Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 24 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 22/03872 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WHDF
N° de MINUTE : 24/00108


DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SISE [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son syndic, le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION, représenté par son représentant légal.
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me [P], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB157

C/

DEFENDEUR

Monsieur [J] [M]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Gary GOZLAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 310


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 08 Novembre 2023.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [M] est propriétaire des lots n°1, 4, 18, 45, 61 et 62 de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 3] (93).
 
Par acte d’huissier de justice du 04 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION, a fait assigner Monsieur [J] [M] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Recevoir le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION en son exploit introductif d'instance et de le dire bien fondé ;

Y faisant droit,
Condamner Monsieur [J] [M] au paiement au profit du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], à la somme de 21.081,41 euros représentant le montant des charges de copropriété impayées (dette totale – frais) suivant décompte arrêté au 1er avril 2022 (2ème trimestre 2022 inclus) avec intérêts de droit à compter du 10 août 2021, date de délivrance de la sommation de payer ;
Condamner Monsieur [J] [M] au remboursement des frais engagés pour le recouvrement de créance soit la somme de 907,52 euros se décomposant comme suit :
12 euros au titre des frais de relance,
125 euros au titre des frais de mise en demeure,
562 euros au titre des frais de transmission de dossier à l'huissier et à l'avocat,
208,52 euros au titre des frais de sommation de payer ;
Condamner Monsieur [J] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice subi ;
Condamner Monsieur [J] [M] au paiement au profit du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2], de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens, qui comprendront notamment :
100,00 euros au titre de provision sur les frais de délivrance de la présente assignation,
80,00 euros au titre de provision sur les frais de signification de la décision à intervenir,
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.


Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 31 mai 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de céans de : 

Recevoir le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION en son exploit introductif d'instance et de le dire bien fondé ;

Y faisant droit,
Débouter Monsieur [J] [M] de l'ensemble de ses demandes,
Condamner Monsieur [J] [M] au paiement au profit du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2], à la somme de 22.329,75 euros représentant le montant des charges de copropriété impayées (dette totale – frais engagés et frais de délivrance de l'assignation) suivant décompte arrêté au 18 avril 2023 (2ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts de droit à compter du 1er juin 2021, date de délivrance de la première mise en demeure ;
Condamner Monsieur [J] [M] au remboursement des frais engagés pour le recouvrement de créance soit la somme de 907,52 euros se décomposant comme suit :
12 euros au titre des frais de relance,
125 euros au titre des frais de mise en demeure,
562 euros au titre des frais de transmission de dossier à l'huissier et à l'avocat,
208,52 euros au titre des frais de sommation de payer ;
Condamner Monsieur [J] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2] la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice subi ;
Condamner Monsieur [J] [M] au paiement au profit du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2], de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens, qui comprendront notamment :
104,10 euros au titre des frais de délivrance de l'assignation,
80,00 euros au titre de provision sur les frais de signification de la décision à intervenir,
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


Monsieur [J] [M] a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 06 juin 2022, il a demandé au tribunal de céans de :

- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de remboursement du prétendu impayé au titre de charges de copropriété pour la somme de 21 081,41 euros,suivant décompte arrêté au 1er avril 2022, avec intérêts de droit à compter du 10 août 2021, date de délivrance de la sommation de payer ;
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de remboursement des frais engagés pour le recouvrement de la prétendue créance, soit la somme de 907,52 euros ;
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de versement de la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice prétendument subi ;
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de versement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [M] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 22 juin 2022 et fixée à l'audience du 11 janvier 2023. Cette ordonnance de clôture a cependant été révoquée le 15 mars 2023 afin de respecter le contradictoire et de permettre au syndicat des copropriétaires de répliquer aux dernières conclusions de Monsieur [M]. L'affaire a de nouveau été clôturée par ordonnance du 07 septembre 2023 et a été fixée à l'audience de plaidoiries du 08 novembre 2023. A l'issue de celle-ci, elle a été mise en délibéré au 24 janvier 2024.




MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. 
Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [J] [M] pour les lots 1, 4, 45, 18, 61 ;
- les extraits du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 05 décembre 2016, 25 juin 2016, 24 janvier 2017, 27 juin 2017, 22 décembre, 09 février 2021, 26 avril 2022 et du 18 avril 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2013, 2014, 2015, 2016, 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels au titre des années 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- la mise en demeure du 1er juin 2021,
- les contrats de syndic en vigueur du 06 juin 2018 au 06 septembre 2019, du 25 juin 2016 au 30 juin 2017, du 25 janvier 2017 au 25 avril 2018, du 09 février 2021 au 09 août 2022 et du 10 août 2022 au 10 février 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il sera relevé que si le syndicat de copropriétaires ne justifie pas de la qualité de propriétaire de Monsieur [M] à l'égard du lot 62 de la résidence, ce dernier en reconnaît expressément la propriété au travers de ses conclusions, les appels de fonds impayés relatifs à ce lot seront en conséquence retenus.

