Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 23 janvier 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51C



chambre 1 - 2



ARRET N°



PAR DEFAUT



DU 23 JANVIER 2024



N° RG 23/03132 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V3ET



AFFAIRE :



S.A. SEQENS





C/



Mme [J] [S]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Avril 2023 par le Tribunal de proximité de GONESSE



N° RG : 11-22-000779



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 23/01/24

à : 



Me Chantal DE CARFORT







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT TROIS JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A. SEQENS

Ayant son siège 

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 - N° du dossier 9823 - 

Représentant : Maître Fabienne BALADINE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0744



APPELANTE

****************





Madame [J] [S]

[Adresse 2]

Chez feue Madame [P] [S]

[Localité 5]



Assignée à personne 



Monsieur [U] [S]

[Adresse 2]

Chez feue Madame [P] [S]

[Localité 5]



Assigné à tiers présent à domicile



Monsieur [F] [K]

[Adresse 2]

Chez feue Madame [P] [S]

[Localité 5]



Assigné à tiers présent à domicile



INTIMES DEFAILLANTS



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Novembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :







Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 1er septembre 1983, la SA Seqens, venant aux droits de la société Montjoie Ile-de-France a donné à bail à M. et Mme [S] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5]. 



M. [E] [S] est décédé le 1er janvier 2019. 



Un avenant a été établi au profit de Mme [P] [S] le 1er février 2019, laquelle est décédée le 19 avril 2021. 



Par courrier du 5 mai 2021, Mme [J] [S] et M. [U] [S] ont demandé à bénéficier du transfert du contrat de location à leur profit, conjointement avec M. [F] [K], le compagnon de Mme [J] [S]. 



Par acte de commissaire de justice délivré le 12 mai 2022, la société Seqens a assigné Mme [J] [S] et M. [U] [S], ainsi que M. [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse aux fins de : 

- voir prononcer la résiliation du bail intervenue le 19 avril 2021, 

- voir ordonner leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants de leur chef avec si nécessaire l'assistance de la force publique, 

- voir fixer l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du dernier loyer majoré de 20%, 

- les voir condamner au paiement de la somme de 8 332,82 euros au titre de l'arriéré locatif au 10 mars 2023, 

- les voir condamner au paiement de la somme de 1500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 



Par jugement réputé contradictoire du 28 avril 2023, le tribunal de proximité de Gonesse a : 

- débouté la société Seqens de sa demande de résiliation du bail consenti à Madame [P] [S], et de fait, de ses demandes subséquentes d'expulsion et ses accessoires, et notamment de sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation majorée, 

- ordonné le transfert du bail signé le 1er septembre 1983 avec la société Seqens venant aux droits de la société Montjoie Ile-de-France au profit de Mme [J] [S] et de M. [U] [S] pour le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], 

- condamné solidairement Mme [J] [S] et de M. [U] [S] au paiement de la somme de 8 332,82 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 mars 2023, terme de février 2023 inclus, 

- autorisé Mme [J] [S] et M. [U] [S] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 232 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, 

- précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, 

- dit qu'en revanche, toute mensualité due au titre de la dette précédemment fixée, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, 

- rejeté la prétention formée en demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- laissé les dépens à la charge de ceux les ayant exposés. 



Par déclaration reçue au greffe du 10 mai 2023,la société Seqens a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 3 juillet 2023, elle demande à la cour : 

- de l'accueillir en ses arguments et l'y déclarer bien fondée, 

- de débouter Mme [J] [S], M. [U] [S] et M. [F] [K] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, 

- d'infirmer le jugement rendu le 28 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse en ce qu'il a : 

* débouté la société Seqens de sa demande de résiliation du bail, 

* ordonné le transfert du bail au profit de Mme [J] [S] et M. [U] [S] pour le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], 

* condamné solidairement Mme [J] [S] et M. [U] [S] au paiement de la somme de 8 332,82 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 mars 2023, terme de février 2023 inclus, 

* autorisé Mme [J] [S] et M. [U] [S] à s'acquitter de cette somme en 35 mensualités de 232 euros plus du loyer et des charges, outre une 36ème mensualité qui soldera la dette, avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification, 

* dit que toute mensualité due au titre de la dette locative restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, 

* laissé les dépens à la charge de ceux les ayant exposés, 

* rejeté la demande de la société Seqens au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



en conséquence : 

- constater la résiliation du bail consenti à Mme [P] [S] à la suite de son décès survenu le 19 avril 2021, 

- dire et juger que Mme [J] [S], M. [U] [S] et M. [F] [K] sont occupants sans droit ni titre du logement, faute de remplir les conditions de transfert du bail prévues par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, 

- ordonner l'expulsion des lieux loués de Mme [J] [S], M. [U] [S] et M. [F] [K], ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, si besoin est avec l'aide de la force publique, du logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], 

- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde meuble ou resserre au choix de la partie requérante et ce, en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée, 

-fixer et condamner in solidum Mme [J] [S], M. [U] [S] et M. [F] [K] à payer à la société Seqens une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en principal comme si le bail s'était poursuivi, majorée de 20%, en sus des charges, avec indexation, jusqu'à la libération effective des lieux, 

- condamner in solidum Mme [J] [S], M. [U] [S] et M. [F] [K] à payer à la société Seqens la somme en principal de 11 048,31 euros au titre de l'arriéré des indemnités d'occupation dû au 22 juin 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 12 mai 2022, 



à titre subsidiaire : 

- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail transféré à Mme [J] [S], M. [U] [S] et M. [F] [K], 

- ordonner l'expulsion des lieux loués de Mme [J] [S], M. [U] [S] et M. [F] [K], ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, avec si besoin est, l'aide de la force publique, du logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], 

- condamner in solidum Mme [J] [S], M. [U] [S] et M. [F] [K] à payer à la société Seqens la somme en principal de 11 048,31 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 22 juin 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 12 mai 2022, 

- fixer et condamner in solidum Mme [J] [S], M. [U] [S] et M. [F] [K] à payer à la société Seqens une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en principal comme si le bail s'était poursuivi, majorée de 20%, en sus des charges, avec indexation, jusqu'à la libération effective des lieux, 



en tout état de cause : 

- condamner in solidum Mme [J] [S], M. [U] [S] et M. [F] [K] à payer à la société Seqens la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner in solidum Mme [J] [S], M. [U] [S] et M. [F] [K] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par Me de Carfort, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Mme [J] [S], M. [U] [S] et M. [F] [K] n'ont pas constitué avocat. Par actes de commissaire de justice délivrés le 6 juillet 2023, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant ont été signifiées par remise à tiers présent à domicile à M. [U] [S], par remise à personne physique à Mme [J] [S] et par remise à tiers présent à domicile à M. [F] [K]. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 13 novembre 2023. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'. 



Sur l'appel de la société Seqens. 



- Sur la demande principale tendant à voir résilier le contrat de location à la date du décès de Mme [S], locataire en titre. 



Au soutien de son appel, la société Seqens reproche au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande principale tendant à voir déclarer les consorts [S], occupants sans droit ni titre au motif ' qu'ils justifiaient suffisamment par les pièces qu'il versait aux débats remplir les conditions de transfert de bail prévues aux articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989. Elle fait valoir que ces pièces produites par Mme [S] n'établissent nullement qu'elle aurait vécu de manière pérenne dans les lieux, objet du bail dont sa mère était titulaire, pendant une année précédent son décès survenu le 19 avril 2021. Elle prétend établir qu'au contraire, Mme [J] [S] avait sa résidence principale ailleurs. 



Sur ce, 



Aux termes de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, 'lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un PACS, aux ascendants, au concubin notoire, ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès'. 



S'agissant plus particulièrement des logements sociaux, le transfert du bail est en outre soumis à des conditions supplémentaires édictées à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir que le bénéficiaire doit remplir les conditions d'attribution, et que le logement soit adapté à la taille de son ménage, cette notion faisant référence, selon la Cour de cassation, à la cellule économique et familiale. 

Ces deux conditions sont toutefois écartées lorsque le bénéficiaire du transfert est, soit le conjoint, soit le partenaire lié au locataire par un PACS, ou le concubin notoire du défunt, soit un ascendant du défunt, une personne de plus de 65 ans ou présentant un handicap, une durée de cohabitation effective d'au moins un an avec le défunt étant requise dans ces trois derniers cas. 



Il suit de là que les descendants du défunt sont tenus de justifier qu'ils respectent bien les conditions supplémentaires édictées à l'article 40, et notamment celle tenant à la taille du ménage. A défaut, le contrat de location est résilié de plein droit, du seul fait du décès du titulaire du bail. En outre, les dispositions de l'article L 621-1 du code de la construction et de l'habitation précisent que les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948 (....), non compris les cuisines, supérieur de plus d'un an, au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. 



En l'espèce, il est constant que Mme [J] [S], son compagnon M. [K] et son frère [U] [S] se sont maintenus dans les lieux, en dépit d'un courrier que la société Seqens leur a adressé par lettre recommandée avec avis de réception en date du 29 novembre 2021, pour les informer qu'ils ne pouvaient bénéficier du transfert du bail et ce, dans la mesure où ils ne justifiaient pas remplir les conditions (absence de justification de votre présence dans le logement un an avant le décès de Mme [P] [S]), et d'une sommation de quitter les lieux qui leur a été délivrée le 26 janvier 2022, qu'au surplus, ils ne s'acquittent pas de leurs loyers puisque la dette locative s'élève à la somme de 11 048,31 euros au 22 juin 2023. 



Mme [J] [S] a versé aux débats, pour justifier devant le premier juge sa résidence chez sa mère, depuis au moins un an avant le décès de celle-ci survenue le 19 avril 2021, ses avis d'imposition des années 2020 et 2021, ainsi que le certificat de scolarité de sa fille [D] de l'année 2019/2020. Or, ainsi que la société Seqens le relève à juste titre, d'une part les avis d'imposition sur les revenus des années 2020 et 2021 sont des avis de situation déclarative, tous deux établis en 2022, de sorte qu'ils n'ont aucune valeur probante et d'autre part, il en de même du certificat de scolarité de l'année 2019/2020, sachant que la domiciliation de l'enfant au domicile de ses grands-parents n'est pas de nature à établir que sa mère y réside également. 



Au contraire, la société Seqens produit notamment une lettre de pôle emploi de [Localité 6] adressée à Mme [J] [S] le 13 décembre 2021, soit postérieurement au décès de sa mère, à [Adresse 4], des bulletins de salaire de Mme [J] [S] ou sa demande de logement social en date du 25 avril 2022 qui mentionnent bien l'adresse de Mme [P] [S], [Adresse 2] à [Localité 5], mais qui sont également postérieurs à la date du décès survenu le 19 avril 2021. 



Il s'ensuit qu'il n'est nullement établi que Mme [J] [S] a vécu avec son compagnon, M. [K] et sa fille au domicile de sa mère, [Adresse 2] à [Localité 5], un an au moins avant le 19 avril 2021, date du décès de Mme [P] [S]. 



Il est constant par voie de conséquence que M. [U] [S] ne justifie pas davantage satisfaire aux exigences posées aux articles susvisés, étant rappelé ici que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 n'est applicable que dans les conditions de l'article 40 -III de la même loi : en effet, dans la mesure où Mme [J] [S] et sa famille ne peuvent prétendre au transfert du bail à leur profit, le logement anciennement donné à bail à Mme [P] [S] qui est de type F5, d'une superficie de 134 m², est nécessairement trop grand pour lui, dès lors qu'il vit seul étant ajouté qu'à aucun moment, l'occupant n'a cru devoir communiquer au bailleur le montant de ses ressources permettant de vérifier qu'il remplissait effectivement les conditions d'attribution fixées par la législation HLM. 



