Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 23 janvier 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51H



 chambre 1-2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 23 JANVIER 2024



N° RG 21/06987 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U3IY



AFFAIRE :



SOCIETE EUROPEENNEDE GESTION IMMOBILIERE ET PATRIMONIALE (SEGIP), exploitant sous l'enseigne JLC IMMOBILIER



C/

Mme [O] [L] [N] épouse [S]

 ...



Mme [O] [N] épouse [S]



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Mai 2021 par le tribunal judiciaire de Versailles



N° RG : 1119000624



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 23/01/24

à : 



Me Elisa GUEILHERS 



Me Karine PUECH



Me Martine DUPUIS 



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT TROIS JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SOCIETE EUROPEENNEDE GESTION IMMOBILIERE ET PATRIMONIALE (SEGIP), exploitant sous l'enseigne JLC IMMOBILIER

Ayant son siège 

[Adresse 2]

[Localité 5]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 129 - N° du dossier 272/21 

Représentant : Maître Benoît PILLOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0333



APPELANTE

****************



Madame [O] [L] [N] épouse [S]

née le 21 Mars 1954 à ANVERS

de nationalité Belge

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentant : Maître Karine PUECH, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 726 - N° du dossier 24525



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/008445 du 18/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)



SCI DU [Adresse 4]

N° SIRET : 413 820 879 RCS Le Puy en Velais

Ayant son siège 

[Adresse 6]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2167604 - 

Représentant : Maître Isabelle MABRUT de la SELARL KAEPPELIN-MABRUT, Plaidant, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE



INTIMEES

****************

Madame [O] [N] épouse [S]

née le 21 Juillet 1954 à ANVERS (8141)

de nationalité Belge

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentant : Maître Karine PUECH, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 726 - N° du dossier 24525









PARTIE INTERVENANTE



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Septembre 2023, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN











EXPOSE DU LITIGE



La société civile immobilière [Adresse 4] était propriétaire d'un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 7]. 



Par deux actes en date des 31 octobre 2012 et le 1er mars 2023, la société [Adresse 4] a donné à bail à Mme [S] le bien susvisé.



Par acte de commissaire de justice délivré le 29 mars 2019, Mme [S] a fait assigner la société [Adresse 4] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de la voir condamnée, sous le bénéfice de l'exécution provisoire 



- à lui payer la somme de 4 876 euros en restitution du dépôt de garantie majoré,



- à lui payer la somme de 1 024, 61 euros au titre des frais bancaires,



- à lui payer la somme de 193, 05 euros en restitution des sommes versées deux fois,



 - enjoindre la société défenderesse à lui justifier des charges locatives pour l'année 2015/2016 et prendre acte de ce qu'elle réserve, le cas échéant, de solliciter le remboursement du trop versé,



- à lui payer la somme 1300 euros à titre de dommages et intérêts,



- a lui payer la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,



- condamner la société défenderesse aux dépens.



Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2019, la société civile immobilière [Adresse 4] a fait assigner son mandataire immobilier, la société ' Société Européenne de Gestion Immobilière et Patrimoniale (SEGIP)' aux fins d'obtenir sa garantie pour toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. 



Par jugement contradictoire du 31 mai 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a :



- condamné la société [Adresse 4] à payer à Mme [S] la somme de :

* 4 464,55 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré,

* 53,83 euros au titre des frais bancaires,

* 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, 



- débouté la société [Adresse 4] de sa demande reconventionnelle,



- condamné la société [Adresse 4] à payer à Mme [S] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamné la société [Adresse 4] aux entiers dépens de la présente instance,



- condamné la société Européenne de Gestion Immobilière Patrimoniale (SEGIP) - JLC Immobilier à garantir la société [Adresse 4] de toutes les condamnations prononcées à son encontre,



- débouté les parties du surplus de leurs demandes,



- ordonné exécution provisoire de la présente décision.



Par déclaration reçue au greffe en date du 24 novembre 2021, la société Européenne de Gestion Immobilière Patrimoniale (SEGIP) - JLC Immobilier a relevé appel de ce jugement.



L'affaire a été clôturée par ordonnance du 3 novembre 2022.



Par arrêt du 16 mai 2023, la cour a révoqué l'ordonnance de clôture du 3 novembre 2022, admis les conclusions au fond notifiées par Mme [S] le 7 février 2023 et renvoyé l'affaire à la mise en état afin que soit élaboré un nouveau calendrier de procédure. 





 Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 juillet 2023, la société Européenne de Gestion Immobilière Patrimoniale (SEGIP) - JLC Immobilier, appelante, demande à la cour de :



- recevoir la société Européenne de Gestion Immobilière Patrimoniale (SEGIP) - JLC Immobilier en son appel, et



le disant bien fondé,



- infirmer le jugement du 31 mai 2021 du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'il condamne la société Européenne de Gestion Immobilière Patrimoniale (SEGIP) - JLC Immobilier à garantir la société [Adresse 4] de toutes les condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de Mme [S],



- ordonner le remboursement à la société Européenne de Gestion Immobilière Patrimoniale (SEGIP) - JLC Immobilier en conséquence des sommes en principal, intérêts et frais d'huissier qu'elle a payées en conséquence du jugement ainsi infirmé,



-condamner la société [Adresse 4] à payer à la société Européenne de Gestion Immobilière Patrimoniale (SEGIP) - JLC Immobilier une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,



- débouter la société [Adresse 4] de son appel incident en ses demandes formulées à l'encontre de la société Européenne de Gestion Immobilière Patrimoniale (SEGIP) - JLC Immobilier, 



- débouter Mme [S] de son appel incident à tout le moins en ses demandes formulées à l'encontre de la société Européenne de Gestion Immobilière Patrimoniale (SEGIP) - JLC Immobilier,



- condamner Mme [S] à payer à la société Européenne de Gestion Immobilière Patrimoniale (SEGIP) - JLC Immobilier une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui a causé la présente procédure,



- condamner tout succombant à payer à la société Européenne de Gestion Immobilière Patrimoniale (SEGIP) - JLC Immobilier une somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



- condamner tout succombant aux entiers dépens de première instance et d'appel (en ce compris les frais d'huissier relatif à l'exécution de la décision de première instance et ceux relatifs à la présente procédure devant la cour), dont distraction au profit de Maître Elisa Gueilhers, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Aux termes de ses conclusions signifiées le 4 mai 2023, la société civile immobilière [Adresse 4], intimée, demande à la cour de : 



- recevoir la société [Adresse 4] en son appel incident portant sur les dispositions du jugement l'ayant :



* condamné à payer à Mme [S] les sommes de 4 464,53 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré - 53,83 euros au titre des frais bancaires - 1 000 euros à titre de dommages et intérêts et 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens. 



* débouté de sa demande reconventionnelle. 



 - infirmer lesdites dispositions du jugement du 31 mai 2021. 

 

Statuant à nouveau, 

 

- constater que la compensation légale entre la somme due par Mme [S] au titre de l'indemnité d'occupation après régularisation des charges, soit pour 1 023,97 euros, et celle qui lui était due au titre du dépôt de garantie, soit pour 1 060 euros, s'est opérée de plein droit en mai 2016,



- condamner Mme [S] à payer et porter à la société [Adresse 4] la somme de 133,47 euros au titre du solde des réparations locatives,

 

- constater que c'est la société Européenne de Gestion Immobilière Patrimoniale (SEGIP) - JLC Immobilier qui est responsable de la résistance abusive et du défaut d'information à l'égard de la locataire, Mme [S],



En conséquence, c'est à la société Européenne de Gestion Immobilière Patrimoniale (SEGIP) - JLC Immobilier de réparer les préjudices subis par Mme [S],

 

- condamner la société Européenne de Gestion Immobilière Patrimoniale (SEGIP) - JLC Immobilier à payer à Mme [S] les sommes de 53,83 euros au titre des frais bancaires et de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,



- rejeter purement et simplement l'appel incident formé par Mme [S] portant sur le montant des condamnations prononcées à son profit par le jugement du 31 mai 2021 au titre de la restitution du dépôt de garantie, des frais et des dommages et intérêts, comme irrecevable, mal fondé et injustifié. 

 

A titre subsidiaire, sur l'appel principal : 

 

- rejeter l'appel interjeté par la société Européenne de Gestion Immobilière Patrimoniale (SEGIP) 

 JLC Immobilier sur la disposition du jugement du 31 mai 2021 l'ayant condamnée à garantir la société [Adresse 4] de toutes les condamnations prononcées à son 

encontre, comme mal fondé et injustifié,

 

En conséquence, confirmer le jugement du 31 mai 2021. 

 

En toute hypothèse, 



- rejeter les demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile formées par Mme [S] et la société Européenne de Gestion Immobilière Patrimoniale (SEGIP) - JLC Immobilier,



- condamner solidairement Mme [S] et la société Européenne de Gestion Immobilière Patrimoniale (SEGIP) - JLC Immobilier à payer et porter à la société [Adresse 4] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



- condamner solidairement Mme [S] et la société Européenne de Gestion Immobilière Patrimoniale (SEGIP) - JLC Immobilier au paiement des entiers frais et dépens de première instance et d'appel. 

 

Aux termes de ses conclusions signifiées le 5 septembre 2023, Mme [S] intimée sur appel provoqué, demande à la cour de : 



- déclarer irrecevable la société [Adresse 4] en son appel provoqué et l'en déclarer particulièrement mal fondée, 

 

Ce faisant, 



- débouter la société [Adresse 4] de son appel incident provoqué, de toutes ses demandes, fins et conclusions, 



- débouter la société Européenne de Gestion Immobilière Patrimoniale (SEGIP) - JLC Immobilier de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions, à l'encontre de Mme [S],



- débouter la société [Adresse 4] et la société Européenne de Gestion Immobilière Patrimoniale (SEGIP) - JLC Immobilier de toutes leurs demandes, fins et conclusions formées à l'encontre de Mme [S],

 

Les rejeter comme étant non fondées, 



 - dire Mme [S] recevable et bien fondée en son appel incident du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de Versailles le 31 mai 2021, 

 

Y faisant droit : 



- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société [Adresse 4] à la restitution du dépôt de garantie majoré à Mme [S],



- l'infirmer du chef du quantum 



Et statuant à nouveau : 



- condamner la société [Adresse 4] au paiement à Mme [S] de la somme de 4 876 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré,



- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société [Adresse 4] à paiement à Madame [S] au titre des frais bancaires,



- l'infirmer du chef du quantum,



Et statuant à nouveau : 



- condamner la société [Adresse 4] au paiement à Mme [S] de la somme de

 1 024 euros au titre des frais bancaires,



- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société [Adresse 4] du chef du quantum et y ajoutant,



Et statuant à nouveau : 



- condamner in solidum la société [Adresse 4] et la société Européenne de Gestion Immobilière Patrimoniale (SEGIP) - JLC Immobilier au paiement à Mme [S] de la somme de 1 500 euros au titre de dommages et intérêts,

 

En tout état de cause 



- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société [Adresse 4] au paiement à Mme [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Ce faisant : 



- condamner la société [Adresse 4] ou tout succombant, le cas échéant in solidum au paiement à Mme [S] de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 



- condamner la société [Adresse 4] ou les succombants in solidum aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par Me Puech, Avocat au Barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile, 

 

La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 septembre 2023.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.



MOTIFS DE LA DÉCISION



I) Sur les demandes en paiement de Mme [S] au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré, des frais bancaires et des dommages et intérêts

Moyen des parties 

La bailleresse fait grief au premier juge de l'avoir condamnée à payer une somme de 4 464, 55 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré en retenant que la compensation qu'elle sollicitait, des sommes restant dues - indemnité d'occupation, taxe enlèvement des ordures ménagères- ne pouvait s'opérer, la demande reconventionnelle en paiement de ces sommes étant prescrite. 

Elle soutient, à hauteur de cour, que le jugement déféré encourt l'infirmation de ce chef dès lors que : 

- la demande reconventionnelle en paiement du solde restant dû après compensation par la locataire, n'encourt aucune prescription, la compensation s'opérant de plein droit en application des articles 1289 et suivants du code civil, et que Mme [S] demeurant redevable d'un loyer pour le mois d'avril 2016, soit la somme de 1 321,28 euros qui reste supérieure au montant du dépôt de garantie d'un montant de 1060 euros, les dettes se sont éteintes réciproquement jusqu'à concurrence de leur quotité respectives, de sorte qu'il reste dû à Mme [S] une somme de 36,03 euros, elle-même inférieure à la somme dont elle est débitrice au titre des réparations locatives (169, 50 euros) ; par suite, c'est Mme [S] qui reste redevable d'une somme de 133,47 euros au titre des réparations locatives. 

La bailleresse fait également grief au premier juge de l'avoir condamnée au paiement de la somme de 53, 83 euros au titre des frais de mise en place d'une caution bancaire le 7 novembre 2012. 

Au soutien de l'infirmation de ce chef du jugement, la bailleresse soutient n'être pas responsable de la mise en place de cette caution bancaire qui a été exigée par le mandataire immobilier qui a omis d'informer la locataire de que ce second bail, signé le 1er mars 2013, se substituait au premier et lui permettait de lever la caution bancaire; c'est donc au mandataire immobilier qu'il incombe de réparer ce manquement. 

La bailleresse expose par ailleurs que l'appel incident formé par Mme [S] sur le montant des frais bancaires est mal fondé, en raison de la prescription d'une partie des demandes et du fait que les frais dont le remboursement est sollicité sont liés au fonctionnement général du compte et non à la mise en place de la caution bancaire, et elle invite la cour à rejeter l'appel incident formé par Mme [S] sur le montant des dommages et intérêts alloués par le premier juge. 

La locataire, Mme [S], expose à la cour : 

- le dépôt de garantie ne lui a été restitué que le jour de l'audience devant le premier juge, alors qu'il aurait dû être restitué dès le 2 mai 2016, les clefs ayant été remises le 31 mars 2016, comme elle en justifie, hormis la clef de la cave remise par sa fille le 2 avril 2016, par suite, le chef du jugement ayant condamné la bailleresse à lui payer la somme totale de 4 876 euros en restitution du dépôt de garantie majoré doit être confirmé, 

- elle n'a pas à régler la somme de 169,5 euros correspondant aux sommes réclamées pour une serrure alors que l'état des lieux de sortie est muet concernant cette serrure et que la facture n'est pas produite; elle n'est pas non plus redevable de la somme de 133,74 euros correspondant au remplacement d'une vitre, alors même que l'état des lieux de sortie ne fait état d'aucune vitre brisée,

- aucune indemnité d'occupation n'est due pour le mois d'avril 2016, du fait de la date de restitution des clefs dont il est justifié,

- la demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'occupation est prescrite, ainsi que l'a retenu le premier juge, cette demande ayant été faite pour la première fois le 4 septembre 2019, soit plus de trois ans après la prétendue occupation sans titre de la locataire, et aucune compensation n'est possible, la créance de la bailleresse n'étant ni certaine ni liquide ni exigible et, de surcroît, prescrite,

- s'agissant des frais bancaires, les agios sont bel et bien dus à la mise en place de la caution bancaire contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, si bien qu'elle est fondée à réclamer, au titre des frais bancaires, une somme de 1 024,61 euros, 

- compte tenu du préjudice moral qu'elle a subi en raison de la non-restitution de son dépôt de garantie, les dommages et intérêts alloués par le premier juge sont trop peu importants (1 000 euros) et doivent être fixés à la somme de 1 500 euros. 

Réponse de la cour 



A) Sur le remboursement du dépôt de garantie

En application des alinéas 3, 4, 5, 7 de l'article 22 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, applicables aux locations meublées en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est « restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

...

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. »

Le dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire; le bailleur ne peut être sanctionné pour ne pas avoir restitué le dépôt de garantie à son ancien locataire dans les deux mois suivant la date de l'état de lieux de sortie lorsqu'il est établi que le locataire restait redevable, à son profit, d'une somme supérieure au dépôt de garantie. 



Par ailleurs, l'article 1289 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur le 1er octobre 2016, de l'ordonnance du 10 février 2016 dispose : 

 « Lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes, de la manière et dans les cas ci-après exprimés ».

L'article 1290 du même code, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur le 1er octobre 2016, de l'ordonnance du 10 février 2016, dispose : 

' La compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs ; les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives.'

L'article 1291 du même code, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur le 1er octobre 2016, de l'ordonnance du 10 février 2016, dispose : 

' La compensation n'a lieu qu'entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d'argent, ou une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce et qui sont également liquides et exigibles'

Toutefois, lorsque deux dettes sont connexes, le juge ne peut écarter la demande en compensation au motif quel'une d'entre elles ne réunit pas les conditions de liquidité et d'exigibilité; il est tenu de constater le principe de cette compensation (Cass.Com. 30 juin 2009, pourvoi n°08-15.631). 

Sont connexes les obligations nées d'un même contrat, ainsi que celles qui naissent de la résiliation ou de la résolution de la convention. 

Au cas d'espèce, les créances tenant à la restitution du dépôt de garantie et en paiement de l'indemnité d'occupation due par le preneur, sont connexes si bien que Mme [S] est mal fondée à faire valoir que la compensation ne pourrait s'opérer faute de liquidité et d'exigibilité de la créance de la bailleresse. 

En outre, l'effet extinctif de la compensation supprime pour l'avenir toute possibilité de prescription libératoire et la prescription qui courait contre l'une des parties ne peut s'accomplir après l'époque où la compensation a été opérée (Cass. com., 30 mars 2005, n° 04-10.407). 

La demande reconventionnelle de la bailleresse ne peut, par suite, être jugée irrecevable, motif pris de sa prescription. 

S'agissant de l'indemnité d'occupation réclamée pour le mois d'avril 2016 par la bailleresse, il convient de rappeler que la restitution des lieux est distincte du simple fait pour le locataire de quitter matériellement l'appartement : elle a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession des lieux. En conséquence, la restitution se réalise à la fois par la libération des lieux et par la remise de toutes les clés au propriétaire ( Cass. 3e civ., 14 nov. 2019, n° 18-18.857) et un appartement ne peut être considéré comme juridiquement libre d'occupation qu'à la date de la remise des clés à son propriétaire ou au mandataire de celui-ci (Cass. 3e civ., 13 nov. 1997, n° 96-11.493). 

Au cas d'espèce, Mme [S] soutient avoir remis les clefs à l'agence immobilière chargée de la vente de l'appartement, l'agence chargée de la gestion locative ne disposant pas d'une boîte aux lettres, et la clef de la cave le 2 avril 2016. 

Cependant, le mandataire immobilier a été informé le 16 avril 2016 par la bailleresse que l'agence Orpi lui avait fait savoir que la fille de Mme [S] venait de leur déposer 'encore des clefs' et le gérant de la société bailleresse indiquait, le 31 mai 2016, que les clefs du grenier n'avaient jamais été restituées.

En outre, les clés remises par Mme [S] et sa fille l'ont été à une agence immobilière qui n'était pas mandatée pour assurer la gestion de la location et la restitution des clefs ( Cass. 3e civ., 13 nov. 1997, n° 96-11.493), ce que n'ignorait pas Mme [S] puisqu'elle fait valoir que les clefs ont été remises à l'agence chargée de la vente. 

Enfin, la restitution des clefs n'est pas satisfaisante si le locataire conserve des meubles dans les lieux loués (Cass.3ème civ. 5 février 2003) et il est produit, en l'espèce, un état des lieux de sortie, accompagné de photographies, corroboré par un e-mail adressé par le mandataire immobilier à la bailleresse, qui fait apparaître sur l'un des clichés photographiques, qu'un piano a été laissé dans les lieux. La bailleresse indique, certes, dans ses écritures que la plainte déposée par la locataire au motif qu'elle n'avait pu récupérer le piano laissé dans les lieux a été classée sans suite et que l'enquête effectuée par les services de police a permis d'établir que ' la perte du piano était consécutive à un manquement des agences et de la victime et que l'état des lieux avait été modifié par l'agence afin de rajouter le piano'. Les allégations de la bailleresse ne sont, toutefois, étayées par aucune pièce permettant à la cour d'en constater l'exactitude. 

Il résulte de ce qui précède que l'indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, en application des dispositions de l'article 2.13 des conditions générales du bail, qui font la loi des parties, est due pour le mois d'avril 2016 et s'est compensée de plein droit, pour un montant, déduction opérée des régularisations de charges et de la quote part de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, de 1 023, 97 euros sur le montant du dépôt de garantie d'un montant de 1 060 euros. 

Il en résulte qu'après compensation, restait dû à Mme [S], un solde de 36, 03 euros. 

La bailleresse sollicite, au surplus, l'imputation sur ce solde de la somme de 169,50 euros au titre des réparations locatives et correspondant au remplacement de la serrure du grenier dont la clef n'a pas été restituée par la locataire.

L'exemplaire de l'état des lieux produit par la société SEGIP, appelante - pièce n°6 intitulée sur le bordereau ' Courriel de la société SEGIP à la SCI du [Adresse 4] en date du 28 avril 2016 à 9 H 21" et comportant, annexé au courriel mentionné une photocopie de l'état des lieux de sortie - comporte une mention manuscrite au bas de la page 1 dans la rubrique ' autres parties privatives' Grenier n-1 ... Pas de clef donc non visité E. H.' Il convient de relever que cette mention ne figure pas sur les exemplaires de l'état des lieux de sortie produits par Mme [S] et par sa bailleresse, qui mentionnent uniquement ' Grenier à N-1 1er étage à gauche Encombré', de sorte que le défaut de restitution n'est pas établi de manière indubitable par l'état des lieux de sortie. 

Toutefois, il convient de relever que Mme [S], à qui cette preuve incombe, ne justifie pas avoir restitué la clef du grenier, alors même que la bailleresse fait valoir qu'elle ne lui a pas été restituée et que les allégations de la bailleresse sont corroborées par la facture, datée du 27 juin 2016 et d'un montant de 169,50 euros, qu'elle produit et qui mentionne ' Locataire Mme [S], Local au grenier : fourniture et pose d'une serrure JPM CISA à droite à fouillot avec trois clefs'. 

Il s'ensuit que la bailleresse est bien fondée à solliciter l'imputation sur le dépôt de garantie de la somme de 169, 50 euros.

Il ressort de ce qui précède que Mme [S] est débitrice envers de la bailleresse de la somme de 133,47 euros. 

Par suite, la bailleresse était en droit de ne pas restituer le dépôt de garantie, les sommes lui demeurant dues par sa locataire étant supérieures au montant de ce dépôt. 

Le jugement déféré sera, en conséquence, infirmé et Mme [S] condamnée à payer à sa bailleresse une somme de 133, 47 euros. 