Monsieur [M] conteste être redevable de la somme demandée, dont notamment les charges relatives à la consommation d'eau, disposant d'un compteur individuel et payant directement les sommes dues auprès de la société VEOLIA. Le syndicat des copropriétaires sollicite le rejet de ce moyen, soutenant que les pièces transmises par Monsieur [M] ne démontrent pas la réalité de ses paiements auprès de la société VEOLIA. En l'espèce, Monsieur [M] verse la copie d'un mail qui lui a été adressé par la société VEOLIA, dans lequel apparaît qu'il est titulaire d'un compte n°6067413 17 auprès d'eux, ainsi que trois documents relatifs aux sommes dues au titre des années 2015, 2016 et 2017 par le compte n°60613000000. Outre la différence de numéro de compte, ces trois documents ne mentionnent pas l'identité du titulaire du compte n°60613000000 et ne permettent dès lors pas de justifier qu'ils se rattachent à la consommation d'eau de Monsieur [M]. De surcroît, ce dernier n'apporte pas la preuve d'un paiement à l'égard de la société VEOLIA. Il reste, au regard de ces éléments, redevable des charges de consommation d'eau.

Monsieur [M] fait également valoir que les comptes des années 2018, 2019 et 2020 n'ont pas été approuvés. En l'espèce, il ressort des pièces que les comptes des années 2019 et 2020 ont été approuvés lors de l'assemblée générale du 18 avril 2023. En revanche, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'approbation des comptes relatifs aux années 2017 et 2018. Dès lors, les sommes demandées au titre de ces deux années seront écartées. Les demandes étant en effet formalisées par le syndicat des copropriétaires par conclusions notifiées le 31 mai 2023, ce dernier doit justifier de l'approbation des comptes, la simple approbation d'un budget prévisionnel n'étant plus suffisante à justifier du bienfondé d'une demande de recouvrement de sommes appelées plus de cinq ans auparavant au titre d'exercices annuels clos. 
Au regard des sommes portées au débit et au crédit du compte de Monsieur [M] au titre des années 2017 et 2018, il convient de déduire du montant demandé au titre de l'arriéré de charges par le syndicat des copropriétaires la somme de 2.614,27 euros.

De surcroît, il convient également de déduire des extraits de compte et de grand-livre transmis les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, soit la somme totale de 974,62 euros. Cette somme correspond en effet aux appels de 12 euros au titre de « frais relance 1 » du 16 octobre 2015, de 48 euros au titre de « Mise en demeure » du 14 décembre 2015, de 120 euros au titre de « transmission à l'avocat » du 18 janvier 2016, de 40 euros au titre de « frais de mise en demeure du 01/06/2021 » du 1er juin 2021, de 161 euros au titre de « honos dossier huissier fac-s-2021-012048 » du 06 août 2021, de 208,52 euros au titre de « honoraires commandement de payer » du 16 août 2021, de 281 euros au titre de « vacation remise dossier avocat » du 1er mars 2022 ainsi que la somme de 104,10 euros au titre de « assignation TJ [M] 52798» du 18 octobre 2022.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19752,48 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété (23341,37 -2614,27 - 974,62) selon décompte arrêté au 18 avril 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 1er juin 2021, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [J] [M], sur la somme de 17.455,62 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.



Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631).

De surcroît, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. 

En l'espèce, il est sollicité la somme de 907,52 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 1er juin 2021.

Le syndicat des copropriétaires est dès lors est mal fondé à solliciter la prise en charge des frais de recouvrement exposés avant cette mise en demeure par le seul copropriétaire défendeur, soit en l'espèce les « frais relance 1 » d'un coût de 12 euros du 16 octobre 2015, de « Mise en demeure » à hauteur de 48 euros du 14 décembre 2015 et « transmission à l'avocat » d'un coût de 120 euros du 18 janvier 2016. 





Il y a lieu de retenir les frais d'huissier pour la signification de la sommation de payer du 10 juin 2021 à hauteur de 208,52 euros, dont il est justifié.

En revanche, en l'absence de tout élément permettant d'établir au titre de quelle mise en demeure il est sollicité la somme de 125 euros, il sera pas fait droit à la demande. La seule mise en demeure dont il est justifié en procédure est celle du 1er juin 2021 et aucun document ne précise son coût. La facture de mise en demeure transmise en procédure porte en effet sur un acte du 18 août 2017, soit antérieur au 1er juin 2021, d'un coût de 37 euros dont il n'est pas demandé le recouvrement. 

Il convient également de déduire les frais de « transmission de dossier à l'huissier et à l'avocat » à hauteur de 562 euros, aucune précision n'étant apportée par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions quant aux actes inclus dans cette demande. En tout état de cause, le contrat de syndic valable du 09 février 2021 au 09 août 2022, applicable aux frais de 161 euros au titre de « honos dossier huissier fac-s-2021-012048 » du 06 août 2021 et de 281 euros au titre de « vacation remise dossier avocat » du 1er mars 2022, prévoit ce type d'acte mais uniquement en cas de frais et honoraires liés aux mutations, non dans le cadre de frais de recouvrement au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Monsieur [J] [M] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 208,52 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, Monsieur [J] [M] ne paye pas ses charges de copropriété, ce dont le syndicat des copropriétaires justifie au travers des relevés de compte transmis. L'absence de tout paiement occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à contraindre ces derniers à devoir procéder à des avances en compensation.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [J] [M], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [M] sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [M] sera en conséquence débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.









PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION, la somme de 19.752,48 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 18 avril 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2021 sur la somme de 17.455,62 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION, la somme de 208,52 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION, la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [J] [M] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 24 janvier 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT