Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 19 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01497 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YABE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 JANVIER 2024
MINUTE N° 24/00213
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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 07 décembre 2023 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La SCI DE PLACEMENT DELTA,
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0335


ET :

La Société DELICES DE L’INDE,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Monsieur [C] [E],
demeurant [Adresse 1]

Monsieur [L] [M],
demeurant [Adresse 3]

Monsieur [N] [E],
demeurant [Adresse 5]

Madame [K] [F],
demeurant [Adresse 5]

tous représentés par Me Nadia LALA BOUALI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 130







EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 18 avril 2011, la SCI DE PLACEMENT DELTA a consenti à la société en formation LES DELICES DE L'INDE un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 2].

Dans le même acte, Monsieur [N] [E], Madame [K] [F], Monsieur [L] [M] et Monsieur [C] [E] se sont portés caution pour l'entière exécution des charges et conditions du bail, en renonçant au bénéfice de discussion et de division.

Par acte délivré les 22, et 28 août, et 1er et 5 septembre 2023, la SCI DE PLACEMENT DELTA a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société LES DELICES DE L'INDE, Monsieur [N] [E], Madame [K] [F], Monsieur [L] [M] et Monsieur [C] [E] pour :
faire constater la résiliation du bail consenti à la société LES DELICES DE L'INDE par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;voir ordonner l'expulsion de la société LES DELICES DE L'INDE et de tout occupant de son chef, avec le renfort de la force publique et d'un serrurier si besoin, ainsi que le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux loués ;voir la société LES DELICES DE L'INDE, Monsieur [N] [E], Madame [K] [F], Monsieur [L] [M] et Monsieur [C] [E] solidairement condamnés à lui payer :une provision de 52.895,34 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés arrêtés au 3ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2023 sur la somme de 45.858,12 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;une somme de 38.282,56 euros au titre des pénalités stipulées dans le bail et acceptées par les défendeurs ;727,89 euros au titre du commandement de payer ;une indemnité d'occupation mensuelle égale à 9.931,65 euros, outre la somme de 720 euros au titre des charges, due jusqu'à la libération effective des lieux ;se voir autoriser à conserver le dépôt de garantie ;voir la société LES DELICES DE L'INDE, Monsieur [N] [E], Madame [K] [F], Monsieur [L] [M] et Monsieur [C] [E] condamnés in solidum à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L'affaire a été appelée à l'audience du 7 décembre 2023.

A l'audience, la SCI DE PLACEMENT DELTA sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle actualise ses demandes en paiement à la somme de 54.922,42 euros au titre de l'arriéré arrêté au 4ème trimestre 2023 et à 40.793,10 euros s'agissant des pénalités.
En réplique au moyens soulevés en défense, elle explique que :
contrairement à ce que la société défenderesse affirme, elle s'acquitte de manière irrégulière du paiement des loyers, situation qui l'a déjà amenée à lui accorder un échéancier de paiement le 29 septembre 2020, qui n'a pas été respecté ;tous les paiements effectués ont été inclus dans le décompte ;les avis d'échéance n'ont jamais été contestés par la société défenderesse, et celle-ci a reconnu expressément sa dette à plusieurs reprises ;s'agissant des appels relatifs aux travaux, elle produit le relevé du syndic en justifiant, et indique qu'en vertu du contrat, le preneur a à sa charge les frais d'entretien et de réparation en ce compris les grosses réparations ; elle précise à cet égard que le bail étant antérieur à la loi Pinel du 18 juin 2014, les grosses réparations sont récupérables auprès du locataire.
En réplique, la société LES DELICES DE L'INDE, Monsieur [N] [E], Madame [K] [F], Monsieur [L] [M] et Monsieur [C] [E] sollicitent du juge des référés qu'il :
déclare la société demanderesse irrecevable en ses demandes et l'en déboute, en raison de contestations sérieuses (créance non justifiée, caractère abusif des clauses du contrat, caractère disproportionné et excessif de la clause pénale et des intérêts de retard) ;à titre subsidiaire :
réévalue le montant des sommes dont le paiement est demandé ;ordonne la diminution du montant du dépôt de garantie ;ordonne que le montant de l'indemnité d'occupation soit fixé à celui du loyer conventionnel ;condamne la SCI DE PLACEMENT DELTA au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.Ils font valoir en substance que :
la société LES DELICES DE L'INDE s'acquitte du paiement des loyers et des charges, et que par conséquent, elle n'est pas redevable de la somme de 54.922,42 euros ;certains avis d'échéance comportent des montants d'impayés dont ils ignorent à quoi ils correspondent ; ce n'est que dans le cadre de la présente instance qu'ils ont obtenu la justification des appels liés au travaux ;les grosses réparations ne sauraient incomber au preneur ;la société LES DELICES DE L'INDE a toujours contesté devoir les sommes imprécises et non justifiées ;elle n'a jamais bénéficié de la licence de débit de boisson attachée aux locaux ;les clauses du contrat prévoyant les pénalités sont parfaitement abusives et le juge des référés est incompétent pour en évaluer le montant, relevant que la mise en œuvre de celles-ci, en ce compris la conservation du montant du dépôt de garantie, revient à doubler le montant de la dette.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

MOTIFS

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La société bailleresse réclame le paiement de la somme en principal de 54.922,42 euros, arrêtée au 17 octobre 2023, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse et dernier paiement du 17 octobre 2023 de 5.010,14 euros déduit.

Cette somme inclut des loyers actualisés et des appels de travaux à la charge du preneur en application du contrat de bail, étant précisé que tant le calcul de l'indexation que le principe et le montant des travaux sont justifiés.

Par ailleurs, les défendeurs ne justifient pas d'un paiement effectué entre les mains de la société demanderesse qui n'aurait pas été inclus dans le décompte arrêté au 17 octobre 2023, pas plus qu'ils ne démontrent leurs allégations relatives à la licence IV, attachée aux locaux selon les termes du bail.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 13 avril 2023 pour le paiement de la somme en principal de 45.858,12 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte produit arrêté au 17 octobre 2023, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 14 mai 2023. L’obligation de la société LES DELICES DE L'INDE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société LES DELICES DE L'INDE causant un préjudice à la SCI DE PLACEMENT DELTA, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Toutefois, la SCI DE PLACEMENT DELTA sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme c'est susceptible d'être le cas en l'espèce, elle est manifestement excessive.

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

Les sommes réclamées au titre des intérêts conventionnels, en plus des intérêts au taux légal, de la clause pénale et de la conservation du dépôt de garantie constituent par leur nature une clause pénale et pour les motifs mentionnés ci-dessus, il sera également dit n'y avoir lieu à référé à leur égard.

La société LES DELICES DE L'INDE sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 54.922,42 euros, arrêtée au 17 octobre 2023, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse et dernier paiement du 17 octobre 2023 de 5.010,14 euros déduit.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2023 sur la somme de 45.858,12 euros et à compter du 22 août 2023 pour le solde.

En leur qualité de caution, Monsieur [N] [E], Madame [K] [F], Monsieur [L] [M] et Monsieur [C] [E] seront condamnés solidairement avec la société LES DELICES DE L'INDE au paiement de ces sommes.

La société LES DELICES DE L'INDE, Monsieur [N] [E], Madame [K] [F], Monsieur [L] [M] et Monsieur [C] [E], succombant, sont condamnés solidairement aux dépens qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de sa dénonciation aux cautions.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI DE PLACEMENT DELTA l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail au 14 mai 2023 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société LES DELICES DE L'INDE et de tous occupants de son chef, hors du local situé [Adresse 2] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la société LES DELICES DE L'INDE au paiement d'une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société LES DELICES DE L'INDE à payer à la SCI DE PLACEMENT DELTA la somme provisionnelle de 54.922,42 euros, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse (loyers et indemnités d'occupation), avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2023 sur la somme de 45.858,12 euros et à compter du 22 août 2023 pour le solde ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes visant les intérêts conventionnels, la clause pénale, la conservation du dépôt de garantie et la majoration de l'indemnité d'occupation ;

Condamnons solidairement Monsieur [N] [E], Madame [K] [F], Monsieur [L] [M] et Monsieur [C] [E] au paiement des sommes mises à la charge de la société LES DELICES DE L'INDE ;

Condamnons solidairement la société LES DELICES DE L'INDE, Monsieur [N] [E], Madame [K] [F], Monsieur [L] [M] et Monsieur [C] [E] à payer à la SCI DE PLACEMENT DELTA la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement la société LES DELICES DE L'INDE, Monsieur [N] [E], Madame [K] [F], Monsieur [L] [M] et Monsieur [C] [E] à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de sa dénonciation aux cautions ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.



AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 19 JANVIER 2024.



LA GREFFIERE


Tiaihau TEFAFANO
LA PRÉSIDENTE


Anne BELIN