Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 24 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 22/05402 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WK65
N° de MINUTE : 14/00119

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 4] SITUÉ [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, SAS
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

C/

DEFENDEUR

S.C.I. L’IMMOBILIERE NANOU, prise en la personne de son gérant, Monsieur [K] [R] [E].
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Ayi D’ALMEIDA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 160


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 22 Novembre 2023.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

La SCI L'IMMOBILIERE NANOU est propriétaire des lots n°1315, 1338 et 1711 de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 4] à [Localité 7] (93).
 
Par acte d’huissier de justice du 16 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 4] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, a fait assigner la SCI L'IMMOBILIERE NANOU aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, recevable et bien fondé en l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de la SCI L'IMMOBILIERE NANOU.
CONDAMNER la SCI L'IMMOBILIERE NANOU a payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, en principal, selon décompte en date du 22 février 2022, appels de fonds de février 2022 inclus, la somme de 8.874,50€ au titre des charges de copropriété proprement dites avec intérêts au taux légal a compter du 19 septembre 2021, date de la sommation de payer sur la somme de 5.578,98 € et a compter de l'assignation pour le surplus (article 1231-6 du Code Civil).
ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l'article 1343-2 du Code Civil.
CONDAMNER la SCI L'IMMOBILIERE NANOU à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.153,00 € au titre des frais contentieux en application de l'article 10.1 de la Loi du 10 Juillet 1965, en sa version issue de la Loi du 13 Juillet 2006.
CONDAMNER la SCI L'IMMOBILIERE NANOU à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000,00€ a titre de dommages et intérêts en vertu de l'article 1231-6 du Code Civil.
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
RAPPELER l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en vertu de l'article 514 du C.P.C.
CONDAMNER la SCI L'IMMOBILIERE NANOU à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000,00 € en vertu de l'article 700 du C.P.C.
LA CONDAMNER aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation de payer, les frais d'inscription d'hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance, dépens qui seront recouvrés par la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associes, conformément aux dispositions des articles 696 a 699 du C.P.C.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 août 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :
DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, recevable et bien fondé en l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la SCI L’IMMOBILIERE NANOU. 
 
DECLARER mal fondée la SCI L’IMMOBILIERE NANOU en ses fins, prétentions et demandes. 
 




CONDAMNER la SCI L’IMMOBILIERE NANOU à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, en principal, selon décompte en date du 1er juillet 2023, appels de fonds du 1er juillet 2023 inclus, la somme de 5.613,89 € au titre des charges de copropriété proprement dites avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2021, date de la sommation de payer sur la somme de 5.578,98 € et à compter de l’assignation pour le surplus (article 1231-6 du Code Civil). 
 
ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code Civil. 
 
CONDAMNER la SCI L’IMMOBILIERE NANOU à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.541,80 € au titre des frais contentieux en application de l'article 10.1 de la Loi du 10 Juillet 1965, en sa version issue de la Loi du 13 Juillet 2006. 
 
CONDAMNER la SCI L’IMMOBILIERE NANOU à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1231-6 du Code Civil. 
 
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, 
RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en vertu de l’article 514 du C.P.C. 
 
CONDAMNER la SCI L’IMMOBILIERE NANOU à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la 
somme de 2.000,00 € en vertu de l’article 700 du C.P.C. 
 
LA CONDAMNER aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation de payer, les frais d'inscription d'hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance, dépens qui seront recouvrés par la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés, conformément aux dispositions des articles 696 à 699 du C.P.C. 

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


La SCI L'IMMOBILIERE NANOU a constitué avocat. Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 septembre 2023, elle a demandé au tribunal de :
- Débouter le Syndicat des Copropriétaires de sa demande d’arriéré de charges de copropriété, à hauteur 5.613,89 € Euros de comme excessive, et en fixer le montant à la somme de 1.812,32 Euros à août 20023, prenant en compte l’ensemble des règlements opérés entre mars 2022 et août 2023 pour un montant cumulé de 14.000 Euros. 
 
- Débouter le Syndicat des Copropriétaires de sa demande au titre des frais de gestion prétendus nécessaires, à hauteur de 2.541,80 Euros, correspondant pour l’essentiel, aux honoraires d’avocat ; 
 
- Débouter le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts, comme mal fondée. 
 
- Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires. 

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.



