Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 4 - LC — 23 janvier 2024

COUR D’APPEL DE PARIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE BOBIGNY



JUGEMENT DU 23 JANVIER 2024




Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 22/00001 - N° Portalis DB3S-W-B7F-V5R5
Chambre 5/Section 4 - LC
Minute n° 24/00068


S.C.I. JDS
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Danielle PARTOUCHE-LEVY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2059


C/

S.A.R.L. GARAGE DE L’ERMITAGE
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Georges-henri LAUDRAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0174




COMPOSITION DU TRIBUNAL


Président : Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 07 Novembre 2023


JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.



EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 février 2002, la société JDS a donné à bail commercial à la société Garage Jules Ferry des locaux exploités [Adresse 1], pour une activité d'atelier de réparation, peinture, carrosserie et garage automobile, pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2002 jusqu’au 28 février 2011. La société Diez est venue aux droits de la société Garage Jules Ferry. Le bail a été renouvelé le 10 février 2012 pour une période de 9 années à compter du 1er mars 2012 jusqu’au 29 février 2020.

Par exploit du 23 avril 2019, la société JDS a fait signifier à la société Diez un congé avec offre de renouvellement pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 1er mars 2020 moyennant un loyer annuel de 160.000 euros hors taxes et hors charges.

Dans le cadre de la procédure collective affectant la société Diez, une cession de son fonds de commerce est intervenue le 1er juillet 2020 au profit de la société Garage de l'Ermitage.

Par exploit du 30 décembre 2021, la société JDS a saisi le juge des loyers commerciaux auquel il demande de fixer le loyer à la valeur locative soit 120.000 euros hors taxes et hors charges. En réponse, la société la société Garage de l’Ermitage demande au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer annuel à la somme de 75.000 euros.

Par jugement du 8 novembre 2022, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et désigné M. [G] pour y procéder avec pour mission de déterminer la valeur locative des lieux loués et donner son avis sur le montant du loyer applicable à compter du renouvellement du bail dont la date est fixée au 1er mars 2020.

Aux termes de son rapport d’expertise en date du 4 avril 2023, M. [G] retient que le local est situé dans une zone moyennement attractive pour l’activité de garage automobile prévue contractuellement. Il indique que le bâtiment est ancien et dispose d’un local d’habitation attenant. Le bâtiment est composé d’un rez-de-chaussée doté d’une partie accessible depuis le [Adresse 1] et l’autre partie accesssible depuis le [Adresse 2]. Une mezzanine est accessible par une rampe d’accès un béton depuis la partie du rez-de-chaussée accessible depuis le [Adresse 3]. Le local est équipé d’une zone d’exposition fermée vitrée, d’un cabinet de peinture, de sanitaires et salles de repos, de ponts élévateurs. L’isolation y est sommaire voire inexistante. L’expert judiciaire estime que les locaux ne peuvent pas avoir d’autre usage que celui de garage automobile. Il évalue la valeur locative du local à 90.500 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de son mémoire du 4 octobre 2023, la société JDS demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33, R. 145-3, R 145-6, L. 145-36, R. 145-10 et R. 145-23 et suivants du code de commerce, de :

1) A titre principal
Fixer le loyer à la somme de CENT VINGT MILLE EUROS (90 500 euros) par an en principal, le montant du loyer en renouvellement des locaux situés à [Adresse 1] et ce, pour un renouvellement de bail de neuf années à partir du 1er mars 2020,

Dire que la taxe foncière est à la charge du preneur,

Dire et juger que les compléments de loyers dus par le locataire porteront intérêt au taux legal, conformément aux dispositions de l’article 155 du Code Civil, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1154 du Code Civil,

Condamner la société GARAGE DE L'ERMITAGE ou paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

Débouter la société GARAGE DE L’ERMITAGE de toutes ses demandes fins et conclusions,

2) En tout état de cause,
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société JDS estime à l’instar de l’expert que les locaux sont monovalents ce qui justifie le déplafonnement du loyer. La société JDS conteste les attestations produites qu’elle estime ne pas être régulières et avoir été rédigées pour les besoins de l’instance. La société JDS demande à ce que le montant de la valeur locative calculé par l’expert soit entériné. La société JDS estime que le locataire est débiteur de la taxe foncière aux termes du bail nonobstant l’absence de mention expresse de celle-ci. Le bailleur se fonde sur l’interprétation de la clause qu’il estime être dénuée d’ambiguïté.


Aux termes de son mémoire régularisé le 31 octobre 2023, la société la société Garage de l’Ermitage demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33, R. 145-3, R. 145-6, L. 145-36, R. 145-10 et R. 145-23 et suivants du code de commerce, de :

- Fixer le loyer à la somme de SOIXANTE DOUZE SIX CENT VINGT NEUF EUROS (72.369 euros) par an en principal, le montant du loyer en renouvellement des locaux situés [Adresse 1] et ce, pour un renouvellement de bail de neuf années à partir du 1 er mars 2020, 
 
- Condamner la société JDS au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

A titre subsidiaire

- Fixer le loyer à la somme de SOIXANTE DOUZE SIX CENT VINGT NEUF EUROS 
(72.369 euros) par an en principal, le montant du loyer en renouvellement des locaux situés [Adresse 1] et ce, pour un renouvellement de bail de neuf années à partir du 1er mars 2020, 

Au soutien de ses demandes, la société la société Garage de l’Ermitage soutient que les locaux ne sont pas monovalents et que le loyer doit être fixé à la valeur plafonnée calculée selon l’indice applicable. A défaut, la société la société Garage de l’Ermitage estime que le taux d’effort au vu du montant du loyer est trop important pour une activité de garage et risque d’engendrer un défaut de rentabilité in fine.

Il est renvoyé aux mémoires précités des parties pour un exposé des faits, de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 7 novembre 2023 et mise en délibéré au 23 janvier 2024.

Au cours du délibéré, les parties ont été invitées à produire une note en délibéré contenant leurs observations quant à la compétence du juge des loyers commerciaux pour statuer sur l’imputabilité de la taxe foncière.

Aux termes de sa note en délibéré adressée par voie électronique le 11 janvier 2024, la société JDS précise au visa de l’article R. 145-8 du code de commerce que l’imputabilité de la taxe foncière est à prendre en compte dans la détermination de la valeur locative. Elle précise au visa de l’article R. 145-35 du code de commerce que le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer sur la clause dans le cadre d’un renouvellement du bail. Enfin, la société JDS ajoute que la question de l’imputabilité de la taxe foncière incombe au juge des loyers commerciaux puisqu’elle a un impact financier sur le bail et les conditions du renouvellement.


MOTIFS


Sur le caractère monovalent des locaux loués

Selon les articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. Présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux. En outre, l'exploitation d'une activité annexe à l'exploitation principale ne fait pas obstacle à la monovalence.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le bâtiment est une construction ancienne de type industrielle, à ossature métallique et partiellement en béton. La façade principale est en bac acier et la couverture est de type shed sur charpente métallique. A l’intérieur a été construite une rampe en béton destinée à accéder à la mezzanine construite postérieurement à la construction du bâtiment. L’expert retient que pour modifier l’usage du bâtiment, des travaux importants devraient être engagés : supprimer la rampe en béton et prévoir de nouvelles modalités de circulation entre le rez-de-chaussée et le premier étage, créer des sorties de secours, installer une isolation thermique voire changer la façade actuellement en acier sans isolation et plus généralement remettre le local en conformité avec la règlementation des établissements recevant du public. L’expert judiciaire en conclut que l’aménagement des locaux pour un autre usage qu’un garage serait nécessairement couteux de sorte que les locaux doivent être considérer comme monovalents.

La société la société Garage de l’Ermitage produit un rapport d’expertise amiable aux termes duquel M. [R] souligne que les locaux sont monovalents pour la partie garage (page 14) même s’il ajoute ensuite que d’autres activités pourraient y être exercer sans pour autant exposer ses moyens de fait ou de droit sur la nature et l’ampleur des travaux qui devraient être réalisés (page 18).

Les attestations produites font mention d’hypothèses de changement d’activité mais aucune attestation ne contient de budgétisation des travaux à envisager pour le changement d’activité. Ainsi, la société la société Garage de l’Ermitage est défaillante dans l’administration de la preuve du cout des travaux et dans l’administration de la preuve de ce qu’ils ne seraient pas « importants et couteux ».

Par conséquent, il convient de considérer que les locaux sont monovalents.

Sur le prix du loyer du bail renouvelé

Selon l'article R.145-10 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé de locaux monovalents est déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.

La méthode hôtelière actualisée consiste à fixer la valeur locative par référence à une recette théorique globale maximum hors taxe déterminée à partir des prix réellement praticables au regard de la catégorie de l'établissement, de sa situation et de ses caractéristiques immobilières, à laquelle sont appliqués successivement, un abattement pour remises à la clientèle, un taux d'occupation prenant en compte la catégorie de l'établissement et son implantation, un pourcentage sur recette et le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n'ayant pas fait accession au bailleur.

En l’espèce, l’expert judiciaire retient que le local est en banlieue périphérique proche des principales voies d’accès (périphérique et échangeur de l’A3) mais éloigné des zones de commercialité ; les locaux sont de grandes superficies, sur deux niveaux avec un bel effet d’enseigne mais en état très moyen et dotés d’agencements sommaires et d’un logement adjacent de bon confort. L’expert a pu relever les loyers de garages situés en périphérie de [Localité 7] pour des nouvelles locations et pour des locations en renouvellement ainsi que des loyers pour les logements à [Localité 6] dans la zone concernée. Au vu des éléments relevés, l’expert judiciaire aboutit à une valeur locative brute de 95.176 euros à laquelle il applique un abattement de 5 % en raison des mises aux normes à la charge du preneur soit une valeur locative nette en renouvellement de 90.500 euros par an hors charges et hors taxes.

La société la société Garage de l’Ermitage se fonde sur des montants de prix unitaire au m² dont elle ne produit pas l’origine. Ces montants sont inférieurs aux montants au m² retenus et documentés par l’expert judiciaire sans qu’aucune explication permettant de contredire l’expert ne soit produite ou énoncée, le rapport d’expertise amiable produit par la société la société Garage de l’Ermitage n’étant pas non plus étayé sur ce point.

Il convient donc d’écarter la position de la locataire et d’entériner le rapport d’expertise judiciaire et de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 90.500 euros par an hors taxes et hors charges.

Sur la demande de prise en charge de la taxe foncière

L’article R. 145-23 du code de commerce prévoit que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.

La compétence du juge des loyers commerciaux, en raison de la matière est limitée à la fixation du loyer, sans pouvoir se prononcer sur une autre demande. Ainsi, le juge des loyers commerciaux est incompétent, par exemple, pour se prononcer en cas de différend sur une question de charges locatives.

En l’espèce, la demande de la société JDS n’est pas relative à la fixation du prix du bail mais consiste en une contestation relative à l’interprétation du contrat de bail. Dans son rapport, l’expert judiciaire ne s’est pas prononcé sur le sort de la taxe foncière estimant qu’il disposait des éléments nécessaires pour calculer la valeur locative des locaux expertisés sans appliquer de correctif à ce titre. Par conséquent, en l’espèce, le sort de la taxe foncière n’est pas déterminant pour apprécier la valeur locative du loyer en renouvellement.
 
Dans ses écritures, la société JDS demande expressément au juge de de dire que la société Garage de l’Ermitage supportera en plus du loyer le paiement de la taxe foncière. La société JDS ne conditionne pas la détermination de la valeur locative au sort de l’impot foncier. Par conséquent la valeur locative du loyer est fixée indépendamment de l’imputabilité de la taxe foncière.

La question est relative à l’interprétation du contrat de bail et à l’impact sur le bail de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel que le juge des loyers commerciaux n’a pas vocation à connaitre.

Il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de se prononcer sur cette demande.

Sur les autres demandes

En application de l’article 1155 du code civil, dont les principes sont repris aux articles 1231-7 et 1343-2 du même code dans leur version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de la saisine de la présente juridiction, soit le 30 décembre 2021, puis au fur et à mesure des échéances échues.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elle a engagés.


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le jugement du 8 novembre 2022 ;

Dit que les locaux situés [Adresse 1]) sont monovalents ;

Fixe à la somme de 90.500 euros (quatre-vingt-dix mille cinq cents euros), en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1er mars 2020, le montant du loyer du bail renouvelé entre la société JDS et la société la société Garage de l’Ermitage et portant sur des locaux situés [Adresse 1]) ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 30 décembre 2021 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, avec capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année ; 

Dit qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux de connaître de la demande de condamnation de la société locataire à payer la taxe foncière au titre des charges;

Partage les dépens, en ce inclus les coûts d’expertise, par moitié entre les parties,

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Fait au Palais de Justice, le 23 janvier 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERELA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX




Madame AITMadame CARLIER