C'est donc à tort que le jugement a retenu que les occupants démontraient qu'ils remplissaient les conditions de transfert du bail pour débouter la bailleresse de sa demande d'expulsion. 



Statuant à nouveau, il y a lieu de juger que Mme [J] [S], (son compagnon M. [K]) et M. [U] [S], fille et fils de feue Mme [P] [S], occupent les lieux sis à [Adresse 2], sans droit ni titre et d'ordonner leur expulsion selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt. 



Il convient de fixer l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre les charges, la demande de majoration de 20 % sollicité par la bailleresse n'étant pas justifiée au regard du préjudice qu'elle subit, et de condamner in solidum Mme [J] [S], M. [U] [S] et M. [K], à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion. 



Il y a lieu de dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application du 31 juillet 1992. 



- Sur le montant de l'arriéré locatif. 



La société Seqens produit un décompte actualisé au 22 juin 2023 duquel il ressort que la dette locative s'élève à la somme de 11 048,31 euros, terme de mai 2023 inclus. 



Mme [J] [S], M. [K], M. [U] [S] doivent être condamnés in solidum à verser à la société Seqens la somme de 11 048,31 euros, terme de mai 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance pour la somme y figurant et à compter du présent arrêt pour le surplus. 



- Sur les délais de paiement. 



La société Seqens poursuit l'infirmation du jugement déféré à la cour en ce qu'il a accordé des délais de paiement à Mme [J] [S], M. [K] et M. [U] [S]. 



Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l'ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1345-3 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 



Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer. 



En l'espèce, force est de constater que les occupants du logement n'ont procédé à aucun règlement de loyer depuis la décision de première instance, de sorte que la dette locative est en constante augmentation. 



Il y a donc lieu d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a accordé des délais de paiement à Mme [J] [S], M. [K] et M. [U] [S]. Statuant à nouveau, il y a lieu de supprimer les délais de paiement. 



Sur les mesures accessoires. 



Mme [J] [S], M. [K] et M. [U] [S] doivent être condamnés in solidum aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Seqens au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance et en cause d'appel en condamnant in solidum Mme [J] [S], M. [K] et M. [U] [S] à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 







PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, 



Infirme le jugement rendu le 28 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse en toutes ses dispositions, 



Statuant à nouveau, 



Déclare Mme [J] [S], et M. [U] [S], fille et fils de feue Mme [P] [S], ainsi que M. [K] compagnon de Mme [S], occupant sans droit ni titre des lieux sis à [Adresse 2], 



A défaut de départ volontaire, ordonne l'expulsion de Mme [J] [S], M. [U] [S], fille et fils de feue Mme [P] [S], M. [K], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux sis à [Adresse 2], avec le cas échéant, le concours de la force publique, 



Rappelle que, par application de l'article 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, 



Fixe l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre les charges, et déboute la société Seqens de sa demande de majoration de 20 % ;



Condamne in solidum Mme [J] [S], M. [U] [S], fille et fils de feu Mme [P] [S], M. [K] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion, 



Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application du 31 juillet 1992, 



Condamne in solidum Mme [J] [S], M. [U] [S] M. [K] à verser à la société Seqens la somme de 11 048,31 euros, terme de mai 2023 inclus, au titre des indemnités d'occupation impayées et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance pour la somme y figurant et à compter du présent arrêt pour le surplus, 

Dit n'y avoir lieu d'accorder des délais de paiement à Mme [J] [S], M. [K] et M. [U] [S], 



Condamne in solidum Mme [J] [S], M. [U] [S] M. [K] à verser à la société Seqens la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne in solidum Mme [J] [S], M. [U] [S] M. [K] aux dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel pouvant être recouvrés par Me de Carfort, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,