Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 23 janvier 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70C



chambre 1 - 2



ARRET N°



PAR DEFAUT



DU 23 JANVIER 2024



N° RG 23/03322 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V3XD



AFFAIRE :



E.P.I.C. OPH [Localité 4] HABITAT



C/



M. [P] [Z]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection de VERSAILLES



N° RG : 1122001630



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 23/01/24

à : 



Me Edith COGNY









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT TROIS JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



E.P.I.C. OPH [Localité 4] HABITAT 

Ayant son siège 

[Adresse 3]

[Localité 4]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT - COGNY, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 17 - N° du dossier E0001K3Q



APPELANTE

****************



Monsieur [P] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Assigné à étude



INTIME DEFAILLANT



****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Novembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé, à effet du 1er mars 1986, la société OPH [Localité 4] Habitat a donné à bail à Mme [L] [Z] un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 258,30 euros (1 152,45 francs). Mme [Z] est décédée le [Date décès 2] 2021. 



Par acte de commissaire de justice délivré le 18 novembre 2022, la société OPH [Localité 4] Habitat a assigné M. [P] [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- ordonner l'expulsion de M. [Z], occupant sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4], avec le concours de la force publique si besoin est, 

- juger que M. [Z] ou tous occupants de son chef ne pourront se prévaloir des délais édictés par les articles L. 412-1 à L. 418-8 du code des procédures civiles d'exécution, 

- condamner M. [Z] à vider l'appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4] du mobilier et des effets personnels de la défunte dans les l5 jours suivant la signification de la décision à intervenir, 

- juger qu'à défaut de libération du mobilier et effets personnels, la société OPH [Localité 4] Habitat sera autorisée à faire transporter ledit mobilier et effets personnels dans tous garde-meuble de son choix aux frais de la succession, 

- condamner M. [P] [Z] à lui payer les sommes suivantes : 

* 5333,53 euros au titre de l'indemnité d'occupation ayant couru du 27 septembre 2021 au 20 septembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, compte arrêté au 18 octobre 2022, 

* une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer courant augmenté des charges locatives à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à complète libération des lieux, 

* une indemnité de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

* une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- condamner M. [Z] aux entiers dépens. 



Par jugement réputé contradictoire du 30 mars 2023, le tribunal judiciaire de Versailles a : 

- débouté la société OPH [Localité 4] Habitat de ses demandes d'expulsion, de libération des lieux des meubles et effets personnels, de fixation d'une indemnité d'occupation et de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

- condamné M. [Z] à payer à la société OPH [Localité 4] Habitat la somme de 5 136, 39 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois de septembre 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 

- débouté la société OPH [Localité 4] Habitat de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- laissé à la charge de chacune des parties les dépens qu'elle a exposés. 



Par déclaration reçue au greffe en date du 18 mai 2023, la société OPH [Localité 4] Habitat a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 9 juin 2023, elle demande à la cour de : 

- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles le 30 mars 2023 en ce qu'il a : 

* condamné M. [Z] à lui payer la somme de 5 136,39 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois de septembre 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 



- réformer la décision entreprise pour le surplus et statuant à nouveau, 

- ordonner l'expulsion de M. [Z], occupant sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 4], avec le concours de la force publique si besoin est, 

- juger que M. [Z] ou tous occupants de son chef ne pourront se prévaloir des délais édictés par les articles L.412-1 à L.418.8 du code de procédure civiles d'exécution, 

- condamner M. [Z] à vider l'appartement sis [Adresse 1] à [Localité 4] du mobilier et effets personnels de la défunte, Mme [Z] dans les 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, 

- juger qu'à défaut de libération du mobilier et effets personnels la société OPH [Localité 4] Habitat sera autorisée à faire transporter ledit mobilier et effets personnels dans tous garde-meuble de son choix aux frais de la succession, 

- condamner M. [Z] à payer à la société OPH [Localité 4] Habitat les sommes suivantes : 

* la somme de 3 210,88 euros correspondant à l'indemnité d'occupation ayant couru du 1er octobre 2022 au 31 mai 2023, avec intérêts légaux à compter du jugement à intervenir,

* une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer courant indexé, hors charges, augmentée des charges locatives, à compter du 1er juin 2023 jusqu'à complète libération des lieux, 

* une indemnité de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



M. [Z] n'a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 12 juin 2023, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par dépôt à l'étude. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 13 novembre 2023. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 







MOTIFS DE LA DÉCISION



Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'.



Sur l'appel de l'EPIC Public OPH [Localité 4] Habitat



En premier lieu, le jugement dont appel doit être confirmé en sa disposition non contestée ayant condamné M. [Z] à verser à l'EPIC Public OPH [Localité 4] Habitat, la somme de 5 136,39 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de septembre 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance. 



- Sur la demande principale tendant à l'expulsion et sur les demandes subséquentes. 



Au soutien de son appel, l'EPIC Public OPH [Localité 4] Habitat reproche au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande principale tendant à voir déclarer M. [Z] occupant sans droit ni titre au motif 'qu'il ne démontrait pas que le locataire ne remplissait pas les conditions de transfert du bail portant sur le logement sis à [Adresse 1] et d'avoir', ce faisant, inversé la charge de la preuve. 



Sur ce, 



Aux termes de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, 'lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un PACS, aux ascendants, au concubin notoire, ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès'. 



S'agissant plus particulièrement des logements sociaux, le transfert du bail est en outre soumis à des conditions supplémentaires édictées à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir que le bénéficiaire doit remplir les conditions d'attribution, et que le logement doit être adapté à la taille de son ménage, cette notion faisant référence, selon la Cour de cassation, à la cellule économique et familiale. 



Ces deux conditions sont toutefois écartées lorsque le bénéficiaire du transfert est, soit le conjoint, soit le partenaire lié au locataire par un PACS, ou le concubin notoire du défunt, soit un ascendant du défunt, une personne de plus de 65 ans ou présentant un handicap, une durée de cohabitation effective d'au moins un an avec le défunt étant requise dans ces trois derniers cas. 





Il suit de là que les descendants du défunt sont tenus de justifier qu'ils respectent bien les conditions supplémentaires édictées à l'article 40, et notamment celle tenant à la taille du ménage. A défaut, le contrat de location est résilié de plein droit, du seul fait du décès du titulaire du bail. En outre, les dispositions de l'article L 621-1 du code de la construction et de l'habitation précisent que les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948 (....), non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. 



En l'espèce, il est constant que M [Z], fils de la défunte, s'est maintenu dans les lieux sans s'acquitter du moindre loyer et ce, en dépit d'une sommation d'avoir à les libérer qui lui a été délivrée le 20 septembre 2022 et que la dette locative s'élevait à la somme de 5 333,53 euros au 18 octobre 2022. 



Or, M. [Z] ne justifie nullement satisfaire aux exigences posées aux articles susvisés, étant rappelé ici que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 n'est applicable que dans les conditions de l'article 40 -III de la même loi. 



Bien au contraire, le bailleur démontre que M. [Z] ne peut prétendre au bénéfice du bail initialement consenti à feu Mme [Z] : en effet, d'une part, le logement anciennement donné à bail à Mme [Z] est de type F4, donc nécessairement trop grand pour M. [Z] qui y vit seul et d'autre part, à aucun moment l'occupant n'a cru devoir communiquer au bailleur le montant de ses ressources permettant de vérifier qu'il remplissait effectivement les conditions d'attribution fixées par la législation HLM. 



C'est donc à tort que le jugement déféré, inversant la charge de la preuve, a retenu que l'EPIC OPH [Localité 4] Habitat ne démontrait pas que M. [Z] ne remplissait pas les conditions de transfert du bail à son profit pour le débouter de sa demande d'expulsion. 



Statuant à nouveau, il y a lieu de juger que M. [Z], fils de feu Mme [L] [Z], occupe les lieux sis à [Adresse 1], sans droit ni titre et d'ordonner son expulsion selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt. 



Il convient de fixer l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre les charges, et de condamner M. [Z] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion, le montant auquel M. [Z] doit être condamné s'élevant à la somme de 3 210,88 euros pour la période comprise entre le 1er octobre 2022 et le 31 mai 2023. 



Le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application du 31 juillet 1992. 



- Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive. 



L'EPIC OPH [Localité 4] Habitat doit être débouté comme mal fondé en sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive. 



Sur les mesures accessoires. 



M. [Z] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de OPH [Localité 4] Habitat au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d'appel en condamnant M. [Z] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement rendu le 30 mars 2923 par le tribunal de proximité de Versailles en sa disposition non contestée ayant condamné M. [Z] à verser à l'EPIC Public OPH [Localité 4] Habitat, la somme de 5 136,39 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de septembre 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance, ainsi qu'en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, 



L'infirme sur le surplus, 



Statuant à nouveau, 



Juge que M. [Z], fils de feue Mme [L] [Z], occupe les lieux sis à [Adresse 1], sans droit ni titre, 



A défaut de départ volontaire, ordonne l'expulsion de M. [Z], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis à [Adresse 1], avec le cas échéant, le concours de la force publique, 



Rappelle que, par application de l'article 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, 



Fixe l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre les charges, 



Condamne M. [Z] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion, le montant auquel M. [Z] doit être condamné à verser à l'EPIC Public OPH [Localité 4] Habitat s'élevant à la somme de 3 210,88 euros pour la période comprise entre le 1er octobre 2022 et le 31 mai 2023, 



Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application du 31 juillet 1992, 



Déboute l'EPIC Public OPH [Localité 4] Habitat de sa demande de dommages-intérêts, 



Condamne M. [Z] à verser à l'EPIC Public OPH [Localité 4] Habitat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. [Z] aux dépens d'appel. 



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,