Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 24 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/05278 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XM5I
N° de MINUTE : 24/00116


DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], pris en la personne de son syndic bénévole [U] [Z].
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE-FONTAINE-DESENLIS, avocats au barreau de MEAUX, vestiaire : 10

C/

DEFENDEUR

Etablissement DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES, agissant en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [P] [K] [C].
[Adresse 6]
[Localité 4]
partie dispensée de représentation


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 06 Décembre 2023.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [K] [C] était propriétaire des lots n°30 et 60 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93). Il est décédé le 1e novembre 1979 et la Direction Nationale d'Interventions Domaniales a été désignée en qualité de curateur à sa succession vacante par ordonnance du 24 mars 2022 et ordonnance rectificative du 10 août 2022.
 
Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic bénévole en exercice, Madame [Z] [U], a fait assigner la Direction Nationale d'Interventions Domaniales es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [P] [K] [C] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
RECEVOIR le demandeur en son exploit introductif d'instance et le DÉCLARER bien fondé, 
CONDAMNER la DIRECTION NATIONALE D'INTERVENTIONS DOMANIALES, es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [K] [C], au paiement de la somme de 16.016,71 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux et loi ALUR, compte arrêté au selon décompte du 27 décembre 2022, 
CONDAMNER la DIRECTION NATIONALE D'INTERVENTIONS DOMANIALES, es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [K] [C], au paiement de la somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts en faveur du syndicat des copropriétaires en réparation des préjudices subis,
ALLOUER au syndicat demandeur une indemnité de 1.800 Euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et CONDAMNER la DIRECTION NATIONALE D'INTERVENTIONS DOMANIALES, es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [K] [C], au paiement de cette somme, 
DIRE qu'il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, 
CONDAMNER la DNID en tous les dépens en ce compris le coût de la sommation de payer. 

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


La Direction Nationale d'Interventions Domaniales a indiqué au juge de la mise en état par une lettre datée du 24 juillet 2023 qu'elle s'en rapportait à la justice sur les mérites des prétentions du demandeur.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 21 septembre 2023 et fixée à l'audience du 06 décembre 2023. Elle a été mise en délibéré au 24 janvier 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [P] [K] [C] ;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 16 mars 2018, 22 mars 2019 et 06 juillet 2020 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2017, 2018 et 2019 ainsi que les budgets prévisionnels pour les troisièmes et quatrièmes trimestres 2020 et les premier et deuxième trimestres 2021 dont découlent une partie des charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire au titre des 1er semestre 2017, 1er semestre 2018, 2ème semestre 2018, 1er semestre 2019, 1er semestre 2020, 2ème semestre 2020, 1er semestre 2021, 2ème semestre 2021, 1er semestre 2022 et 2ème semestre 2022.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré de charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, la demande n'est fondée qu'à l'égard des charges de copropriété appelées entre le 1er janvier 2017 et le 30 juin 2021. Il n'est en effet pas justifié de l'approbation des comptes ou des budgets prévisionnels au titre du deuxième semestre 2021 ainsi qu'au titre de l'année 2022. Le versement des appels de fonds du deuxième semestre 2021 et des deux semestres de l’année 2022 ne peut palier le défaut du versement du procès-verbal d'assemblée générale ayant approuvé ces comptes. Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la réalité, la liquidité et l'exigibilité de sa créance à l'égard du deuxième semestre 2021 et des deux semestres de l'année 2022. Il convient donc de déduire les sommes correspondant à ces charges.

Ainsi, il convient de condamner la Direction Nationale d'Interventions Domaniales, es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [P] [K] [C], à payer au syndicat des copropriétaires, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 13.734,04 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 30 juin 2021, appel provisionnel du 1er semestre 2021 inclus.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. 

Au regard des pièces de la procédure, le syndicat des copropriétaires n'a engagé de procédure en paiement d'un arriéré de charges que par exploit du 15 mars 2022 et ce, alors que les appels de fonds ne faisaient plus l'objet d'aucun paiement depuis le premier trimestre 2017. Il n'est en effet pas démontré en procédure une quelconque diligence, antérieure au 15 mars 2022, qui aurait été de nature à lui permettre de constater le décès de Monsieur [C] et à éviter l'accroissement de la dette. 

Il y a lieu en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

En équité, et compte tenu des circonstances de l'espèce, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles. 


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE la Direction Nationale d'Interventions Domaniales es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [P] [K] [C], dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic bénévole en exercice, Madame [Z] [U], la somme de 13.734,04 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 30 juin 2021, appel provisionnel du 1er semestre 2021 inclus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic bénévole en exercice, Madame [Z] [U], de sa demande de dommages et intérêts ;

LAISSE à chaque partie la charge des propres frais irrépétibles et dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 24 janvier 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT