondée sur une clause pénale stipulée dans le bail prévoyant une pénalité de 10% des sommes dues soit en l'espèce 2 071,37 et 2 268,49 euros, ces sommes apparaissent excessives et la pénalité sera réduite à la somme de 1 000 euros ;



Considérant qu'il sera fait droit à la demande tendant à l'expulsion de M. [J] dans les conditions précisées au dispositif et à la demande tendant à la condamnation à verser une indemnité d'occupation dont le montant sera fixé à la somme qui aurait été due si le bail s'était poursuivi ;



Que s'agissant de la demande de délai de payement formée par M. [J], compte tenu des délais de fait dont il a déjà bénéficié, de l'ancienneté de la procédure et en l'absence de justification de ses revenus, il ne peut y être fait droit et le jugement sera confirmé de ce chef ; 



Sur les mesures accessoires 



Considérant que le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs, que M. [J] sera condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à verser aux sociétés Enzo et Angie et Vitale Incent la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;





PAR CES MOTIFS





LA COUR, 



statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire,



Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a :

- déclaré irrecevables les demandes des sociétés Enzo et Angie et Vitale Incent tendant au constat et au prononcé de la résiliation du bail,

- condamné la société Vitale Incent à verser à M. [J] la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

- débouté les sociétés Enzo et Angie et Vitale Incent de leurs demandes fondées sur la clause pénale stipulée au bail,

- assorti la condamnation à faire réaliser des travaux d'une astreinte,

- dispensé M. [J] de régler les loyers pendant la durée des travaux,

- débouté la société Vitale Incent de sa demande d'application de la clause pénale,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



- Déclare recevable la demande des société Enzo et Angie et Vitale Incent, tendant au constat de la résiliation du bail conclu le 10 janvier 2012 avec M. [G] [J],



- Constate la résiliation du bail le 29 août 2016,



- Ordonne, à défaut de départ volontaire de M. [J], passé le délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de payer, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, du logement constituant le lot n°13 de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] (Essonne), si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier,



- Rappelle que le sort des meubles est régi par les dispositions des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



- Condamne M. [G] [J] à verser une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, jusqu'à la libération des lieux, 



- Précise que la somme de 27 167,84 euros que M. [G] [J] a été condamné à verser à la société Vitale Incent au titre de loyers et charges porte, compte tenu de la présente décision, sur des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées au mois de novembre 2019 inclus,



- Condamne M. [G] [J] à verser à la société Vitale Incent la somme de 22 684,92 euros au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du mois de décembre 2019 au mois de janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt,



- Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,



- Constate que les travaux sollicités par le service d'hygiène de la commune d'[Localité 3] ont été réalisés par la société Vitale Incent,



- Condamne la société Vitale Incent à verser à M. [G] [J] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,



- Condamne M. [G] [J] à verser la somme de 1 000 euros à la société Vitale Incent au titre de la clause pénale,



- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



- Condamne M. [G] [J] à verser à la société Vitale Incent la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- Condamne M. [G] [J] aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Thierry Peyronel, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.







La Greffière La Présidente