Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 19 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01102 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XXIN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 JANVIER 2024
MINUTE N° 24/00221
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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 07 décembre 2023 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La Société SEQENS,
dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0744

ET :

La Société STOCK-PRIVÉ,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Farauze ISSAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2017


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EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 21 décembre 2015, la société SOGEMAC HABITAT a donné en location à la société STOCK-PRIVÉ des locaux situés aux [Adresse 2].

Par acte du 2 juin 2023, la société SEQENS, venant aux droits de la société SOGEMAC HABITAT, a assigné en référé la société STOCK-PRIVÉ devant le président de ce tribunal pour :
constater l'acquisition d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers,voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique, qu'elle soit condamnée à lui payer une provision de 150.678,65 euros à valoir sur loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2023, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50% et aux charges, jusqu'à la libération des lieux, qu'elle soit condamnée à lui verser une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des dépens. 
Après deux renvois, l'affaire a été évoquée à l'audience du 7 décembre 2023. 

La société SEQENS actualise sa demande formée au titre de l'arriéré à hauteur de 161.289,31 euros et maintient l'ensemble de ses prétentions. 
En réplique à la demande de désignation d'un expert formée par la société STOCK-PRIVÉ, elle en sollicite le rejet, et à titre subsidiaire, indique que si une expertise était ordonnée, les frais de consignation devront mis à la charge de la défenderesse. Elle demande en outre que, dans l'hypothèse où serait caractérisée l'existence une contestation sérieuse, il soit ordonné directement le renvoi au fond de l'affaire, compte tenu de l'urgence.
Elle explique que :
la société STOCK-PRIVÉ a bénéficié d’une franchise totale de loyer pendant treize mois pour lui permettre de procéder aux travaux de rénovation des locaux ;elle a déjà engagé une première procédure de référé par assignation du 20 avril 2018, laquelle a donné lieu, par ordonnance du 11 janvier 2019, à la désignation d’un expert judiciaire suite à l’accord des deux parties ; le rapport d’expertise déposé le 5 avril 2022 a confirmé que les infiltrations ne constituent qu’une gêne ponctuelle qui n’empêche pas l’exploitation des locaux commerciaux ; les désordres ont toujours été limités à la remise du commerce et n’ont jamais affecté la boutique et l’espace de vente, ce qui est confirmé par le procès-verbal de constat du 10 novembre 2023 ;la société STOCK-PRIVÉ ne rapporte pas la preuve d’une impossibilité d’exploiter le local commercial, totale ou même partielle, et elle omet de préciser qu’elle a perçu la somme de 22.000 euros au titre des trois sinistres « dégât des eaux » déclarés à sa compagnie d’assurance la MAAF ;c'est donc à la défenderesse qu'il incombait de procéder aux travaux de remise en état.
En défense, la société STOCK-PRIVÉ demande au juge des référés de :
constater qu'elle est en droit de se prévaloir de l'exception d'inexécution dans la mesure où il est justifié de l'impossibilité d'utiliser les lieux loués en raison de la gravité des manquements du bailleur à son obligation d'entretien qui se poursuivent depuis le 1er jour de la signature du bail ;constater que le rapport d’expertise de Monsieur [M] [L] a été déposé en l’état, faute de versement par la bailleresse de la consignation complémentaire sollicitée par l’expert ;constater qu'un compte doit être réalisé entre les parties excluant la compétence du juge des référés ;dire et juger être en tout état de cause en présence d'une contestation sérieuse et renvoyer la demanderesse à mieux se pourvoir au fond ;à titre subsidiaire, 
désigner à nouveau Monsieur [M] [L] pour qu'il donne un avis sur l'origine des infiltrations, sur leurs conséquences en terme d'exploitation des locaux et sur le solutions réparatrices, et qu'il fasse un compte entre les parties ;condamner la société SEQENS, sous astreinte de 100 euros pas jour à compter de la signification de l'ordonnance, à réaliser des travaux lui permettant de jouir normalement des locaux ;condamner la société SEQENS à lui verser une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Elle fait valoir que :
les sinistres se sont succédés dans les locaux, ce qui a causé une perte d'exploitation liée aux jours de fermeture, une perte par rapport aux indemnisations accordées qui sont en-deçà du coût de la reprise des désordres et des marchandises, l'assureur appliquant un forfait marchandises, et enfin la résiliation de son contrat d'assurances, puisqu'elle n'a pu souscrire un nouveau contrat en raison de l'augmentation du montant des primes exigées par les nouveaux assureurs contactés ;la bailleresse n'a toujours pas réalisé les travaux lui incombant dans les locaux qu'elle ne peut occuper qu'à hauteur de 40%.Elle indique également qu'elle a payé à la société SEQENS la somme de 20.000 euros par chèque du 1er décembre 2023.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

L'affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2024.

Les parties ont été autorisées à communiquer une note en délibéré relative à l'encaissement du chèque de 20.000 euros.

Par note du 4 janvier 2024, la société SEQENS a indiqué qu'elle a régulièrement encaissé le chèque de 20.000 euros évoqué à l'audience, et que la dette de la société défenderesse s'élève à 146.913,44 euros, échéance du 1er semestre 2024 incluse.

MOTIFS

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition notamment que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif et que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause.

Toutefois, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer l'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire. Tout au plus, un moyen tiré de l'existence d'une contestation sérieuse sur la validité du dit commandement de payer constitue un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés. Juge de l'évidence, il ne peut pas plus apprécier l'exécution par chacune des parties des obligations issues du contrat.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l'espèce, il est produit en particulier :
le contrat de bail en date du 21 décembre 2015 ;un commandement signifié le 10 mars 2023, pour le paiement d'une somme de 145.054,52 euros en principal, visant la clause résolutoire du contrat ;un rapport d'expertise établi par Monsieur [M] [L] le 5 avril 2022, désigné par ordonnance du juge des référés de ce tribunal le 11 janvier 2019, déposé en l'état de ses constatations, non conduites à leur terme en raison du défaut de paiement de la consignation complémentaire par la société bailleresse ;un procès-verbal de constat de l'état des lieux loués dressé par Maître [F] [N], commissaire de justice à [Localité 3], le 10 novembre 2023 ;un décompte actualisé de la créance réclamée en date du 3 janvier 2024.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que si les locaux loués subissent des infiltrations qui n'affectent pas la totalité du bien, et n'empêchent pas la poursuite d'une activité commerciale, il la complique toutefois. Par ailleurs, il est démontré que ces infiltrations sont anciennes et qu'elles perdurent, et en ne réglant pas la consignation complémentaire à valoir sur la rémunération de l'expert, la société SEQENS a empêché que celui-ci en détermine l'origine et propose des solutions réparatoires pérennes.

Il est ainsi établi l'existence d'une première contestation sérieuse tenant à la régularité du commandement de payer s'agissant de la bonne foi de la société bailleresse lorsqu'elle l'a fait signifier dans ces circonstances.

Il ne saurait donc y avoir lieu à référé sur les demandes de la société SEQENS tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ainsi que celles qui en sont la conséquence.

Par ailleurs, s'il n'est pas contesté que l'activité commerciale se poursuit, les documents produits ne permettent pas en l'état de déterminer la part du loyer restant due par la locataire de façon non contestable, pas plus qu'ils ne permettent de déclarer bien fondée la suspension du paiement du loyer par la défenderesse au regard de l'état des locaux loués.

Il ne saurait dès lors y avoir lieu à référé sur la demande en paiement d'une provision par la société SEQENS et sur la demande de la société STOCK-PRIVÉ tendant à voir caractérisée l'impossibilité d'utiliser les lieux loués en raison de la gravité des manquements de la bailleresse.

La société SEQENS succombant, la demande de désignation d'un expert, formulée à titre subsidiaire par la société défenderesse, est devenue sans objet.

La demande reconventionnelle en exécution de travaux formée par la société STOCK-PRIVÉ sera également rejetée, en l'absence de toute précision sur la nature de ceux-ci, et à défaut de pouvoir déterminer dans quelle mesure celle-ci a perçu de la part de son assureur des indemnisations à valoir sur certains travaux de remise en état.

Enfin, il n'est pas démontré en l'espèce l'urgence au sens de l'article 837 du code de procédure civile qui justifierait le renvoi de l'affaire à une audience pour qu'il soit statué au fond.

La société SEQENS, succombante au principal, est condamnée au paiement des dépens.

Et il serait inéquitable de laisser à la charge de la STOCK-PRIVÉ l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes de la société SEQENS ;

Rejetons les demandes reconventionnelles de la société STOCK-PRIVÉ ;

Condamnons la société SEQENS à payer à la société STOCK-PRIVÉ la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamnons la société SEQENS au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. 


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 19 JANVIER 2024.



LA GREFFIERE


Tiaihau TEFAFANO
LA PRÉSIDENTE


Anne BELIN