B) Sur les frais bancaires 

La bailleresse fait grief au premier juge de l'avoir condamnée à rembourser à sa locataire des frais bancaire, d'un montant de 53,83 euros, en raison du fait qu'une caution bancaire avait été exigée par le mandataire immobilier à la signature du premier bail signé le 7 novembre 2012 et que cette caution a été levée tardivement par Mme [S], le 4 juillet 2014, alors qu'un deuxième bail substituant une caution personnelle à la caution bancaire, avait été signé le 1er mars 2013, faute pour la bailleresse d'avoir indiqué à la locataire que le deuxième bail se substituant au premier, il lui incombait de solliciter la levée de la caution bancaire. 

La bailleresse, poursuivant l'infirmation du jugement entrepris de ce chef, en faisant valoir que c'est son mandataire qui a exigé une caution bancaire lors de la signature du premier bail et que le défaut d'information de Mme [S] lui est imputable, de sorte qu'il doit être condamné à payer la somme de 53,83 euros à Mme [S]. 

Le mandataire immobilier, appelant, rétorque qu'il n'a commis aucune faute, dès lors que la coexistence des deux cautions est intervenue avant la loi ALUR, et que le deuxième bail n'a été proposé par ses soins que pour permettre à la locataire de substituer une caution personnelle à la caution bancaire, qu'il ne saurait être tenu pour responsable du fait que Mme [S] n'a résilié que tardivement la caution bancaire. 



La locataire, Mme [S], sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné sa bailleresse à lui rembourser les frais de caution bancaire, mais faisant grief au premier juge d'avoir limité le montant des frais remboursés à la somme de 53, 83 euros, motif pris de la prescription de la plus grande partie des frais et du fait que les frais dont le remboursement est sollicité étaient imputables au fonctionnement du compte bancaire de Mme [S] et non à la caution bancaire mise en place, sollicite la condamnation de sa bailleresse à lui payer une somme de 1 024 euros au titre des frais de caution.

Mme [S] expose à la cour que le bailleur a exigé la caution de sa fille et de son gendre, et qu'une caution bancaire a également été demandée par le mandataire immobilier, la société SEGIP et que le bailleur s'est ainsi affranchi des dispositions légales protectrices du locataire. 

Cependant, il n'est pas établi par Mme [S] que la bailleresse aurait enfreint la loi du 25 mars 2009, en exigeant un cautionnement, dès lors qu'il n'est démontré ni même allégué qu'aucun cautionnement ne pouvait être exigé du fait que la société bailleresse ne serait pas une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ni que la bailleresse aurait souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire. 

Il n'est pas davantage démontré que la bailleresse aurait exigé une caution bancaire et une caution personnelle, dès lors qu'il apparaît, au contraire, que la caution bancaire a été demandée lors de la signature du premier bail et qu'un deuxième bail n'a été signé que pour permettre la substitution d'une caution personnelle à la caution bancaire. 

Le mandataire immobilier ne conteste pas être à l'origine de la demande d'une caution bancaire lors de la signature du premier bail. 

La bailleresse est, dès lors, bien fondée à faire valoir que n'ayant exigé aucune caution bancaire de sa locataire, aucun défaut d'information de Mme [S] ne peut lui être imputé à faute. 

Il y a donc lieu d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la bailleresse à rembourser à Mme [S] la somme de 53, 83 euros au titre des frais de caution bancaire, étant relevé que Mme [S] ne formule aucune demande de condamnation au titre des frais bancaires contre le mandataire immobilier appelant. 

La bailleresse est mal fondée à solliciter la condamnation de son mandataire à payer à la locataire la somme de 53,83 euros, dès lors qu'un locataire raisonnablement attentif et avisé, comme Mme [S], était en mesure de comprendre que le nouveau bail qu'elle venait de signer et prévoyant la caution personnelle de sa fille et de son gendre se substituait à l'ancien et que, partant, il lui appartenait de lever sans tarder la caution bancaire prévue par le premier bail. 

C) Sur les dommages et intérêts alloués par le premier juge à Mme [S] pour résistance abusive de la société mandataire

Le débouté de Mme [S] de la totalité de ses demandes emporte infirmation du chef du jugement déféré ayant fait droit à la demande de dommages et intérêts de Mme [S], ainsi que le rejet des prétentions de cette dernière à ce titre. 

II) Sur la demande de remboursement par la bailleresse des sommes versées en exécution du jugement dont appel 

Le présent arrêt infirmatif emporte de plein droit obligation de restituer les sommes versées en exécution du jugement infirmé et vaut titre à cet effet de sorte qu'il n'y a pas à prononcer de condamnation spécifique.

III) Sur l'appel en garantie formé par la bailleresse à l'encontre de son mandataire

Cet appel en garantie, formé à titre subsidiaire, est devenu sans objet, aucune condamnation n'étant prononcée à l'encontre de la bailleresse. 

IV) Sur les demandes de dommages et intérêts formées par le mandataire SEGIP à l'encontre de Mme [S] et de la bailleresse 

Moyens des parties

Le mandataire appelant fait valoir que Mme [S] a agi avec une légèreté blâmable et une lenteur injustifiée, en sollicitant systématiquement l'aide juridictionnelle, en laissant s'écouler un long temps avant de saisir le premier juge pour pouvoir augmenter le quantum de ses demandes au titre de la restitution du dépôt de garantie, en augmentant le montant de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de cour sans fournir la moindre explication sur le préjudice qu'elle aurait subi. 

La demande de dommages et intérêts dirigée contre la bailleresse n'est pas motivée. 



Réponse de la cour 

Le caractère abusif de l'action intentée par Mme [S], qui a pu se méprendre sur l'étendue de ses droits, n'est nullement démontré, étant relevé que le fait d'avoir sollicité l'aide juridictionnelle ne peut, en aucune manière, être imputé à faute à Mme [S]. 

Il convient, en outre, de rappeler qu'une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières qu'il appartient au juge de spécifier, constituer un abus de droit lorsque sa légitimité a été, comme c'est le cas en l'espèce, reconnue par la juridiction du premier degré, malgré l'infirmation dont sa décision a été l'objet en appel. 

Enfin, la cour relève que la demande de dommages et intérêts dirigée contre la bailleresse n'est pas motivée. 



Il résulte de ce qui précède que la société SEGIP sera déboutée de ses demandes de dommages et intérêts. 



V) Sur les demandes accessoires 

Mme [S], qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, qui ne comprendront pas les frais d' exécution du jugement et du présent arrêt et seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et à celles sur l'aide juridictionnelle.



PAR CES MOTIFS 

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe 

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; 

Statuant à nouveau 

Déboute Mme [O] [N], épouse [S], de la totalité de ses demandes ; 

Condamne Mme [O] [N], épouse [S], à payer à la société civile immobilière du [Adresse 4] une somme de 133, 47 euros ; 

Déboute la société civile immobilière du [Adresse 4] de sa demande visant à voir condamner la société 'Société Européenne de Gestion Immobilière et Patrimoniale (SEGIP) JLC Immobilier ' à payer à Mme [O] [N], épouse [S], la somme de 53, 83 euros et 1000 euros ;

Rappelle qu'un arrêt infirmatif emporte de plein droit obligation de restituer les sommes versées en exécution du jugement infirmé et vaut titre à cet effet ; 

Déboute la société 'Société Européenne de Gestion Immobilière et Patrimoniale (SEGIP) JLC Immobilier ' de ses demandes de dommages et intérêts ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [O] [N], épouse [S], à payer à la société 'Société Européenne de Gestion Immobilière et Patrimoniale (SEGIP) JLC Immobilier ' une indemnité de 500 euros et à la société civile immobilière du [Adresse 4] une indemnité de 500 euros ; 

Condamne Mme [O] [N], épouse [S], à payer les dépens de première instance et d'appel, qui ne comprendront pas les frais d' exécution du jugement et du présent arrêt et seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Me Elisa Gueilhers, avocat, et conformément à celles sur l'aide juridictionnelle. 





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,