Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 24 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/04784 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XUWG
N° de MINUTE : 24/00106

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBIIER ZAC JEAN JAURES (VOLUME 9) [Localité 4], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société SABIMMO, SAS, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0055

C/

DEFENDEUR

S.C.I. HUGO, représentée par son représentant légal en exercice.
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 06 Décembre 2023.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

La SCI HUGO est propriétaire du lot n°9021 de l'ensemble immobilier ZAC JEAN JAURES volume 9 sis à [Localité 4] (93).
 
Par acte de commissaire de justice du 9 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier ZAC JEAN JAURES volume 9 sis à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SABIMMO, a fait assigner la SCI HUGO aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier ZAC JEAN JAURES (Volume n°9) situé à [Localité 4] représenté par son syndic, le cabinet SABIMMO,
En conséquence,
- Condamner la société HUGO à verser au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier ZAC JEAN JAURES (Volume 9) situé à [Localité 4], représenté par son syndic, le cabinet SABIMMO, les sommes suivantes :
- 10.228,43 € au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 13/03/2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10/08/2022,
- 496.40 € au “titre des frais dè recouvrement arrêtés à la date du 13/03/2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10/08/2022,
- 2.500 € à titre de dommages et intérêts, 
- 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner la société HUGO aux entiers dépens conformément à l'article 696 du Code de Procédure Civile.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


Bien que régulièrement citée, la SCI HUGO n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 03 octobre 2023 et fixée à l'audience du 06 décembre 2023. Elle a été mise en délibéré au 24 janvier 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.



Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI HUGO;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 18 septembre 2012, 13 février 2013, 1er octobre 2013, 13 novembre 2014, 15 décembre 2016, 20 juin 2017, 20 juin 2018, 04 septembre 2018, 16 décembre 2019, 17 novembre 2020, 05 juillet 2022, 19 septembre 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels des années 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- la mise en demeure du 18 décembre 2019,
- le contrat de syndic en vigueur du 1er janvier 2013 au 30 septembre 2014, celui en vigueur du1er janvier 2014 au 31 décembre 2016 ainsi que celui en vigueur du 19 septembre 2022 au 18 septembre 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire de l'extrait de compte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit la somme de 808,40 euros et non la somme de 496,40 euros comme indiqué par le syndicat des copropriétaires, les frais de « procédure judiciaire saisie immobilière » à hauteur de 312 euros du 1er janvier 2021 ne pouvant en effet être considérés comme constituant des charges de copropriété.

Ainsi, il convient de condamner la SCI HUGO à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.916,43 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 13 mars 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 10 août 2022, date de la mise en demeure notifiée à la SCI HUGO sur la somme de 9.150,96 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631).

De surcroît, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. 

En l'espèce, il est sollicité la somme de 496,40 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 18 décembre 2019.

Le syndicat des copropriétaires est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce le coût de la mise en demeure du 05 février 2014 et celui de la mise en demeure du 15 mai 2017.

Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 18 décembre 2019, facturée 18 euros ainsi que d'une mise en demeure du 10 août 2022, facturée également 18 euros. Cependant, les contrats de syndic en vigueur à ces dates n'étant pas transmis, seuls les contrats de président et/ou secrétaire/trésorier d'association syndicale libre l'étant pour ces dates, il ne peut être vérifié la conformité de ces coûts à la tarification fixée au contrat de syndic. Il convient dès lors de rejeter ces deux demandes.

De même, il y est également imputé des frais de « reprise procédure envoi docs avocat » à hauteur de 100,8 euros le 18 décembre 2019 et de « transmission frais avocat »  d'un coût de 240 euros le 16 août 2022 pour lesquels il ne peut être vérifié qu'ils étaient bien prévus par les contrats de syndic en vigueur à ces dates. Ces demandes seront dès lors également rejetées.

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires démontre que la SCI HUGO n'a jamais payé ses charges de copropriété depuis le 1er août 2013 et ce, malgré la notification de plusieurs mises en demeure. Cette carence occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation notamment en période d'appels de fonds de travaux.

Il y a lieu en conséquence de condamner la SCI HUGO, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI HUGO sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE la SCI HUGO à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier ZAC JEAN JAURES volume 9 sis à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SABIMMO, la somme de 9.916,43 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 13 mars 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 10 août 2022 sur la somme de 9.150,96 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier ZAC JEAN JAURES volume 9 sis à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SABIMMO, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI HUGO à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier ZAC JEAN JAURES volume 9 sis à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SABIMMO, la somme de 1.500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI HUGO à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier ZAC JEAN JAURES volume 9 sis à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SABIMMO, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI HUGO aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 24 janvier 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT