Tribunal judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 19 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01761 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YFU2

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 JANVIER 2024
MINUTE N° 24/00212
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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 07 décembre 2023 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La Société SAINT-DENIS INVEST,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A815

ET :

La Société LMB,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 octobre 2021, la société SAINT-DENIS INVEST a consenti à la société LMB un bail commercial portant sur des locaux et des emplacements de stationnement situés [Adresse 2].

Par acte du 12 octobre 2023, la société SAINT-DENIS INVEST a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société LMB, pour :
faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;obtenir l'expulsion de la société et la séquestration des marchandises et objets garnissant les locaux ;se voir autoriser à conserver le dépôt de garantie ;la voir condamner à lui payer à titre provisionnel :une somme de 28.961,20 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, augmentée d’un intérêt de retard au taux Euribor 3 mois augmenté de 400 points de base,une somme de 2.896,12 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le bail, une indemnité d'occupation correspondant pour chaque jour de retard à 2% HT du montant du dernier loyer trimestriel HT, outre les charges, jusqu'à la libération effective des lieux,une indemnité forfaitaire compensatrice du temps nécessaire à la relocation égale à 12 mois sur la base du dernier loyer facturé augmenté des charges et accessoires,outre la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
L'affaire a été appelée à l'audience du 7 décembre 2023.

A l'audience, la société SAINT-DENIS INVEST sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Régulièrement assignée, la société LMB n'a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 16 mars 2023 pour le paiement de la somme en principal de 10.730,78 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte produit arrêté au 25 août 2023, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 17 avril 2023. L’obligation de la société LMB de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société LMB causant un préjudice à la société SAINT-DENIS INVEST, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

La société SAINT-DENIS INVEST justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte joint à l'assignation, que la société LMB reste lui devoir au 25 août 2023 une somme de 28.961,20 euros, échéance (loyer et indemnités d’occupation) du 3ème trimestre incluse.

La société LMB sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme avec intérêts au taux Euribor 3 mois augmenté de 400 points de base, ainsi qu'il est prévu par le contrat.

Les demandes présentées sur le fondement de la clause pénale, de l'indemnité forfaitaire de relocation et de la conservation du dépôt de garantie peuvent s'analyser en des clauses pénales. Pour les raisons indiquées précédemment, leur examen ne relève pas du pouvoir du juge des référés.

La société LMB sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SAINT-DENIS INVEST l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail au 17 avril 2023 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société LMB ou de tous occupants de son chef hors des locaux et emplacements de stationnement situés [Adresse 2] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la société LMB au paiement d'une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société LMB à payer à la société SAINT-DENIS INVEST la somme provisionnelle de 28.961,20 euros, avec intérêts au taux Euribor 3 mois augmenté de 400 points de base ;

Condamnons la société LMB à payer à la société SAINT-DENIS INVEST la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société LMB à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 19 JANVIER 2024.

LA GREFFIERE

Tiaihau TEFAFANO
LA PRÉSIDENTE

Anne BELIN