Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 19 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01414 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X62P

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 JANVIER 2024
MINUTE N° 24/00214
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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 07 décembre 2023 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La SCI DU [Adresse 2],
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R054


ET :

La Société LES NOUVEAUX BROCANTEURS,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Richard Ruben COHEN de la SELASU RICHARD R. COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1887


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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte de bail commercial en date du 21 septembre 2022, la SCI du [Adresse 2] a donné en location à la société Les Nouveaux Brocanteurs des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6].

Par acte du 31 juillet 2023, la SCI du [Adresse 2] a assigné en référé la société Les Nouveaux Brocanteurs devant le président de ce tribunal pour :
faire constater la résolution du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers,obtenir son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin, ainsi que la séquestration du mobilier garnissant les lieux ; 
qu'elle soit condamnée à lui payer une provision de 44.097 euros à valoir sur loyers impayés arrêtés au mois de juillet 2023, outre une somme de 7.350 euros au titre de la clause pénale contractuelle, et une indemnité d’occupation mensuelle de 5.103 euros à compter du 27 juillet 2023, jusqu'à la libération des lieux, voir dire que le dépôt de garantie lui restera acquis,qu'elle soit condamnée à lui verser une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. 
Après un renvoi, l'affaire a été appelée à l'audience du 7 décembre 2023. 

La SCI du [Adresse 2] maintient ses prétentions en actualisant sa demande formée au titre de l'arriéré arrêté au mois de décembre 2023 inclus à hauteur de 62.032,95 euros, et à 12.406 euros la demande formée sur le fondement de la clause pénale. 
Elle explique que la société défenderesse n'est plus en mesure de régler le loyer courant, et qu'elle ne lui a pas fourni la garantie à première demande prévue conventionnellement. Elle a ajouté que la société preneur s'était en outre engagée à réaliser des travaux dans les lieux loués dans les 4 premiers mois de la prise d'effet du bail, moyennant une exonération temporaire de loyer, mais qu'elle n'en a jamais justifié.
En réplique aux moyens soulevés en défense, la société expose que :
la sommation de payer visant la clause résolutoire est régulière en ce que le commissaire de justice y a relaté les diligences accomplies dans les conditions fixées par l'article 659 du code de procédure civile ;le décompte produit est clair sur les sommes restant dues, outre que la société reçoit systématiquement des appels de loyers détaillés, et qu'elle avait également été destinataire, avant la sommation de payer, d'une lettre recommandée visant précisément le loyer du mois de mai 2023 ;la défenderesse n'apporte aucun élément justificatif sur l'état de l'installation de gaz, outre qu'elle était informée de l'état des installations lorsqu'elle a signé le contrat de bail, des diagnostics lui ayant été remis, et que parmi les travaux qu'elle s'était engagée à réaliser, était prévue la vérification des lots techniques électricité, plomberie et chauffage ; elle s'oppose à l'octroi de délais, la société défenderesse n'ayant effectué aucun paiement depuis le mois d'avril 2023, et les éléments produits concernant une autre société ;elle a ses propres contraintes financières de remboursement d'un emprunt.
En réplique, la société Les Nouveaux Brocanteurs demande au juge des référés de :
prononcer la nullité de la sommation de payer du 27 juin 2023, à défaut pour le commissaire de justice d'avoir effectué toutes les recherches à sa disposition avant de procéder à sa délivrance en application des dispositions de l'article 659 du code de procédure civile ;débouter la société du [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et dire n’y avoir lieu à référé ;à défaut :
reporter les sommes dues à six mois, ou lui accorder des délais de paiements sur six mois, à raison de cinq échéances à 1.000 euros, le solde à la dernière ;lui accorder un délai de six mois au titre de la finalisation des travaux d’une part, et au titre de la remise d'une garantie à première demande, d’autre part ;suspendre dans l’intervalle les effets de la clause résolutoire, qui sera réputée n’avoir jamais été acquise après exécution intégrale des obligations susvisées ;rejeter les demandes adverses au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation, de la dette, et de la conservation du dépôt de garantie, lesquelles ne relèvent pas de la compétence du juge des référés ;en tout état de cause :
condamner la société du [Adresse 2] à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la société du [Adresse 2] aux entiers dépens, A l'appui de ses demandes, elle fait valoir que :
outre l'irrégularité de la sommation de payer, certains libellés du décompte produit sont peu clairs et qu'il est incomplet, ce qui la met dans l'incapacité de pouvoir vérifier ce qu'elle doit effectivement ;elle a fourni à la bailleresse un chèque de 24.500 euros qu celle-ci a tenté d'encaisser alors qu'elle connaissait l'absence de provision suffisante ;la bailleresse n'a pas respecté son obligation de diligence, l'installation de gaz étant fuyarde, dangereuse et non conforme ;son gérant est dans l'attente de sommes importantes provenant de la vente d'un bien immobilier.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

MOTIFS

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. 
Et il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer l'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire. Tout au plus, un moyen tiré de l'existence d'une contestation sérieuse sur la validité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire constitue un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés. 

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l'espèce, la société demanderesse produit en particulier :
le contrat de bail du 21 septembre 2022 ;une sommation visant la clause résolutoire du contrat signifiée le 27 juin 2023, selon les formes prévues à l'article 659 du code de procédure civile, d'avoir à payer la somme de 4.083 euros au titre du loyer de mai 2023, à justifier la réalisation des travaux prévus par le contrat de bail et d'avoir à fournir une garantie à première demande ;un décompte en date du 4 décembre 2023, faisant apparaître une somme restant due en principal de 62.032,95 euros.
- sur le commandement de payer

Il convient de rappeler qu'en application des articles 112 et suivants du code de procédure civile, il peut être invoqué à titre d'exception de procédure la nullité d'un acte de procédure contenant un vice de forme, étant précisé que la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. 

Par ailleurs, l'article 659 du code de procédure civile, lequel est applicable aux personnes morales, prévoit que « lorsque la personne à qui l'acte doit être signifié n'a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, le commissaire de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu'il a accomplies pour rechercher le destinataire de l'acte ». 

En l'espèce, le commissaire de justice ayant signifié la sommation du 27 juin 2023 à l'adresse des lieux loués a noté dans l'acte que :
la boîte aux lettres ne porte aucun nom ;personne ne répond ;un voisin lui a déclaré ne pas connaître la société ;les pages jaunes consultées sur internet ne lui ont pas permis d'identifier la nouvelle adresse de la société Les Nouveaux Brocanteurs ;il a levé un extrait KBIS mentionnant que le siège social est toujours situé dans les lieux loués. 
Or, il est relevé d'une part que l'extrait Kbis de la société défenderesse mentionne l'adresse du gérant à [Localité 4], [Adresse 3], que le commissaire de justice aurait pu utilement interroger, et d'autre part qu'un mois plus tard, l'assignation a été délivrée à personne morale, à l'adresse des lieux loués, de sorte que les modalités de signification sont critiquables.

Et il résulte de ce vice un grief pour le preneur, compte tenu du délai très court qui lui est imparti par la loi pour régler la somme réclamée et ainsi assurer la continuité du contrat.

Dans ces circonstances, et au vu de la contestation sérieuse tenant à la régularité de la sommation de payer visant la clause résolutoire, il sera jugé n'y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du contrat et de toutes celles qui en sont la conséquence.

- sur les demandes de provision

Le décompte produit par la société demanderesse arrêté au 4 décembre 2023 fait apparaitre clairement les loyers appelés et les sommes réglées, et permet par conséquent à la société Les Nouveaux Brocanteurs de vérifier le montant des sommes dont le paiement lui est réclamé et que les versements qu'elle a effectués ont été déduits.

Il en résulte que n’est pas contestable l’obligation de la société Les Nouveaux Brocanteurs de payer la somme de 61.877,67 euros arrêtée au 4 décembre 2023, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse, déduction faite du coût de la sommation de payer du 27 juin 2023 dont la régularité est contestable.

La somme dont le paiement est demandé en application de la clause pénale conventionnelle peut être réduite par le juge du fond si, comme c'est susceptible d'être le cas en l'espèce, elle est manifestement excessive.

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence.

Par ailleurs, les pièces produites en défense sont insuffisantes pour caractériser de la part de la société bailleresse une violation de son obligation de délivrance.

Partant, la société Les Nouveaux Brocanteurs est condamnée à payer à la demanderesse, à titre provisionnel, la somme de 61.877,67 euros.

- sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

En l'espèce, compte tenu de la situation respective des parties, il sera accordé des délais de paiement à la société Les Nouveaux Brocanteurs, selon les modalités prévues au dispositif.

- sur la garantie à première demande et la réalisation de travaux

L’article 27 du contrat prévoit que le locataire s’oblige à remettre au bailleur, qui l’accepte, au plus tard deux mois à compter de la signature du contrat un acte de garantie bancaire à première demande émanant d’un établissement financier de premier ordre, et ce afin de garantir le paiement de toutes sommes susceptibles d’être exigées par le bailleur au titre du bail, pour un montant de 24.500 euros.

L’article 10 dispose par ailleurs que la locataire s’engage à faire réaliser, à ses frais, les travaux suivants dans les 4 premiers mois de la prise d’effet du bail :
décloisonnement au rez de chaussée et 1er étage,création d’un WC indépendant et d’une salle de bains au 2ème étage,remise à neuf et étanchéité de la couverture de la dépendance fond de cour avec avancée de la façade afin d’agrandir les espaces de vente,remise à neuf et étanchéité de la couverture de l’auvent de l’accès,création d’un laboratoire de préparation et réfrigération en souplex niveau – 1,vérification des lots techniques, électricité, plomberie, chauffage, évacuation des eaux usées et pluviales,home staging général et communication sur rue au code l’enseigne LNB (stores bannes et végétalisation artificielle de la façade [Adresse 5]).Il prévoit également que le décloisonnement du rez de chaussée et du 1er étage sera fait après fourniture au bailleur des plans et d’une méthodologie d’intervention détaillée par l’entreprise afin d’éviter tous désordres de structure dont le locataire restera responsable envers le bailleur.
Il précise en outre qu'il est convenu que le locataire bénéficiera d’une exonération totale de loyer, sur les 6 premiers mois du bail, en compensation desdits travaux.

Compte tenu des circonstances, il sera accordé à la société Les Nouveaux Brocanteurs un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision pour mener à bien les travaux mis à sa charge par l'article 10 du contrat et pour remettre au bailleur un acte de garantie bancaire à première demande pour un montant de 24.500 euros, le tout selon les modalités du contrat.

- sur les demandes accessoires

La société Les Nouveaux Brocanteurs, succombant, sera condamnée au paiement des dépens, qui ne comprendront pas le coût de la sommation de payer.

Enfin, il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI du [Adresse 2] ses frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Les Nouveaux Brocanteurs à payer à la SCI du [Adresse 2] la somme provisionnelle de 61.877,67 euros ;

Disons que la société Les Nouveaux Brocanteurs pourra se libérer de la provision ci-dessus allouée selon les modalités suivantes :
6 mensualités de 1.000 euros, à verser en plus des loyers et charges courants, le 1er jour de chaque mois, et pour la première dans le mois suivant celui de la signification de la présente ordonnance ;le solde à la 6ème mensualité ;
Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leurs échéances, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du contrat et de toutes celles qui en sont la conséquence ainsi que sur la clause pénale ;

Accordons à la société Les Nouveaux Brocanteurs un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision pour mener à bien les travaux mis à sa charge par l'article 10 du contrat et pour remettre au bailleur un acte de garantie bancaire à première demande pour un montant de 24.500 euros, le tout selon les modalités du contrat ;

Disons que si la bonne exécution des travaux est constatée conformément aux termes du bail, la société Les Nouveaux Brocanteurs pourra bénéficier de l'exonération de loyers conventionnellement prévue ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamnons la société Les Nouveaux Brocanteurs au paiement des dépens qui ne comprendront pas le coût de la sommation de payer du 27 juin 2023 ;

Condamnons la société Les Nouveaux Brocanteurs à payer à la SCI du [Adresse 2] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. 


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 19 JANVIER 2024.



LA GREFFIERE


Tiaihau TEFAFANO
LA PRÉSIDENTE


Anne BELIN