L'affaire a été clôturée par ordonnance du 21 juin 2022 et fixée à l'audience du 13 octobre 2022. Elle a été mise en délibéré au 27 octobre 2022. Par une ordonnance du 27 octobre 2022, le juge de la mise en état a révoqué ladite ordonnance de clôture au motifs que le défendeur n'avait pas été en mesure de pouvoir notifier ses conclusions suite à une difficulé technique.
L'affaire a été de nouveau clôturée par ordonnance du 21 septembre 2023 et fixée à l'audience du 22 novembre 2023. Elle a été mise en délibéré au 24 janvier 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI L'IMMOBILIERE NANOU;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 11 mars 2019, 16 septembre 2019, 22 décembre 2020, 22 novembre 2021 et du 31 mars 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- la mise en demeure du 16 février 2021,
- le contrat de syndic en vigueur du 16 septembre 2019 au 15 septembre 2022.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.



La SCI L'IMMOBILIERE NANOU conteste le montant des charges et fait valoir la transmission de trois chèques de 1000 euros qui ont été prélevés les 13 mars 2023, 15 mai 2023 et 12 juin 2023 ainsi qu'un chèque de 2000 euros débité le 09 août 2023. Elle soutient que ceux-ci n'ont pas été correctement pris en compte puisqu'elle serait désormais redevable uniquement de la somme de 1.812,32 euros.

Il ressort de l'extrait de compte transmis par le syndicat des copropriétaires (pièce 32) que les chèques émis au titre des mois de mars, mai et juin ont bien été pris en compte et figurent au crédit dudit extrait. Les comptes étant arrêtés au 1er juillet 2023, ils ne peuvent en revanche prendre en considération le chèque de 2.000 euros du 09 août 2023. Il y a lieu de statuer au regard des comptes arrêtés au 1er juillet 2023, à défaut de transmission d'un extrait de compte actualisé permettant de connaître l'ensemble des mouvements opérés au débit et au crédit de ce dernier depuis lors.

Ainsi, il convient de condamner la SCI L'IMMOBILIERE NANOU à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.613,89 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 1er septembre 2021, date de la sommation de payer signifiée à la SCI L'IMMOBILIERE NANOU, sur la somme de 5.578,98 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.


Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631).

De surcroît, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. 

En l'espèce, il est sollicité la somme de 2.541,80 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 16 février 2021. 

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette mise en demeure, soit en l'espèce les frais de mise en demeure du 16 janvier 2020 et les frais de 2ème relance du 11 mars 2020. Ces demandes seront en conséquence écartées.

Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 16 février 2021, d'un coût de 60 euros, et d'une relance le 11 mars 2021, facturées 17 euros. Cependant, aux termes du contrat de syndic en vigueur à ces dates, les frais de mise en demeure sont fixés à 58 euros TTC et ceux de relance à 15 euros TTC. Il convient dès lors de faire droit à ces demandes à hauteur des sommes fixées au contrat de syndic.

Il y a également lieu de faire droit aux frais de constitution d'hypothèque du 22 février 2022, dont il est justifié, mais à hauteur de 180 euros et non de 185 euros, au regard de la tarification fixée par le contrat de syndic.

Il est également imputé des frais de « conclusion protocole d'accord » du 20 août 2020 à hauteur de 182 euros. Cependant, si ces derniers sont prévus au contrat de syndic, ce n'est qu'à hauteur de 149 euros TTC. Il convient donc de réduire la demande formulée à ce titre à cette somme. 

Les frais « hono dossier à l'huissier » du 27 août 2021 d'un coût de 184 euros, les frais de « honoraires constitution dossier avocat » du 22 février 2022 à hauteur de 450 euros, « honoraires suivi dossier avocat » des 30 juin 2022 et 30 décembre 2022 d'un coût de 455 euros chacun et ceux du 30 juin 2023, d'un coût de 478,80 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles, seront écartés.

La SCI L'IMMOBILIERE NANOU sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 402 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que de la mauvaise fois de la SCI L'IMMOBILIERE NANOU, qui a procédé à des versements réguliers aux fins de résorber sa dette, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI L'IMMOBILIERE NANOU sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.





PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE la SCI L'IMMOBILIERE NANOU à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 4] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, la somme de 5.613,89 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2021 sur la somme de 5.578,98 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE la SCI L'IMMOBILIERE NANOU à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 4] à [Localité 7] (93), représenté par 
son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, la somme de 402 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 4] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI L'IMMOBILIERE NANOU à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 4] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI L'IMMOBILIERE NANOU aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 24 janvier 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT